主題讨論會：復蘇語境中的存量資管 | 2023觀點商業年會

主持嘉賓：

喆安（上海）投資管理有限公司總經理 車陽

讨論嘉賓：

高格辦公空間創始人兼CEO 王昌波 

高和資本資産管理平台高級副總裁 鄭萍 

蜜蜂科技BEEPLUS聯合創始人 戴健進 

上海理辰文化發展有限公司董事長 康紅恩 

合生不動産基金中心董事總經理 邬伯特 

豫園復悅生活産業集團總裁高級助理兼商業事業群COO 李德洋

香港元豐資本管理合夥人 古迎輝

車陽：感謝觀點的邀請，這是今天上午最後一場，時間短、任務重、嘉賓多，但是還是希望充分交流出大家的精彩觀點。

話不多說，首先還是請每位嘉賓用1分鐘左右的時間把各自的公司背景簡單介紹一下。

王昌波：我是高格辦公空間創始人王昌波，我們主要做辦公空間運營，深耕長三角13年。我們一直研究中國企業的辦公方式，所以是輕中式的辦公空間。在長三角的8個城市運營的空間都是排名第一的，也沒有什麼負面的消息。

鄭萍：大家好，我來自高和資本，負責商業資管闆塊。高和資本是國内第一批專注在地産行業的私募股權投資基金，這麼多年來我們也一直是只專注在商業不動産領域，沒有做過住宅，沒有做過債。

前兩年我們公司定了第二曲線的戰略，把主要投資的重心放到長租公寓和商業，尤其是社區商業這個闆塊，今年随着整個環境的快速變化，我們覺得還是比較幸運。

古迎輝：我是香港元豐資本的古迎輝，我們公司主要從事投資管理和投行服務，包括做國内和海外的商業不動産的投資管理、投資開發，最近也參與了很多投資新經濟的項目，包括新能源、新消費、新材料等等科技項目。

康紅恩：我是理辰文化的康紅恩。很多朋友說我們為什麼是一個文化公司？其實是當時注冊的時候，文化公司比較好注冊，投資公司、資産管理公司注冊比較難，所以就注冊成文化公司。

理辰的主要業務領域是在鄉村和城市更新領域，綜合來講就是城鄉的更新領域，這是我們一直堅持做的。我們做了多年的房地産，今天如果說面臨着房地産真正的轉型，我認為下半場在城鄉更新這個領域，我們就在這個賽道持續發力和耕耘。

李德洋：我是來自豫園復悅生活的李德洋，我們是豫園股份的成員企業。豫園復悅生活主要聚焦于居住空間、商業空間和城市公共建設的消費需求。我們有綜合管理、資産管理和商業管理這些領域，為城市幸福生活提供全周期、全場景的生活解決方案。

戴健進：我是蜜蜂科技BEEPLUS的戴健進，我們是2015年成立，也是在粵港澳大灣區成長起來的品牌。我們聚焦在寫字樓宇和産業園區的資産管理。

目前在國内我們是走得最輕的品牌，我們90%多的項目都是純輕資産的委托管理模式，幫助業主從前期的定位、設計到運營和招商進行全流程的服務，幫助業主提升資産價值和盤活資産。

另一方面我們也是非常貼近年輕人，我們非常關注年輕人在未來他們辦公和生活的訴求，正如我們的蜜蜂BEEPLUS這個名字，我們希望通過我們的辛勤努力，為進入到我們空間里的人帶來甜蜜。

邬伯特：我是合生不動産基金中心的邬伯特，合生不動産是依托于合生創展上市公司的基金管理平台，合生是一線城市里面有比較大的商業管理規模，同時也有比較好的土地儲備。

我們基金中心最重要的任務是把合生這些在位置比較良好的優質資産給資本市場進行對接，努力實現基金化，所以除了傳統商業，我們也看城市更新、物流、産業園、長租公寓，這些賽道都有涉及，希望跟大家多交流。

車陽：下面正式讨論，王總剛才說了，在共享辦公領域，在長三角耕耘了13年，規模也比較大。

現在辦公空間的競争壓力比較大，我們感覺國内的辦公空間和美國、日本相比還有差距，不管是租金價格還是市場價格都是一樣，但是空置率又很高，辦公樓的未來到底會是什麼走向？

