險資重回不動産 大宗交易回暖下的機遇和挑戰

（2023年10月22日）險資最近又開始頻繁購入不動産。 

近期，中郵保險意向受讓大悅城控股子公司北京昆庭資産管理有限公司全部股權及債權，主要資産為位于北京市東城區的中糧·置地廣場項目，交易價格為42.56億元。 

同時，世茂集團拟出售珠海綜合體項目51%股權，交易價格為39.1億元，受讓者背景主要為中國人壽繫。 

險資對不動産有天然偏好。據了解，保險公司近年新增投資的地産實物類資産主要是自用性不動産和投資性不動産，後者均為商業不動産，包括寫字樓、倉儲物流和産業園區、IDC（數據中心）等。 

有分析人士表示，保險資金具有期限長、規模大、來源穩定等特性，與不動産投資天然契合，不動産天然具有抵抗通脹、抵禦波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資産，更有利于保險資金獲得長期穩健回報。

其一，險資資金體量大、投資周期長，不動産投資不但能夠容納大體量的資金，非常适合長期投資；其二，險企的主營業務需要不動産資源的支持，比如養老和大健康等産業，通過不動産投資，險企在把主營業務與不動産投資完美融合，支持主營業務發展的同時，還能帶來長期穩定的收益；其三，險資有多元化資産配置的需求，目前優質投資項目較為緊缺。 

中國人壽副總裁劉晖今年8月在該公司業績發布會上介紹，成熟的商業地産有穩定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵禦通脹、抵禦波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動産實物資産有利于保險資金長期獲得穩健回報。國外保險公司對于不動産配置一般在10%左右，國内保險公司目前對于商業不動産等實物資産的配置比例仍比較低。 

不過，機遇與風險總是並存。不動産投資也面臨三大風險：一是流動性風險，不動産流動性較差，變現周期長；二是管理風險，不動産投資同樣需要專業的管理和維護，一旦管理不當，可能會導致資産價值縮水；三是不動産價值縮水的風險，尤其在經濟下行情況下，不動産受經濟影響非常大。 

上海是中國最具吸引力的房地産投資目的地。經歷第二季度的市場下行後，上海投資市場的交易量出現回暖。

仲量聯行近日發布的數據顯示，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元，較上一季度環比增長38.9%，同比去年增長6.1%。

因樣本參照不同，世邦魏理仕統計的三季度數據是共計33筆大宗交易，交易總額235.9億元。其中，10億元以下的交易占據主導，受太古地産收購陸家嘴地塊交易推動，三季度交易總額環、同比分别上漲78.4%與17.2%。

從交易類别來看，仲量聯行表示，三季度資産類别呈多樣化趨勢，除辦公、公寓、産業園區及工業等熱門資産類别外，零售物業成交在三季度受到關注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達28%。酒店在全國旅遊市場恢復後在投資市場有所體現，三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。辦公、工業、長租公寓及産業園區的成交金額占比分别為19%、17%、14%及9%。

那麼，復雜的國内外背景下，第四季度的投資市場會是怎樣的前景？不動産會有哪些機遇和挑戰？11月2-3日，由觀點機構主辦的2023觀點商業年會将在上海隆重召開，以“看見未來”為主題，一同探讨商業地産的未來。

大會屆時将全面涉及商業運營、不動産基金、資本運作、資産投管、資産管理、存量改造、消費基礎設施REITs、並購、新零售、消費品牌等熱點話題，現場将匯聚投資商、發展商、運營商、零售商、品牌商、金融機構、專家學者以及政府協會領導等高層精英，以演講、對話、交流的形式，共同探讨未來可持續的商業模式、尋找更多有價值的商業邏輯。