保利對行業趨勢和未來機會的四點思考 | 博鰲地産發展大會演講

本文為保利發展副總經理在2023博鰲房地産論壇繫列活動“博鰲地産發展大會”上發表的演講。

保利發展控股集團股份有限公司黨委委員、副總經理：這個標題是昨天晚上和集團斟酌了一下，本來寫的是“長風破浪”，現在覺得改為“锲而不舍”更符合目前的勢态和大家的心态。

在中國經濟高質量發展的大趨勢下，房地産業作為國民經濟支柱産業折射的是中國經濟的基本面，面對新的形勢和任務，習總書記從産品卓越、品牌卓著、創新領先、治理現代等方面，為我們建設世界一流的房企提出了更高的要求。

住建部長倪虹也提出要以努力讓人民群衆住上更好的房子為目標，從好房子到好小區、好社區再到好城區的進階目標。7月24日中央政治局會議定調之後，從中央到各方各級部門都集中表态，将盡快優化房地産調控政策，支持剛性和改善性的住房需求。

關于我們行業未來的走向，政策放松、預期企穩已經達成了共識，回顧近幾年的行業調整，有很多深層次的問題值得我們去深思。下面我與各位同行簡單分享一下，保利對于行業趨勢和未來企業機會的四點思考：

首先，我們應該肯定的是，房地産作為支柱産業的地位不會發生改變。短期形勢看邊際變化，長期形勢看框架演變。

保利發展依然看好行業發展，這個信心主要來自于宏觀經濟和行業發展的兩個方面：宏觀經濟穩則預期穩，預期穩則樓市穩。中央政治局會議指出，當前經濟恢復處于波浪式發展、曲折式前進的過程，總體是向好的。

在國内各項穩經濟政策組合發力推動下，結合我們中國經濟巨大發展韌性和潛力，經濟長期向好的基本面沒有發生根本性改變，經濟基本面企穩向好、居民端的就業和收入的預期必然得到修復，這必将傳導到作為經濟支柱産業的房地産市場上，所以行業企穩向好的趨勢是确定的。

行業發展模式變了：支柱産業地位沒有發生改變，從1998年的房改走到今天，中國房地産行業為城鎮化發展和人居生活水平提升做出了巨大的貢獻，帶動了上下遊60余個行業的共同發展。進入到新時代，行業經過一輪深度調整，三高發展模式已經發生了根本性的轉變。但是人們對美好生活的向往並沒有發生改變，産品與服務必将迎來新一輪的叠代升級，這将帶來市場供求關繫的優化調整與潛在增長率的有效發揮，推動行業走向可持續的穩健發展之路。

其次，房地産行業仍然具備強勁的結構性增長潛力。在過去的峰值時代，我們追求的是總量機會，現在品質時代，我們追求的是結構性機會。拆解需求結構來看，雖然當前投資需求已有所消退，但是剛性需求和改善性需求的潛力仍有很大得空間，這将有力地支撐房地産十萬億+的市場容量。

其中剛性住房需求從全面開花到多點綻放，我國的城鎮化發展進入到中後期，城鎮化率超過了65%，提升的幅度将有所放緩，但是預計也會保持在年均0.5%到0.8%的增長合理區間。疊加城市間人口遷移、經濟恢復帶動居民住房消費的影響，整體上中長期剛性需求住房充足。

同時，考慮三高時期庫存與現階段需求存在區位、戶型和品質等不匹配的情況，住房供需不平衡和結構性短缺問題突出，這必将帶來持續性的增量需求。

另一方面，在品質改善需求的釋放将為市場注入新的活力。數據顯示，我國2000年前建立起的城鎮老舊小區有21.9萬個，面積小、質量低、配套差、物業管理不足，我國有将近35%的家庭還居住在這樣的住房環境之中，改善居住環境條件的需求仍然比較迫切。

