主題讨論會之二：Pre-REITs漸興與擴募進行時 | 博鰲資本大會

主持嘉賓：

北京大成（上海）律師事務所合伙人 劉唯翔

讨論嘉賓：

瀚溥聯合創始人兼首席執行官 許漢斌

信保基金上海公司負責人 周 婧

蘇州元聯投資基金管理有限公司總經理 李 豔

喆安（上海）投資管理有限公司總經理 車 陽

劉唯翔：謝謝觀點再次邀請，能跟廣大的地産同行一起讨論REITs這樣一個新的事物。我的本行是商業地産的律師，主要做大宗交易，所以我還是很關心我們這個行業的。

我們經常跟歐美的同事讨論，你們那邊的房價是怎麼樣的，你們辦公室的租金現在是多少錢，你們地産的同事是做些什麼業務。我們發現上海住宅的房價、辦公樓的租金可能還比不上倫敦、紐約和香港，但是基本上把歐洲大陸都比下去了，巴黎、法蘭克福的房價是不如上海房價的。這說明我們國家的房地産已經發展到了一定的程度。

還有一個特點，歐美的房地産律師，他們是很少有大宗交易法律服務的，他們服務的内容主要就是金融産品以及租賃，或者資管，他們覺得發展到一定程度以後，不管有沒有地緣政治、周期、趨勢的影響，最後就是走到金融這一端，大宗交易會慢慢減少。當然這可能是我們的一個視角。

也很欣喜，這三年以來，我們千呼萬喚的REITs終于在大陸落地了，代表了有新的資金能夠進場。有别于以往的大宗交易，所以我覺得從從業人員的角度來講，看到這個局面還是挺開心的。

今天這場讨論，我們也是找到了4位行業内的資深人士，建議大家合起來回答第一和第二個問題，各自找側重來表述。

第一個有請瀚溥聯合創始人兼首席執行官許漢斌先生，請您介紹一下您的機構，以及表達您對兩個議題的觀點。

許漢斌：我剛剛聽到劉律師講到歐美的房地産，以為您要講個人的投資。我叫許漢斌，是瀚溥的聯合創始人和CEO。瀚溥是2018年成立的一個外資新基建的資産管理和開發平台，截至去年為止，我們在國内4年時間下來，自主開發了220萬平方米的高標準的新基建的倉儲物流，在全國17個物流節點城市，目前累積資産AUM管理規模到達了35億美金。

我們還繼續在投放，盡管現在的國際局勢不太明朗，還是繼續能夠成功說服外資的LP繼續投放，這是我們目前的發展，希望做一個平台，之後能夠退出。

今天談到C-REITs的話題，對我們外資機構的LP來說，希望形成一個資本的閉環。我在創業之前也在新加坡主權基金工作，新加坡所有的開發商基金都是先用主權基金去拿項目，做完之後到第一輪給Pre-REITs的核心基金，再養兩三年之後放到新交所的REITs。

新交所的REITs也是現在APEC里面市場份額最大的，但是還沒有美國大。

這套資本閉環在國外已經非常成熟了，但是國際資本市場不穩定，美國一直在升息，我們的派息率沒有提升，就會影響到REITs的估值。所以很多開發商，包括境外的開發商，上市新加坡REITs或者是香港的REITs就比較糾結，畢竟上市還是要回報，退出是其中一種模式。

這就延展到我們國家做C-REITs的大戰略。

像我們這樣的外資，非常希望把境外的優質資金帶到中國來，在國家需要資金的地方，我們進來做開發，新建優質的新基建設施，最後在國内形成一個資本閉環，這是相當重要的。

但是目前受到法規的限制，對于退出給C-REITs的資金，還是要再投進去，或者是戰略配售要留5年，或者是還有什麼資金配比的要求。

對于外資的LP來說，我們希望這個法規能慢慢的趨向于像境外這樣一個更自由的狀态，這不是說要套現，而是要有一個資本循環的方式。

我們充分體諒開拓中國不動産信托的步驟，因為我們的量太大了，要把控好風險，現在政府從開放的角度也是先從基礎設施開始，但量還是太小，品類也不夠。

我們希望逐步能越來越透明，審批流程更快速、結構更加優化，可以有更多的參與者加入進來，包括個人的投資者參與，這都有助于我國發展C-REITs市場，帶來更多的交易額，交易上來之後，價格自然也就會上來。市場規模比較小的時候，當然價格不高。

