主題讨論會：全頻變革 | 2023觀點商業年會

主持嘉賓：

世聯行首席技術官 黎振偉

對話嘉賓：

南國置業股份有限公司董事長 李明軒

一元股份副總裁、商管總裁 郜琰豫

卓越商辦管理公司總經理 石堅濤

黎振偉：本場讨論也是40分鐘，上一場讨論講到信心重塑，重塑了信心以後就面臨怎麼變革，而且是全頻的變革。

今天幾位嘉賓很有特點，有央企、民企，也有寫字樓的龍頭企業，還有商管企業，各種各樣企業都有。

談到變革，可能從他們的角度都可以帶來很多新的不同的看法。首先請問南國置業的李明軒董事長，我的問題有兩個，首先商業地産是具有挑戰的難度的行業，需要不斷地創新與目標長遠的行業，貴公司作為民企跟央企的整合體，如何構建新的優質和能力呢？我相信這也是很多民企所關心的，現在都要講跟央企靠攏，你們這一點上是可以跟大家談談怎麼實現。

第二個是根據觀察，南國置業旗下在武漢多個商業項目客流回升非常厲害，在今年五一期間較2019年同期增長65%，這麼大的增長，你們是靠什麼？

兩個問題，一個是你怎麼構建你的能力，第二是在這一輪增長中你們是怎麼做到的？

李明軒：南國置業具有雙重屬性，首先是電建集團和電建地産旗下唯一商業運營和資産管理公司，同時又是上市公司，作為南國置業來講，是兩方面的監管，第一個是國資監管，我們是歸屬于國務院國資委監管，同時我們又接受上市監管。

我們也在思考我們的戰略聚焦優勢，就是發展的核心點在哪里？我們覺得監管的同時又是一個非常好的有力的資源禀賦，我們一方面在融資端相對來說還是具有一定的優勢。

第二個層面，我們作為集團層面的股東，現階段承載重要的使命是聚焦在城市運營下的資産管理，因此也就延展出南國置業的業态還是相對比較豐富，包括商業、樓宇、産業，甚至長租等業态，滿足集團的資産盤活。

特别是在疫情放開之後，尤其是目前整個大的經濟環境下，對地方債的債務重組和化債的過程中，對資産盤活應該說是具有更多的挑戰和機遇，也是構建南國下一步發展的核心。

本質來說，南國置業借助央企股東背景和上市公司靈活的機制，以及原來的民企基因，我們想聚焦在資産管理這樣一個賽道，包括我們下一步在城市更新方面的深度融合，也是我們南國置業下一步重點的發展方向。

黎振偉：您的企業特點既有民企的靈活性，又有央企的嚴格監管。

李明軒：我是從2015年電建收購南國置業之後就進入到南國置業，現在雙重監管更有利于企業的發展。

黎振偉：第二個問題就是你們在武漢的商業這次怎麼有這麼大的增長？我覺得你們在探讨産品的特色上還做了很多東西。

李明軒：第一方面是關于資産獲取的特殊性，南國依托電建，在項目地段獲取方面，還是可以獲取城市中比較優質地段的資産。

第二方面是我們在研究和學習整個商業的變革，原有的中國商業地産依托重資産下的地産進行的商業發展，這與其它國家的商業地産發展模式還不太一樣。但是随着城市化的進程持續提升，商業地産從運營端更加突出商業這個層面，更聚焦在人與貨、與場景之間的聯動。

人、貨、場是經常在講的，但是真正投入精力研究人與場景和消費之間黏性的問題，從南國置業的角度來講，尤其更多的資産在武漢，對于地緣性的黏性需求的挖掘，這是我們的一個天然優勢，也是我們發展的驅動和核心。

包括一些特色的街區商業，包括我們的商業、産業園區，關于本地的文化性和消費黏性的分析，我們也是在持續做一些功課，這些功課會從内容端有一些定期的調整和變換。

從資産價格來說，應該還是有一個比較明顯的提升，包括我們的特色街區，體量不大，4萬方左右，我們的産業園3萬方左右，現在已經出表，或者在做REITs的過程中，我們更加聚焦在商業本質這個層面，去深度挖掘，從我們自身角度來看，會有更多的企業獲得感。