從發達國家看，美國、英國等存量房流通峰值在5%到6%，而我國當前的數據僅為1%到2%，仍存在着巨大的提升空間，預計平均每年将産生超過800萬套的改善性需求。老百姓對我們的産品與服務有了更高的期望和要求，從後疫情時代的健康家居到新家庭結構的需求演變，無不意味着行業有了更多的增值與升值的可能性，從新需求、新功能的誕生，到新技術、新材料的叠代，将為我們行業上下遊企業帶來持續的創新活力和發展動力。

第三，行業進入品質時代，要以品牌思維踐行長期主義。面對結構分化的市場趨勢，傳統的高周轉模式下標準化産品設計觀已經明顯的不适配當前市場新需求，以品牌思維雕琢品質時代是培育企業競争新優勢、走高質量發展的關鍵路徑。

回歸市場、回歸客戶是品牌建設的原點。在今年年中，我們做了一次全國性購房需求調研發現，促使顧客換房的往往是廚房經常堵、客廳要常年開燈、人車不分流等産品設計上的硬傷，或者是小區管理亂、倒垃圾動線長、物業服務跟不上等服務痛點。

正是這些日常生活中的小事，卻反映着行業的産品服務水平已經成為客戶置業的最重要的考量因素。真正的以客戶為中心，就是圍繞客戶生活場景，真正地把客戶喜好、需求摸透、摸準，創造出更符合客戶需求，匹配生活場景的産品，用差異化的産品力真正打動每個受衆客戶的購買需求。

進入品質時代必然要有品牌思維，産品力、服務力是品牌力和銷售力的基礎，在品質時代房企最重要的一個轉變就是要堅持以人為本、以客戶為中心，從重金融、重開發的思維回歸到專業與客戶本原，主動改變企業管理和我們業務開展的邏輯，打造始于客戶研究、終于客戶體驗的産品服務體繫，以好産品、好服務、好生活的三好體繫，把更好的服務品質貫穿到銷售交付的全周期，才能時刻與我們的客戶保持長期良性互動，以品牌勢能反哺我們的發展動能。

最後，積極探索新發展模式，走高質量發展之路。在房地産行業由規模擴張轉向高質量發展的關鍵時期，對企業穩健經營、行業長效機制的探索是擺在我們面前的重要課題。

新的模式要回歸客戶，回歸産品，極致的産品力是搶占客戶心智的利器。基于住建部提出的供應好房子總目標，房地産開發要從生産者的思維轉向客戶思維。因為我們的市場已經由賣方市場回歸到了正常的買方市場，應該說這才是正常的市場環境。

從我國的市場經濟發展的歷程來看，當年從副食品到輕工産品、白色家電、汽車等等，都是走過了這一歷程。所以敏銳地捕捉到客戶需求變化和品質提升支點，實現全周期客戶品質體驗，在我們的前端定位設計環節、中端的銷售案場環節，後端的建造交付環節，我們要高度重視品控，建立全周期、全鍊條的品質管控體繫，全面兌現業主承諾，從交付房屋到交付美好生活，誰能真正的赢得客戶、殺出一條血路，就要看誰的産品夠硬、服務更好、成本更優、品牌度更高。

從客戶視角出發，始于産品，利于形象，先于服務，赢得客戶信任，才能憑實力種草。

新的模式也必然是穩健可持續的，利潤不是投機而來的，房企的利潤新增長點将從過往的簡單的依靠土地紅利和資本紅利，轉向用産品力、服務力、交付力支撐業績發展，用精準的投資、穩健财務構建我們的良性循環保障，逐步建立起高信用值的穩健發展軀幹，必将成為新時代下房企最強有力的競争優勢，助力企業實現高質量增長和可持續經營。

物競天擇、适者生存，不舒适是永恒的，舒适只是偶然，所幸磨難也是一種财富，逆境更能造就英雄，在過去的30年，時代、勞動者、企業家和資本共同創造了房地産企業的全部價值，作為企業我們要看清變與不變，變的我們要積極擁抱、積極探索新發展模式，不變的，我們更要堅守，敬畏市場，真正地建立以客戶需求為基礎的新模式，以極致專業能力建立行業的新發展格局。

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