劉唯翔：下一個有請信保基金上海公司負責人周婧女士。

周婧：信保是2010年成立的，我們也是國内最早一批成立的不動産私募基金，主要的發起股東包括保利發展和中信證券，現在累計的基金管理規模超過1200億人民币，全國範圍内投資項目超過200個。

作為地産的投資機構，我們的投資方向也是跟随行業的發展階段變化演變的。

第一階段以住宅股權投資為主，到現在也是在重點布局關注REITs、Pre-REITs業務的投資，就像前面許總提到的，雖然今年C-REITs市場經歷了一些波動，但我們認為這是市場初期發展很正常，也是一個必經的過程。

我們也必須要看到，國内公募REITs市場是一個具有數萬億級别發展潛力的大市場，所以我們作為私募基金來講，堅定地看好由此延伸的一級市場的Pre-REITs的投資機會。

回到今天這個議題，關于Pre-REITs的資産選擇。對我們來講，如果說要設定一個投資的範圍或者要求，我們希望是能夠具備三個條件。

第一是選擇具備可打造持續現金流入能力的資産，第二是選擇我們能夠看得懂、管得住的資産，第三是選擇能有清晰退出渠道的資産。

我們現在看的不管是産業園或者是商業資産，其實它的現金流會受到包括經濟周期、市場供需、産業發展規劃等多方面因素的影響，所以是一個綜合判斷、持續管理的過程。

在這個過程中，我認為關鍵是要把握不動産作為一個物理空間載體背後所承載的需求。

舉個簡單的例子，可能在三四年前，如果我們要在上海張江去找一個具有環評資質的生物醫藥實驗室，可能說是一房難求，在那個時候這類實驗室的租金就是比旁邊同類的物業要高出30%以上。

但是這兩年因為生物醫藥一級市場表現不是特别好，有一些研發孵化的團隊也在撤出，包括在市場上，政府手上的，還有一些老物業可以改造升級，可以申請到環評資質的物業和産業園也在陸續推出。市場供需關繫的變化，就會導致我們看到像今年生物醫藥産業園的空置率也在上升，租金也在下降，大家對大宗交易價格的心理預期也會有所調整。

但反而像生産型的産業園，雖然可能過去我們覺得它的租金成長性沒有研發類的好，但是客戶黏性更強，在市場處于一個波動周期的時候，其實反而抗風險能力、現金流的穩定性會更好。所以這也是我們現在重點在關注的一類資産。

第二個是我們要能夠看得懂的資産。因為可以做Pre-REITs的資産業态很多，但是我們選擇什麼樣的業态，這是由我們的能力去決定的。

這里包括我們的資産獲取能力，能不能觸達到這類資産，更重要的是包括資産管理能力，能不能看得懂，是不是能精準把握市場需求，整合資源，重新釋放或者說提升資産價值的潛力，這就對我們管理人的資管能力提出了更高的要求。

我們看到現在市場上具備價值提升的資産還是很多的，很多物業的質素、區位都非常優質，但是卻出現了空間和内容錯配的問題。

以酒店為例，我們最近看到酒店的市場很火爆，房價也在普漲，但是很多酒店看上去熱鬧，其實經營效率不高。原因很多，里面就有空間和内容錯配的問題，比如說應該定位商務的酒店，卻做成了五星級高端産品。

商業不動産是一個空間的生意，空間具有可塑性，我們可以通過重新改造、定位，裝入和需求匹配的内容的方式，提升資産經營的效率，但是前提是我們需要有匹配的強大資管能力。

第三個是要退得出的資産。其實我們認為對于持有型的資産，公募REITs的退出是給持有型資産成就了一個更活躍、流通性更好的大宗交易的市場，但是因為公募REITs的流通性，也給了我們持有型資産獲得更高估值的可能性，包括我們投資機構在前期也能比較清晰地看到資本市場估值的預期或者估值的方式。

從Pre-REITs到REITs，其實還是需要一個不短的周期，可能至少3到5年的時間，所以在這個過程中，我們一方面也是希望有更多的長線資金，更多的股權屬性的資金能夠參與進來。

另外一方面，我們也是希望能夠逐步形成針對資産不同培育階段的投資産品，這樣針對不同投資偏好的投資人資金，也能實現階段性的退出，這是我們在Pre-REITs資産選擇方面的一些思考。

