主題讨論會：洞見新可能 | 博鰲産業科技大會

主持嘉賓：

高力國際深圳公司董事總經理 鐘偉毅

讨論嘉賓：

招商蛇口産業研究院院長 羅鋒

寶灣物流控股有限公司總經理 馮海虹

瀚溥聯合創始人兼首席執行官 許漢斌

天雲築（金地科技）CEO 孫屹

福建東百集團執行總裁 朱一兵

星河産業集團有限公司産業研究院院長 王英傑

東久新宜開發運營副總裁 張濤

時代商業産業服務中心總經理 冉采豐

鐘偉毅：各位嘉賓，線上的觀衆朋友們，大家下午好！非常荣幸能夠受到觀點的邀請來主持本場圓桌論壇讨論，我是來自高力國際的鐘偉毅。

今天的信息量非常大，也讓我切實的感受到了地産行業最近真真實實在發生很多前所未有的變化。我們說從增量市場到存量市場，從銷售為王到運營為王，從賣方市場到買方市場，從賺快錢到賺小錢、賺慢錢，也從土地資金為核心的發展模式向高度重視數字化布局的方向去轉變，這些所有的轉變，我們每個人，每一個行業人都在切身的體會。

其實也說明一個很重要的問題，就是我們地産行業的發展，不管是哪個細分領域，其實都是從高速增長的态勢向高質量發展的态勢轉變。

在産業升級和科技創新的大背景之下，地産行業不管哪個細分領域也有了更多的可能性。今天非常荣幸邀請到了8位業内頂級大咖，洞見一下在行業升級和科技創新大背景之下的新行業發展态勢和現狀。

科技的話題我們講了很多年，在座很多嘉賓包括很多企業都做了很多嘗試，我想今天第一個話題是從我們過去做的一些，包括經營管理方式、服務模型的打造，包括科技，包括智能，智能化運維等等方面，我們從各自嘉賓的公司或者這個行業所做的一些嘗試開始，先簡單介紹一下，從靠近我的孫總的開始。

孫屹：很荣幸，前面丁總（丁險峰）在講他在行業里面已經兩年了，看看能不能熬過三年。我去年第一次參加觀點的活動，順便介紹一下，因為金地科技公司也是兩年前剛剛成立的，所以我們過去兩年等于在金地内部完成孵化期。

如果我們跟整個行業成長曲線、時間維度做一個匹配，現在回過頭來看，2021年是整個地産銷售歷史最高峰，當時我們科技公司在金地内部孵化開始，走了兩年的時間。

葛老師（葛培健）也說了，我們在金地集團内部孵化，專注點是做整個産業的數字化，簡單講是基于數字孿生的技術，賦能整個建築産業的數字建造，到全生命周期。

過去兩年，在整個集團内部繫統，整個産品基本上得到了推廣，也得到一定的認可。所以我們在7月11日的時候，在整個産業面臨一個很大挑戰的情況下，集團還是決定把我們團隊剝離出來成立了一個天雲築（金地科技）。

公司核心還是基于産業的數字化，賦能全産業。當然可能會有一些變化，早期的時候，當時是2021年，整個地産處于一個高速發展時期，那時候很多高周轉，要降本增效。兩年過去，大家都看到發生了巨大的變化，甚至是一些根本的變化。

比如鐘總提到的從賣方市場進入買方市場，這里有一個基本邏輯，我們認為還是不會變的，這個産業需要數字化，不管未來趨勢怎麼看，這個大勢所趨。關鍵一個企業或者一個團隊，在這個過程當中需要真正在這個産業開辟一條自己的路。

我認為主要是面臨兩個選擇：

1、既要堅守，尤其是科技的突破，絕對不是一天兩天或者一年兩年能夠做成的，所以能不能活過兩年？我也堅持了兩年，我相信我們能活過三年。确實産業里面有很多來自于互聯網或者是高科技公司的人，也面臨着一波回流，尤其是去年，但我們還是選擇堅守。

2、我們堅定的認為，數字化從本質上（尤其是産業數字化）是一個産業服務角色。我們賦能産業，本質上還是産業服務。産業發生變化了，我們的方向也要适當調整。

比如原來大家談到BIM的時候，更多想到的是建造、設計、運維，現在大家在想怎麼在新形态下提供更多服務，産生更多的收入。

所以我們公司雖然才成立一個多月，但投入地産包括基建方面已經有許多應用，這方面是有一些心得的。

鐘偉毅：金地的科技闆塊獨立成一個平台公司來運營，科技化、智能化方面應該是走得很快的，應該已經到了屹立于科技大潮的領先地位。

接下來請東久新宜的張總作一個分享，東久新宜在科技化、智能化方面的布局是什麼情況。

張濤：大家好，我是來自東久新宜的張濤，東久新宜可能大家還比較陌生，是美國華平集團投資的一家新經濟基礎設施投資、開發和管理平台。目前規模已經達到了160億美金，在全國有超過130個園區，建築面積超過1400萬平方米，有一定規模的工業、物流及基礎設施的開發、管理平台。