聯合空間、共享空間現在也是風雲激蕩，有各種的淘汰和洗牌，您對這個市場是怎麼看的？

王昌波：這個問題很大，今天上午很多嘉賓也提到這一點，尤其我們這個行業還有兩個運營商也進行了分享。我想發表兩個觀點：

第一，存量的辦公資産已經是過剩或者說到了一定的空前的階段，已經進入了存量的時代，各方都想了很多的辦法。

從高格的角度來講，我們經常會講，在我們的心态上，無論是我們資産方還是基金，或者是運營方，都要堅持長期主義。包括運營方，過去很多是基于短期的考慮，按照資本的玩法去復制，還是讓我們看到了很多失敗的案例。

第二，在方法上，資本投資端和專業運營方聯合的雙赢，或者說資産方和專業運營方，專業的團隊做專業的事情，這一點毫無疑問，這是未來一個非常好的趨勢，也是一個共赢、雙赢，取長補短的過程，這是一個特别好的方式。

回到本質來講，就是要研究用戶、成就用戶。現在我們主流的90後、00後，或者是Z世代，這些用戶真的是很有想法的，不是簡單的說一定要到工業風和冷淡風，或者一定要到格子間。

有很多是把舒适的空間、高效的空間或者說跟中國文化的空間結合，他會有那種自信，不像以前那樣一定是美式或者是中式，不是那麼講究。

我覺得研究用戶，真正成就用戶，這是我們所有資方或者運營方都要特别思考的話題。

車陽：王總的角度非常好，不能把一個物理空間純粹看成鋼筋水泥，到底是什麼場景，用戶是什麼樣的需求，可能需要更精細化、更細致的一些研究。

高和現在是不動産基金試點單位，在座的很多還沒在試點里面，進入試點之後，有什麼好處或者變化？對咱們來說有什麼特别之處？

鄭萍：我覺得最大的優勢就是在稅籌上，杠杆稍微多加一點。但是從我們公司内部來講，除了稅籌還有品牌的加持之外，本質上是對我們提出了更高的要求。

因為我們資管這個行業還是需要對專業性的要求比較高，包括高和的定位也一直在這里面，所以我個人的判斷是，有一些優勢，但是並不是什麼特别絕對的優勢。

車陽：确實很多國企和機構都想入圍到試點里面去，未來可以按照更符合標準的要求來對接不動産私募基金的試點。

剛才鄭總也說現在主要研究社區商業，您覺得社區商業在上海和其它您熟悉的區域，現在是一個好的時機或者好的發展機會嗎？

鄭萍：因為我們同時也在看購物中心和社區商業，所以我想把兩個放到一起來說一說。

今年國慶節的時候我跟着城市更新論壇去了東京，在東京打開了我在商業上的迷思。我們看數據覺得上海的商業供應已經過量了，現在統計局的數據，商場店鋪面積差不多9000萬，3萬方以上的購物中心大概是兩三千萬左右。

我們到了東京，橫向看了一下，我感覺他們也過量。東京23區的商業面積相當于上海的外環内這樣一個區域，他們的商業和辦公加起來的量是1.1億平方米，而上海從整個行政區劃來看，包括五大新城，目前的商業+辦公大概是1.9億平米。

考慮到整個區域不一樣，另外東京大都市圈的人口有4000多萬，每天的通勤聚集度，包括不僅在白天的聚集度，日本人的生活習慣當中，晚上還要去喝酒，一直在市區里面待着，所以可以想象在上海的整個商業競争格局當中，激烈程度是要比東京高的。

打消了我的一個什麼迷思呢？這對消費者是一件好事，競争是一個必然，可能從某種角度來講，消費這件事情是一個永恒的行為，而且我們的生活方式其實很難再退回到原先的狀況。只要在市場當中活躍着，並且能夠做頭部的角色，一直是有機會的。

關于頭部的角色，我聽剛才國泰君安的趙的發言，我覺得她講得非常好，也是保持了一種持續學習的精神。

我們也在做購物中心和社區商業Pre-REITs的投資，經過了不斷地在市場里面的實踐和跟高手的合作、交流，其實目前也穩固下來一些評估邏輯，基本上就是區域分化會很厲害，在區域當中的分化也會很厲害，不太會出現一個區域里面好多家大家都活得很好的情況，頭部和尾部的差異會很明顯。

所以我們現在在評估的時候有一個邏輯，第一是對區域做判斷，第二是對這個項目在區域中的位置做判斷，然後才是穩定性和增長性，在這里永遠都要做那個區域的絕對第一是非常重要的，這就是購物中心的情況。

