編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環境正在發生積極變化，消費市場愈發成為關鍵，萬眾期盼的復甦尚在中途。
在此間，深刻的改變已經滲透各行各業，包括商業地產。面對變化的行業，無論是零售端、消費端還是企業端，都必需適應變化。
帶着對商業地產以及對全產業鏈的持續探索，2023觀點商業年會將於11月2-3日在上海繼續召開。
故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023觀點商業年會特別報道——“看見未來”，通過深度採訪與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價值的商業邏輯。
觀點網 如今提起廣州CBD，年輕人想到的一定是珠江新城，但在“老廣”的記憶中，環市東商圈才是最早的現代化商業中心區。
這裏有羊城商業史上第一個超級市場、第一張商場VIP卡、第一家麥當勞、第一家星巴克，第一棟境外發售的高檔寫字樓，高樓林立之間，是四十餘載的商業沉澱。
這些改革開放以來多家廣州“第一”的商業設計、開發、經營，都留下了非常濃厚的“珠江”記憶，廣州第一個CBD環市東商圈的傳奇締造，離不開珠江實業勇立潮頭、敢為人先的實幹與擔當。
是日下午，我們從友誼商店客流間穿梭繞行，來到世貿大廈七樓，見到了珠江商管總經理周星星，交流那些以“珠江”為名，深耕本地又不拘於本地的商業故事。
“未來沒有中間路線”
珠江商管是廣州市屬國有企業珠江實業集團下屬全資二級企業，是珠江實業集團旗下唯一的專業化商業運營平臺。珠江商管公司雖成立於2020年5月，但珠江商管團隊從事商業經營和資產管理業務已超過14年，多年來一直是珠江實業集團商業資產經營的操盤者，目前已形成區域型商業、主題型商業、社區型商業三大商業產品線，以及“珠江·星環”、“珠江·星火”、“珠江·星聚社”等在業界叫得響的產品品牌。
作為一家既年輕又富有底蘊的商業資管平臺，珠江商管在商業運營和資產管理領域的浸淫和調整與這幾年市場脈搏息息相關。
在周星星看來，房地產行業整體發展已步入新階段，隨着“房住不炒”深入人心，整個一線城市的地產市場呈現出明顯的兩極分化趨勢，“一種是保障基本居住功能的產品，一種則是滿足高淨值人羣高品質居住消費需求的產品，這兩種產品還是受歡迎的。”
特別是經歷三年疫情，多輪房企暴雷後，目前主流地產企業在廣州均向“改善化、豪宅化”產品上轉型。
整個房地產行業大環境如此，商業地產自然會受到影響。
“原來地產市場火熱的時候，政府往往在土地的商住比上進行控制，比如七成的商業三成的住宅都可能會有企業拿，但目前的新階段，純住宅地塊房地產企業都未必拿得起、做的好，在投資端，商業地產也受到的影響也不小。” 周星星說道。
另外，電商興盛、疫情影響或多或少改變了很多人的消費習慣，加之整體經濟下行又直接影響了很多人的消費預期，“我們進行了一些實地調研和訪談，這幾年居民出門逛街或者一般購物，消費意願沒有以前那麼迫切，都是滿足家庭的生活必需品。今年年初出現了一個消費爆發期，比如餐飲和旅遊增長明顯，但我們理解這很大程度是口紅效應。”周星星認為，消費結構的分層對商業地產行業也會造成深遠影響。
諸般影響傳導到末端，則是商業地產運營商們的分化。
“在經濟持續向好，居民消費意願強時，零售、餐飲、體驗等各業態都一片欣欣向榮的景象，大部分商業地產商都可以活得很好。但現在市場環境不一樣了，不管是主動還是被迫，現在市場留存的商業地產商都在紛紛轉型。”
周星星判斷，未來商業市場也會向兩端發展，其一是往金融端發展，其二往精細化運營服務商發展。“比如部分城投平臺手上有大量商業資產，但他自身不一定有較強的運營能力。”重資產部分需要金融化退出通道，而能有效退出又需要專業的運營商為之服務。
當然，一個商管平臺能把這兩端都走好是最佳實踐，但這段路途都走好需要的時間不短，對團隊能力要求也很高。
珠江商管脫胎於珠實集團，歷史的機緣和市場的塑造，珠江商管將自身定位為卓越的商業資產價值管理者和商業運營服務商，事實上也真是其自身“輕重並舉”戰略的真實寫照。