劉唯翔：可不可以理解Pre-REITs在您這邊看來基本上還是一個接近大宗交易的投資行為？

周婧：我們是這麼看的。

劉唯翔：然後投的時候，REITs可能是退出的渠道之一，或者說比較主要的退出渠道，也要準備好萬一以後有比REITs更好的，或者說更可行的投資渠道，我們也會選擇不發REITs。

周婧：是的。我稍微補充一下，因為昨天剛好看到一個數據，說是今年上半年國内的大宗交易的規模接近900億，比去年同期漲了接近20%。當然可能抛開一些去年同期管控的因素，我覺得這里面确實也看到了REITs這個浪潮，也帶動了一級市場大宗交易的活躍性。

劉唯翔：那都可以算成是Pre-REITs。

周婧：是的。

劉唯翔：挺好，有新的錢能進來，一定會促動一些交易機會。接下來把話筒交給元聯基金的李總。

李豔：我是來自元聯基金的李豔，很高興今天有這樣的機會跟業内的同行和各位專家一起交流。首先介紹一下元聯基金的情況，元聯基金是一家注冊在蘇州工業園區的專注于做不動産金融的私募基金管理公司，公司成立的時間並不長，我們是2017年年底正式完成設立和基金業協會備案的手續，開始投資以及業務展業的公司運營。

公司在這5年多的發展過程中，也取得了一些成績，我們有一些自己的特點，今天來參與的機構，大家可能在自己的業務定位上都會有各自的資源和禀賦，決定了我們的業務特色和方向。

從元聯基金的角度來看，我們是在不動産的資産證券化，公募REITs、REITs類的産品方面比較有經驗。從元聯基金的業務來看，我們是大致分成了兩個主要的闆塊：

第一個是REITs領域，這里面的産品就不局限于公募REITs，還包括類REITs、CMBS等。

元聯基金注冊在蘇州，所以我們在長三角包括蘇州的項目覆蓋是更多一些。在REITs作為一個時代的標簽下，希望接下來能有項目更大範圍的拓展。

第二個是公司的戰略闆塊，希望能在投資領域持續做資産的配置。這也是借助于園區産業基礎非常好，我們所在的區位給我們的助力。

目前在投資闆塊，我們已經有不同的基金産品落地了，包括我們在上海有收並購的項目。剛才主持人提到我們的第二個讨論的主題，就是關于擴募，事實上蘇州工業園是在首批的公募REITs當中有一只上市的産業園類的REITs，是作為首批9單之一。

從公司的投資闆塊來說，不止圍繞着成熟物業的收購，我們也在從更早期的項目階段上做布局，包括在生物醫藥産業載體的投資是從拿地開發建設開始的，目前已經落地了3單産業園項目。

圍繞高科技類産業載體，我們已經完成了一期基金的設立，包括二期基金也在募集和準備拿地的過程當中。

從元聯目前的業務定位的角度來說，我們實際上是借助于自己非常擅長的REITs這個領域，以終為始去布局，圍繞整個不動産全生命周期相應的産品進行覆蓋，這是對元聯基金的一個簡單的介紹。

說到怎麼做擴募，怎麼說服業主跟着我們一起做REITs。

擴募方面，站在市場專業機構的角度來說，擴募對國内REITs市場長期可持續健康發展是一個非常重要的機制。我們有一個明确的觀點，公募REITs的上市，更多的只是一個開始。

我們把它看成一個資産上市的平台，資産上市完成之後，能夠給投資人在更長的時間段内帶來更高收益，取決于上市之後更長一段時間内關于管理人、專業機構對于這只REITs産品的整體運營資産價值的挖掘。

把它管好，給投資人帶來更高的收益，這是站在内生增長的角度。

站在另外一個方面，從外生角度考慮，就是我們的擴募機制，需要有更多的資産能夠被有專業能力的管理人看到，同時選擇注入到上市的REITs産品當中，使得資産包的收益越來越好。另外一方面能夠實現資産分散化的配置，也能夠使得風險端得到很好的控制，這是站在擴募機制的角度來看。

促進擴募相關主體的參與，我覺得有兩點可以跟大家做一個交流：

第一是剛才提到Pre-REITs，我們需要更多的市場主體參與進來，Pre-REITs有一個很重要的作用，能夠使得我們在上市之前儲備和形成更多的優質資産。

從這個機制的角度來看，今年推出來的不動産基金試點，也為我們打開了一個很好的想象空間，是一個很好的工具。

第二，REITs的規則可以看到，關于擴募這個事情，資産原來的權屬方，進行擴募的時候還需要繼續持有REITs上市的份額。

從這一點來看，我們認為如果站在IPO的角度，原始權益人和發行人有一個長期綁定，需要繼續持有不低于多少份額的REITs份額，這是非常重要的。

但是客觀上來說，如果進入到擴募階段，我們也可以看到市場主體的訴求是比較多樣化的，确實也存在一些主體，可能就是持有了一兩個比較優質的資産，自己管理的也比較好，希望能在資本市場對接到現在已經上市的這些平台上，進行一些資産擴募的努力。