至于社區商業，我覺得其實是城市更新時代的一個産物，是伴随而生的。所以某種程度上來講，我們相信社區商業是一個未來的增量市場。

前兩天我們也研究了領展從2005年成立到現在為止一直持有的社區商業資産，並且商業内部樓面面積是在2000方以上的，一共70個資産，我們發現從那個時候到現在，這70個資産年化NOI復合增長率是17%，這個數據非常驚人，這還包含了疫情三年。

所以最後我就指出一點，社區商業其實某種程度上是經濟發展之後的産物，領展的起點是2005年，那時候香港的人均GDP水平是2.67萬美元，在今天的中國上海、北京、深圳、南京、蘇州都已經達到了這個水平。

車陽：看來還是未來可期，說起商業大家容易一刀切，覺得現在的購物中心飽和了，不能碰了，可能還是要具體的分化的來看，畢竟這還是一個很大的市場，如何做頭部，如何把社區商業運營好。

古總一直是在香港、在全球的市場做一些投資和資本管理，可以從全球視角的角度談談現在的並購機會。從中國看市場，可能有時候大家摸不着頭腦，您可以帶領我們跳出來看看現在國内的投資並購的機會。

古迎輝：房地産投資是一個全球化的事情，因為房地産是不動産，是固定在某個地方的，所以怎麼提高收益和減少風險，這是我們最關心的一點，因為不動産的流動性比較差。

國内企業喜歡做全球化的不動産投資，一方面是因為不動産投資是多元化的，包括各個物業類型，包括商業地産領域，還包括辦公、商場、工業、酒店等等，基本上住宅以外的都叫商業地産。

房地産投資特别強調不要把雞蛋放在一個籃子里面，特别是經過疫情等等方面的政策，我們深深地體會到，如果能夠做到多樣化，會避免很多風險，包括政治、當地市場、經濟周期的風險，達到分散風險的目的。

而且從全球的角度來說，會更容易找到一些比較高收益的資産。因為全球的經濟周期不一樣，不同物業的經濟周期也不一樣，所以就比較容易找到一個高收益的物業類型，甚至是具體到某個項目，這樣對我們做投資增加收入是非常好的一件事情。

還有從地理位置來說，分布在不同的地方，做一個項目的優選，會使得風險得到很好的分散。

從全球化的角度來說，你去不同的地方，可以學到更多的商業方面的知識。對于一個零售物業或者購物中心來說，可以引進不同的商業業态，以及具體的品牌，使商場更多樣化。

例如我們在新加坡或者馬來西亞找到一個很好的當地品牌，就可以引進到内地的商業里面，對當地消費方面就會有很好的促進。或者是在北美找到一個比較好的品牌，也可以引進來。所以全球化在房地産領域是非常重要的。

我們之前做得比較多的是在海外方面，但是由于疫情和最近的政策原因，我們就把重點放在國内。而且是國内的政策，包括最近推出的REITs，我們也更加關注到基礎設施，特别是園區方面的投資。加上大灣區的是以科技為主題，也是國家重點發展的區域，所以我們最近也是在大灣區比較多做一些園區方面的投資。

車陽：康總在台下也跟我聊到，現在市場發生了很大的變化，很多人還在刻舟求劍。的确現在市場結構和主體結構都發生了很大的變化，康總這麼多年做開發商、資管、投資，現在又在做更新的領域，您可以談談您對地産、資管的一些經驗。

康紅恩：我剛才跟車總講，今天上午聽了幾家的分享，我感覺好像過去幾年沒有發生過一樣。我過去做職業經理人，現在自己創業，嘗試者做老闆，我的感受是很不一樣的。

我覺得我們整個行業都變了，不管是附着在我們這個行業的上下遊的空間運營商，各個業态、各個品牌還是各個内容，它都發生了巨大的變化，這個變化我們是沒有辦法改變的，而且這個變化是很難再回去的變化，從這一點我們要認清現實。

另外是我剛才聽到大家講了很多規模、發展的問題，我有幾個想法：

第一，我們不要盲目談規模，很多年以前我就談這個話，不管你是輕資産、中資産還是重資産，你說多少年之内要做到多少規模，就必然面臨一個問題，為了規模就很難去拿到真正好的項目。

