铿锵行主題讨論：重塑商業 | 2023觀點商業年會

主持嘉賓：

世聯行首席技術官 黎振偉

讨論嘉賓：

浙江省房地産業協會會長、德信中國董事會主席及執行董事 胡一平

印力集團董事長 丁力業

凱德投資(中國)商業管理首席執行官 楊欽富

光大安石資産管理總裁 周頌明 

黎振偉：我們這里幾位嘉賓都很有代表性，胡一平總是來自行業的會長，丁總是商業地産的領頭人，楊總是新加坡代表企業的掌門人，周總所在的公司是中國不動産資産管理的翹楚，大家各有代表。所以我們在談到重塑商業方面，我認為我們今天這4位嘉賓都是很有發言權的。

我們從第一個話題開始，首先有請胡總。

胡一平：萬科在杭州無論是住宅還是商業，是做得非常不錯的，剛才丁總演講完以後，我在下面和他交流，他們那個西溪印象城，我去看過不下10次。

當時我一個朋友在那里做部門經理，他說他們在西溪拿了一塊地，讓我去看看，我說這塊地肯定會失敗，當時是非常差的位置，這樣的地方做商業做不成功。

但是印力把它做成功了，我認為這得益于印力的管理理念加上萬科的賦能，另外也得益于浙江杭州的消費非常強。所以商業這一塊，我認為未來不光在杭州，在浙江其它的地市也有機會，只要有好的品牌、好的運營公司進去，比如像丁總他們這樣的公司，在浙江、杭州非常有機會。

黎振偉：看好杭州、看好商業，也看好印力。

丁總剛才談到了增長，從整個萬科來看，這個增長還是蠻亮麗的，從您作為掌門人的角度，您認為這種增長是自然增長，還是萬科在疫情中做了很多事情，給行業一種信心，你的增長來自什麼？

丁力業：我先補充一下，這個增長是中秋、國慶期間的增長，另外是跟去年對比，去年是不太好的，所以顯得今年的增速特别高，跟2019年對比就特别有說服力。

确确實實前面這三年購物中心受到了很多的影響。坦率來講，商業都是在的，消費永遠是在的。從今年我們一開始就明顯感覺到恢復得很快，大家在報告中也聽到，4月份一下就起來了，但後來又慢下來了，我想這跟整個經濟是有關的。

今年很明顯的數據是客流恢復得很快，銷售恢復得很快。我們作為持有人或者說業主，收入增加的還不快，或者說收入增加的速度沒有它快。

很多投資人問我，為什麼？這三年确實讓租戶受到了特别大的壓力，今年的餐飲大家可以看得見，很明顯的一條，夫妻老婆店少了，加盟店多了，夫妻老婆店活不下去了，他只能靠加盟，加盟賺的就是一點點的手續費，用人家的品牌、用人家的定價，用人家的産品，夫妻老婆店是可以自己裝修、自己開的，現在開不起了，所以前三年他們受到的影響很大，我覺得我們應該給他們做些讓步，這是第一點。

第二，只要他們有錢賺，他們願意跟我們在一起，明年我的租金一定是可以增長的。我們從一開始就堅持長期主義。剛才胡總開玩笑，當時去看這個項目的時候，說這個項目肯定會死，他說的是真的，我們内部讨論也說，杭州西溪拿這個項目，肯定是會死的。

但是現在還是可以，除了得益于杭州整個城市的發展，還有一點就是我們的堅持，對未來的信心，不管是什麼情況下，我們都一直是把經營做好，作為我們最堅守的信念。

黎振偉：謝謝丁總。我這次來上海，看了蟠龍天地，做得也很好，位置也很偏，說明經營的能力很重要。

下一位是凱德投資（中國）商業管理首席執行官楊欽富總，楊總去年在商業年會上談到了商業不容易。今年疫情管控放開了，凱德的商業銷售和客流情況怎麼樣？您怎麼看這個信心的增長？

楊欽富：信心肯定是比去年好。從我們的項目復蘇情況來看，跟丁總是同感的，客流比銷售恢復的更快。

除了跟2019年對比，我們在集團内也會跟海外項目對比，比如新加坡疫情後的復蘇是非常明顯的。國内有一個比較特殊的因素，新增供應量大。因為很多投資決定都是疫情前做出的，不少項目都集中在今年入市。這種情況下，客流、銷售都有增長，但是租金水平不會增長很多，因為租戶的選擇很多，有些品牌本身也不準備開那麼多店，所以這個因素可能也需要兩三年時間去消化。