我們背後的投資人主要是一些機構，從前主要是跟一些境外機構進行合作，現在也跟國内保險公司以及人民币基金進行合作。

總體上，在布局方面，我們是比較理性的。可能投資的時候會帶着一分熱情，但決策的時候總是會被投資人降降溫。所以在整個科技發展方面的布局，我們的考慮是要以客戶為中心。因為我們提供的是基礎設施載體，因此要追随行業的發展方向。

因為中國的産業集群也在發生一些變化，可能未來是強者恒強，進一步加劇産業集群的集中。在長三角、珠三角以及一些中部節點城市，會出現更好的産業集群，也會出現非常多的優質企業。

因此，我們這個平台其實有很多在科創領域非常先進的企業，也在打造特色的生物醫藥園區。

我們關注到企業的變化，中國制造業在科技領域逐漸走在前列的，並且各個産業之間有着變化和輪動。

企業第一個是效率的提升，所以對于工業廠房、物流倉庫實際上很看重未來内部運轉效率的提升，這方面在整個行業目前還缺乏創新，所以我們在謹慎的進行研究。

第二個是節能減排領域，這方面我們企業自身也把ESG作為一個非常重要的考量因素，很多入駐企業也在綠色發展、碳中和、零碳排放方面花費了非常多的人力、物力。因此我們在投資建設方面很看重做一些定制性的合作或者改造，目前也有多個園區在做光伏以及儲能的改造。

第三個是對于人的關懷方面，剛才鄧總（鄧懿君）報告里面也講到，現在園區里面的員工很多是90後、00後，他們對于生活配套、工作環境的要求也非常高，不再是過去的藍領工作。

我們在提供基礎設施配套的時候，一方面是標準的硬件，另一方面，很多國際化的客戶或者是行業内領先的制造業客戶會提出非常高的要求，比如說整個廠房都必須有空調，都必須有超過行業標準的安全措施，以及要有商業配套。

鐘偉毅：張總的分享不僅僅講了科技創新和智能化，在園區運營管理、服務模式上做得非常細，真真正正做到了客戶為中心、服務客戶的一個體繫。

下一位嘉賓是剛剛做過主題演講的羅院長，剛才已經有一個非常好的分享，接下來還是請您就公司最近的一些科技化、智能化的分享做一個簡單的介紹。

羅鋒：這是兩個問題：第一，簡單的把招商蛇口給大家做一個簡介。第二，把我們科技創新和運營模式創新方面嘗試給大家作一個報告，大概控制一下時間。

招商蛇口是招商局集團旗下，城市和園區綜合開發運營的旗艦企業，打造了新中國第一個對外開放的園區。經過40年的沉澱，目前我們運營的面積是500萬平方米，當然，不包括還有468平方公里的産業新城。

目前我們正在按照集團的要求，堅定地推動從物業空間運營向産業發展進行轉型，目的就是把招商蛇口産業園區打造成為科技創新資源集聚和産業生态要素集聚的産業發展平台，以及科技創新平台。

第二個是面對新一輪科技革命，大家都知道當前正值新一輪科技革命和産業變革孕育突破的關鍵檔口，以人工智能為核心的新一輪科技革命蓄勢待發。

面對這樣一個大背景，實際上我們非常重視，目前在四個方面形成了一點突破：

第一，從根本上提升我們對科技創新的認知，前幾天集團開半年度分析會的時候，集團領導提到一句話，就是科技創新抓好了，就有可能彎道超車或者換道超車，做不好，也有可能彎道翻車。實際上由于技術沒有抓好被甩到大道邊緣的企業比比皆是，我們園區作為産業和産業變革的主戰場，有兩個推動：1、一定要推動叠代轉型。2、堅定推動從物業空間運營向産業發展運營進行轉型。

第二，堅定的瞄準新興産業科技賽道，在新一輪科技革命大背景下，剛才提到的數字科技、綠色科技、生命科技，實際上這種多領域、群體性、局部性的技術在不斷突破，有可能這三個産業會成為未來新一輪科技革命的主戰場和主要方向，所以我們堅定瞄準這三個科技方向作為主賽道。

第三，堅定地推進科技創新，我們在這方面為了孵化一批擁有自主知識産權的種子項目，聯合了科研院所、高校和研究機構共同打造聯合實驗室，加速孵化擁有自主知識産權的項目。

第四，堅定地推動産業園區轉型，剛才也跟大家作過報告，實際上要摒棄傳統物業空間載體的身份，園區本身科技創新資源和産業生态資源集聚的一個平台，所以我們在很早的時候提出要從物業空間運營向産業發展進行轉型，目的就是想把招商蛇口的産業園區打造成為科技創新資源集聚和産業生态資源集聚的産業發展平台，以及科技創新平台，這是目前我們采取的一些措施。