今天去看很多品牌、産品、内容、業态的成功，說白了是拿到了真正便宜的物業。如果拿不到便宜的物業，怎麼保證它可持續的發展？這是很難的。

當然每個行業、每個公司的情況不太一樣，但是就我的看法來講，首先是我們不要去盲目地追求規模，而要真正地把每個項目做好，每個項目能真正賺錢，這是第一點。

第二，我們今天無論是停車場的資産，還是聯合辦公、公寓等等，這些資産是我們對于空間的應用。我們讀CCM的時候一直講一句話，最佳用途和最大價值。

作為每個操盤手來講，要有這樣的超級整合能力，比如說面對這個場的時候，到底應該做酒店、公寓、長租房還是聯合辦公或者是商業，這就看我們的操盤能力，具有超級整合的操盤能力，那就沒有問題。

第三，很多基金為什麼做到最後做不動了？我們經常講一句話，你是做正确的事，然後把事情做正确。也就是說從一開始就想明白，哪些事情是做正确的事情。

比如說房地産不動産私募基金，大量的非標業務、大量的非標項目，如果是非標的業務，又采取投資標品的模式去管控，實際上是管不了的。也就是融投管退是閉環不了的，這樣的業務怎麼可能持續呢？

第四，我們這個行業要回歸常識、回歸本質，不要想着這個時代就能賺快錢，我覺得我們賺點慢錢、賺點小錢，這是我們作為創業者的角度，以及我們現在所面臨房地産構建新發展模式的角度上要考慮的問題。

車陽：謝謝康總，依然慷慨激昂。

李總也是做商業好多年，您可以簡單談談商業地産這些年的内容、運營有哪些變化？剛才國君的趙總和高和的鄭總都談了一些，我理解他們還是在資本端的角度來考慮，您可能更多的是在實操端或者具體的角度，您談談商業現在有哪些新趨勢或者變化。

李德洋：商業現在進入到存量時代，會出現很多非標的項目，現在非標的項目出來之後，大家都想做，但是别人做不好，我們憑什麼能做好？這是一個核心的話題，結合豫園復悅生活講幾點：

豫園復悅生活是長期從事居住、商辦、公共建設等等各種消費場景下運營能力的打造，我們前期經營了很多非標項目，所以對非標項目的核心競争能力，是作為集團的核心底盤能力來打造的。

在這個基礎上，我們整個集團有了大量的消費品牌資源，現在集團不僅持有了從黃金珠寶到化妝品、手表、餐飲的百年品牌，甚至到剛剛在南京打造的城市微度假的酒店。

這種自有的品牌資源是我們未來能夠快速植入到非標項目上的，根據不同的定位可以植入這些資源，這樣能夠打造我們的差異化，否則我們在同質化的競争下很難做。

豫園復悅生活一直堅持的是自聯營經營管理體繫和打造，沒有丢棄掉之前百貨發展的優勢自營和聯營的能力，跟品牌方的結合能力會更加緊密，跟他們形成利益共同體，一起共同去經營，最終能夠實現共同的盈利，在這方面我們下了很大的工夫。

上海豫園的自聯營面積比例達到了75%以上，上海BFC自聯營比例也達到了65%以上，未來自聯營的比例還會進一步提升，這樣跟品牌之間的互動程度會更加緊密，大家發展在一起，共同去努力共創未來的發展。

我們現在手里有很多非遺和IP資源，通過文化的賦能，通過營銷活動，在鍊接商家和消費者之間做了很多工作。比如豫園燈會，去年以山海經為藍本的燈會的流量非常高，今年這個燈會已經走出上海，在南通、長沙都會做豫園燈會，甚至龍年春節會在法國巴黎做一個燈會。

這樣的動作在留住客流的過程中會起到很大作用，包括我們的電競資源，可以衍生出一繫列的資源出來，在這個打造的過程中，可以跟顧客、消費者經常性的保持互動，把我們的目標客群緊緊地拉在我們身邊。

我們在做的過程中，不僅是做城市的老項目或者是廠房改造的項目，今年7月份在南通如東做了一條古街，我們覺得未來文化古街也可能是存量改造的核心方向之一。

每個城市有一條高質量的文化古街，現在全國有2800多個縣級市，我們在如東做了一個試點，還要不斷地叠代，未來可能2800個不一定都做，但是做到100個、200個，還是有可能的。