黎振偉：謝謝李總。下一位是一元股份的副總裁、商管總裁郜琰豫總經理。由重轉輕是當前商業地産的關鍵，一元股份原來叫中南商用，從2021年開始聚焦輕資産模式，目前已經落地了輕資産項目20多個，在40多個城市管理的項目有80多個，管理面積300多萬方，這當中的輕重比例各占多少？

對于這麼一個成長時間不長的民營企業真的是不容易，也很難的，商業地産由重到輕，最難的是什麼？最先需要突破的是什麼？一元是怎麼樣突破的，怎麼樣解決的？

第二個問題，在當前新的商業時代，我們如何準确把握消費者的變化及商業空間運營方式的變化？

郜琰豫：我補充一點信息，一元股份就是原來的中南商用，就是中南置地旗下的商業闆塊，所以我們成立的時間並不短，2011年第一個商業項目在南通開出來，就是南通中南城，在蘇北市場還是比較有名氣的。

後來因為公司的戰略發展，選擇了在地産方面更大的投入，在商業方面沒有這麼快的發展。所以截止到2021年，我們的重資産項目僅僅還是在南通、鹽城為主，其它的還有一些街區的項目。

所以剛才您說我們的輕資産40多個，其實不完全是商業項目，還有酒店。我們這40來個輕資産項目，大概10個左右是商業。從2021年開始走輕資産拓展道路，原因很清楚，因為從2021年開始房地産周期下行，對于我們這種公司來說，現金流比較緊張，所以我們無法再去大規模的拿地、重資産投入。這是我們面臨的一個很現實的問題。

我們總的商業項目大概30來個，輕資産占到1/3，重資産占多數，從輕重拓展的比例來講，我們看頭部的商業公司，萬達也好，新城也好，龍湖、華潤、印力，這些頭部的公司都在有強大的重資産規模以後，再去拓展輕資産，非常謹慎的選擇，這是他們的品牌優勢。

所以對我們來講，确實我們面臨着很大的問題是，我們的品牌優勢集中在蘇北、蘇中地區，而且只是在少數幾個城市會比較強，走出來相對來講會有挑戰。

怎麼邁出這一步呢？我們在刷新戰略的時候用了一個關鍵詞，認清自己。我們在戰略上進行了一些收縮和刷新，深耕大江蘇，這是我們的第一步。我們一定要在品牌輻射能力夠得着的地方去拓展輕資産資源，否則跑到西北、南方、北方，别人根本就不知道我們是誰。但這個很不現實，第一是要認清自己。

第二是謹慎選擇。上一輪嘉賓發言的時候說到一個中資産，這一塊我們是不碰的，也就是租賃型的業務我們是不碰的，因為它的風險不亞于重資産，這個資産産權不是你的，可能風險還更大，所以我們不碰中資産，只是純粹做輕資産。這是一方面，是模式的選擇。

另外就是業主的選擇，我們很清楚地知道我們是誰、優勢在哪里以後，就在業主方選擇的比較謹慎，這樣就可以最大程度地避免輕資産方的甲方在這個項目開業完以後把你的團隊撬過去的問題。

我們通過反復摸索和磨煉以後，選擇兩類業主，第一類業主是國企平台，我們在7月份剛簽了上海的一個項目，也是我們第一個進上海的項目，就是奉賢的經發公司，它的前身是供銷社。我們謹慎選擇這種國企的平台，他們有這樣的保障能力，有這樣的規範性，然後他們在合同方面，在他們對項目處置的需求非常明确，這是一個。

第二個是選擇小富民，就是規模很小、比較富裕的民營企業，它對現金流、高周轉的東西期望值不是很高，尤其在下沉市場，他小富即安了，對持有資産未來的增值和增長，你可以跟他在同一個平台上對話，這是我們選擇並且有突破的地方，這我們摸索一兩年的收獲。

