主題讨論會之一：穿越周期 | 博鰲地産發展大會

主持嘉賓：

浙報傳媒地産研究院院長 丁建剛

讨論嘉賓：

廣東省房地産行業協會會長 王韶

房地産行業資深人士 余英

綠城中國華南區域執行總經理、首席品牌官 王永飚

吉寶中國可持續城市更新（SUR）資産運營副總經理 王茂君

USGBC北亞區副總裁 王婧

光華樓評出品人 楊光華

丁建剛：每年都是命題作文，我們這場論壇的命題是“穿越周期”。周期這個定義很有意思，實際上它是相同的事物不斷地出現，兩次相同事物中間出現的時間是一個周期。

首先讨論第一個話題，大家認不認為現在房地産處在一個周期？當然現在肯定是一個低谷，還會像過去這樣幾年來一次嗎？或者是時間，或者是規律，是像我們過去幾年這樣嗎？

王韶：房地産跟中國的經濟一樣，是存在周期的，因為房地産是政策市，受政策的影響很大。以往是3到5年就有一個周期，但這一次房地産的影響除了政策因素以外，還疊加了經濟、國内國外各種因素，所以我想這次的周期可能會比以往更長一些。

丁建剛：王會長的回答非常簡潔，他認為是周期，但是這次的周期疊加了更多的不利因素，包括經濟，包括上午嘉賓一再提到的地緣政治、國際環境的問題，所以可能會更復雜、更長，周期還是有的。

王茂君：聚焦在商業地産這一塊，我認為是周期，而且從周期的角度來講，它給了我們信心。

從2009年金融危機以後，從2010年到2018年，這幾年都是在享受一個紅利起，它都是在一個高位期。2019年到現在也有4年多了，已經進入到一個相對低谷期，我覺得4年的低谷期慢慢還是會迎來一個希望，所以我堅信這還是一個周期。

丁建剛：剛才你說2010年到2018年？

王茂君：對，從寫字樓這個領域，2008年到2019年是一個低迷期，2010年到2018年是一個高位期，2019年到2023年是相對低迷期，我想中國的低靡期在過去的20年來講，其實也就都在兩到三年左右，現在已經有三四年了，我還是相信是一個周期，這4年也差不多了。

丁建剛：接下來請台上唯一的女士王婧女士發言。

王婧：我是美國綠建委的王婧，關于周期，我認為不同的資産類别處于不同的周期，住宅市場肯定是非常低迷的，寫字樓市場可能還是處在一個低迷的狀态。

但是在另外一個會場里面，我看到他們在熱火朝天地讨論物流、工業資産，我覺得這些都是在上行，達到平穩周期的資産類别。

丁建剛：你認為确實有周期？

王婧：對，只是不同的資産類别在不同的周期里面。

丁建剛：如果這次的房地産市場的周期和經濟周期高度吻合的話，經濟周期也低迷的話，好像物流也應該差。

王婧：您在疫情里面有沒有更多的在網上買東西？

丁建剛：那肯定。

王婧：我們更多的在網上買東西，因為生物醫藥的發展，我們需要更多的冷鍊倉庫，大家對美好生活的向往也都在驅動着這些倉儲物流的發展。

當然我們不是讨論這個話題，只是說這個資産類别，我覺得是在上升期，並且趨向平穩的狀态，不同的類别的資産還是在不同的周期里面。

浙報傳媒地産研究院院長 丁建剛

丁建剛：接下來是余英總。

余英：我覺得是周期也不是周期，因為周期有規律，但是我們這個周期沒規律，所以不叫周期。

我們這是政策市，又加上地緣政治的影響，美國的打法又比較亂，所以很難說周期。但是房地産有一個現象，一會兒好、一會兒壞，不太确定，這是肯定的。

我從業這麼多年，記得以前開會的時候就反對講什麼黃金時代、白銀時代，我說我們從來沒有過黃金時代，房地産隔一年兩年就開始唱歌跳舞、送傘也賣不出去房子，大開發商還好，項目大，支撐着穿越周期。