從這一點來看，也不必特别要求一定要在上市的産品當中再持有份額。既符合了REITs一定的訴求，也符合了市場主體的訴求。

從REITs的訴求來看，所謂的IPO，包括原始權人大股東的訴求，也不一定希望現在擴募資産的權屬方稀釋在上市REITs當中的份額。

所以，我覺得制度上如果能在這個方向再做進一步貼近市場的調整，可能會有更多交易一起推進。

劉唯翔：是不是可以這麼理解，發REITs上市相當于是一個起點，不是純粹意義上的退出，但是擴募可能就給大家一個退出的機會？

李豔：從目前來看，我覺得對資産方還是要求他們繼續持有一定的份額的。

劉唯翔：但是希望能夠變成多一點退出的成分，讓大家各取所需？

李豔：就是匹配不同主體的訴求，兼容一些市場主體的考慮。

劉唯翔：最後把話筒交給喆安的車總。

車陽：大家好，我是來自喆安投資的車陽，喆安投資成立于2015年，是由一家地方國資和市場化的專業團隊共同組建的專注于不動産資管和投資為主的資産管理機構。

我們做的投資涵蓋各個領域，公寓、社區商業、産業園區、酒店這些領域都做過，核心邏輯是泛不動産領域里面能夠保證有收益、能夠保證有退出的、模型成立的，所以我們應該是一家專注于不動産投資的基金管理公司。

關于REITs這個領域，首先我本人的經歷是一直在這個領域的，原來也是學REITs，參與了比較大的海外REITs的投資，包括新加坡、香港的REITs，參與比較多。

後來又在國内做REITs，也在一些券商發行了類REITs，現在又參與REITs的投資管理，包括中國首批的9單REITs我們也有參與。

我們現在看到星星點點的都在做，但是做的都不太大。關于REITs的話題跟蹤了這麼多年，第一是有情感，第二是有一些我自己的思考。

剛才講到Pre-REITs的資産選擇，其實Pre-REITs首先是一個概念，還沒有形成一個法律上的定義。

在我看來，Pre-REITs這個東西是要求挺高的，對標Pre-IPO來說，投它就是奔着IPO去的。我們也做股權投資，投了一個Pre-IPO的光伏項目，什麼時候報批，什麼時候受理是很清楚的。如果講到Pre-REITs跟它對標的話，是沒有那麼多确定性的。

Pre-REITs的要求是很高的，不是誰都适合做，當然現場很多嘉賓是符合的。

對我們來說，因為我們不是開發商背景，做投資首先是考慮到退出和核心的收益。Pre-REITs的資産選擇，我們是把它當成退出渠道之一，比如說産業園區、物流，我們就會多看一下，但是不把它當成一個必選項。

如果REITs退不出，我們就退不出，這個投資邏輯就不成立了。

包括剛才有巢的朋友講到松江那種項目，對我們作為持有投資，回報還好，但是如果沒有發REITs，這種區域的投資邏輯，對我們來說就不一定成立。

劉唯翔：您覺得有沒有機會主動找一些項目，說服他們去發REITs？這方面有沒有什麼經驗？

車陽：還是得帶着你的資源來談，這是可以的。我們談過一些江浙滬的産業園區，現金流也不錯，但是自己發也發不掉，因為可能是一個純民營或者是區域性的公司，沒辦法做，我們就帶着股東背景資源，采用金融的手段來發，他們還是很歡迎的。但是這個過程很長，要說服各方。

我覺得這可以成為一條業務線索，但是不能成為主線，如果成為主線的話，大家就會餓肚子了。

劉唯翔：下面直接進入第三個話題，大家談一下對REITs的展望。我覺得在座的4位各有各的背景和機構不同的賽道，這應該也是可以交流一下各自的意見。

我們也不局限于商業REITs，因為我理解商業地産都是REITs好的基礎資産，我都可以暢所欲言。

許漢斌：我剛剛聽到各位嘉賓的發言之後還是挺有感觸的，作為一個外資背景的開發商和基金，我們現在做的Pre-REITs項目，最後是希望能夠順利退給C-REITs，當然也有非常多的同業朋友在做這麼一個事情過程中發現最主要的兩個核心的問題：