所以我們在下沉市場的鹽城、南通、安徽，這兩年拓展了大概将近10個項目，這也是我們這兩年走過來的道路，而且現在看起來都還不錯。

黎振偉：今天我的問題也是很希望從你們的企業身上了解到如何做輕資産，我們既不是大品牌，又不是全國性的企業，剛才提的三個經驗，第一是認清自己，第二是要選準地方，我估計那些大企業不會去，第三是選好企業。

郜琰豫：我們就是下沉，做我們自己能輻射到的區域。

黎振偉：供銷社就是一個優質企業。

郜琰豫：上海的機會很多，我們根本入不了圍，在上海的五大新城之内我們是不可能入圍的，包括上海的輕資産做得比較厲害的是印力，所以我們不會到這邊競争，我們沒有這個資格。

但是在五大新城，我們找到城投平台或者是供銷社、經發公司，通過長期的磨合，通過9個月的時間拿下這個項目，經過方案的比選，體現出我們的專業程度，也是作為一個比較負責任的管理方，對方是能夠認同我們一些概念的。

黎振偉：而且您2/3是重的，1/3是輕的。

郜琰豫：目前我們規模不大的情況下仍然保持一定量的重資産，這樣可以把我們的團隊能力提升，如果這種規模是輕資産為主的話，你的團隊經驗和能力不夠，你是支撐不起來的。

黎振偉：變革也是有策略的。下一位嘉賓是來自卓越商辦的石堅濤總經理，卓越大家都比較了解，它是2003年投資建設持有運營首個商辦深圳卓越大廈，開啟了集團商住並舉的模式，2020年卓越商服在香港聯合交易所上市，成為高端商務物業的第一股，至2022年底，卓越在深圳累計在建開發寫字樓超過40棟，是目前唯一在布局深圳福田中心區、後海中心區、前海中心區、寶安中心區的商業地産開發商，也是這四大中心區最大的開發商，目前卓越商辦管理已經發展成為中國優秀的資産管理平台。

我們今天的對話嘉賓里邊，石總是唯一一個專門做寫字樓的，寫字樓又很特别，大家今天都在關注空置率，而且深圳的空置率特别高，在這種情況下，我估計大家可能也會有很多疑慮，我先問兩個問題，第一個是深圳作為一線城市，也是寫字樓空置率最高的地方，深圳的中高端寫字樓供求有哪些變化特征？這麼高的空置率，對資産持有方或者在開發的企業有何影響，有什麼需要注意的問題？

第二個問題，這些變化是短期的還是長期的趨勢？面對這些變化，貴公司做了哪些動作及長遠的布局？

石堅濤：我盡可能回答您的問題，這個問題大家也很關注，覆蓋面也很全。

我首先介紹一下卓越。卓越是一個成立比較久的企業，有27年的歷史。卓越以深圳為始發點，我們是深圳唯一一個能在四大核心區的核心地段都有甲級寫字樓的開發商，供應量也非常大。

我們在全國已經布局了40多個城市，我們的業态包括寫字樓、酒店，當然最大的還是住宅，還有購物商場、教育，以及一些投資的闆塊。其實我們還是一個比較健康的全鍊條、多元化的房地産開發商。

說回深圳這個市場，今年大家都在關注深圳，今天也看到有一些寫字樓的數據，截至到第三季度，深圳的供應量已經跟上海差不多了，大約有1600萬平米左右的體量，這個體量還不算科技園區的面積，如果加起來的話，這個數據會更大。

空置率方面，深圳現在平均有20%多的空置率，前海的空置率會更高。這些供應都是在這十幾年内出來的。上海的寫字樓生态應該運營了有接近30年，才累積了這麼多的體量，但深圳就這十幾年就突飛猛進到這個階段。