鐘偉毅：我對招商蛇口科技化的布局印象非常深刻，因為在前幾年的論壇里面就了解到，從2009年開始招商蛇口就在進行信息化、科技化的布局了。确實如您所說，一直堅定的往前走，相信這種堅定的付出和步伐也帶來很堅實的回報。

下一個邀請東百集團的朱總做一個全面分享。

朱一兵：首先感謝觀點，我已經是很多年老朋友了，在以往觀點的活動里面，我總是代表商業地産行業，這幾年就到了物流倉儲行業。

東百已經有66年的行業基礎，我們主要做商業，目前在中國擁有将近100萬以上優質商業地産，物流是在2015年時開始做，目前将近200萬的規模。

對于将來的道路，我一直認為自己是一個地産人。整個中國衣食住行娛樂康遊幾個行業里面，地産是永遠有熱點的，但長期的發展一定要走專業化、精細化道路。

如果要走得遠，前面幾個專家也說了，就要怎麼樣能夠被賦能和自己賦能，從這兩方面去做。

對于東百來講，專業化、精細化道路的工作，我們做了一些，今後也會往商業和物流兩方面結合的道路看這樣一件事情。作為商業，它是最佳的能理解客戶需求的行業，物流又是一個新興行業，兩方面進行結合才能打造一個非常有意思的環境。

物流方面，我們東百在項目發展部分跟當地政府結合得非常緊密，在産業發展、共赢共建和合适土壤方面也做了很多的工作。

招商方面，現在我們突出産業鍊招商，價值延伸方面做了很多工作，也做了很多稅收方面的工作。

科技方面，我們主要的想法還是外包，找到合适的企業、專家共同打造。我們特别需要有專門實用技術、有業務整合能力的企業合作，各自做各自擅長的時期。

對于東百來講，我們更希望大家能夠強強聯手。

鐘偉毅：您講到下一個要講的話題，就是産業和資本的聯動，産業和主營業務的聯動，接下來就這一塊，我們再做一個讨論。

下面我們有請許總做一個簡單關于瀚溥聯合的介紹，許總在6月份做了一個智能管理、智能創新平台的分享，我也學習到了很多，希望今天給我們做一次很好的介紹。

許漢斌：我先介紹一下瀚溥聯合目前的現況，我們是成立5年的私募基金房地産平台，我們是基金的管理人，也是新經濟物流倉儲品類的資産運營方。

2018年1月4日，我們成立這個平台，目前為止，包括北上廣一線城市占30%多權重。我們非常看好國内的新經濟物流倉儲市場，這是一個小廣告。

今天在座有非常多的大拿、專家，我講講我們外資的PE、RE的一個平台，在科技方面的小小實踐。

首先，我們絕大多數都是被迫轉型的，因為太難了，太卷了，客戶是既要、又要、還要。如果是說中國的市場處于一個宏觀非常熱，微觀看到是一片冷飕飕，大家在今年後半段要想方設法，怎麼卷？就是怎麼提高投資人的回報、怎麼給客戶帶來降本增效這兩個方面的服務。

科技，作為傳統重資産的開發商，被迫必須要擁抱。我們在這方面的實踐主要是兩個方面。剛剛也提到了，在科技應用方面如何給投資人帶來回報，如何幫客戶降本增效。

對于我們這樣一個5年歷史的創業平台來說，搞AI不講回報，不講如何提高租金，都是耍流氓。我們沒有這麼大的預算，一定要在每個項目做精細，這是一個很重要的考核。

我給大家匯報幾點：第一，我們在全國打造的一個智慧信息化園區繫統，這個繫統節省了資産管理和物業管理的成本20%，這是投資人要看到的。

基本上這個信息化繫統平台是我們不斷接觸到客戶的反映，客戶說現在國家打造智慧化、數據化平台，但是有些客戶沒有這樣的基因，5000-1萬平米不到的客戶，如何建設這樣的軟件、信息化的繫統？所以我們來搭建，可以攤銷成本，把所有的水電煤能耗都記錄在信息化平台里面，減少了很多無謂的能耗浪費。

第二，這個信息化平台把所有園區的安全管理，尤其是車輛進出管理，全部做到可視化。當然，這套技術也不是什麼高科技，但是在疫情期間，進出園區的管理繫統非常好用，尤其是基本上當初要進出園區都要考慮掃碼，48天的行蹤軌迹，車牌、駕駛員的ID，都記錄下來，在進貨的時候就非常的井然有序，否則在每個物流園門口都大排長龍。