有些小開發商拿個項目，市場好了馬上開工，等到賣的時候市場又掉下來了，老踩不上點，大開發商占了便宜，穿越了周期。

當然話是這麼說，但我本人還是覺得不是周期。

丁建剛：有高有低，但是沒有規律。

余英：對，再加上我們的政策調控帶來更沒規律。

丁建剛：本身經濟有一定的規律，但是有形之手調整了之後就亂了。

余英：對，本來老船工行船有規律了，上遊一放水，結果就全亂了。

我覺得周期應該是有規律的，經濟學家能找到規律，但是現在經濟學家也懵了，開發商也懵了，所以我不承認這是一種周期。

丁建剛：接下來是綠城的王總。

王永飚：這個時點談周期的話題是有意思的，大概兩個小時之前碧桂園公布他們兩筆美元債展期。正好和周期這個話題相似，2008年8月6号雷曼兄弟暴雷，但是我總是覺得如果就周期去談同樣的事，有相似的地方。

第一，我感覺都是一次繫統性的危機，這一點我特别同意朱荣斌總的判斷。

第二，感覺又不完全一樣，我們始終覺得它是周期嗎？但是我們有50%的想法是，更大的可能是一個趨勢，我也很贊同朱荣斌總的PPT里講的東西，這是我的感受。

丁建剛：王總給我們分享了最新的關于碧桂園的消息，我剛才也看到了，昨天好像還在辟謠說佛山市政府進入，結果今天就證實了。

剛才王總把這件事情跟2008年雷曼倒閉相比，我非常贊同。因為已經不是第一家了，前面那家是2.4萬億了，碧桂園是1.65萬億，加起來是4萬億，有人民币4萬億國民生産總值的國家恐怕不會超過50個。

楊光華：過去30年我們把地産劃分為小周期三五年、大周期10年左右，這是過去我們的判斷。

我個人感覺從今年7月24号這天開始，過去30年的東西全部都是老周期、老模式、老的東西，7月24号之後所發生的事情則是新一輪周期和新的模式的開始。

丁建剛：為什麼你認為7月24号是一個改變？就是關于政治局會議的定義嗎？

楊光華：就是它所提出的對房地産或對整個經濟的方向或者趨勢，原來我們所習慣的一些邏輯，或者一些地産發展判斷的標準，全部都發生了根本性的變化，

丁建剛：7·24最大的變化是沒有提房住不炒了，判斷的依據就是供需關繫發生重大變化，你認為哪一條更顯示了你認為的7·24為標志的周期？

楊光華：供需關繫嚴重變化只是一個條件而言，所提出的最後目標是要為地産找到一種新的模式，你會看到現在住建部門都在找各地的模式。

丁建剛：我記得去年、前年就提過，但你認為這次是更重要，上升到最高層？

楊光華：我個人的一個小的觀點是，今年分為兩個周期，前面30年是一個周期，從7·24之後可能是新的周期，我們要習慣這種新周期下的生活狀态。

丁建剛：我大部分同意各位嘉賓的判斷，今天上午陳淮先生的那幾句話非常有道理，實際上我們現在的房地産和經濟、地緣政治關繫太大了。

博鰲房地産論壇我也參加了十多屆，本屆論壇我們讨論的話題，離開房地産談宏觀的内容更多一點。

陳淮教授上午講了四句話：國際環境正在朝不利于中國的方向發展，我們的戰略發展進程被阻斷了，維護國民經濟主動權不在我們手中，改革開放以來積累的深層次矛盾到了一個臨界點，我覺得這四個判斷非常重要。我認為房地産所有的認知和邏輯已經發生了天翻地覆的變化。

現在我們讨論今天的主題“穿越周期”，這里面有幾個分議題，一個是房企縮圈（把自己的業務範圍、規模縮小），城更重啟。第二是供求變局下企業分化，第三是可持續的地産與建築。請各位嘉賓從各自的角度和領域來讨論一下對這三個問題的看法，可以選擇其中一個也可以選擇兩個。