“我們認為，一個完全沒有真正下場做過重資產的商管公司，不能簡單就說做輕資產輸出服務”。今年我們提出要在穩定存量的前提下，堅持審慎的原則開展適度輕資產服務輸出業務的拓展，區域選擇清晰地集中在廣州大本營及其周邊，正是因為我們基於自身重資產項目運營的成功經營，做出的對外服務輸出的探索。”
路徑確立後，基於主題型、區域型、社區型商業三大產品線，“社區商業更接地氣，將是近期我們集中發力的方向。”周星星說道。選擇發力社商，也是基於多種原因，主要是珠江商管在社區商業方面體量規模較大，已形成一套成熟的數字化管理工具和運營安全管理體系；其二是社商在地化屬性強，可選擇服務標的多，珠江體系的客戶資源也具備較強優勢。
“同質不同味”
今年8月份，廣州越秀區的又一商業地標-珠江·星火1926正式開業，既是珠實集團首個自主建設、自主經營的主題型商業項目，也是珠江商管新設後的開山之作。
項目總建築面積約3.5萬平方米，直接連通一號線農講所站，與革命聖地農講所遙相呼應，項目外部設計融入嶺南傳統文化的紅磚外牆、雕花銅屏、廣府騎樓等元素，場景塑造上，則融入嘆早茶、睇大戲、看醒獅等諸多嶺南元素，業態組合上，集合了潮玩、潮品、嗨購、百味等一眾國際國內主流商家品牌。
“星火1926”命名別有深意，取自毛主席“星星之火，可以燎原”經典語錄，以及毛主席1926年任農講所所長的珍貴紅色記憶。項目以此為名，向偉人致敬，向歷史致敬。
周星星對該項目的招商運營較為滿意。據介紹，項目正式啓動招商後，僅6個月內招商率及開業率已超過80%，開業後日均客流持續保持高位。
結合在地文化的理解，珠江·星火1926呈現出濃厚的“非標”氣質，但談及如今商業項目同質化現象時，周星星的說法卻相當保守，他認為要尊重商業體的客觀市場規律，不能刻意追求“標新立異”，為了不同質而不同質，而是應該“同質不同味”。
在周星星看來，消費者吃喝玩樂逛的基本需求已經決定了商業的基本調性，短時間內難以徹底顛覆，況且，貿然顛覆也意味着一定程度的風險。
內容無法完全顛覆的前提下，如何另闢蹊徑，就成為了運營方需要思考的難題。
“我們星火項目在跟周邊聯動的文化打造上，形成了自己的特色，從定位、宣傳、包裝上讓顧客一來就感覺不一樣。沒有辦法把內容做完全改變，只能在場景營造上下功夫。” 周星星說道。此外，在招商環節，要結合當地客羣的實際需求，着重考慮引進一批區域首店，形成商圈氛圍。以星火1926為例，項目便引進了多家廣州市、越秀區首店品牌，首店約佔已出租面積的49%，為老城區帶來新鮮血液。
“我們聚焦周邊社區居民客羣的生活品質和情緒價值，從居民實際需求出發，招商引進多家多個區級以上首店或品類頭部品牌，為廣大居民提供暖心、舒心、安心的便民生活舒適圈。”
據測算，項目周邊的居民住宅小區約有900個，覆蓋超190萬的居住人口，周邊78.4%的居民為中產客羣。而項目前身所在的地塊，也曾是一個歷史悠久的市場，惠愛、東方紅、星火、德政,一個肉菜市場的四個名字,在過去半個多世紀裏見證着時代的變遷。
“我們在項目成功引入的高品質商超，以生鮮照顧居民需求為主，真正做到滿足民生期待，服務民生之需，讓商業浸潤生活，讓星火照亮萬家。” 周星星深知“老廣”對飲食新鮮的執念。“我們在項目引入有濃郁嶺南特色的老字號潮菜，主攻區域高端客羣的商務餐飲需求，也是我們對周邊市場進行深度調研後進行的調整。”
“當然，做好這個項目不代表換了一個地方它也行，我一直是這個觀點，每個項目對應每個地方的特質，首先是要適應好。所以對每一個商業項目都要像是對自己孩子一樣，要小心呵護和培育。”
世上總有高聳入雲的商業，也會有深植土壤的商業，珠江水緩緩流淌，灌溉了兩岸市井人煙。
以下為觀點新媒體與珠江商管總經理周星星採訪實錄：
觀點新媒體：2023年消費復甦背景之下，對我們商業領域的發展會帶來哪些機會？大家看珠江商管創辦歷史並不長，有哪些後發優勢？
周星星：地產規模從高峯期掉下，市場環境也會傳導到商業地產投資端來。因為地賣得也很好，市場火熱，市場高峯期時7成的商業3成的住宅的地塊都會有人做，但是現在純住宅都很難拿得起，商業地產會受到明顯的影響。