同樣的邏輯，疫情這三年的新投資比較少，所以再往後幾年可能就沒有那麼多新增供應，整個市場都在重新調整中。

從業态的角度，我覺得大家也是有同感的，餐飲復蘇比較快，零售有些表現得非常好，有些有一定的挑戰。

所以整體來看，我覺得整個市場需要一定的時間去重整，還有各種業态也進入一定的調整期，這個調整期過後，我們仍然對消費、對商場是充滿信心的。

黎振偉：楊總提醒行業人流增長，但是消費沒那麼大的增長，還有就是租金增長不大。這一點也是行業目前關注的。還有一個提醒，中國一個行業一旦好了，都一擁而上，我們還是要保持清醒的頭腦。

最後一位是來自光大安石的周總，現在大家都在歡呼REITs來了，你們作為一個不動産管理基金的翹楚，怎麼看待這個信心？

周頌明：公募REITs我們在10年前就開始做了，但是中間一直沒出來，所以當中就停下來了，現在公募REITs終于出來了，但是要求也是很高的，一個是對規範的要求很嚴格，另外一個是它的資金要反投多少比例，這些都是有要求的。

首先這是一個好的現象，但是我覺得也不能過于樂觀，因為回過頭來看前面發行的，包括其它的一些定向的REITs，後面擴募的規模是不大的，因為要求還是比較高，包括對回報、對規範性等等方面的要求。

但是是一個好的現象，至少大家看到了一個退出的渠道，這是非常重要的，後面大家都會觀望，但是首先給大家一個非常好的信心，在往這方面在試點。

黎振偉：關鍵看誰第一只出來，這個示範性很重要。

第一節就談到這里，下一個議題是資管與輕資産，風從何處來。

這兩年大家都在談輕資産，的确重的已經太多了。但輕資産也真的沒那麼容易，它比投重資産更難。風從哪里來就是怎麼樣形成輕資産管理的能力，什麼樣的企業能做輕資産，我看到越大的企業越謹慎，反而不太大的企業會更多去試。

從行業的角度，也從自身企業的角度，我看胡總所在的公司也在探索，您怎麼看輕資産的輸出呢？這是不是房企轉型很好的辦法？如何平衡輕與重？從您的角度來談談。

胡一平：其實通過這一輪房地産的波動，很多住宅背景的地産商都有這種想法，就是覺得重資産太辛苦了，都希望做輕資産。

作為房地産背景的公司，做輕資産比較拿手的是代建，比如杭州綠城代建，那是輕資産代建第一股，基本上房地産里面排名前50的公司都有自己的代建公司，德信今年新拿地不多，但是代建忙都忙不過來，有很多的代建。

商業的輕資産管理輸出，傳統的地産公司來做還是有點難度的，除非像印力這樣，他們有十幾年甚至20年的經驗，才有這樣的品牌影響力，才有商戶跟在後面，輕資産輸出的可能性才存在。

還有辦公這一塊，上午IWG做了介紹，他們這一塊比較有能力，盈利也比較強，很多公司也想做這一塊。

我們下面還有一個做長租公寓的闆塊，現在也想往輕資産轉變，長租公寓做重資産拿地，國有企業可以拿，很多民營企業要拿地，再建設、運營的話，壓力還是蠻大的，這樣來說，地産公司或者是商業管理公司，未來的發展方向可能是輕重要結合的，50%是輕的，50%是重的。

因為你自己沒有重的，你純粹是輕的，人家不一定相信你，你有重、有輕，這樣兩者結合起來，這樣的公司未來在中國的商業地産里面，輕資産管理方面可能會有更加好的競争力。

黎振偉：IWG做寫字樓輕資産運營，收16%的管理費，但是不保證你的回報，你願意做嗎？

胡一平：我們是願意的，我們的項目可以借助它的品牌提升我們的影響力，吸引更多的租客過來。

黎振偉：下一位丁總，你們怎麼選擇做品牌輸出？比如在西溪印象城隔壁有一個項目來找你管，這種你會做嗎？你怎麼輸出？

丁力業：我們在浙江第一個輸出的項目是嵊州印象城，是宋衛平找我做的。

先簡單說說我對這個業務的想法，我覺得投資對地産行業，這個地産包括住宅、商業、寫字樓，這是一個典型的重資産，典型的高度資金密集型的行業。所以當這個資金量很足的時候，誰也不願意去做輕資産。

