石準：科創力轉換成生産力的探索 | 博鰲大講堂

本文為石準在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲大講堂”上發表的演講及現場答問實錄。

石準（協鑫發展控股有限公司招商總監）：我今天的題目是“科創力轉換成生産力的探索”，這個題目跟我的生長經歷，以及在中科院讀了4年博士，再到國外讀了2年博士，在看國内發展的時候，有一些個人的探索，也是個人的心得。

回國之後又在蘇州工業園區做了一些實踐，發現我們國家未來的發展到底是怎麼樣的，因為中國畢竟是在這個地球上的，它要跟世界上其他的國家相處，我們國家在這里面是怎麼樣的定位，我們未來的發展方向到底是什麼樣的情況，這其實是我們在國内和國外在探索的。

我在中科院的時候就是在中科院蘇州納米所讀博士，這是我們那個研究所的照片，這個研究所和北京的研究所不太一樣，這里面是一些40多歲的年輕的研究員為主，大家的思維比較活躍，科研能力也比較強。給我的感覺是我們國家的科研能力一點都不弱，昨天我聽到有嘉賓講中美關繫的時候，講到一些悲觀的情況，在中科院的時候，我們就覺得老美沒有什麼了不起，包括錢學森回來的時候講的一句話，他說外國人可以，我們中國人為什麼不可以？我在中科院那段時間跟這些研究員和同學交流，我們覺得美國人做的東西，要是我們自己努力的話，也不一定比它差，而且花的時間也不一定比它長，我們一定可以做出來。

在中科院的時候我就在想，為什麼這麼大的研究員、院士，每年從國家拿幾百萬、幾千萬經費，研究的成果只有幾個論文發表，對我們國家國民的生産、民族的生活一點幫助都沒有。我們每年在科技大會上都會說這些事情，這就是當時我在中科院的時候在琢磨的，我們讀完博士，到底對國家有什麼幫助。

後來帶着這個問題我出國了，因為博士畢業的時候，進高校只有幾千塊錢的工資，後來我就出國了，當時也拿到了好多offer。我在中科院博士畢業之後其實就可以拿到一些高校的教授的Offer，只是沒有海外的經歷待遇會很低，在海外海漂兩年，回來的待遇要比在國内的待遇翻兩番，即使你在國外沒有做任何的研究，你天天出去玩都可以，但是只要出去待過就可以，這就是我們國家科研的現狀，當然原因有好多，這里不展開。有一點說明，美國和西歐這幾年對科技創新領域的積累和探索及轉化是比我們國家要強的。我們中國人有五千年的歷史，美國200年的歷史，我們人生的智慧要比美國人強，所以美國人只能跟我們打科技戰，打不了智慧戰。

我在出國之後是到沙特的KAUST做博士後，這個學校是世界最土豪的大學，我在那里他們給我360平米的公寓免費居住，水電全部免費，我一年的獎學金是15.5萬美金，除了吃飯，沒有花錢的地方，所以有大量的時間去旅遊，他們那邊的假期跟我們國家的假期又不一樣，你只要想休假，周六、周日都不算，你要休10天，加上周末可以休到14天。因為沙特畢竟是一個中東國家，對我們來說都很神秘，如果是女士在那邊都要穿一個黑袍子，他們國家的公交車的第一個門只能上女生，不能上男的，男的只能上公交車的第二個人。他們的地鐵第一節車廂只能上女性，男性進不去，女性也可以坐其它的車廂，男的就只能坐後面的車廂，所以這個國家是蠻神秘的。他們國家對科技的尊崇，你是一個博士，當你走在大街上，他們對博士的尊重真的是要比我們國家強很多。我在那邊讀博士，我去超市買東西的時候，我能感覺到因為你是一個博士，這個國家對你的尊重，他尊重的是你，同時也尊重的是知識。所以這個國家的做法是比我們國家要進步的。

