新老玩家對抗 越秀、龍湖29.36億落子西安高新區

觀點網 行業調整周期下，核心城市優質地塊争奪戰愈演愈烈。而西安作為高能級熱點城市之一，其土地招拍挂吸引來的不只有老玩家的再加碼，也有新玩家的入局。

9月15日，西安高新CID兩宗地塊啟動競拍流程，本次出讓地塊宗地号分别為GX3-42-24-1及GX3-42-24-2，二者在區位上相互毗鄰。

據悉，在啟動競拍之後，兩宗地塊便吸引衆多房企報名參加，其中既包括中海、龍湖、中鐵建、招商這類深耕該區域的企業，也出現了粵繫房企越秀地産這樣的新面孔。

最終，越秀地産以14.16億元摘得了GX3-42-24-1宗地，溢價率3.66%，完成于西安的首次獨立拿地；9月18日，龍湖集團則以18.12億元觸頂搖号競得GX3-42-24-2地塊，完成在該闆塊落下的今年第二子。

西安，作為今年上半年全國賣地較多的城市，期内完成土地出讓超80宗，土地面積達301萬平米，按年增加9%。而高新區更是今年西安土拍的熱點核心，截至目前西安的5宗觸頂搖号地塊，其中4宗均是來自該區域。

而龍湖早在2006年便進入了西安市場，首個作品也是該司拿手的别墅産品。但相較于同行，龍湖進入高新區的步伐更慢些，于該區域的首個項目也是通過合作去試水，顯得較為謹慎。

據觀點新媒體觀察，2003年中海地産成為最早進駐西安高新區市場的房企，綠地、萬科、融創和保利緊随其後跟投。

而龍湖則是于2017年通過與西安聞天科技實業集團以股權合作形式，獲取西安市高新區地塊開發經營權，正式宣告進入高新區。

從首入西安，再到落子高新區，龍湖用了接近11年的時間。雖然入局時間較晚，但投資強度卻不低。

以本次競得的GX3-42-72-2地塊為例，該地塊位于高新CID開發建設的重點片區瞳南闆塊，淨用地面積7.09萬平米，繫片區待開發住宅地塊最大的一宗。此外，高新CID片區今年累計産生3宗觸頂搖号地塊，龍湖集團就參與了其中2宗。

除開本次搖中的宅地，龍湖還通過與南通亞倫合作，介入同闆塊另一宗觸頂搖号地塊。

今年4月，南通亞倫16.5億元觸頂搖号競得同闆塊4.15萬平米宅地。由于該地塊十分優質，吸引了包括華潤、龍湖、星河等房企的角逐，雖然龍湖沒能“搖中”，但後續通過與南通亞倫的合作，幫助龍湖新拓區域建面儲備7.17萬平米。

據統計，2019年及2022年為龍湖在西安市場銷售的兩個波峰。2019年，龍湖在西安實現合同銷售76.11億元，開發業務收入26.64億元。彼時，該司較高的合同銷售為後兩個财年的結轉收入起到明顯支持。2020财年，龍湖的開發業務收入同比增長117%，2021則是進一步上漲21%。

嘗到甜頭的龍湖，在2021财年加大了對西安的投資。該年，其落子8宗地塊，新增權益建面78.28萬平米。值得一提的是，2020年同期龍湖于西安的總權益建面僅為80.74萬平米，相當于用了一年時間再造一個“龍湖西安”。

2022财報顯示，龍湖于西安實現開發業務收入46.75億元，按年減少33.58%；但其合同銷售再創新高至83.49億元，同比增長26%，有望在後續持續結轉並支撐業績增長。

公開數據還顯示，2022年龍湖于西安登頂銷售榜首，今年上半年該司繼續加大對西安市場的投入，完成新增權益建面27.1萬平米；截至中期，該區域實現開發業務收入及區域合約銷售分别為10億元、63.53億元，較去年同期增長800%、96.32%。

由于本次完成出讓的兩宗地塊互相毗鄰，且同為住宅産品，疊加地塊在容積率、建築密度、綠地率、建築限高的多項規劃指標上的趨同，這便意味着，未來雙方入市的産品定位相同、客群一致，勢必迎來競争。

而從競得樓面價和地價上看，越秀地産競得的地塊由于未達到觸頂價，在土地成本上更占優勢。

“老兵”龍湖用了11年才最終入局西安高新闆塊，而“新玩家”越秀地産僅用了1年，就投入到該闆塊的競争之中。

翻閱越秀地産中期數據，上半年，該司于西安完成合同銷售面積僅400平米，實現銷售金額400萬元。在可售貨值和銷售規模上遠不及龍湖的數額“龐大”。

本次獨立拿地之前，越秀地産于西安的投資均以合作模式開展。在去年7月，越秀地産就與西部機場集團達成合作，雙方将共同開發西港城市航空服務園區項目。該項目為西安首例陸空TOD，總建面達16.28萬平米，越秀的持有權益比例為49%。

與西部機場集團合作的陸空TOD項目目前仍在建設中，尚未有相關盈利資金入表。而上述入表的項目則是越秀地産與西安本土房企紫薇地産共同開發的西安馨樾府項目。

2021年12月，越秀地産宣布将攜手紫薇地産共同開發西安西咸新區秦漢新城153畝地塊。雙方合作項目于2022年10月份正式發布，同年11月入市，由紫薇地産操盤。

越秀地産通過“借道”西安本土房企，完成在當地市場的登陸，這名新玩家的答卷仍需要時間去養成。而對于龍湖來說，西安市場競争擂台賽中，又來了一位強勁的對手。