這幾年為什麼輕資産這麼火爆？因為都沒錢了，這就是實話。但是我也實話實說，像胡總這樣的老闆，願意給你16%，這種老闆我是沒見過的。

我們算了一下，管理費就是一個基本費用，所以在我們公司内部是重輕並舉，不是輕重並舉。我肯定先做重的，因為我也相信客戶，就像胡總剛才說的，他請你去管，也要了解一下，你自己的項目做得好嗎？你有這個能力嗎？

現在是到處做定位，到處做消費者畫像，到處做招商，給一個不太懂的老闆說我幫你做，老闆就給你做了，實際上覺得把這個行業都做差了。

我們在内部對輕資産輸出是按重資産標準來管的，我就要求員工說這個項目是我的，你的NOI率是多少，你的出租率做到多少，收繳率做到多少，如果你能做得到，我們接這個項目，並且我們對接項目也有特别嚴苛的標準，不是說蒼蠅夾到盤子里也是肉，不是我們的能力範圍内，我們做不到的堅決不做。

當然輕資産對公司團隊的鍛煉，對我們擴大客戶的影響力，對租戶的吸引力是有好處的，所以輕資産也不失為一種業務，但是我覺得在印力，這個比例是一定會控制的。

黎振偉：大概多少比例？

丁力業：現在在我們的收入里面占比很少，15%都沒有。如果是胡總相信我做得好，在杭州我也有能力，我也會做。

嵊州印象城開業之後，中交也進來了，我跟宋董事長說，我撤出，你們自己拿去玩，大家在一起把項目做好，不在一起還是朋友，我們絕對不能拿人家的項目來試錯，這是不對的。

黎振偉：謝謝，丁總的責任心不得了，輕資産當重資産做，而且收費還不太高，所以是好朋友才能做，一般人真的不能做，跟丁總做好朋友很重要。

還有一點，我們做輕資産輸出，你擔不擔心對方挖你的團隊？他做成熟了把你的團隊挖過去。

丁力業：這是有可能的，前段時間我也跟林明彥總聊這個問題，說現在市場上很多人挖我們的人，給的薪酬都比印力給的薪酬高很多。

他說，你覺得他去了能待得久嗎？我覺得這句話很好，今天老闆給你許諾一下，就一個項目，你說它有發展前途嗎？所以擇業是要慎重的。

黎振偉：這也是說給職業經理人聽的。下一位是凱德的楊總，你們過去這兩年也做了很大的變革，轉型為一個投資管理公司，像凱德這樣的品牌，很多人也會找你們，希望請你們管理項目，您的選擇會像丁總一樣嗎？

楊欽富：對于輕資産管理輸出我們是非常謹慎的，有輕資産項目，但數量很少。目前在管兩個輕資産項目，一個在長沙，一個在成都，這是從上百個項目里面篩選出來的，我們對項目的選擇很慎重。

凱德旗下的雅詩閣走的就是輸出管理模式，可是酒店的輕資産管理跟商場的完全不一樣，酒店的輕資産管理，50%的客戶是為了我的品牌而來。而商場最重要、最核心的就是開業前的所有籌備工作，包括資産計劃、招商等等，合作的出發點不能是追求短期。

重資産投資看的是位置、是城市，而從我們的經驗看來，輕資産投的不僅是位置，也包括業主。凱德希望與有相同理念，相同目標，追求長期共赢的業主一起合作。

但我們也不排斥做輕資産，只是像丁總所說的，這不是一個主要方向，我們要選擇合适的業主、選擇适當的城市和位置。因為只要挂的是凱德的品牌，我們就要對品牌負責。

黎振偉：謝謝楊總，做是一定的，但是選擇比做更重要。

光大安石的周總，你們公司是投資+運營，如果品牌輸出的話，會有變化嗎？

周頌明：我說一下我們輕資産怎麼開始做的，因為我們一開始做的並購比較多，並了很多重資産，但是談的過程中，有些項目、有些城市是把不準的，一線城市比較好把握，有些城市位置不錯。

我記得最開始談的是青島的項目，後來内部覺得城市還是有問題，後來談的是輕資産管理，鎖定的是優先購買權，一旦條件合适就購買。一開始做的輕資産變成是一個風控的手段，這是比較重要的。

輕資産都是這幾年開始的，大部分原來傳統做開發的，基本上一開始都沒涉及到輕資産。可能我們在這方面還走在前面，當時是風控的時候覺得有些項目還不錯，後面有機會退出。

現在輕資産的機會很多，因為一段時間整個地産發展不行，暴雷一堆。我們做資管，接到的各種項目都有，有委托管理的，開發讓綠城做代建，它沒有管理能力，讓我們來幫它做資管監管，因為它看不懂。