王韶：我選第二道題，供求關繫變局下企業的分化。

丁建剛：說到供求關繫變局就涉及到政治局會議的一個重大判斷。

王韶：最近很多媒體要采訪我，我都拒絕了。但今天因為舉辦博鰲房地産論壇這個重要的會議，我還是決定出來說兩句。我也要向朱荣斌總學習，他今天講得比較委婉，誰都不得罪。

疫情管控放開之後，我跟大家一樣，今年都是希望撸起袖子大幹一場。但應該說是強預期、弱現實，3月份的回暖非常短暫，立馬又陷入新一輪的迷茫。

7月24号的中央政治局會議像一場及時雨，我留意到基本上自媒體只有兩種聲音，我認為這兩種聲音都是别有用心的，一種聲音是徹底唱衰地産，一種聲音是看多地産。

丁建剛：我沒有，我的判斷是重大轉向。

廣東省房地産行業協會會長 王韶

王韶：我說的是别有用心的，你算比較靠譜的，靠譜的人都沒怎麼出來說話。我也算是比較靠譜，一直忍到現在才出來說話。

我比較關注的是政治局會議里面的那句話，要适應房地産市場供求關繫發生了重大變化。我覺得這句話玄機無限，要對未來的市場有準确的判斷，必須對這句話有深刻的理解。

我是這麼理解的：首先，中國房地産經過了20多年的快速發展，整個房地産總體短缺的問題已經得到了解決。有住房，缺的是好房子。現在中國住房的問題應該就是一個結構性的矛盾，以及分配不均的問題，

第二，租售並舉制度的初步确立，長租公寓、保障性住房的蓬勃發展，也改變了我們整個市場的需求。我記得我剛畢業出來工作的時候只能住城中村，現在我們的長租公寓非常好，可以拎包入住，在未生小孩之前都可以居住。

第三，城鎮化率的降低，今天樊綱說還有0.5%到0.8%的城鎮化率的提升，我認為不一定有這麼高，1995年之前我們每年的城鎮化率是增加0.5%，大概1000萬人左右，從1996年到2015年大概是1%的城鎮化率的提升，大概是2000多萬人，從2016年到去年，我們的城鎮化率在不斷下降，從2000萬下降到600多萬。

所以對樊綱老師講的這個城鎮化率速度我是不太同意的，另外就是該買房的基本上都買了，我在廣東省也做了一些基層調研，廣東很多縣城我都跑過，能在縣城買的人基本上都買了，不能買的還是在農村里。

還有就是大家對自己收入沒有信心，購房者對市場回暖的信心也不足，一個是擔心房價下跌，另外也擔心企業交不了樓，所以整個市場已經進入到預期降低、樓價下降、企業回款困難、房企缺乏投資動力的一個惡性循環。

雖然說我們整個中國房地産高速發展的時期已經過去了，但應該說中國房地産還是存在很大的機會。以廣東為例，第七次人口普查，廣東城鎮人口住房來源于租賃的達到了50.4%。全國家庭人均居住面積是38.6平米，廣東只有30.8平米。

因為時間關繫，我不展開講這些數據，重要的一點是，廣東2000年以前建成的房子達到了34.9%。大家都說我們不缺房，缺的是好房，2000年前建成的房子的舒适度、體驗感都很差，所以必須要換房。

我判斷房地産市場還有市場，一直講中國的房地産不可能跟國際接軌的，西方國家的經驗只能借鑒，不能照搬。因為在中國住房承載的功能太多了，既是财富，又是保障，也是我們最大宗的一個消費品。