第一是審批流程的速度，基本上都是國家隊的背景，當然這是國家戰略的一個體現，我們看到有幾只很顯著的外資，他們的項目報到發改委那里，一兩年之後還是沒批出來，這樣的速度就會影響到流動性，我們希望監管能加快速度。

第二是相對國外的REITs來說，國内目前是公募+ABS的架構，會帶來更多管理人的成本，也會讓整個結構變得比較復雜。

當然這也比較理解，當初我們國家推REITs的時候，要先套一個架構來上。但正是因為這樣比較復雜的架構，變成符合要求的LP的比例就比較少。

其實REITs在國外都是大爺大媽可以投資的産品，但是現在非要一些非常專業的資金管理人，大衆的參與就變得非常少了，中間環節的管理成本也很多，也沒有專門的法規，包括還有雙重征稅、分紅的問題，這都會影響到一些普通投資人的投資，如果有更多的優化，我相信會有更多的參與者。

這是我們對一個創新平台實踐過程中看到的兩個比較主要的問題，當然我相信關于品類的開放，以及一部分戰投不能出售的問題，相信都會慢慢解決。

這是C-REITs在實操方面我們給的一些建議。

再講Pre-REITs方面，我們前期在做Pre-REITs的時候，也是預先把C-REITs需要的合規性做一個準備，因為我們中國人說要怎麼收獲先怎麼栽，我們也順着同行的血淚經驗和教訓，在各個方面綜合的考慮，包括涉及到轉讓的限制，我們在前期拿地收項目的時候都會重點考慮。

劉唯翔：回應許總的觀點，監管對您提的問題應該還是有所察覺的，或者說有所反應的，我們理解它還是在簡化結構，要通過壓實資産管理人的職責，達到您說的效果，結構簡單一點，不要那麼復雜。

而且我們理解，現在上市是公募，比照IPO的要求，對管理費的要求都很高，的确從管理費有限的角度，大家也會想着要把該簡化的簡化掉，不要一件事情兩套房子去做，應該是會往這個方向去的。

話筒再交給周總。

周婧：如果說展望下半年的話，我們認為商業或者說現在叫消費類基礎設施，會是市場關注的一個熱點。

消費類的基礎設施納入REITs的試點範圍，為國内提升商業存量資産的流通性，包括優化運營效率，我們覺得是提供了非常好的機遇。因為國内的商業存量市場具備幾個特點，第一個是存量體量大，第二是業态多元豐富，第三是參與主體市場化程度比較高。

首先從資産層面，現在已經納入試點範圍的，包括購物中心、社區商業、農貿超市和專業賣場等等，我看到一個數據，去年末全國範圍内已經開業的購物中心接近6000家，開業面積超過5億平方米。因為這些商業體前期拿地開發投資比較大，里面有些素質比較重，但是業主方也對資産盤活要求比較強烈的項目。

從資金方角度來看，因為這些體量大，對資金的容納量也比較大，我們看購物中心，基本上單項目的估值都是10億以上甚至大幾十億，也非常适合大的資金做資産配置的選項。

從運營層面來講，消費類基礎設施因為是一個ToC的市場，所以也是充分競争的。雖然大家都說商業運營的門檻高，确實是很高，但是我們看到參與主體的市場化程度也很高。除了國央企之外，我們也看到很多頭部的運營方，有外資主體，也有民企主體，參與的主體更加多元化。

通過REITs市場的機制，相信也會進一步帶動商業資産的質量和運營水平的提升。當然我們在篩選這些資産的過程中也遇到一些實操上的難度，處理許總提到的那些問題。

很典型的一點，比如說社區商業，很多在拿地的時候是連着住宅一起拿的，就是一張大的産證，沒有分割。如果我們要做資産的剝離，就會面臨非常復雜的成本認定等等相關實操的問題。

我們相信随着實操經驗和REITs機制的成熟，這些問題都能得到動态的調整，也希望下半年能有這類消費類的REITs産品推出，相信也會吸引更多的市場參與方關注到這類資産。

