本文為李豔女士在2023觀點商業年會“主題峯會”上發表的演講。

李豔（蘇州元聯投資基金管理有限公司總經理）：大家好，我是來自蘇州元聯基金的李豔，感謝主辦方的邀請，今天很高興有機會在這裏跟大家作一個分享。

元聯基金是一家長期致力於不動產金融的私募基金管理人，我們的業務範圍包括了類REITs、REITs、不動產收併購，一個不動產項目從拿地開始，到後面的代建、工程、商業運營管理等，都是我們業務覆蓋的內容。

今天我將結合我們在這個領域長期工作的經驗，就不動產私募基金的實踐，跟大家作一個主題分享。

我今天分享的內容主要分為三個部分：第一是國內外不動產投資市場的發展與現狀。第二是不動產私募基金髮展趨勢與策略，第三是不動產私募基金投資展望。

首先讓我們一起看一下國內不動產投資市場的發展演進過程。我們做了一個簡單的梳理和回顧，從2013年以來，國內的不動產大宗交易的市場熱度是在持續上升的，但是同時我們也可以看到，受到資管新規的約束，疊加了過往三年的疫情影響，2019年以來，整體呈現了波動下行的趨勢。此外，同期的內資投資者因為資金的優勢，以及本地化反應的迅速的優勢，逐漸穩固了市場的相對主導的地位。而外資投資者的佔比在逐年波動的下降。

具體來說，我們可以看到2013年國內的大宗交易的成交額是750億左右，此後市場處於一個相對低溫運行的狀態。2017年開始，市場就呈現了一個加速上漲的態勢，並且在2018年達到了峯值，超過了3000億。在這期間可以看到不動產市場出現一些結構性機會，可交易的資產越來越多，城市更新升級改造的機會也越來越多。

2019年隨着資管新規發佈的影響逐步顯現，不動產的投資端和銷售端出現了一定的波動，資產的質量也出現了一定的分化，市場的觀望情緒比較濃厚。2020年暴發的疫情也進一步疊加了負面的影響，大宗交易的金額出現了下滑。2021年以來，隨着疫情逐步得到控制，一方面被壓抑的投資需求得到了釋放，另一方面投資者對中國市場的信心也在逐步提升。國內的主要大宗交易顯著地出現了回暖的跡象，從區域上來看，我們可以看到資產流動性比較好的北京、上海仍舊是投資者追捧的主要目標，交易額的佔比在全國總交易額中佔比約77%。從投資者類型來看，我們可以看到包括保險公司在內的機構投資者、自用型買家和地產基金的投資額回升比較顯著。

2022年以來，隨着全球的地緣政治風險加劇和人口紅利消退的疊加因素影響，我們可以看到市場是在深度調整的過程中，投資者出現的避險情緒在快速上升。另一方面我們可以看到的是，隨着國內公募REITs市場的打開，對於不動產投資市場也起到了提振市場的作用，而且底層資產從園區類（基礎設施類、能源基礎設施、倉儲物流），逐步擴容到保租房、商業、長租公寓等業態，豐富了資產的投融資渠道。

從資產的類別來看，左上角這個圖是2022年國內大宗交易物業類型佔比的統計表，辦公樓依然是相對比較活躍的資產類別，新經濟資產的業態，商務園區、物流、廠房的交易金額佔比在明顯上升，包括公寓和酒店的佔比，相較2021年都有了一些提升。在右上角這個圖可以看到是從外資的角度來看，2022年以來外資投資的金額和佔比有下降，內資當中主要是金融機構買家為主，比如保險類的投資人，對穩定現金流的寫字樓收購表現的比較活躍。在左下角這個圖可以看到，因為公募REITs的利好，產業園業態受到市場關注。2019年開始逐漸升高，2022年創造了新高，2022年相較於2021年整體增長了約42%，投資型買家完成的金額和內資買家完成金額都較往年出現了較大幅度的增長。右下角這個圖是物流類的資產，內資佔比也出現了明顯提升。

從交易市場端來看，當前不動產投資市場的現狀，有幾個方面的特點：第一是從供給端來看，因為持有不動產企業的經營上的壓力以及現金流上的壓力，大量的資產在推向市場，在供給端來看，可以看到有很多好的標的釋放出來。第二是從需求端來看，外資對中國不動產投資的觀望情緒加重，從內資的投資人來說，集中在保險和自用型買家。剛才提到保險對於項目現金流的貢獻和穩定性的要求是比較高的，從這個要求也就傳導到了我們對於資產價值的影響。第三是資金更加相對集中地流向優質、穩定和高增長的資產，這其中受到了公募REITs政策的引導，包括投資人對於穩定現金流的偏好、特定的資產類型都有一定的熱度。

