王海濤：科技驅動下的辦公新趨勢 | 2023觀點商業年會演講

本文為王海濤先生在2023觀點商業年會“主題峰會”上發表的演講。

王海濤（中信和業投資有限公司黨委委員、副總經理）：各位嘉賓、各位同仁，大家上午好！我是來自中信和業的王海濤，中信和業是中信集團旗下的全資一級子公司，是中信集團旗下新型城鎮化闆塊商業不動産運營專業平台公司。

三年疫情其實對我們大家改變了很多，在後疫情時代，商業辦公的空間環境、運營管理，以及租戶的需求到底發生了哪些變化？近年來物聯網、大數據、人工智能為代表的新科技驅動下的新時代已經到來，又有哪些科技正在颠覆現在的辦公生态？今天我分享的主題主要是圍繞這幾個問題展開。

三年疫情對商業地産的影響還是很大的，無論是我們的商業模式還是應用場景都發生了很多變化，我們首先還是來回顧一下寫字樓市場的情況。

從戴德梁行2023年上半年的市場數據可以看到，北京、上海兩個一線城市的存量已經達到了1000萬平米以上，随着未來幾年的新增供應，北京未來的存量市場将達到1500萬平米，上海接近2000萬平米的存量規模。

租金水平同疫情前相比，四個一線城市都出現了大幅的下跌。寫字樓市場從2010年到2020年這10年是一個黃金期，從2020年之後整個市場開始出現下跌的趨勢，直到今年下半年開始，一線城市的甲級和超甲級寫字樓才趨于平穩。租金的水平和控制率在未來兩年之内還是處于逐步趨于平穩的過程。

未來會有很多影響我們工作和生活的科技趨勢，到底什麼樣的科技會對人類的生活、工作産生影響？2023年7月份全球特别著名的咨詢公司麥肯錫發布了一份報告《2023科技趨勢展望報告》，在這份報告里把人類科技發展的趨勢，以及可能會對未來産生的影響做了分析。

當然在這份報告里也把科技行業的發展分為15個大類。我從這份報告里摘了幾類大家耳熟能詳的類别，跟大家做一個簡單的回顧。

比如OpenAI和微軟都在大力投資研發的生成式AI，它是從非結構化數據格式中學到一些信息，生成非結構化的内容。再比如說現在各行各業都會涉及到的應用型人工智能，比如醫學領域、工業制造領域、教育領域都有。

工業制造領域，比如工業化機器學習，包括現在的工業4.0，都會用到工業機器學習。WEB3.0是一個新的商業形态，是去中心化自治組織治理的新商業模式。還有全息現實技術，這都是現在可以看到的，上面這些技術對各行各業都産生了非常大的影響。

我想商業地産在未來的商業模式和應用場景，多多少少都會受到這些科學技術的引導甚至是影響。上述這些科技到底對我們的樓宇甚至對我們整個辦公生态産生哪些影響？從幾個方面跟大家做一個分享。

首先對于樓宇建造，中國在世界上被稱為基建狂魔，從1978年改革開放以來到現在40多年的歷程，我們從建築行業的增加值可以了解到中國建築行業的發展，1978年全國建築業的增加值是139億，占GDP的3.8%，到2017年全國建築行業增加值已經達到接近5.6萬億，年增速達到了16.6%，GDP占比是6.7%，較1978年提高了2.9%。

随着科技的發展，随着建築工藝的進步，近些年我們國家也建成了很多世界級頂尖的項目，比如全世界最大的水力發電站三峽大壩，有史以來施工難度最高的鐵路工程項目青藏公路，包括被譽為第四代體育館的北京鳥巢，以及北京、上海、深圳等城市的地標性建築。

當然我們提到科技對樓宇建造的影響，離不開智慧建造這個關鍵詞，比如說在工程設計領域常用到的BIM技術，以往的工程設計通常是手繪圖或者CAD繪圖，最近幾年我們一直在推行BIM模型。BIM模型不僅僅是在設計領域，它貫穿了建築的設計、施工一直到後期的運維，整個建築全生命周期的過程。

以中信和業旗下的中信大廈來講，我們在設計階段開始，一直到施工，到現在轉入到運維階段，BIM模型的應用，對我們整個大廈的運維管理還是起到了非常大的作用。最近幾年我們也在BIM模型輕量化的情況下，打造了中信大廈的三級管理平台，後面我會詳細介紹。

科技不僅對樓宇建造産生影響，實際上對整個辦公的生态也帶來了很大的影響。過去10年，亞太地區手機上網的人數已經占到區域人口的2/3，互聯網用戶增長數是非常驚人的，随着這幾年智能手機的普及，包括各類APP的開發應用，以及移動互聯網的廣泛覆蓋，整個辦公的生态已經從固定場所辦公慢慢向移動辦公發展。