還有剛才大家提到分化，我們的房地産區域在分化、房企在分化、項目在分化，就連産品也在分化。

這種情況下，我們看到好房子肯定有市場，敢擔當、有實力的企業有市場，核心城市有市場，核心地段有市場。

丁建剛：王會長終于把這個主題拉回來了。

王韶：現在這個階段，我們的企業一定要經營房地産，不能老是搞住宅。我們經常講房地産的高質量發展，一是要求增長要有穩定性，要速度，但是不能忽高忽低。

第二是發展要有均衡性，我們的房地産發展要跟相關的産業緊密結合，要跟就業等等方面結合，另外我們的環境要可持續發展。

還有一點就是要體現公平性，只有通過擴大房地産的鍊條，從提供物理空間轉向引領新生活的模式，這樣才有可能穿越周期。

丁建剛：王會長講了非常大的道理之後終于拉回來了，這個市場哪怕萎縮了、小了、低迷了，這個市場仍然是一個龐大的市場。

王韶：對，就要選準城市和賽道。

丁建剛：由于分化的存在，優秀的企業還是能夠生存下來。接下來請吉寶的王總分享。

王茂君：我選擇話題一，但是我想側重的是城市更新。

丁建剛：你們幹的就是這件事。

王茂君：對。今天我也特别認真聽了好多嘉賓的談話，有宏觀的，有吐槽的，有不同意見的，有各個業态的。我還是比較喜歡今天主您的開場白說的，咱們聊純粹一點的，就聊城市更新。

以吉寶為例，我們快速從一家多元化的跨國公司，轉換成一個具備很強經營能力、運營能力的基金管理平台、投資管理平台和運營管理平台，這里面一個很大的核心理念就是可持續發展。

剛才我們黃總也提到了，吉寶到2030年有一個雙碳的願景，2030年相比2020年，我們在雙碳的範圍2和範圍3要減碳一半，這是一個量化的指標。同時在2025年，我們要在範圍2使用一半的可再生能源。

在這種環境下，我們來做城市更新，我們有一個品牌叫SUR，通過這個來做城市更新，我的抓手在哪里？剛才很多嘉賓也說了，城市更新是一個永恒的話題，在北京和上海已經說了十幾年了。但是我們做城市更新，我們的與衆不同點在哪里？或者說我們應該倡導的不同點在哪里？我們還是想說低碳。

吉寶中國可持續城市更新（SUR）資産運營副總經理 王茂君

但是低碳運行也不是新話題，其實也說了好多年了。我想說的是，我們想把這個故事轉換到數字，它就很純粹。

比如說我們是一個運營公司，我們對投資人、業主有數字的承諾，比如說我們對每一個城市更新的項目，希望能夠做到節能率超過20%，這只是一個表象。

這個節能率對投資人來講，或者對業主來講，它要轉化成為ROI，要提升5%甚至以上的利潤。

城市更新有很多的領域，我們在低碳這個賽道把它落下來，就一定要落到數字上。

從技術層面來講，有很多的解決方案，每個解決方案都要回答兩個數字的問題，每個解決方案要花多少錢、多少年回收成本，能夠帶來多少的節能率，在城市更新這個層面來講，做這些低碳運行是對業主和投資人有很大益處的，它不僅僅停留在講故事的層面。

對租戶來講，現在每個租戶都不太好受。企業租房子要降本增效，作為投資人來講，作為運營管理公司來講，你怎麼能夠幫他們優化他的面積，讓他少租一點，這些都是在城市更新這種小的領域里頭我們要紮根做紮實的事情。

丁建剛：謝謝王總，接下來是王婧總。

王婧：我來自美國綠色建築委員會，我們機構擁有LEED綠色建築和城市評估體繫，像丁老師您所在的杭州的阿里巴巴的園區、嘉里中心等等，都是LEED認證的建築，我想談的議題也是可持續的建築和地産。

今天各位嘉賓談的基本上都是商業層面的可持續，我工作的範圍大多數是從環境和社會層面的可持續，希望它能夠推動商業和經濟的可持續。

我今天早上看觀點發布的白皮書，里面講了一句，經濟下行下投資人還會為可持續性買單嗎？這個問題讓我想到，确實好像今天這個會議進行到現在，說不上這個大環境是哀鴻遍野，但是如果我現在一個勁跟你說綠色建築好，那就有點何不食肉糜。