一是三年疫情改變很多人的消費習慣，好像出去逛街沒有像以前那麼迫切。當然疫情放開了之後有個爆發點，比如餐飲、潮玩，但我理解它其實是一種口紅效應，因為很多人沒有錢去買更好更貴的一些東西，往往追求可快速取得滿足感的消費。我們理解商業領域會出現集中化趨勢，一是高端商業仍然可以存活，二是民生商業將會大規模發展。
二是行業分層非常明顯。在地產市場火熱、經濟和消費比較強時，大家都可以做商業地產，明顯可分為地產基金類的，地產商配套類的，城投平臺類的等等。我們判斷未來商業地產商也會向兩端化發展，其一是偏向金融化端的資產持有者，其二提供精益化服務的商業運營服務商。
我們目前處於中間，屬於輕重結合型的，在我們重資產佔比還比較大，但輕資產業務規模也在逐步擴展。我們現有的社區商業規模較大，具備一定的經營優勢和規模優勢。
觀點新媒體：珠江商管目前的路線還是輕重並舉？
周星星：上次我們在國企資管峯會和一部分企業交流時，我說一個完全沒有自身下場做好重資產的商管公司，就說要大力做輕資產輸出服務，那是耍流氓。你自己項目都幹不好，怎麼幫人家做好？
只有把自身重資產項目做好了，形成了團隊能力積累了資源才會慢慢做輕資產，而輕重比例佔多少？不能拍腦袋。我們現在的想法是先把集團交付給我們的重資產做好，先把存量穩住，再適度拓展。
觀點新媒體：現在同質化也是商業地產繞不開的話題，都說千店一面。像我們珠江星火1926在空間利用、區域特色、文化IP等方面有哪一些獨到之處？
周星星：這個問題我們一直在跟同行交流，舉個例子，中國人從南到北，除了吃麪的人之外，大部分都吃米飯。但你會發現都是米不同地方也有不同味道，比如北方的米跟南方的米是不同味，廣東的米也跟湖南的米不同，我們把這叫“同質不同味”。
我們不能隨便說我這個商業體就是和別人的不一樣，消費者吃喝玩樂逛這幾個需求已經確定了業態內容，內容同質化短時間內沒有辦法顛覆。
我們確實要另闢蹊徑，思考結合項目的特點，結合周邊居民的消費特點，在業態對比上，氛圍營造上，去滿足客戶需求的一些亮點。跟周邊聯動的文化打造，要形成自己的特色，甚至從案例宣傳包裝定位上讓人耳目一新，因為沒有辦法把內容完全改變，只能在這個上面去下功夫。我們着重在品牌引進上花心思，找一些區域首店，引進的時候我們會進行細分。比如說星火1926引進的商超，主打就是生鮮，我們在對周邊居民訪談的時候，大家都覺得需要一個高品質的生鮮市場，我們就切實滿足居民的痛點需求。
所以能夠在商業體內存活的品牌，不能想當然，標新立異、異想天開的品類混搭試錯成本很高。我們還是希望這個項目先要旺丁，先旺丁才有可能旺財。首先要保證項目能夠存活，如果都不能存活，再另類再不同質也沒有意義。
觀點新媒體：片區周邊有兩個商業項目，比較特別，人流量明顯比較少，以前搞教培，從2樓到5樓很多都是培訓機構，後來也受到影響，也較難快速恢復。
周星星：其實教培這個概念我們早期也曾經想過，因為項目旁邊名校林立，但收到一些政策調整的影響，我們再定位的時候沒有打算全部做成教育城。現在我們也做了一部分教育培訓，但比例不大，我們認為一個商業還是要有點菸火氣，單一業態容易受到政策、行業波動影響。
當消費者一旦形成固有習慣，對任何項目一旦有一個固定認知之後，想再改變就有點難。當然做了這個項目不代表換一個地方也一定行，我一直這個觀點，每個項目有每個地方特質，適應最好。所以對每一個商業項目都像是自己孩子一樣，真的是要小心呵護。
包括現在我們也會在西廣場進行羊城夜市先行區的試點，儘可能使大家的公共活動空間會更大一點。
要善用互聯網的傳播引流，我們自己的自媒介也還不錯。
觀點新媒體：據廣州肉菜市場協會統計， 2020年廣州的肉菜市場有630家，每一年有5家消失，消失之後承接這個需求的除了網絡，就是社區商業。
周星星：對，我們自己也在進行肉菜市場的更新，因為傳統社區商業裏肉菜市場是必不可少的主力店。
傳統的菜市場往往衛生環境比較差，現在消費升級，年輕人也經常會去到市場買菜，他們不會在一毛錢幾分錢計較，而是希望市場環境靚一點，通風好一點，佈局乾淨一點。我們上次去調研，看一下週邊市場裏面是什麼人，原來都說市場全是年紀大的人去，但事實不是，也有不少年輕人在裏面。