編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑑的經驗。
觀點網 未來10年，我國將平均每年有近2000萬適齡人羣退休，或迎來史上最大退休潮，而養老產業也將在這波“浪潮”中爆發巨大的市場潛力。
截至目前，我國養老產業尚未形成成熟的產業模式，高投入與慢產出之間仍難平衡，這也導致企業普遍處於虧損。
加之上目前房企資金趨緊，養老產業長期重資產運營帶來不斷的資金壓力，使得眾企業為求生存，不得不考慮對養老業務進行切割。
從表現上看，越來越多企業暫緩在養老闆塊的投資，甚至抽資退出。
在中海養老總經理郭鑫看來，企業在養老產業的收縮、行業信心的缺失，恰恰說明了目前養老行業正處在黎明前的黑暗之中，黎明前是最冷的時候，跨過這道坎，將迎來行業的曙光。
黎明之前
郭鑫預測，養老行業的曙光最快將於“十四五”末，“十五五”開始時到來。曙光到來前，更是要提前佈局，從賺快錢向賺慢錢積累運營能力、文化積澱、人才儲備，做好準備迎接行業的曙光，更有助於下一步的事業發展。
在2022博鰲房地產論壇上，郭鑫曾指出，2023年是中國康養產業發展的新元年，這一判斷基於四方面的原因。
一是養老產業上升為國家戰略；二是多樣化供給協調發展；三是在十三五戰略中“以社區居家為主，機構為補充，醫養結合”，到十四五向“機構社區居家一體化，醫養康養相結合”轉變；四是從需求側改革轉型供給側結構改革。
時隔一年，再次與郭鑫面對面交流，他對於2022到2023年是養老產業發展的新元年這一判斷並沒有改變。
“今年很多人都在退（退出養老行業），我個人覺得今年是調整年、新元年，也是中海佈局康養戰略的最佳機遇期。”郭鑫再一次強調。
過去的一年，中海在養老闆塊做了三方面優化，分別為“投資定調、戰略重塑、策略打造”。
具體來看，2022年11月，中海刷新了戰略，對投資進行了定調。再次明確了“9082”戰略當中，2%投到新業務，而康養作為新業務的重要組成部分，要堅定地投資。中海康養明確了“康養資產管理及運營的平臺型公司”的定位及“一體兩翼”的發展策略。
定調之後，緊接着明確中海養老產業的發展方向，即康養住區及服務，並擴寬了康養服務的客戶羣體，從75歲提前到55歲。最後，基於對現階段政策、市場和競爭對手的判斷，得出目前“最佳機遇期”的判斷。
郭鑫及中海均堅定認為，養老健康產業仍是朝陽產業，今年既是調整年也是新元年。從人口基數上看，到2035年中國老年人口將超4億人，以每人每年消費1萬元計算，那是40萬億的市場。
他還從房地產市場發展的角度，剖析養老產業政策與實際發展間的滯後性：“房地產市場1998年開始出政策，真正發展是2002年，快速發展在2004年以後，需要4到6年的過程。”
而養老產業要想過得舒服、產業鏈真正打通，需要更加精準的政策以及市場接受度和消費力。據中海養老觀察，這兩者在去年已經逐步呈現。
目前政策面仍需要持續優化，包括B端康養住區的服務政策、金融政策要快速出來；在C端，提高客羣支付能力的相應產品需要出來。
“當住建口對全齡管理社區、15分鐘生活圈和消防這三個問題解決了；民政、衛健、醫保對於政策協同性和精準度解決了；金融部門對於B端的REITs、C端的消費產品解決了，養老產業才能真正完全打通，這個時間估計還要兩年左右。”
對於中國的康養髮展方向，郭鑫認為要從醫養向醫養+康養相結合。