關于偏物業方面的，很多客戶投訴，包括有時候冷庫的電力會中斷，所以我們把所有的工單修復，客戶投訴的雞毛蒜皮的小事到斷電這樣的大事，只要出問題就通到現場的物業，4小時以内如果沒有解決，會到物業總監的手機上，如果8個小時還沒有解決就會到我的手機上。我們做的京東冷鍊，長沙的多多買菜，這是不能斷電的，否則貨物品質都會有問題。信息化繫統的搭建成功，也能大大減少物業成本。

實事求是的幫助客戶降本增效，提供比國家電網便宜15-20%的電力，不管是全額的上網、余電上網，我們有這樣的優勢。現在在全國220萬平方米的屋頂都有太陽能光伏發電，這方面集團也在考慮自己投資。

在疫情期間，我們把所有包括工程管理、設計，之前是管理BIM的繫統，都進行數據化。作為一個開發商，我們拿地，從面粉做成高標準的倉庫，非常非常好用，把10萬平米18個月的標準工期降到14個月，還包含一個春節。因為很多施工同時在進行，有一個繫統進行施工管理，節省4個月的貸款利息，提前4個月完工，這是一個實際上的好處。

最後，園區完成之後給客戶做自動化，比如北京冬奧會園區，冬奧會結束以後改造成醫藥物流園，現在里面全部都是自動化。這是我們現在實現的，不管是領導也好，客戶也好，對于高效的運轉都非常滿意。

鐘偉毅：許總确确實實和瀚溥感受到科技的魅力，從信息化、數字化的實踐里面獲得了價值回報，下一位應該對這一塊有一些故事，想要告訴我們，有請馮海虹做一下寶灣的實踐分享。

馮海虹：我也是第一次參加觀點，首秀，做圓桌的分享。

寶灣物流直到今天還是執着于深耕物流行業，今天認識很多新老朋友，包括在座的各位友商、同行，物流地産這個行業當中，只有寶灣還把物流深深烙刻在我們的名字和基因當中。

我和寶灣一樣，只做一件事情，物流。我20年前加入寶灣，寶灣到8月份運營了整整20年。整個物流行業發展，疫情開放以後作為一個時間段的話，上半場是各家物流地産商紛紛入場，有早一些的，有晚一些的。

在這個賽道、這個賽場當中，我的感覺是自己很早就在這個班級里讀書，認認真真做題，但插班生轉過來以後發現都是優秀的插班生，能夠迅速讓自己的規模做大。

這個過程中，我只完成學校老師布置的作業，沒想到插班生都是在外面補課。

堅持20年，寶灣在40個城市70多個物流園，有1000萬平米，都是自持，這是我們和行業内最大的不同。我也看到了一些企業起起伏伏，很遺憾，有些已經中途退場了。

從寶灣，從我自己個人，更希望的是大家在一起分享這個行業的發展。靜下心來不斷優化我們的物流節點、運營能力，讓物流變得更美好。

其實這是寶灣的一些願景，包括我自己個人的一些願景。因為最早從客戶很單一的第三方物流，到電商的蓬勃發展，再接下來是社區電商，以及最近在華南非常紅火的跨境電商需求，整個物流是陪伴着中國經濟發展和變化，這是一個非常有意思的産業。

作為産業人，在這個行業當中，随着這個行業、産業的發展，個人的能力、眼界不斷開闊，又帶着更年輕的同事一起奔跑，這個過程還蠻享受的。

今年疫情開放以後，上半場應該說是百花齊放，大家享受這個行業單邊上升的大環境。接着迅速轉到下半場，來得太突然，來得太快，包括我自己20年的從業經歷也發現有點措手不及。

上半年我們看到的光物流資産在市場上就有1400萬平米，占到了整個行業規模的10-15%左右，因為統計口徑的不同，有些即将完工的可能沒有納入。

過去我們看到廊坊一庫難求，享受着租金每年增幅5%的紅利。現在在座的這幾位，相信大家心都挺痛的，包括我們最早在廊坊拿地的寶灣，大概是第一、第二個拿地的，現在也一樣。

就說出租率，現在市場空置率應該達到了60%以上，還有一堆大家不敢開的。最難的是廊坊、天津、武漢，接着是嘉興，西南從來就沒有過過好日子，這個市場迅速進入了下半場。

下半場PK的是什麼？是運營能力，我們一直希望這個行業的人經過下半場以後，能把稍稍有點浮躁的心回復平靜。背後是資本的推動，讓這個行業稍微有一些瘋狂。

其實在2022年下半年，幾個資産包寶灣也參與了報價，報價報到最後，我自己從内心是發抖的，不敢再往下報了，包括大家都清楚的某地，不敢再往下報了，最後是戛然而止。因為我們非常清楚市場目前的租金價格以及客戶畫像，包括整個産品的合規性。