在這種大環境下，大家還會為綠色買單嗎？今天我看到一個新聞，今天是中信資本收購麥當勞中國6周年，中信資本在2017年收購麥當勞中國之後，麥當勞就進入金拱門時代。

在2018年在中信資本的支持下，麥當勞中國發布了它的可持續發展戰略，里面有可持續的農業、綠色的包裝，還有一個非常重要的就是綠色餐廳。

從2018年年底到現在，麥當勞中國已經擁有了2100家LEED認證的綠色餐廳，從新疆到西藏、上海、北京都有LEED認證的綠色餐廳。

我們可以看到，在中信資本的支持下，麥當勞中國不但是發動了它的綠色引擎，並且是無縫並軌到國家雙碳戰略上去。

USGBC北亞區副總裁 王婧

我們再回到地産，中信資本旗下的房地産基金也是全球房地産可持續性評估（GRESB）常年上榜的公司。全球房地産可持續發展評估標準2009年成立的，到現在為止每年都會有将近2000家房地産企業和基金，通過他們的指標評估自己旗下整個資産的可持續性，相對于LEED是看建築的，全球房地産可持續性評估是從企業和房地産組合的層面看它這個企業的可持續性，里面細化的指標就包括綠色建築認證、企業零碳戰略等等。我們看到這幾年中國企業參加全球房地産可持續發展評估標準的數量在不斷提升，平均分也在慢慢拉高。

我們再回到周期這樣一個大話題，周期是不确定的，但是在國家雙碳目標下，企業的減碳和可持續之路是确定的。

再借用今天早上陳淮教授講的一句話，他說現在企業大病以後，不是要想着怎麼讓他馬上參加奧運會，而是要想着怎麼先養好身體。在現在這個大環境下，企業不妨借用企業ESG這樣的維度，構建自己的免疫繫統，為可持續、為未來的減碳行動鋪好道路。

剛剛吉寶的王總講到範圍1、範圍2、範圍3的問題，這是形容碳排的，黃總在前面也講到吉寶的目標。我們的分議題2里面講到一個企業分化，我覺得房地産企業對碳排的認知也非常分化。中國建築業全過程的碳排放占到整體碳排放的51%，但我相信今天我們在這個會議室里都是房地産的主流玩家，可能真的理解範圍1、範圍2、範圍3的不超過10個人，如果大家對碳排都沒有認知的話，我們怎麼才能做到2060碳中和呢。

丁建剛：你認為雙碳的目標是恒定的，不管這個中間有多少周期的變化，那個目標一定得實現，所以與其被動還不如主動，在這個時候來考慮這些問題。

王婧：對，增強認知，並且把ESG當成自己的一個提升企業免疫力的維度。

余英：7·24中央政治局會議給我們定調，房地産的邏輯變了，以前是拼命加杠杆，誰跑得快誰就是銷售前幾名。

丁建剛：對供求關繫的判斷也完全變了。

余英：邏輯變了怎麼辦？可能就要真正做好服務。我講點我自己的體會，我家的油車全賣了，現在都開電車，特别是新勢力電車，它的服務特别好，油車以前要養活一個4S店，一輛大G幾年修下來幾十萬就沒有了，我那個朋友開的一個很貴的車，打開一個機器蓋檢查一下就要2000。

以前我們開發商也是把房子賣了就完事了，最多有一個象征性的物業服務，但現在新能源車，尤其是新勢力，它解決你所有後顧之憂，等于你養了一個司機團隊，專門為你服務，車胎爆了，人家給你上門服務，上門給你換電，給你監測車上各種狀态。