我在沙特待了兩年多，有大把的時間，我就重新來看我們國家的情況，我在想我們國家未來要怎麼樣發展。我看到了美國、歐洲、沙特，他們對知識為什麼是這樣，而我們國家為什麼不是這樣。我當時在回國的時候，在飛機上看到一篇中文的雜志說，要看懂中國的經濟，看懂中國的房地産，那時候我才了解中國的房地産，回來才想，原來中國的房地産這麼火。在中科院的時候，我是接觸不到社會上這些信息的，後來在沙特和美國的時候我就在想，我們國家如果這樣發展的話，下一步的發展是什麼？是一定要做房地産嗎？

我的出身是學自然科學的，每個自然科學都有自己的規律，有高潮也有低谷，我們讀完書的人對自然規律都是很尊崇的，我們每個人都是看的是自然規律，當時我們就認為，房地産應該還有一個低潮期，低潮期的調整是什麼時間，那個時候我們看不懂。帶着這個疑問，當時我就在想，中國下一個方面行業是什麼，如果房地産不再是中國的支柱産業時候，我們該怎麼發展，畢竟中國還有14億人口，我們的建築人口有三四億，還有這麼多勞苦大衆需要養家糊口，去改善自己的生活，所以我就在想下一個産業是什麼。

出國兩年之後我選擇回國，主要是當時覺得自己在海外漂着，沒有紮根的感覺。另外就是在海外走了一些國家，我從美國到歐洲、非洲，再到迪拜，一圈走下來之後，我學會了兩面看問題，我看到中國的發展機遇非常好，需要我們去挖掘它，需要去探索，去想想在這種情況下，除了房地産有這麼多從業者，還有什麼行業是潛在的發展機遇，而我們沒有挖掘出來，這是我當時回國的時候的想法，我要想做點事情出來。

出國之前我是從蘇州工業園區出去的，當時在蘇州工業園區的時候，當時蘇州工業園區搭建的很多科研載體都是空的，里面沒有企業入住，但是2015年回國的時候，我發現里面的載體都滿了，而且還冒出了一些上市企業，我覺得就兩年時間，中國的變化好大的，房子除了住之外，還可以讓産業、儀器設備來住。後來我就在蘇州納米公司工作了兩年，當時身邊有很多人在創業，他們也碰到了各種各樣的問題，高校老師出來創業，不是九死一生，是99死0.1生，還有一些不死不活，不得不堅持着，因為畢竟是自己的一份心血。那時候就想為什麼會出現這個問題，如果說我們把這些做科技創新的人才轉化成他們的科研成果，能夠給我們廣大的人民使用的話，到底怎麼樣才能把這個事情做成。

在這個時候我覺得我好像找到了一個點，就像我自己做的人生規劃，我要解決這些問題。

2018年我加入到協鑫，協鑫是一家民營企業，它也不是房地産公司，這是一家做新能源和綠色能源的企業，我們現在的光伏闆是國内排名前兩名的企業，協鑫的創辦人是新四軍的後代，他也有點家國情懷，外國人如果說我們不行，我們偏要做出來，他也是比較有開創的精神。我加入協鑫的時候，協鑫已經在科創方面探索，協鑫也做過住宅、商業，資産都還不錯，但是協鑫的基因是一個産業公司，它還是想通過科技創新、技術革新體現自己的公司價值，體現自己的市場份額，體現自己的公司價值，比如估值、收益等等。

協鑫當時做的第一個科創載體就是要跟上海的藥物所打造一個創投基地，我去的時候這個創投基地已經立項了，但是具體怎麼做，協鑫當時還在探索，協鑫的團隊這一還比較欠缺科研圈的人，告訴他科研圈的需求是什麼，有這些需求再去打造你的空間、業态，然後再談到後面的招商、運營，還有後面的估值或者是整個項目的孵化。

當時我也蠻幸運的碰到了我的老師，我跟他一起提出來建載體、搭平台、設基金、産業化的十二字方針，我們這幾年一直在這個方針里實踐，今天我的報告就是圍繞着這12個字跟大家講講我們在做什麼事情。