到了下半場如何PK運營？鐘總給了一個很好的話題，科技。在介紹寶灣如何去科技數字化的一些工作，可能是疊加在許總的基礎上，因為和丁總也有一些交流，寶灣也做了一些IPO項目。

此外，因為我們是自持型物業，對安全的要求變得更為迫切，從消防繫統到電器、火災繫統，全線進入了IOT的整個繫統。比如說現在打開手機，非常清楚寶灣已經運營的700萬平米，還有300萬在建，此時此刻某一個園區消防管網的水壓力，消防水池的水葉溫度，以及重要的配電櫃電量情況和溫度，這可以讓我全方位把握整個園區的安全運營。

同時對所有客戶都可以開放，正是因為有這樣一個非常詳細的科技手段、抓手，讓我在運營方面可以非常笃定，能夠有更多時間參與到上下遊客戶整合。

比如說我們寶灣段斐欽段總剛才有介紹AGV項目，是在園區孵化出來的。很多年前很偶然發現在我們一個倉庫里面有一群小夥子，租着最便宜的倉，甚至沒有床，他們在里面很認真的工作，七八個工程師，覺得真的很有情懷，也一路陪伴他們從小小的企業到現在快進入IPO，陪伴他們一起成長。

下一個階段，我更希望的願景是能夠通過這家企業的落地，把産品研發、研發團隊、制造、場景應用落下來，更希望的是把上下遊相關的識别繫統、動力繫統都能夠加載在我們這個園區，同時給他提供更大、更廣闊的應用環境。

因為目前應用場景還比較單一，只是電商品類比較多，操作柔性並不太強，還有更好的應用。未來如果突破了電池冷熱的交互，它的場景應用可以更強。寶灣願意並且拿出自己的客戶資源，陪伴這家企業成長。

這樣的話，我們整個生态鍊上下遊就能夠打通，同時客戶不僅僅是第三方。其實寶灣這兩年或者說近十年，做了一件更偉大的事情，就是直接下場操作。無論是怎麼樣的企業，都有這個能力提供運維服務，就像我們目前的業務規模，已經經過了無數次雙十一、618的考驗，同時也是特斯拉的服務商之一。

除此之外，集團還有另外一支團隊，是我們的東方物流，目前中國最大的幹線運輸企業，去年收入已經破100億了。

我們掌握最大的運力數據，這是我們說的數字上半場，搭建基本的網絡，到了下半場，可能要跟丁總更多互動了，怎麼把我們抓取到的數據變得更智慧，下半場，我們都非常的期待。

鐘偉毅：我本人參觀過寶灣智慧化的建設，時至今日，對寶灣的智慧供應鍊、車輛管理的細節把握，印象仍然非常的深刻。

接下來有兩位在産業領域或者産業服務，産業園運營領域比較資深的專家，下面邀請星河的王總做一個分享。

王英傑：各位領導，大家好，星河集團有熟悉的，也有陌生的，有些人可能說跟星河灣有什麼關繫。星河就是星河，是一個地地道道的私人企業，一個沒有房地産的綜合城市運營商。

星河産業集團是星河控股集團下面的二級集團，我們承擔着一個非常重要的任務，就是做産業園區的産業投資和運營服務。

星河集團成立了35年，結合自己的地産開發經驗、物業管理經驗、産業運營和投資，圍繞着城市運營形成了一個比較完整的一個閉環，所以用我們老闆的話說，我們是一個共創、共擔、共享的集團。

目前整個星河布局大概20多個城市，主要在灣區和華東，目前在建在管的有180萬方的體量，我們作為一個産業園區的運營商，我們對自己的角色定義看得也比較清晰的，在整個大集團里面，在星河體繫里面，我們角色更像是一個資産管理者，我們是幫助業主或者幫助老闆、董事長，把固定資産的價值、資産的升值做好，我們通過運營服務做一繫列的事情。

但是我們是一個産業園區的運營商，這就要講一個非常重要的轉型，這一點非常感謝葛老，2015年，我們第一個園區入市，作為一個地産商不懂什麼叫做科技，什麼叫做産業，這是一個非常迷茫的階段，在葛老的指導下，我們成立了一個衆創中心，去年克強總理也到了我們衆創中心做了一個指導，對于我們科技上服務的工作給予了一個比較高的評價。

這是我們作為一個地産人慢慢慢慢成為一個産業人的轉變，在這種轉變當中，去年在觀點的論壇上也講過，在全人類的階段里面，其實房地産業是僅次于畜牧業和農業的第三個壽命行業，沒有比這個行業時間更長的，所以它是一個永續的、可持續發展的行業。