李豔：剛才許總提到産品結構的問題，我可以稍微講一下為什麼中國的公募REITs會是這樣的結構。

我們要實現公募化，類REITs操作的時候就是ABS，然後對應到項目公司，在實現公募化的過程中，有一個很重要的點，投資人的錢怎麼能夠對接到項目上，也就是最大範圍的投資人的錢怎麼能夠對應到項目上。

ABS這一端可以看到已經進入交易所了，但是目前ABS的投資者類型相對來說都是以銀行、保險這種機構投資人為主，所以我們有兩個選擇，在實現公募化的過程里，第一是重新立法，然後推出一個全新的，比如說跟新加坡一樣，就是一個全新的金融産品，它是一個歷時非常漫長的過程。

所以我們做一點微創新，基于現有的中國的法律框架，然後在原有ABS的架構上增加了一個公募基金，增加的這一層，首先它是可以投ABS的，也就使得我們的産品可以實現了對底層資産的持有，它可以投，屬于它的投資品種。

另外一方面，公募基金的投資人就最大範圍了，個人投資人都在其中，這就是當時推出的，先把産品推出來，然後經過市場的檢驗，經驗的積累，然後再去做進一步的工作，像今天來看，市場就是在已經進一步完善的過程中。這是對您剛才提到的這一點，介紹一下這里面的一個過程。

劉唯翔：這就是政策+法律制度下的一個安排。

李豔：對。講到中國REITs市場的展望，我們看到今天這個市場盡管是在一個艱難的時代，但是我們已經把它推出來了，到目前為止市場也在自身演進的發展過程，也在監管的關注下，也在很多的市場機構積極的參與下，站在中介機構的角度，或者是發起人的角度，我們可以想見的是這個市場會越來越成熟，這是我們也希望看到的。

另外一方面，大家可以看到的是從最初發改委那個試點文，咱們是限定了區域，限定了資産類型集中在水電氣暖、高速公路、産業園，今年消費類基礎設施也已經打開了，農貿市場、百貨、購物中心也可以做了，所以未來區域的打開、更多的資産類型能夠進入進來，這個市場會更加活躍。

一個活躍的市場也會吸引到更多類型、更大規模資金的參與，同時也就帶動了我們市場的流動性，也就進一步提高了它的效率和價格發現機制，也就使得我們的資産端真正對接到資本市場這一端，能夠更加有效率、更加健康的發展。

車陽：REITs的前景肯定是無限好的，但是我認為還是要做一些改革，因為現在的問題還是比較多的，剛才李豔總也說了，它有它的歷史沿革，但是歷史沿革不代表它不要改，因為現在這個市場狀況，包括現在這個膠着的狀态，還有對未來的發行都會有影響。

這個改革不是說領導突然想明白了覺得不太對，而是市場最後走不動了，就像小孩長到兩歲發現不長了，就得想辦法看看他到底是哪里有問題，然後怎麼改。

如果改就是從原來的微創新到大創新，再到2.0的改革，這個改革就會使得我們和國際接軌，立法層面就不要那麼糾結，也不要那麼多機構，就是專業人士主導的賽道。可能不是今年就要改，但是如果這個行業不改是沒有出路的。

另外提一點展望，希望擴容或者是擴募能夠更加市場化一點，這樣把更多的資産裝進來，讓你的市場規模更大一點，這樣不管對一級市場還是對二級市場都會有幫助。

劉唯翔：您覺得這個還是要更市場化一點，比如說要形成一些市場的基本功能，比如定價功能，然後才有更多的資源或項目會進來。

車陽：我再補充一點，最近我看了一個消息，新加坡的一個REITs，它的Sponsor要把管理人踢出去，改成内部管理。REITs其實是有企業家精神的，是有獨立人格的，它是有人操心，有人非常辛苦想把它做好的。

在國内它是誰的小孩還沒想清楚，是券商、投行還是誰的小孩都不清楚，好像它學得好學不好都沒人關心，我覺得要把它的獨立人格和整個的東西塑造出來。

劉唯翔：這個是很有意思的，我們工作中也經常讨論REITs，去年上海封控期間，出了一個規定，國有企業的物業出租要免租6個月，我們服務的REITs就在讨論，我們到底算不算國資，我們的業主已經是上市公司的股東了，我們管理人是國資，這個到底算不算？

像這種事情，法律也沒有一個明确的規定，這個的确是需要通過各種實操，包括REITs上市以後的各種規則，就算跟A股比，它也是很不完整，有很多細節的問題。希望能夠通過大家一起努力，協助我們的監管一起來完善。

本場的讨論就到這里，謝謝大家。

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