現在的供應量還在不斷持續出來，空置率在不斷提高，現在需求端都有一點萎縮，基本上需求端的企業，他們在選擇物業上面都是以降本增效為主，要不就已經在續租，所以導致有很多在租金上的壓力給到開發商和同行。

在這種情況下，我們也看到了一個時代的挑戰和機會。今年三季度的成交里面我們也看到以專業服務業為主打的需求端，科創、電動車、金融業等等方面，很多需求都從後面走上來了，而且這個需求端的成交面積，今年在深圳成交過萬平方米的大宗租賃，這個數量也還不少，也讓深圳的成交量在北上廣深這幾個城市中處于前列。

現在大家也可以看到大灣區的效應，一些新的政策落地和出台，各地政府出台了很多扶持的政策以及内容落地的，幫到企業的很有力的政策，也大大帶動了需求端的力量。

結合剛剛這幾點我們看到的機會，我們也把卓越商辦全盤的核心競争力進行不斷提升，策劃盡可能的提前，把政策的落地以及産業帶動的主題，能夠順應政府的帶動，也把我們的樓宇做一個升級、改造、提升，使這些樓宇能夠在這個區域内形成有我們的行業引領的優勢，而帶動我們整體的租賃。

可以看到，商辦市場都是在往前推進的，雖然有挑戰，這也是一個很大的機會。

黎振偉：謝謝石總，危中有機。的确，在深圳這種情況下，對于貴公司來說也是一個很大的挑戰，這時候也是考驗企業能力和實力的時候。

我們前面都講了信心，下一輪可以簡單談一下，從自己的行業、企業怎麼看我們的商業地産，給我們的同行有什麼建議？當然如果有可能，給我們的政府又有什麼建議？

李明軒：談商業地産離不開地産，特别是在後疫情時代，新的經濟發展結構下，我們南國的運營業态為什麼這麼豐富，本質就是服務資産，這個角度和重點在近幾年變化是非常大的。

另外就是在這個過程中，更重要的是通過資産權生命周期的角度來做，我相信不是每家企業都有很成熟的産品線，或者說我們的産品線不一定都是一個模闆可復制的，商業能做到一張圖打天下的，全國可能也就幾家。

我們要換個角度，從資産盤活、資産運營的角度來看商業。

原來商業是突出地産概念，在過去近30年的城市發展過程中，是由土地作為貨币信用背書産生的商業地産這樣一個中國特色模式。未來會聚焦在商品、商業、服務端，這是一個核心，包括我們一直在談的數字化、數智化，它的角度一定是服務于服務行業，而非替換服務，這是一個發展的趨勢。

郜琰豫：我們的存量本身就不多，現在我們在看市面上的存量機會，存量的物業城市更新改造對于商業公司的要求是非常高的，不光是有自己商業運營的能力，還存在地産開發、改造、研發，有非常強的全流程的能力才行，所以還是那句話，對我們自己來說要認清自己，我們能幹什麼。現在我們就是依托于自身目前小小的優勢，發展我們夠得着的地方，走輕資産的道路。

第二是在創新上面我們要不拘一格。剛才李總說一張圖紙打天下，這個時代過去了，有這個能力的公司也就那麼幾家，我們不是這樣的公司，我們要承接更多的非標的東西，學習打造非標的能力，這也是我們活下去的方向。

石堅濤：我覺得更多的是我們業主跟租戶之間的關繫是什麼，從以前單純的單一純租賃的關繫，怎麼做到把它的黏性加大，從怎麼服務企業、服務産業，一直到怎麼推動企業、推動産業，我覺得這也是作為運營商要具備的核心價值觀和競争力。

黎振偉：這里有句話剛才忘了講，是凱德商業總結的，什麼叫商業的真正的邏輯？不論市場如何變化，多少競争對手出現，只要你堅持以人為本、堅持從客戶的真實需求出發，做他們滿意的産品，而不是出租面積、賣房子，就可以赢得客戶認可，保持市場競争力，創造價值，獲得更多廣泛的資本的認同。我覺得這句話很好。謝謝各位嘉賓。