丁建剛：你認為從油車到新能源車就是一次革命？

余英：對，我們房地産也應該有一次革命，現在是供求關繫變了，逼着我們改變，玩規模沒戲了，要怎麼活下去，誰能做好服務，誰就能過好。

有很多人有好多套房子的，他買的别墅可能一年只去一次，三亞現在空置的房子也很厲害，沒有人把這個市場搞起來。

房地産行業資深人士 余英

所以深圳二房東現在很發達，做存量維護等等一繫列的工作，包括運營、升值、買賣、交易，就像朱總剛才講的日本的三井不動産的業務，我覺得這是未來一個很重要的賽道，我也不說什麼周期，不說什麼風浪，誰紮紮實實做好品質、好服務，誰未來就能一直走下去。誰還用老的邏輯、老的模式繼續想快銷快賣，已經沒有前途了。

另外我認為中國一些小縣城過剩的房地産是很大的問題，将來會有很大的空置。不管是一二線還是十八線，大量的商業物業也是一個很大的問題。

丁建剛：現在的空置率也越來越高。

余英：它和住宅還不一樣，住宅必然有一些窮人會需要居住，你只要降價他就會買，但是商業降價也沒人去，現在大量的商業空置，下一步怎麼辦？住宅只要降價了還是賣得出去，但是我們做的那些商業地産，比住宅賣得還便宜，也賣不出去。

我們的商業街鋪以前起碼是住宅的3倍，現在比住宅便宜都沒人要。這些資産怎麼盤活，我覺得未來可能會出現像三井不動産這樣的公司。現在大家講房地産轉型，像我這樣的人我也不會幹别的，我雖然開電車，但是他們告訴我投新能源，我也不知道投誰，看名字也不知道是幹啥的，所以我想我們轉型，還是做房地産相關的服務和運營，人是賺不到認知以外的錢的，所以要轉型。

陳啟宗先生說幹科技，我不是幹科技的料，我想下一步我們從業人員要轉型，對我們這些人來講，最大的一塊蛋糕，就是做好已有物業的盤活和服務，以及做一些改造增值。以前大家都炒房子，開發商做的那些弱電繫統，買房人根本不關心，我賣了這麼多年房，我的建築用的什麼弱電，那些購房者都不問，他就是先把房子搶到手之後，過5年房價翻倍之後再賣出去。

丁建剛：你的邏輯這還不是周期，而是一次重大的轉折，面對這樣的轉折我們要做出一些選擇，接下來是綠城的王總。

王永飚：我争取在更短的時間内嘗試用我的方式選擇話題二。

大家一直講企業的演化，包括在座的各位可能也在想，自己怎麼去應對這個變化。包括昨天陳啟宗先生講的大家聽得蠻過瘾，但是我的悟性比較差，我覺得過瘾完了之後，感覺好像並不知道怎麼做。

綠城中國華南區域執行總經理、首席品牌官 王永飚

丁建剛：聽的時候很清醒，過了之後很迷盲。

王永飚：思路很清晰，各方面都很清晰，但是之後並不知道怎麼做。

昨天陳啟宗先生說要學點歷史，我正好是學歷史的，我今天要給大家講講不一樣的感受。大家聽到陳啟宗先生講得輕描淡寫，但是我看到的都是血淋淋的，而且是有相當時間長度的。

大家知道在談中美地緣政治的時候，這個事情的前因叫修昔底德陷阱，是兩個小城邦國家打起來了，争老大、老二，一個叫雅典，一個叫斯巴達，就兩個小城邦國家在冷兵器時代打了24年。

用我們中國人最熟悉的歷史來講，三國可能比這兩強争霸更好玩。我們印象中三國就是劉備、孫權、曹操他們三個人打，其實他們都死得很早，沒有打多少時間。從黃巾起義到赤壁之戰就打了24年，三國總共幹了90年。

所以這個時間的長度跟我們想的地緣政治，我們很多人覺得是不是明年換一個總統就改變了，我覺得大家一定不要抱這個幻想，要有足夠長時間的考慮。我們經常看到歷史上都是特别簡單的一句話，其實後面充滿了歷史的謬誤。

