編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“金融篇”，將邀約國內外頂級經濟學者、金融機構進行深度採訪交流，從資本市場的角度觀察當下經濟、金融與行業的發展與趨勢。

觀點網 “紅土”對“黑石”，深創投旗下基金品牌“紅土”賦名，或許是深創投希望對標美國“PE之王”黑石的內心寫照。

7月3日，國務院總理李強簽署第762號國務院令，公佈《私募投資基金監督管理條例》，標誌着私募行業首部行政法規完成落地，其中指出將進一步鼓勵及規範創業投資基金髮展。

本次與深創投副總裁、深創投不動產基金管理（深圳）有限公司（以下簡稱“深創投不動產基金”）董事長蔣玉才的面對面交流，從深創投自身成長路徑，以小見大，觀察國內不動產基金在探索改革中不斷發展壯大，直至走到“聚光燈”下。

蔣玉才指出：“不動產基金的改革是我們國家繼企業股份制改革之後，資本市場的又一重大改革，後者是將企業的股權進行證券化，前者則是把優質資產的份額證券化。”

回首望

私募行業首部行政法規正式出臺，此時國內私募行業已經快速生長了二十餘年。

深創投成立於1999年，由深圳市政府出資並引導社會資本出資設立，其中深圳市政府出資5億元，7家社會資本出資2億元。到了2010年時，深圳市政府成立了創投辦，發起設立規模為30億元的創業投資引導基金，這便是深圳市政府投資引導基金的起點。

2016年，深圳市政府在前期創業投資引導基金管理經驗及取得成效的基礎上，擴大基金規模，由市財政出資1000億元，設立了深圳市政府投資引導基金。經過深圳市政府的同意，引導基金管理權由深圳市財政委員會（已更名為深圳市財政局）授予了深創投。

目前，深創投牽頭髮行及運營管理着全國首批基礎設施REITs產品之一的“紅土創新鹽田港REIT”，以及國內首批保障性租賃住房公募REITs之一“紅土深圳安居REIT”。

深創投成立之初，國內風險投資市場還沒有“石頭”可以摸着過河，更多靠自身探索。經過20餘年發展，深創投已成長為以創業投資為核心的綜合性投資集團，現註冊資本100億元，管理各類基金總規模約4462億元。

蔣玉才對觀點新媒體指出，深創投成立以來，便按照深圳市委、市政府及市國資委對公司的創業投資、企業股權投資的定位來推動中小企業的發展和轉型。

“我們探索和摸索出了一套比較具有中國特色的創投管理模式，使深創投在本土創投機構中走在前列。無論是投資規模、退出收益，還是管理水平，連續多年綜合排名都在前三名，在本土創投中持續排名第一。”

短暫分享深創投獲得的成績後，蔣玉才繼續向我們介紹深創投開展不動產基金業務的考量。

他表示，創投業務上取得的成績雖然很好，但仍是一個週期長、風險高且成功了才有高收益的行業。

“2015年至2016年，我們探索深創投未來的發展模式在哪裏，怎麼樣進一步提升深創投的品牌影響力。”

在此期間，深創投對標黑石集團這樣的國際領先投資機構，進行多元化發展。而道路便是以創投業務為核心，拓展創投產業鏈上下游或者相關多元化業務，包括併購基金、S基金、不動產基金、公募基金等業務。

不同於創投領域，不動產投資具有投資風險相對較小、期間收益較為穩定、投資規模大等特點。深創投於2017年即開始佈局不動產投資領域，成立了專門從事不動產和REITs基金投資的專業投資管理機構——深創投不動產基金管理（深圳）有限公司。

隨後，深創投進一步設立了公募基金子公司深創投紅土資管，而深創投下屬的公募基金紅土創新則建立了基礎設施投資部，由此，深創投成為中國唯一一家打通了“私募+公募”平臺的不動產金融領域全牌照私募投資集團。