與此同時我們可以關注到，在海外市場也在出現一些變化，從全球市場來看，新基建的不動產和租賃住房正在成為新的增長核心。

以上是對投資市場的簡單回顧和分析。

回到今天分享的主題，在不動產的私募基金領域，我們也看到了現在市場的變化帶來的趨勢並想分享一些我們對策略的思考。

從趨勢端可以看到的是，不動產作為股權投資基金大的概念板塊的一個類別，相較於整個行業來說，呈現出一個比較強的相關性和聯動性。也呈現出了比較明顯的階段性發展的特徵，這其中就包括了剛才我們回顧到的，在2010年以前，不動產私募基金是處在一個相對探索的階段，基金成立的數量和增長的速度都是在探索當中穩步發展。

從2010年到2018年，隨着國內私募股權投資行業的崛起，同時基於中國市場在金融危機中良好的應對錶現和數字化浪潮帶來的消費潛力，外資開始大力佈局中國商業新興地產領域，不動產私募基金開始呈現出中外並舉、大力進發的局面，2018年以來也出現了一些行業的調整，隨着宏觀的、資金方政策的變化進行調整。

2022年以來，一系列提振經濟信心的政策出臺之後，整個市場有所回暖，同時我們也關注到現在部分的外資也在重新調整對中國資產的預期，並且上調對中國不動產投資的關注度。

總結來看，就目前的階段來說，國內不動產私募基金髮展的現狀呈現出以下的特點：相較於國外還是處於早期的階段，行業的規模相對較小、滲透率相對較低。

相對於境外機構來說，中國的私募基金的管理人規模整體還是在一個相對比較小的量級。整體的業務模式也有待拓展，當前更多是偏被動的存量盤活類的項目，資產管理難度較高、需要深度運營提升的

項目相對較少。

說到不動產私募基金，就不能不提到今年2月份證監會宣佈啓動了不動產私募基金的試點工作，在同一天，基協也發佈了備案指引，整體新設了不動產私募投資基金這個類別，希望能夠通過這樣一個試點工作，促進不動產市場盤活存量、支持私募基金行業發揮服務實體經濟的功能。

在這個試點當中，我們可以看到投資範圍進一步放寬，存量的商品住宅、市場化租賃住房都迎來了突破，管理人也設置了較高的試點准入門檻，希望能夠篩選到更加優質的、能力強的管理人進入到試點工作當中。進一步鼓勵更多範圍的適格投資人蔘與進來，在產品投資的靈活度上，比如股債比、槓桿，這是我們從業者在實際項目推進過程當中都會比較關注的技術節點，體現出了靈活度的提升。

這個政策的出臺，一方面能夠吸引到更多元化的資金，推動資產盤活和價值重估，另一方面也加速了租賃住房投資，完善住房雙軌制的供應體系。結合目前的公募REITs推出的大背景，也形成了一個不動產市場的金融閉環。

在當前新的經濟發展階段和不動產行業進入到存量階段的大背景下，在剛才跟大家聊了這麼多對於現在投資市場的變化和不動產私募基金本身的趨勢性的變化，我們認為在當前新的情況下，不動產私募基金需要加強構建自身的能力，匹配新的市場環境，充分介入到不動產金融的全鏈條，我們在這裏特別強調一個全鏈條的概念。

通過匹配投融資訴求，通過不動產資產價值發現，通過管理增值，通過優化退出多種方式，能夠進一步完成不動產私募基金整體價值的實現。

其中涉及到投融資訴求的匹配，希望能夠看到的是對資產的持有方來說，私募基金能夠相對更全面地從開發階段到退出階段，提供相應的金融工具合作的模式。同時可以輔以代建和運營管理等增值服務，進一步提升我們資產端發現價值、創造價值的能力。

不動產私募基金也希望能夠充分把握這樣一個政策優勢，打通產品的退出渠道，實現投資收益的最大化。另外就是通過完善的投研體系篩選更優質的資產。基於資管商管能力的構建和提升，打造更高的護城河，支撐資產價值創造和發現。

最後做一點簡單的思考和展望。首先是在投資方向上，我們認為應當順勢而動，可以看到2022年工業物流資產熱度的上升，2023年上半年成交依然活躍，公寓類、商業類資產熱度攀升，同時與公募REITs相關的資產前期的收購，整體我們更看好新經濟投資的方向。

從中長期的投資配置策略上，要緊跟產業的趨勢，聚焦城市圈和核心城市，同時把握消費動向。

站在今天來說，不動產私募基金行業在當前這種新的市場環境下，要努力打造一個全鏈條的產品體系，它涉及到從項目的拿地開發建設做起，包括建成之後的招商、招租、運營，以及到成熟階段的公募產品退出，能夠真正建立起一個閉合的不動產金融產業鏈條。同時輔以在開發建設上、工程上，以及存續期的商業運營管理上的能力打造與價值創造。

以上就是我今天分享的內容，謝謝大家。