冼村最後的釘子戶 珠江新城告别城中村漫長的15年

觀點網 對于廣州的十大土豪村，不同時期可能會有不同說法，但里面一定有冼村。

擁有800年歷史的冼村，坐落在寸土寸金的珠江新城，南與獵德街道相連，西與越秀區楊箕邨相接，北與石牌街道、天河南街道相鄰，周圍均是廣州城更改造的典型案例。

冼村從2009年運行拆遷更新改造至今已将近15個年頭；如按保利接手後，亦有12年。而其中的釘子戶則存在數年之久。

近日，有消息指出，冼村已就拟收回集體土地使用權展開預公告，其中未簽約村民的最後期限為11月21日。這或将宣告冼村釘子戶成為歷史，而保利也能加快完成全部改造。

不變的拆補

釘子戶在廣州並不算少數，海珠涌大橋之中就有一戶，後竟變成新的網紅打卡點“海珠之眼”。

冼村的釘子戶相對上述這家就顯得不那麼孤獨，因為是以“們”的形式落在融資區地塊中。據不完全統計，目前該片區内的釘子戶尚有7、8戶，還有村民居于國外。

11月15日，廣州市天河區洗村街洗村股份合作經濟聯社發布關于拟收回集體土地使用權的預公告，洗村城中村改造項目經廣州市“三舊”改造工作辦公室 2010年批復以來，整村簽約率、拆除率已達 99%，並已完成一期、二期、三期復建安置房的分房回遷工作。

據觀點新媒體了解，冼村股份合作經濟聯社拟收回洗村城中村改造項目範圍内(東起獵德路西至洗村路、南至金穗路、北至黃埔大道) 的集體土地使用權。

自預公告發布之日起，該經濟聯社洗村城中村改造項目範圍内剩余未簽約集體土地使用權上的房屋權利人須于 2023 年 11 月21日前，就被拆遷房屋按相關确定的標準，與經濟聯社簽訂《洗村整體改造拆遷補償安置協議》。

11月21 日後，該經濟聯社将依法開展民主議事程序，表決收回洗村城中村改造範圍内(東起獵德路、西至洗村路南至金穗路、北至黃埔大道) 的集體土地使用權。

至于具體的結果，就靜待冼村方的公布。而此前更多因賠償不合心意的釘子戶，是次的安置方案並未有所變化，仍是延續2010年的拆遷補償標準。

公告顯示， “釘子戶”可從兩種安置方案中選其一，兩者的差别之處關鍵點是陽台、飄窗的計算方式。

第一種方案，以村民有産權部分的建築面積“拆一補一”，陽台、飄窗這類以100%計，按2000元/平方米給予材料補償。

第二種方案，以村民有産權部分的建築面積（含陽台、飄窗）“拆一補一”，但陽台、飄窗則按50%計算，且不給予材料補償。

另外，村民可選用12平方米面積置換一個地下停車位；超出120平方米的必須選擇一套以上（含一套）公寓。

未更改的拆遷補償標準，或許會使得接下來仍打算做“釘子戶”的村民想法有一點點變化。“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”，倘若時間並不能賺到錢，或許早做決斷會更好。

雖然舊改項目需要付出較長的改造時間，有更多不确定性，但沒能料想到，珠江新城告别最後的城中村，竟然經歷了漫長的15年。

進階的保利

2011年12月9日，保利在廣州市冼村實業有限公司召開股東大會的表決中成功獲得56票，高票數赢下富力，拿下其在廣州的第二個舊改項目，總投資高達150億元。

冼村舊改項目總用地面積18.49萬平方米，總建築量107.7萬平方米，容積率6.99；含村民住宅回遷安置住宅、公建配套、商業商辦、住宅、公服設施等。

該項目是廣州市重點舊改項目和珠江新城最後一個城中村改造項目，建成後将成為廣州核心區域又一地標性建築，因此受到多方的關注。

最後一個項目的開展並非如預期那麼順利。持續改造10年後，村民在2018年首次回遷入住新房，再到2019年3月才出爐冼村改造新方案，2020年10月三期回遷房已經封頂。

直至今年3月，保利以協議出讓的方式拿下兩宗建設用地。後續，廣州市規劃和自然資源局也發布天河冼村改造項目融資區地塊的批後公布圖。

規劃圖顯示，項目将建1棟3至4層的商業中心，3棟23層、37層、49層的辦公樓，和地鐵合建的地下商業廣場，以及3棟47層高的住宅樓以及一所幼兒園。

該項目案名确定為“保利天禦”，産品上包括約240-450平方米大平層、約75-253平方米商辦單位等。

如果此次解決了最後的釘子戶問題，保利也能加快完成冼村的改造，珠江新城最後一個城中村改造項目也将完成。

琶洲舊改的成功确實難以復制，但手握兩個重磅項目的保利還在廣州舊改市場里拿下了不少項目，如後續參與開發天河小新塘、黃埔魚珠、黃埔大塱村等多個舊改項目。

布局舊改市場的背後，是保利對城鎮化機遇和利潤提升的重視。

有業内人士對觀點新媒體表示，作為央企的保利地産，在與地方政府溝通舊改項目方面擁有自身優勢，但另一方面，舊改項目在低地價成本背後同時可能伴随着整體投入資金較大、時間成本高及風險可控性低等問題。

舊改推進的另一邊，保利在廣州土拍市場積極拿地，鞏固大本營的銷售地位。

上半年，保利在廣州的房地産開發項目達到42個，基本覆蓋各區及剛需、改善、高端住宅等全周期産品線。

具有非常高市場敏感度的保利，有着強烈的搶客欲望。這能讓保利在廣州市場維持較長時間的熱度與優勢，而且在不明朗時持續加推，可看出對自身項目的認可。

保利水木芳華、保利領秀海、和悅濱江等項目都是主打“實惠”，保利四季和頌、保利天瑞等改善型項目則提高使用率，不一樣的“卷”能滿足不同客戶的需求。