我們把松鶴樓復刻到如東，表現非常好，把歷史文化古街和現代空間結合起來，未來潛力還是非常大的。

車陽：看來商業不僅是我們想象中的一個商場，它可以承載更多的元素和内容，以及能力和要素。

戴總這邊我理解是做的科技領域，大家一直在講地産科技，但是大家還是覺得它是地産，您從科技賦能地産，讓空間更甜蜜的角度，您有什麼心得可以分享一下？

戴健進：首先在存量資産的背景之下，我們每個賽道里面都有很多運營商跑出來，無論是在酒店、公寓，或者是在商業闆塊，都有各個領域的品牌和頭部的運營方。

目前我們看到的就是在辦公和産業還沒有真正意義上的龍頭能走出來，所以我們蜜蜂科技BEEPLUS也是希望通過科技的賦能，在辦公和産業的賽道上做出頭部品牌。

回歸到今天的主題，我們怎麼可以在空間里面進行創新，其實我們的理念就是，希望可以成為中國最具有創新精神的資産運營管理商，這也是中國目前比較欠缺的一點，同質化競争是比較嚴重的。

BEEPLUS的優勢是會把空間做成一個産品，就像手機一樣，可能每年都會有一個手機的發布會，都會推出新的産品。對于BEEPLUS也是一樣，我們每年都會對我們空間的設計、里面的科技含量和里面的體驗重新進行叠代和升級，希望做到的是能不斷地在這個行業里面遙遙領先。

我們在南通有一個項目，融合了很多創新和科技的元素，因為南通本身是一個老齡化比較嚴重的城市，當地希望能留住年輕人，吸引年輕人，我們就在一個存量的廠房里面進行了全新的改造，把辦公、公寓、生産研發、會議中心、配套、青年社區等等元素融合在一個産業園區里面，打造一個全新的物種，這個項目也是南通市非常高品質的載體。

現在越來越多的政府找到我們，他們的訴求也是希望通過BEEPLUS的品牌和空間載體，為他們加載和賦能年輕人的引入和留存。因為留得住年輕人就能留得住未來。

上周有一個領導跟我說，現在引進了很多人才都是海外的歸國高端人才，但是給他們的載體都是農民工標準建設的，就是管好他們吃住，沒有講品質。

所以我們看到的機遇和賽道是，打造這種高品質的載體，通過科技賦能從用戶端切入，幫助政府、國企引入更好的項目和人才，這是我們現在在做的事情。

車陽：我覺得非常有前景，需要研究用戶，把用戶端的需求以及和空間、企業端相結合，産生更大的價值。

最後一位是邬總，您是合生做商業地産管理、運營的負責人，現在商業REITs也呼之欲出，但是回報率要求還是蠻高的，以您在合生的經驗來看，國内目前商業不動産的回報率和未來的發展，您可以談一下您的觀點。

邬伯特：先謝謝各位，已經快到1點了，各位還在這邊聽我們分享。

我作為一個基金人，一直從而資本市場的工作，怎麼樣看待這個問題？跟大家簡單分享一下。

因為還有一個話題是講全球的局勢，其實我們現在面臨的情況，在美國這邊因為是一個不斷克制通脹和加息的過程，所以就導致在全球很多美元是被抽回去。

本身由于地緣政治的原因，在中國的資本市場上，美元基金就更加疲軟，所以我們今天面臨一個狀态，就是必須以本地資本為主。而本地資本市場的要求，更多的是回歸資産收益率。

剛剛趙總也提到了，REITs對項目的估值並不是很理想，所以對于大家來說，資本市場現在看到的就是收益率。收益率的情況也很簡單，就是分母和分子，分子就是你的資産作價是怎麼回事，從分母的角度來講就是如何實現項目好的現金流，這個現金流的底層素質怎麼樣，是不是可持續，這就回到項目的運營里面。

從合生的角度，是不斷在叠代自己持有商業物業底層租戶的品态的調整。

我們在上海靜安一個年輕态商業的試點，里面比較有特色的是引入了和老佛爺聯名的主力租戶，提供了不一樣的IP和内容。

另外還有在北京和上海會推出的超級合生匯，里面主打的是年輕态的極限運動，包括攀岩、潛水等等。

這些都是對于質量和内容方面的探讨。從資本市場的角度，我們希望這些優質的租戶最後轉換成可持續的高質量的現金流，能夠把資産收益率做上去，有收益率達成，才能做到更好的市場表現。

車陽：讨論到現在，大家意猶未盡，時間關繫，我們可以會後再交流，多探讨存量不動産的話題，非常有趣，也非常有未來的市場前瞻性。