醫養解決的是0和1的問題，嚴肅醫療是生和死的問題；而康養是未病先治國民健康的問題，要儘可能提升國民身體素質，進而延緩衰老程度和死亡病例，降低國民醫療支出和壓力。
發展空間
除了及時對市場形勢進行判研外，行業機遇的把握以及對產品的認知，也深深影響着中海對於養老產業的佈局。
有別於北歐的國家養老、美國的市場養老、日本的福利與市場相結合的養老模式，我國巨大人口基數下，採取的是養老事業和養老產業雙循環發展道路。
郭鑫認為：“目前階段，最主要還是應該以產業發展方式帶動事業發展，就是以產業思維來帶動事業的發展。”
當我國逐步將養老事業及產業推向市場後，便形成了五類的格局：即保險系、地產系、地方國企及地方和國家康養集團、傳統運營型企業和政府。
他預測，接下來政府層面將出現公建供應項目保底，今後大的格局應該是前四者為市場化主導，政府主導的是事業部分。所以是產業和事業雙循環發展，以產業思維推動事業發展。
截至目前，養老產業分為四個維度，分別是養老住區、養老服務、養老金融和養老製造產業。大眾所熟知的養老住區和服務產業，探討的是空間和服務體系。
從產品角度看，傳統養老地產無非就是城市型CB和郊區CCRC兩種模式，國外也是以這兩種模式居多。
在郭鑫看來，對中國養老的本質問題是要解決兩個問題，一是解決中國傳統孝道文化傳承的問題；第二個是要滿足長者生理、心理、社會參與和財富保值增值的基本需求。
近年來,我國已形成“9073”養老模式--即90%左右老年人居家養老,7%左右老年人依託社區支持養老,3%老年人入住機構養老。
郭鑫還透露：“從歐美以往經歷及中國目前的現狀看，未來兩種產品都很有機會。第一類是基於75歲以上的城市型CB型項目，帶出居家社區業務；第二類是旅居型項目會爆發式增長。”
他同時指出，在需求方面，中國和歐美還是有很大的區別。國內“9073”養老模式中的“3”理論上應該是城市級的CB老年公寓，由CB帶出來7%和90%。所以從產品角度來講，還是建議“9073”是正向思考反向做，先把城市級的CB做起來。
另外，由於國內適齡養老羣體對資產、資金具有金融屬性的考慮，即資產保值、增值的考量。因此，在目前養老行業現存8種主流營業模式中，並不是所有模式都那麼契合。
郭鑫看來，銷售產權、銷售共有產權和轉讓使用權模式更有可能在國內形成規模，因為涉及產權問題，符合中國老百姓對財富保值增值的訴求。其次便是保險模式，同樣具有金融屬性，又涉及到保險金融問題，本質也是財富保值增值的一種。
策略思考
當前，許多房地產企業因地產市場下行和虧損而退出養老產業佈局，但養老市場潛力及自身存在的大量存量資產，迫使企業仍然需要思考如何將康養元素融入其中，盤活自身資產。
與郭鑫的交談中得知，目前中海養老對自身“平臺化”的戰略定位，造就了該司不僅做中海系內部的項目，還會通過輕資產輸出手段，擴寬獲取項目的方式和途徑。
郭鑫坦言，變局之下，整個養老市場的環境和競爭格局都發生了巨大變化。第一個變化就是保險公司慢慢從郊區型CCRC項目向城市CB轉型；第二個變化是地產系公司大部分在退出；第三個變化是地方康養集團紛紛進入養老市場。
“地產系退出的企業，仍持有大量存量資產，這部分資產又需要康養內容賦能，幫助去化，達到盤活的目的。”
他給出的中海內部數據顯示，該司去年全國銷售當中3.3%客戶是以養老為終極置業目標的客戶羣體，這個客羣已經佔到總客羣的第三大類，養老置業的趨勢非常明顯。
面對行業風雲變幻，中海養老除了在戰略定位上進行再梳理外，機制策略以及產品體系也在進行調整，以適應行業的變化。