藥物所這個載體，14萬平米，投資了10個億，基金做了1個億的規模，投了一批項目，這個項目我們做完之後，空間是因為有了提前的設計條件，或者藥物所的需求條件，目標非常清晰，所以建完以後，第一批的出租率就超過了50%。這里面入住的項目孵化的也非常快，我們現在運營不到5年時間，馬上就會有一家上市公司，就是蘇州旺山旺水。這個事件對我來說，讓我發現房子除了可以住人，也可以住項目，房子有物業公司，我們這邊要有服務公司，房子需要住房的人去掙首付款、掙貸款，我們的項目孵化，他可以通過自己在這個行業里的發展，實現自己的價值，實現上市。反過來我們的房子可以入股到上市公司里面，體現資産價值的最大化。

當我做完這些思考之後，我發現這兩個行業不沖突的，房地産公司和産業公司是可以融合到一起去的，只是剛開始的時候怎麼把它們的需求弄到一起，做一個融合，然後體現它自身最大的價值，這是這個項目給我帶來的一個思考。

我在藥物所做完基地之後就在思考，為什麼藥物所能做起來？在蘇州有好多這樣的科創載體做得都不錯的，但是國有載體還是占大部分，因為國有載體資本成本最低，我們是民營資本，我們怎麼能做起來？我就在想，我們建這個載體的時候是跟園區當地的經濟發展相結合的，想完這一點，作為就在辦公室笑了，我說我好像懂得毛澤東思想是怎麼出來的了，就是馬克思列甯主義和中國實際相結合。另外一個，我們所有的運營人員都是從藥物這個領域出來的，我只是算科研圈出來的人，我懂得每個科研人員說的話是什麼意思，他說的語言我能翻譯成我們的設計總監能聽得懂的語言，或者我們的工程總監能聽得懂的語言，這是我在里面的價值，我在當時做的一些實踐。

另外也很感恩我們集團這邊，剛開始因為這個項目的收益率很低，集團是不批的，但是我們老闆堅持把它投下來了，我們是做10年的規劃，我們堅持十年磨一劍。現在國内有兩年入行、四年懂行，十年稱王的說法，所以我給自己也是10年的時間，希望把這個事情做起來。當然這里面也有一些問題，我們在里面的工作環境很好，但是大家中午還是要吃外賣，還有就是上班很不方便，說明我們的業态配套不行。

我們第二個項目是在昆山，我們把第一個項目的總結放到了昆山這個項目里面進行了提升。我們采取的是基金+基地+項目的模式。這個項目里面我們拿到了住宅，還有公寓、商業和辦公空間，在這個地塊上同時都實現了。也因此我們把科研人員的住宿問題解決了，他可以在里面居住，也可以在里面工作，還可以在里面鍛煉身體，在同一個區域完全可以實現，因此這個項目土地的增值也全部都實現了，這不是我們自己對自己的評價，是昆山政府對我們的評價，我們覺得還是蠻欣慰的。

這是目前項目的現狀，現在已經開園了，前面是辦公樓，後面是住宅，藍色的區域是我們現在正在做的公園，整個項目6月28号開園，當時從昆山到蘇州大小的領導都去看了，原來土地除了拆舊的建新的，還可以新舊融合，還可以有歷史、有文化、有沉澱，還能在這里實現一定的溫度，這也是協鑫科創一直堅持的理念，而且我們也做到了。

我們在這個項目里面既有食堂，還有公寓，還有會議中心。

同時還有基金，我們這里面的基金一期規模是2億，我們也孵化了一家獨角獸企業，是做ECMO設備的，這個設備打破了國外的壟斷，現在已經開始上市了，價格只有美國産品價格的1/3。

最後是一點思考。首先是符合國家的發展戰略，在國家長期發展的歷史進程里，每一個産業、每一個行業都有自己的歷史使命。我覺得中國整體的經濟發展好了，中國的房地産一定會發展好，所以看問題不要割裂性的看問題。