在這個行業當中不斷的科技進入，實際上是幫助我們從房地産的發展平台進行轉化，能夠支持更多更新的業務增長。我們提供的是一個非常完整的空間載體，提供應用的場景，把繫統的服務整合起來。

接下來的時間，星河在具體科技應用上也做了非常多的嘗試，一會再做一些細致的交流。

冉采豐：我是來自時代商業集團的産業服務中心負責人，我叫冉采豐。

我們這個公司也是地産背景，因為是時代中國旗下做産業和商業闆塊運營的開發子闆塊、子公司。整個公司運作時間比較早，産業園區闆塊也是2002年就成立了，到現在整整20年的時間。

其實整個時間周期也是不短的，也是得益于公司在地産闆塊的布局，産業這個闆塊也集中在大灣區，尤其是廣州、佛山這兩座核心城市。

我們在廣州、佛山這兩座城市一共有13個産業園區，整個管理面積超過100萬方。

我們有一個特點，因為廣佛本地的一些土地屬性原因，我們所有的園區都是租賃型的。跟很多同行相比，我們沒有銷售型的，基本上全部拿在手上租賃給我們的客戶。

客戶基本上也是辦公屬性的，沒有制造性的園區，這也是我們一個特點。

聚焦在廣佛這兩個城市，既是租賃型和辦公型，回顧這20年的時間，也經歷了幾個階段。我們公司名稱叫做時代商業，跟早些認識這個行業有關繫。我們認為它是一個辦公場所，所以我們是一個商業業态，可能往後到最近這幾年，或者往前十年，國家科技部在推孵化器，我們在園區里面也打造孵化器衆創中心，申請到了三個國家級的孵化器，這十年，我們認為是一個産業孵化概念。

最近，經過了十多年孵化運營，又進入到産業運營的思路里面，這也是今天我們很多同行在聊的，進入到一個行業里面做産業運營，做一個産業地産商身份的角色變化。

回到今天的主題，我們作為一個園區的運營商，不管是數字化的方式還是用别的方式，我們其實都進入了一個從增量到存量的概念，這也是整個論壇一直在讨論的。

這三個階段里面，其實從我們目前探索産業運營的趨勢里面，還有兩點可以做補充：

第一，要有充分的客戶視角，我們原來以租賃客戶的租賃需求看待客戶，跟現在從客戶業務需求看待客戶的視角是完全不一樣的。

前面有一位前輩也提到，我們做運營的時候，生物醫藥的園區，組織4、6個行業專家，雖然客戶在我們園區，但我們並不一定真正能觸達到客戶，這也是我們一個真正的實際感受。他們跟我們的距離，跟入不入駐我們園區是兩碼事。要真正進入到園區客戶的視角里面，從他的視角出發，做我們的業務和服務。

第二，角色變化，過去我們提供租賃空間，是一個資産管理中心。園區平台非常适合做一個資源集合中心，轉到資源集合中心的時候，運營和服務時才能真正賦能客戶。我覺得這個資源中心身份角色的變化，也可能會幫助到我們做好運營服務。

科技方面，我們整個運營服務都需要科技支撐，前面很多同行也提到一些，這方面我就不提了。

在實際過程中，我們也發現客戶的管理、數字化的水平還不夠高，比如租賃客戶也好，招商客戶也好，存量客戶也好，除了微信跟人家聊天或者是有一些繫統和人機觸達，但並沒有把他的業務本身和數字化管理體繫做更多的連接。

我覺得在客戶開發方面，數字化可能還有一些更大的擴展空間。

鐘偉毅：謝謝冉總，冉總也提到一個很現實的問題，就是我們所做的這些科技創新也好、運營模式服務體繫改造也好，包括智能化的打造也好，最終回歸到實際的業務上。

其實我們叫一體兩面，自己作為開發商、作為園區運營方或者載體運營方，我們打造的這些繫統實際上更需要的是我們所做的這些改變，智慧化的布局，數字化的布局也好，怎麼服務産業、賦能産業，或者怎麼賦能客戶。

所以我們第二個議題，想請各位嘉賓分享一下所做的數字化、智能化布局，以及園區運營管理體繫的改造。怎麼去賦能産業的發展，怎麼去賦能客戶的發展？剛才主辦方多給了我10分鐘的時間，這十幾分鐘時間，第二個議題還是從孫總開始。

孫屹：我的觀點，前面自我介紹的時候已經提到了，從一個科技公司角度來說，我們算做的是産業互聯網或者産業數字化。

産業數字化，本質上最後是通過賦能實體來創造價值，我們公司在服務金地集團或者其他的頭部企業，包括建設方、産業園區運營方，其實要考慮的是提供的能力怎麼讓他們更好的服務客戶，這很關鍵。