還有一些原來發ABS的，内部是為了發而發，現金流根本不支撐的，現在退不出去，包括後面的一些資産方面的事後的很多處理。我們的並購做得比較多，相對來說對這方面熟悉一點，自然就會要求有一些資産管理，包括寫字樓、商業，這是蠻多的。

現在機構對于涉及到前期的項目會重視很多，以前可能是前10、前20、上市公司，它覺得是安全的，原來也交流過，有些銀行說，公司債成本很低，它現在還有一個資産，比買公司債合适多了，原來並沒有從底層邏輯去看它的現金流，沒有看它值多少，是不是能夠退出。實際上很多是根本退不出去的，有些現金流根本達不到回報的要求。

現在包括政府對這方面的要求也在提高，我看有些政府也委托做整體的定位，包括回報等等方面都有要求。現在輕資産的市場很亂，因為大家一窩蜂去做輕資産，實際上很多是沒有能力去做的。

你的重資産要有比較好的項目，有很好的資源，能夠創造價值，才能做輕資産輸出，管理費並沒有那麼好做。就像剛才丁總說的，口碑很重要，有的能做，有的不能做，如果要做，往往只能做比較強勢的條款。

只要是做老闆的，他都有想法的，很多人很容易受幹擾，最後就會變形。所以做不好甯可不做，這一點很重要，要有這個底氣。

輕資産要做好並不容易，好的資産人家也不找你，我們看這個事是當做鍛煉産品的能力，未來不同的資産都要能做，包括戰略性的合作，你不可能挑，所以這對資産的能力是核心考慮的。

黎振偉：謝謝周總，我們第一環節講信心，第二環節談到怎麼做輕資産管理，您告訴大家不容易，盡管再有信心，你要輕資産管理，必須有好的項目。像丁總、楊總，你們是碰到好的項目才會選擇，胡總談到你要有很好的品牌、很好的能力，否則你賺我的錢沒那麼容易，這也是給我們這個相對蓬勃發展的行業打一針清醒劑。

最後一個話題是存量更新戰場，再造商業模式。我們能夠全部只做存量嗎？怎麼理解存量？存和增怎麼結合？這一點也是很重要的東西，如果純存量能做成嗎？這次我在上海看到的一些項目，它們都是存量和增量結合，我們怎麼看存量改造這個新的模式？

胡總，我看你們也做了很多存量，您理解怎麼樣的才是好的存量？

胡一平：我們在杭州有兩個項目是存量的，一個是在西溪印象城旁邊的一個商業街，我們引進了一些品牌把它盤活了。還有一個是項目也是存量和增量結合的，老房子不拆，但是有些房子是危房了，必須把它拆掉，然後造出新房子和它相呼應，這些房子創造的價值，帶動以前存量的價值，它是一個相輔相成的過程。

現在很多城市都在做城市更新，我覺得城市更新一定要和商業結合，城市更新如果是存在拆掉做住宅的話，它的增加值是有限的，因為老的住戶你給他的補償壓力是非常大。如果在有的城市更新里面，政府買單一部分，對你所在的區域的品牌、城市形象提升是非常好的。

還有一點就是輕資産和重資産之間的一塊，叫做中資産，我記得WeWork當時的模式就是中資産，其實現在看來，中資産的風險是最大的，因為房子不是你的，你是要兜底的，裝修、設備你要投入，而且房子要兜底給他，萬一不好的話，兩頭不讨好，壓力都在你身上，所以做城市更新的時候，做存量更新的時候，中資産的模式要盡量謹慎謹慎再謹慎。

黎振偉：丁總，您怎麼看存量？

丁力業：剛才蔡秘書長說到，經過中國快速的40年的發展，我相信未來的新增量不會那麼快，存量是擺在我們所有人面前的一個非常大的問題。

我們在幾年前提出存量煥新，典型的兩個項目，大家有機會可以去看一下，一個是長沙坡子街長沙印象匯。重點是今年天津和平的印象城，這個項目是2006年開業的。天津和平是天津海河邊最好的商圈，但這個項目10萬平方米是沒有一個人的。我們今年全部重新把它打開了。

我覺得存量是一種責任，因為商圈的變化、城市的發展，這是很正常的，你有沒有随着這個變化來調整？很多人賺了第一道錢，第二道就不要了，就扔在那里了。

存量不說推倒重來，推倒重來很簡單，但是也很貴，你怎麼在現有的基礎上導入新的元素，增加你的活力。天津和平大道在印象城開業之前沒有年輕人去，今天你去看看，全部是年輕人，原來的内容不适合于他，他就走了，你要把他重新吸引回來。