郭鑫介紹，中海養老目前的商業模式定位為“資管運營的雙循環模式”。一方面繼續配合地產主業和中海專業公司進行業務拓展；另一方面形成“投融管退”的模式。
並確立“一體兩翼的發展模式”，以重資產投資、建設、運營為“一體”；純輕資產F-EPCO-A服務模式及錦年甄選供應鏈經濟為“兩翼”，圍繞該戰略建立“六個一”的機制策略。
過去的一年，中海養老還對產品體系進行延伸，在康養機構及康養社區方面，除了已有的4個項目外，重資產和中資產在一線城市和強二線城市投資，輕資產則面向全國。目前該司洽談的輕資產項目已超10個，簽約的已經有2個。
此外，中海養老產品進一步擴展至會展經濟、供應鏈經濟、旅居產品、到家服務及適老化精裝加載。其中打造了“錦年會展”品牌，擬創立首屆中國康養消費節；“錦年甄選”擬定位與康養產業的高端買手店，場景與中海物業的社區和中海商業的MALL；錦年旅居來自文旅體系、保險體系和酒管體系，三大體系聯盟提供整個行業的康養旅居，預計9月份推出。
對於“科創時代”下養老產業的賦能與提升，郭鑫認為，康養的數字化及衍生智能化設備系統，無非就是提高管理效能、提高安全和提高健康、生活質量。
他坦言，目前設備出來了，但跟自身運營體系還無法有效對接。既要提高管理效能和安全，又要提高生活品質，目前整體方案還不是太夠的。
以下為觀點新媒體對中海養老管理有限公司總經理郭鑫先生的採訪實錄：
觀點新媒體：對未來養老健康產業有什麼期待和願景？
郭鑫：養老健康產業是朝陽產業，因為人數放在那裏，2.8億人，到2035年達到4億人口，每人每年消費1萬塊錢，這就是40萬億的市場。
今年肯定是一個調整年，但我還是認為今年是康養產業發展的新元年。
如果從房地產市場的角度看，1998年開始出政策，真正發展是2000年，快速發展在2004年以後，需要4到6年的過程。一是政策的精準性要夠，二是市場的接受度和消費力要夠，這兩者在去年已經逐步在呈現了。
中國的康養髮展方向，要從醫養向醫養+康養相結合。醫養解決的是0和1的問題，嚴肅醫療是生和死的問題。康養是未病先治的問題，要儘可能提升國民的身體素質，進而延緩衰老程度和死亡病例，降低醫療支出和壓力，邏輯應該是這樣的。
回過頭來說，我們覺得今年可能是一個變化年，政策面在優化，包括金融政策要快速出來，以及對康養住區和服務的政策，這是B端的。還有C端的，怎麼提高支付能力，相應的產品都會出來。
當住建口對全齡管理社區、15分鐘生活圈和消防這三個問題解決了，民政、衛健、醫保對於政策協同性和精準度解決了，後端金融部門對於B端的REITs、C端的消費產品解決了，大概七八個事情解決之後，這個產業才能真正完全打通。
我們覺得這個時間估計還要兩年左右，所以不管市場也好、政策也好，這兩年是個調整。
今年大家好像都慢慢在退，對這個行業沒有什麼信心，我覺得這是黎明前的黑暗，黎明前是最冷的時候，過完之後就是曙光，應該在十四五末、十五五開始就是曙光。
但是康養住區和服務需要現在開始佈局，從賺快錢向賺慢錢的思維轉變。
持有型物業有個很大的特點，需要有運營能力，需要文化積澱，也需要人才儲備，還需要一定的時間，這是我們對這個產業的理解。
觀點新媒體：現在國內養老產業發展遇到了哪些阻礙？未來發展模式的方向是什麼？
郭鑫：歐美的情況來看，歐洲特別是北歐基本是福利社會，主要是國家承載養老的發展；美國是純市場行為，通過商業保險、自主付費推動產業發展；日本是福利與市場相結合的方式。