回到我們這個行業，其實我不想正面回答這個問題，我換個角度，我想用佛家的一句話講，若知今日之果，需要知道昨天種了什麼。若知明日得什麼果，要看今天準備種什麼因。所以我覺得這兩天收獲最大的，反而是朱荣斌總發自肺腑的觀點，他講的都是我準備做的改變。我不知道對在座各位怎麼樣，我覺得他的發言對我的觸動是最大的。

如果要看未來企業怎麼分化，一定要知道過去10年我們行業幹了什麼，我們在座各位不夠努力嗎？朱總剛才有句話，他說他剛剛在開始裝修自己的房子，以前都顧着去裝修别人的房子了。就這麼一批特别努力的人，怎麼就淪落成這樣呢？我相信在座各位也就是人前光鮮，其實很多人晚上有很多不足以為外人道也的事。

宏觀調控是今天才有的嗎？正好2023年是有宏觀調控這四個字來的整整20年，我們回看這個行業，我們知道這個行業最大的風險在哪里，我覺得就在我們所有人過去20年、30年一致性的努力，我們都特别的努力，而且我們講幸存者偏差，我們在座所有人訓練的都是對標最佳實踐，10個人的活5個人幹還不夠，要3個人幹，我們的跟投機制讓每個人都做老闆，我們所有企業都是一樣的做法。

現在整個行業在面對一個相對困難的處境的時候，我們連策略都是一致的，投的地所有人都看好，不願意投的地一塊都不看，做的産品幾乎是一樣的，這行業哪還有創新可言？每家做的産品好像都差不多，哪還有創新可能？

丁建剛：我們沒有思考過去，沒有回顧過去走過的路，現在必須到了這樣一個階段。

王永飚：我們現在在一個片區里面看幾個項目，幾乎都長得差不多，定位都差不多，産品也差不多。這是我們現在所處的狀态。

大家都談宏觀、微觀，我覺得大家還忽略了一件事情，就是中觀。有因城施策以來，這就不是宏觀政策，這是中觀調控。如果這個行業出現了繫統性風險，中觀能解決宏觀問題嗎？前面有人講合成謬誤，其實合成謬誤後面的原因才是我們應該探究的。

我特别擔心的是大家都在談轉變，大家說的這些事情我都經歷過，有人講現在空置那麼多商業地産，大家都可以投奔進去，大家知道嗎，相比商業地産而言，住宅現在真的不算什麼，人家那已經水深火熱很久了。

我們在說商辦、寫字樓，大家知道現在北上廣深的空置率有多少？現在大家知道政府特别推産業，産城業務很好。

自從深圳推出了一個政策，我就建議大家要審慎，就是提出兩個2000萬工業上樓，所以我覺得大家在談轉型的過程中要特别的審慎，大家覺得我們做高端的，我們有動手能力，我們做點服務業是不是就能做成？你知道服務業已經卷了多久了？

所以總結我的觀點，我們一定要正确地認識自己。

光華樓評出品人 楊光華

楊光華：我是做媒體的，一直和項目、開發商接觸，我認為國内還沒有一流的房企，在品質、産品上你說出來大家都認為它做得非常好的還是沒有。我們很多産品可能是做的二流，服務只是三流，在這種情況下，你在市場上被淘汰，或者被别人Diss是很正常的。

現在央國企大規模的開發，特别是地方平台企業，我感覺會給我們未來創造很多城市的垃圾，可能10年、15年之後他們的産品都會被淘汰。

還有一點就是有很多職業經理人或者是建築專業出身的人，他從原來的平台公司出來之後再創業，以後會出現小而美或者小而精的房企，它在單個項目上做得非常出色。

我感覺這可能就是我們未來轉型的三條路：第一，城市更新之後在城市的核心區或者主要的地段里面會出現更多的地塊提供給大家開發，第二是大家向高品質、服務好的企業轉型。第三是做小而美的好産品，雖然是三條路，但是條條通羅馬。

丁建剛：謝謝和我一起對話的6位嘉賓，意猶未盡，希望明年還能繼續就這個話題對話，到那時候希望大家能更樂觀一些，也謝謝大家的聆聽。

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