當然移動辦公也成了未來辦公的新趨勢，體現了靈活化、移動化和自動化的特點。三年疫情期間，在座的各位應該都經歷過居家辦公的情景，我想可能未來移動辦公會成為辦公的一個新常态。

3.0的智能建築時代，辦公産品可能更加會強調智能化、社群化以及健康化，強調靈活辦公，提高生産力以及社群合作的企業化，這是科技對辦公空間的影響。這幾年市場上也誕生了很多以科技産品為主題的企業，包括酷辦、辦伴、MFG等等。

拿中信大廈舉例，我們在疫情期間沒辦法對外正常進行展示，在線上開發了VR看房，對中信大廈有意向的客戶可以通過線上平台、小程序，全程360度看到中信大廈的全景。當然在這個過程中，我們也對空間做了一些調整，比如中信大廈所有辦公空間内的會議室全部都配備了視頻會議設備。

同時在中信和業對外輸出的辦公空間品牌信悅空間，我們在北京落地了幾個項目，空間做了一些升級，比方說設置了路演廳、公共商務空間，甚至在空間運營上也植入了很多科技場景。

比如在疫情期間電梯的觸碰還是會帶來一些病菌的傳染，我們把電梯換成了無接觸式的電梯按鈕，包括一些空氣質量監測等等。我想這些都是因為科技的進步，對辦公空間帶來了一些影響。

随着遠程辦公發展，靈活辦公模式也得到了快速普及，辦公的形态也發生了很多的變化，創新科技對辦公的生态也帶來了很多的賦能。

下面跟大家做一個分享，就是我們近幾年常講的元宇宙的概念，在北京、上海都已經出現了這種線上虛拟辦公的業态。

可以看到，科技不僅對辦公生态、辦公空間都會帶來一些影響，同時對辦公環境也會帶來很重要的影響。随着智慧建築的發展，健康、舒适的辦公環境受關注程度越來越高，比如最近幾年很多樓宇在做LEED認證、WELL認證，這些關注特别關注綠色、安全、健康等等要素，也是重要的評級標準。智能照明、智能溫控、智能安全繫統等等應用比比皆是。

目前在全球樓宇智能化、空間環境的應用上比較先進的公認的項目就是荷蘭阿姆斯特丹的前沿大廈，這個項目總建築大概4萬平方米，主要的租戶就是德勤在荷蘭的總部，這個項目也獲得了2021年可持續城市與人居環境獎全球綠色範例的建築獎。

這個樓宇在全部的外牆上都安裝了太陽能光伏闆，整個大樓遍布各種設備以及各種傳感器，傳感器會将數據實時傳遞給一個智能管理繫統，通過物聯網進行互聯互通，同時可以通過智能工牌以及一些移動設備進行感知，通過後台自動調節環境的溫度，在座各位如果有興趣可以到網上查一下這個項目的相關案例。

現代的智能化運維管理主要是通過GIS和BIM繫統，運用物聯網繫統實現樓宇從粗放式管理到精細化管理。以中信大廈為例，目前我們有63個繫統，在63個繫統里一共布置了大概65萬個傳感器，這些傳感器就構成了底層的物聯網，作為基礎它可以幫助我們實現人機互聯，同時在智能管控上建起了一個大的網絡。

在物聯網的基礎上，我們搭建了二級應用管理平台，包括樓宇設備設施管理、能源管理繫統等等，這些繫統會實時通過物聯網來采集設備設施的底層數據，以雲計算為依托，通過數據進行多場耦合和數據挖掘，形成一些有價值的信息資源。

當然，這些信息資源會通過計算的方式，對一些數據進行冗余數據處理，提取一些有效的關鍵數據，這些數據對運維管理會起到非常大的決策支撐作用。

在二級平台的基礎上，我們搭建了一級雲管理平台，通過對數據分析、處理後，通過雲平台的有效處理，以及對移動端的結合，真正做到了人機物的全方面融合，這是中信大廈目前在樓宇智慧化運維管理概念上，基于BIM模型的基礎上搭建的一個智慧雲和物聯網的全生命周期管理概念。

時間有限，原本還準備了兩個分會場的主題，其實我更關注到未來樓宇智能化的一些運維管理，當然中信和業旗下也設立了一個專門做樓宇運維管理的專業化公司，未來我們可能會去研究如何利用數字孿生的技術來打造智慧樓宇運營和運維管理。

還有一個主題，如果大家感興趣可以線下交流，我們目前對樓宇運營大部分都是集中在對物理空間的運營，剛剛也看到了元宇宙辦公，是對一個虛拟空間的運營，我想未來我們整個辦公的生态，都是通過這些科技進步的影響，讓我們從一個傳統的商業模式轉化到了另外的一個商業模式。

有機會再跟大家做一個交流分享，今天就分享到這里。