中國在早期的時候更多是偏事業發展，但在2019年以後，中央提到養老事業和養老產業雙循環發展。目前階段，最主要還是以產業發展方式帶動事業發展，就是以產業思維來帶動事業發展。
國家把養老事業和養老產業慢慢推向市場以後，整個社會就形成了五類格局，主要是保險系、地產系、地方和國家康養集團，以及傳統運營型企業和民營企業。
接下來是政府層面出現的公建供應項目保底，今後大的格局應該是前四者主導市場化部分，政府主導事業部分。所以是產業和事業雙循環發展，以產業思維推動事業發展。
傳統養老地產無非就是城市型CB和郊區CCRC兩種模式，從國外看，這兩種模式都出現得比較多。但在中國，要解決兩個本質問題，一是解決傳統孝道文化傳承的問題，第二是要滿足長者生理、心理、社會參與和財富保值增值的基本需求。
需求方面，中國和歐美有很大的區別。在產品角度來講，可能推的還是9073方式，核心就是3到底是什麼？理論上應該是城市級CB，由CB帶出來7%和90%。所以從產品角度來講，我建議9073是正向思考反向做，先把城市級CB做起來。
這時候就會出現兩種產品，都很有機會，一個是基於75歲以上的城市型CB型項目，帶出居家社區業務；第二類就是旅居型項目會爆發式增長。
因為從美國的情況來看也是這樣，當收入達到一定水平的時候，一般會想換一個異地的生活。中國也一樣，最近海南、北海、西雙版納、江蘇宜春等旅居型的熱點，也都出現了。
觀點新媒體：去年您說中海養老會隨着市場進行策略調整，今年是否有調整或者變化？
郭鑫：我們去年做戰略的時候進行一些調整，一是整個公司定位調整為“康養資產管理及運營平臺型公司”，這是首先明確的。平臺型公司的意思是，不僅做自己的項目，還做其它的項目。
第二是商業模式的定位，叫“資管運營的雙循環模式”。雙循環模式的意思是，一方面配合地產主業和中海的專業公司進行業務拓展，另一方面是康養公司形成投融管退的模式。
第三個戰略方向是“一體兩翼的發展模式”。一體講的是重資產投資、建設、運營，在十四五期間的重點是核心城市和配合地產獲得資產。兩翼是F-EPCO-A純輕資產服務模式，對象主要是地方國有企業、保險公司、資產管理公司、頭部民營型公司；還有一部分是錦年甄選供應鏈經濟，做到55歲以上。
這是一體兩翼發展策略，是去年10月做的一件事情。這段時間我們還把產品體系進行延伸，現在是6+1體系。
第一是康養機構及康養社區。重點除了現在的4個項目以外，重資產和中資產在一線城市和強二線城市投資，輕資產面向全國。所以現在在手的輕資產有十來個，簽約的已經有2個。
第二是錦年會展。今年會上升到會展經濟，本質是把高端論壇、B端業務和C端業務放在一起。初定下半年在無錫有會展，由當地政府、中國房地產行業協會、中海及行業頭部的供應鏈資源一起合作，希望打造首屆中國康養消費節，這是錦年會展的模式。
第三是錦年甄選，核心是針對55歲以上的人羣。今年會展以後，還會聯合中海物業做首屆社區康養消費節。
第四是錦年旅居。旅居產品目前還沒確定，主要是集合來自文旅體系、保險體系和酒管體系的行業內優勢資源，跟我們組成一個聯盟，提供整個行業的康養旅居，這個項目9月份也會推出。
第五是錦年到家服務；第六是錦年精裝加載，主要是跟中海物業、中海領潮供應鏈合作。
產品體系進行拓展，一方面是基於我們把目標客戶羣定位於55+，另一方面是基於中海內外部資源的整合。我們希望通過多維產品的打造，為中國長者提供多樣化的產品及服務，為健康中國助力。