我們這個項目得到了天津市最主要領導的高度贊賞，這個項目我們用了幾年時間，在疫情期間改造出來，我覺得存量是非常大的課題，存量需要特别高的能力、特别大的情懷和責任心去做，存量是一個非常好的賽道。

黎振偉：廣州的永慶坊應該也要交給您，我覺得那個做起來真的不容易。楊總，新加坡在這方面有很好的經驗，新加坡是很典型的新舊結合，怎麼把這個經驗移到中國來呢？你們在中國怎麼做存量發展？

楊欽富：從存量的角度，我覺得中國和其它市場的一個最大差異是土地年限，但從正面的角度來看，這是未來一個很大的發展空間。

目前商業的土地年限，商場40年，寫字樓50年，從1990年開始實施土地出讓後，先出的都是最核心位置的地塊，這些到2030年、2040年就基本上到期了，可是你不能等到第40年才去做存量改造。

從這個角度，我們覺得未來很大的一個趨勢就是更新土地年限，同時對項目進行資産改造，這将很大程度提升對存量改造的投資信心和意願。新加坡的模式就是這樣，土地年限是99年，有一個很明确的補地價模式。我們在市中心有很多商場，經營了幾十年之後，可以跟政府溝通補一個地價，補回土地年限，比如我們的福南項目就是這樣，推倒重建。

剛才大家談到了C-REITs，我們也很關注C-REITs市場。20多年前，新加坡第一批REITs就是凱德發行的，當時我們首發的不是基礎設施，而是商業，因為政府覺得老百姓投了錢，要讓他們能夠到所投的項目去看看，知道他的錢去了哪里。

REITs的規模也很重要，如果只是單一資産，如果要做大改造，需要考慮到每年的派息，所以如果有足夠的規模，就可以分批進行，同時可以保證長期派息的可持續性。

黎振偉：我覺得新加坡還有一個特點，它可以給你拆，有些增加容積率，但有些必須恢復原貌。

胡一平：現在很多90年代、80年代拿的地，它快到期了，他們不願意改造了。如果政府出台一個政策，可以再給你續40年，我認為對促進當下民營企業的投資是非常有幫助的。

周頌明：實際上我們90%做的都是更新改造，因為我們做的大部分是並購或者爛尾項目，所以我們並沒有什麼特别標準化的項目。比如說我們做的第一個項目是觀音橋的不良資産拍賣，然後加了通道，弄了電梯，内部的動線改變完了以後重新把它整體經營上去。

前年開始又做了第二輪，因為比較陳舊了，我們的項目定位年輕、時尚，看上去裝修各方面都不行了，所以重新内部裝修了一遍，局部做了一些變化，花了差不多1.5億。

我們做的最重要的一點就是沒有閉過一天店，一個店都沒閉，純粹是利用晚上的時間裝修。消費習慣養成以後，一旦改變了，你停了以後，我看對面有一個茂業，閉店一段時間再開出來場子很漂亮，但是消費者走了以後再吸引他們回來，還要花很長的時間。

前些年我們去國外看有些案例就是像我們這樣，利用晚上閉店的時間改造，白天繼續正常營業，這一點是很重要的。未來的更新改造，不一定都是推倒重建，可能有些可以局部改造。

我們看到有的城市花了上百億的錢把老城區改造得很漂亮，但是沒有人，要再回流需要花很大的力氣。有些城市做得就比較好，它會保留一部分，把它進行規範，這樣做是比較好的。你再漂亮，沒人有什麼用？

未來的城市更新舊改是重頭戲，特别是做商業地産的，地段很重要，現在新開發的會越來越少，未來更新營運更重要。另外也不會有那麼多的標準化，因為你在老的里面會受很多局限，真正還是因地制宜去做很多，對産品能力的綜合性要求比較高。

黎振偉：周總不僅是資本的高手、運營的高度，還是跟政府溝通的高手。同時您也提出，疫情之後我們要多走出去，城市更新老師在國外。在新加坡，在美國、在英國、在香港。

最後關于信心與重塑，每位嘉賓一句話。

胡一平：早上主持人講的很好，他說未來是确定的，未來是可期的，我覺得只要我們有信心，中國的商業地産、城市更新是未來可期的。

丁力業：就像我今天演講的主題，信心。

楊欽富：出去多消費。

周頌明：信心是一念之間的事情，是壞事情也是好事情，還是有很多機會的，我整體還是比較有信心。

黎振偉：謝謝各位，本環節到此結束。