當然，這里有一個比較困難的地方，打比方，如果看泛互聯網，比如說大家很熟悉的BAD公司，因為他做To C市場，産品很快能標準化，大量復制，邊際效應成本一下降下去，收入一下會變得很大、很高。

但是做産業沒辦法，産業産品很多，比如說剛剛提到我們早期成立的時候，當時看中的市場是住宅，因為住宅的體量最大。我們當時的理解就是住宅體量夠大，而且住宅跟商業、産業比相對標準化，對數字化來說天然就會比較适合。

但現在産業發生變化了，我們肯定就要思考，比如客戶往哪個方向發展。

對住宅來講，現在最迫切的需求是怎麼打開收入，當服務的産業方發生變化時候就要馬上調整，怎麼調整？把基于BIM空間的能力，幫助地産做一個可視化的銷售。

比如房子方案出來，甚至樣版房沒有出來的時候，我們同步BIM一個全真的仿真，通過小程序推給小業主，房子沒有出來之前就可以感受，提供各種各樣的選配方案，通過數字化的方式精細化的賦能。

我們金地集團，以及我們和招商現在也有合作，跟其他的頭部地産也有合作，這個繫統，現在他們更關心的不是現在要高周轉，要盡快上産能，現在更關注的是讓我的業主，就是地産的業主能夠很快的，讓他産生興趣，發生連接，産生收入，這是一個例子。

第二個例子，當住宅開始走向一個調整的狀态情況下，我們可能就考慮把底層的能力再做平鋪，比如我們往工業建築，我們往制造業，甚至是往基建，本質上它也需要這種空間的建造技術，本身也需要各種各樣數字化的技術。

我們也一樣的，把BIM的底座在不同應用場景里面對接，往更廣的方向賦能。

我們客戶關心的是什麼？怎麼給他的客戶創造更多價值？我們就數字化在這當中，把我們的技術應用起來，可能唯一的有一點挑戰，因為做産業必然要到具體的應用場景，一個遊戲可能很多人玩，或者電商，大家都要買東西，非常標準化，但對于我們來說，這也是産業互聯網和産業數字化的特點，它需要深耕，它的價值可能需要相對更長的路徑去實現。

張濤：這方面，我們要緊緊圍繞以客戶為中心，還是這句話，客戶敏銳性通常是優先于我們地産基礎設施的服務者，所以我們很多創新都是跟客戶談出來的，或者通過物業終端，客戶給我們反饋他有什麼需求，然後反饋到我們的管理層，我們才知道客戶原來有這方面的需求。

現在客戶的需求，剛才也講了，第一個是自動化，提高他的效率，第二個是節能減排，降低他的成本，第三個就圍繞着人為中心，還是這三點。提高效率方面，實際上現在中國的工廠和倉庫自動化程度都在全世界是蠻高的，而且越來越高，中國現在的工業機器人裝機量在全世界應該是超過50%的比重，畢竟在兩年前，中國一家就超過了後面所有國家的工業機器人裝機總和。

這個趨勢還沒有改變，因為現在工業機器人應用領域最多的是新能源汽車零部件，整車、新材料、光伏、電池、新一代信息技術，這些行業目前中國的發展勢頭都是很好的。

實際上我們企業要解決哪些問題解決不了，很多企業會告訴我們他們的廠房設計要求，他的理念已經非常先進了，他可能原來80米徑身滿足不了，他可能需要100米、200米長的生産線，他可能荷載局部3噸不能滿足，可能要5噸、8噸，這些要求都是在不斷的去突破我們對原來工業基礎設施的一些認識，所以我們要緊跟用戶，緊跟時代科技的發展。

鐘偉毅：我們從技術角度來看怎麼看産業發展的事情，接下來邀請羅總再做一個您的觀點闡述。

羅鋒：數字科技現在已經無處不在，無論是我們的工作還是生活都能感受到他的改變和便利。

第二個，作為數字經濟最為重要的生産要素，數字科技其實已經在全面的賦能我們的産業發展，比如我今天就拿一個點，我們實際上已經把我們對于園區日常運營的一套繫統全部搬到線上，打造了一個具有招商蛇口特色的一個産業園區運營線上服務繫統。

我們内部把它叫做CM招商局（音譯），在這個平台上，我們有兩個模式，一個模式叫做管理模式，管理模式的時候就是我們公司的領導，包括項目運營團隊可以随時随地的看到這個項目運營的各類指標，方便他們做出更加精準的決策。

第二個是叫客戶模式，我們把以前在線下提供的所有服務全部集成到線上，所有的客戶和園區用戶都可以在任何地方、任何時間精準的享受線上我們提供的一切服務，大大提高客戶的體驗效果。

