觀點直擊｜新世界鄭志剛：明年逐步進入收成期

觀點網 香港報道 9月30日，随着包括機場航天城11 SKIES、啟德體育園及深圳太子灣K11 ECOAST等多個大型項目陸續落成，新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛指，集團明年将逐步踏入收成期，並有信心于2026年将經常性收益比例占總收益比例約50%。

新世界發展于昨日港股收市後公布全年業績，截至2023年6月底止财政年度，全年度股東應占盈利近9.01億港元，按年跌近28%，核心盈利110.1億港元，按年升21%。

不過新世界發展末期息按年跌80%至每股0.3港元，全年股息亦跌63%至0.76港元。集團表示，有條件派發特别股息每股1.59港元，須待出售事項完成後方可作實。新世界首席财務總監劉富強指，在目前高息環境下，集團需保留現金及實力，但若計及特别息，息率為15.4％，已高于去年。他亦重申，減派息為個别情況，随着集團進入「收成期」，将按情況調整派息政策，對未來派息水平樂觀。

事實上，就有關新世界的财務狀況，早前就有不具名人士撰文暗指其債務問題及潛在資産質押，鄭志剛于昨日再重申，相關言論是借集團處于發表業績前的靜默期（Blackout Period）借機出擊，由于Blackout Period集團在不能作出應對行動。他強調，對此借機操控市場，集團對此是零容忍，已經澄清及報警，交由執法部門跟進。他又指，盡管去年度集團業務有挑戰，但整體全年業績成績不錯，全年整體利潤僅輕微下降5%。

他續指，新世界目前财務狀況良好，新世界可動用資金共約940億港元，包括現金及銀行結余約550億港元，以及可動用的銀行貸款近390億港元，鄭志剛強調，集團财務非常穩健，又指並沒有供股或配股計劃，亦沒有向股東集資的需要。

「我們與60家銀行建立了長期合作關繫，予集團充足的流動性以及低融資成本」，劉富強補充，于集團2023年下半年财年，集團已在銀行獲得了300億港元的低息貸款，當中有80億港元為新借貸，而息率為拆息加1.1厘，而2023年集團到期的貸款，亦已全部完成再融資或已準備資金還款，而集團的平均融成本只是4%。他又指，内地貸款息率更低，只有2.8%至3.2%，未來會增加境内借貸，以減低融資成本以及人民币匯率風險。

除此之外，随着多個項目進入了最後得工程階段，新世界往後的資本開支于将大幅減少。劉富強指，2024年度的資本開支将由約240億港元減少至低于150億港元，同時有關項目亦将會集團帶來經常性收入。「總的來說，集團最懷的時間已過執，目前正待收成期的來臨，表現只會向好」，鄭志剛指，目標于2026年時經常性收益及物業發展收入可各占收益一半。

于2023年财年，新世界收入952.1億港元，按年增加39.6%，香港應占物業合同銷售有88.59億港元，而内地整體物業合同銷售金額為約151.3億元；而香港投資物業收入30.87億港元，按年增長10%，主要受惠尖沙咀兩個K11 MUSEA和K11 Art Mall商場，以及鰂魚涌的甲級寫字樓K11 ATELIER的營運效率提升及租用率改善。

對于樓市，鄭志剛認為，由于目前樓市主要為用家主導，對息口變化比較敏感，惟留意到有個别新盤向買家提供優惠後，銷情均不俗，反映出市場具承接力。鄭志剛認同，樓市适當減辣可釋放市民的購買力，亦有助推動經濟。「現時樓市情況，已跟當年引入辣招時完全不同，希望政府能夠因應市場環境變化而減辣。」他認為，減辣有多種方法，也有程度之分，建議港府可分階段适量放寬辣招，例如是首置上車族、想換樓的小家庭，減辣有助其買樓圓夢。

鄭志剛透露，新世界将于2024年度将推出6個住項目，均為市區優質地段，涉及逾3000夥，至于何時重推大圍柏傲莊3期，則需要與合作夥伴港鐵商讨。他又提到，北部都會區是未來香港的重要經濟引擎，會加快農地轉換以釋放價值，並于補充土地儲備時善加利用政府的政策及措施，以應付香港的房屋需求。目前集團約有1500萬平方呎的農地，當中有7幅農地會在4年内逐步轉換完成及納入土儲，其可以提供總樓面面積約300萬平方呎。

内地房地産市場方面，劉富強表示，内地不同城市于近期推出放寬樓市的措施，市場有回暖的迹象，令旗下項目直接受惠，7月至9月銷售金額達到50億元，今年首八個月的銷售金額更見100億元。有見内地樓市回暖，尤其是長三角地區及大灣區的一線城市可以受惠集團的超前布局，料2024至2025财年的内地物業發展會有不錯的收益。

另外，雖然通關後香港零售銷售仍然未有明顯反彈，加上港人近期趨向北上消費，不過鄭志剛指，K11表現一枝獨秀，于2023财年，K11 Musea及K11 Art Mall無論銷售額及人港都創歷史新高，K11 Musea銷售額下半年同比按年升了84%，而K11 Art Mall銷售額下半年亦按年升82%，出租率亦跑赢同行。