第二是與地區的實際情況相結合，與地區的産業發展相結合，包括産業基礎、人才儲備、政府的服務水平、土地儲備等等。

第三是尊重自然規律，堅持自己的發展理念，堅持建載體、搭平台、建基金、産業化的方針，以生态圈為理念。

第四是任何一個産業都不是孤立出來的，房地産、科創基地等，這是一個長期發展的産業，是相互融合、相互依存的。

第五是每一個人到世上都有自己的使命，我們個人的發展、人生規劃和人生機遇要結合起來。這一點我下次可以再來這里向大家進行匯報，講講我的一些觀點。

黎振偉：你說你有30年的科研經歷，我不太相信，你這麼年輕，怎麼會有30年了。

盡管現場的人已經不多了，但是我們還是可以交流一下，觀點可以把你的發言再向更多人傳播。

我在看了您的PPT以後，當時很納悶的是，這家公司是幹啥的，它搞科技園，它是開發商嗎？但我搜了你們公司了解到你們是一個做能源的企業，所以我當時有點納悶。今天你講完之後，我還想問，這個公司的基因是什麼，它為什麼能從一個能源企業變成一個産業企業。剛才你也做了一些介紹，包括你也講了你們園區的不足，缺少住宿這一塊，你們也可以和金地草莓社區他們結合。

還有就是現在大家都在做科技園，除了地産的的人士之外，也需要您這樣的科研人員加入。

剛才你也講到你們的基金不是為了做項目的，而是為了孵化里面的企業的，你的項目投資的10個億，你是不賣的，你的錢從哪里來呢？開發商應該很關注這一點。

石準：我們開發的土地成本和前期的資本都是集團投資的，後面當然是跟開發的思路一樣，還要通過銀行的貸款、機構的融資，把這個産業園做起來，這個開發的邏輯還是沿着房地産商多年的邏輯做下來的。但是我們在做園區整體規劃的時候，是基金和項目先行的，我們先成立基金，先有了項目，項目對我們未來的開發是有一定助力的，有些項目是要定制化的，很多項目需要有自己的載體的時候，它是沒有能力和資本去建設的，需要廠房的企業一般要到上市階段，這也是我們項目發展的時候對我們地産的一個機遇，我們地産有自己的資金，有自己的開發邏輯，這些可以做起來。以前開發商把所有的客戶都假想為住宅的客戶，但是住宅已經發展了20多年了，有好多的科研辦公樓是滿足不了企業需求的，它又建不了自己的載體，它就需要跟我們這些房地産開發商合作，它也會力所能及給他的資金、建議甚至資源幫助把這個園區建成。

我們每一個園區的建成都不是光靠一個人努力的，我們在前期就整合了我們能整合的資源，大家一起來建園區，建完之後大家再一起在園區里發展，基金有時候也想參與，就是有些創始人的個人也參與到基金里面，他也願意投資一些項目。我們每一個園區的開拓或者是投資，再到建設，都不是我們集團單兵作戰，而是我們整合了所有的資源一起來做這個事情。

黎振偉：建設的資金是多元的，也因為你們有了很好的客戶的基礎，所以那些投資者就跟你一起來看長遠，就不是說等着你馬上賣樓回籠資金。這樣你就可以應用社會的資本來建設這些項目。

石準：我們在昆山這個項目，當時是昆山很難得的一塊比較大的土地，當時為什麼交給協鑫來做，因為有很多房地産商找過政府談這個土地，最後找我們來做，當時我們也是把我們整個策劃的邏輯告訴了他們，我們也列出了有哪些資源跟我們一起來幹這件事情，他們才相信我們能把這個事情幹好，才把土地交給我們開發。

黎振偉：所以它的地價是很低的，銀行給你的貸款也是比較低利息、長周期的，所以你就得道多助，如果純房地産開發就不會給你了。

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