鐘偉毅：剛才三位專家都不約而同的提到了以客戶為中心，以擁抱變化、貼近科技做好我們下一步行業服務和客戶服務。

今天還有第三個議題，也非常有意思，它可能跟科技沒有什麼太大的關繫，但是大家都知道物流行業或者物流投資機會在過去幾年里面一直被大家認為是一個朝陽細分領域，最近這一年來，産業和物流的市場，它的投資格局，包括它的市場變化、投資機會的出現産生了很多新的、不一樣的、奇妙的反應。今天正好借着這個機會，我們在場有幾位物流專家，我也想邀請我們的朱總和許總，就我們産業和物流的資本新局或者物流行業的資本投資新變化，您的一些觀察和您的一些思考做一個分享。

朱一兵：其實我還是非常喜歡科技的，我們在商業里面碰到一個問題，就是在商場里面的客戶，産品有80%能夠展示，基本上有20%沒有空間展示。如果哪一個科技能夠解決這個問題，通過元宇宙，通過各個方式能幫我們解決，客戶來，80%不舒服、不喜歡，另外20%自然而然就能夠使他滿足，這其實是一個很好的邏輯。

現在的資本也非常挑，他願意投有發展的行業，有發展的潛力，但他也挑長期能夠跟他一起走的。我們作為一個物流企業，我們需要解決幾個問題：第一，我們需要好的合作夥伴，我覺得下面我們做物流園區是要專業的人做專業的事情，比如融資的、産業的、投資的、服務的，各自有各自的專業，我覺得我們應該擁抱這些合作夥伴，一起往前走。

第二，我覺得我們的企業需要把現在金融的結構做好，現在投資人來投資一個企業，可以從項目的收購到項目的改造一段，項目的改造到私募，其中Pre-REITs這一段，Pre-REITs再到後面的C-REITs，公募這一段都有機會投資。如果一個企業能夠做好這幾段的産品，或者做好幾段的業務準備，當然，對整個投資就會有更好的結果。

回到原點，現在無論是商業還是物流，我們的地産部分，其實只能是一個平台，怎麼能夠使這個價值提升，是要我們吸引租客或者園區的産業能夠在我們這里面這好的發展，這種情況下，我們的平台才真正有價值，才能吸引客戶到我們這邊來。

對我們來說更重要的是我們還是要不斷追求收益率，作為一個物流企業，我們要極大的追求收益率，REITs重要，收益也很重要，我希望我們的物流産業能夠往這方面更大的發展。

許漢斌：留到現在的都是真愛，大家血糖越來越低，我不多廢話。

剛剛我聽到幾位老師說了，尤其是我們的馮總。我也補充一下，剛剛漏講，我們做的瀚溥信息管理繫統還可以打造區塊鍊的溯源繫統，因為很多客戶跟我們反映，他們的貨品，比如說陽澄湖的大閘蟹，到底是大閘蟹還是洗腳蟹，通過我們上海信息化繫統的搭建，其實從産端到倉庫再到城市配送的倉庫，再到B端到C端的客戶，我們都可以作為繫統的一部分。

我們現在在打造這個繫統，不管是大的電商平台甚至是保理業務的銀行，都非常的感興趣。

我覺得這是一個進場的好時機，一窩蜂要進來，要土地，要收購。看看5月之後美國大選情況怎麼樣，現在境外資本市場也比較氣餒，還有中東的一些外資投資人還是相當的支持中國，所以我們要有信心，而且這些體量都很大，這些外資投資人，中東的王子，外商的，一個圈就是1兆的算法，國王生了四個王子，一家的财政，四個兒子管，這種主權資金相當龐大，他們也非常有興趣探索。

C-REITs之前是Pre-REITs，我相信Pre-REITs在我們發改委，我們國家政策慢慢開放，現在對于外市資金，我們還要反投，有不少實操上的限制，也不敢說是限制吧，慢慢開放的一個過程當中，但是我們相信品類慢慢的開放，我們現在長租公寓也可以做REITs，我們也期待未來我們國内不動産信托審批流程和整個架構，現在流動性還比較差，現在是一個很小型的市場，現在這麼多專業基金經理人，彼此之間，當然流動性比較差，我們一起努力，跟着國家的戰略發展，把我們國家的C-REITs市場一起做大，我非常有信心。

鐘偉毅：許總說擁抱市場的變化也好，投資的新動态也好，包括朱總分享的與産業的結合也好，對于我們地産行業的發展來講都是新的一股力量，也堅定我們的信心，貼近科技，擁抱市場變化，一起攜手共進，共築這個行業未來堅實的基礎。

今天由于時間的關繫，意猶未盡，但時間已經到了，我們非常感謝8位嘉賓精彩的分享，後面如果大家還有什麼問題，我們私下再交流，非常感謝主辦方的組織和安排，也謝謝嘉賓們觀點的分享。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。