向前看

國內公募REITs經過三年發展，投資場景從倉儲物流、產業園區、高速公路等領域，進一步擴展至保租房、能源、文化等領域。

今年3月，消費類基礎設施REITs被納入發行試點範圍，REITs投資場景和資產類別繼續擴容。

相關部門認識到不動產基金的重要性，逐步擁抱公募REITs市場，進行了許多探索。

蔣玉才指出：“如何在這種情況下破解資金來源困難的問題，政府想了很多辦法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最後是利用不動產基金這個形式進行建設資金的募集。”

在蔣玉才看來，國內基礎設施REITs試點是選取了一部分基礎設施，且這部分設施是已建成投入運營、有穩定確認收入、收入水平達標的資產。通過對這部分優質資產進行證券化，推向公開市場募集資金，再進行下一步投資運作或者其他基礎設施的建設和開發。

通過優質不動產資產證券化並推向資本市場，一方面助力企業完成重資產退出，吸引社會資本參與基礎設施項目，滿足良性循環發展的需要。

另一方面，也為公眾提供了一個區別於股票交易的投資方式和渠道，相較於股票市場波動較大、風險較高的情況，不動產證券化提供了波動較小、收益較為穩定的產品。

對於試點本身及資產篩選的邏輯，蔣玉才認為出發點很好，邏輯也是成立的，“而且從國家推出的第一批試點來說，效果也是比較明顯的。”

他進一步表明，基礎設施REITs試點僅是整個不動產基金產品摸索發展過程的第一步，實際上不動產基金的概念還有很多可以延伸的地方。

自2021年以來，不動產基金在一系列政策推動下落地，試點範圍不斷擴大，從近期證監會的動作看，不動產基金試點已“延伸”至“商業項目”。

今年3月，證監會發布了《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。《通知》將消費基礎設施納入試點資產範圍，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

雖然政策端已然開閘，但現階段仍沒有商業項目REITs落地的案例。

對於這一情況，蔣玉才坦言，考慮到消費基礎設施REITs領域剛剛打開，目前各原始權益人在進行前期資產梳理、底層資產合規問題解決、方案設計等工作，因此尚未有項目正式落地。

“但我們相信，隨着市場進一步發展，未來消費基礎設施領域也將有試點落地，並進一步發展壯大。”

在蔣玉才看來，風險與機遇並存，深創投不動產也已經在佈局和嘗試一些機會投資項目。

“在目前的經濟環境下，我們相信會有一定的投資機會。但公司堅信，不動產項目的自身投資價值是平衡不動產投資風險和收益的關鍵要素。因此，我們將基於不動產項目自身的投資價值，基於詳細的測算及具體的質量指標，圍繞國家戰略，篩選高質量的基礎設施項目。”

以下為觀點新媒體對深創投不動產基金管理（深圳）有限公司董事長蔣玉才先生的採訪實錄：

觀點新媒體：2023年是深創投集團的“高質量發展年”，在這個大方向下，集團對於深創投不動產具體提出了什麼要求？主要發展思路是怎樣的，相較於過往是否有所變化？

蔣玉才：深創投集團自成立以來，以發現併成就偉大企業為使命，致力於做創新價值的發掘者和培育者，持續改革創新，緊跟國家戰略佈局，打造以創業投資為核心的全球頂級投資集團。

成立20多年來，按照深圳市委、市政府的要求，我們探索出了一套比較符合中國特色的創投管理模式，服從於國家大的發展戰略，按照我們自己確立的“發現併成就偉大企業”的使命，聚焦於中小企業的股權投資。

在這個領域，我們取得了比較好的成績。可以說，除了一些外資背景的大機構之外，深創投在本土創投機構中走在前列。無論是投資規模、退出收益，還是管理水平，連續多年綜合排名都在前三名，在本土創投中持續排名第一。

我們在創投行業取得了很好的成績，產生了很好的品牌化效應和規模化效應。

但同時也要看到，創投業務具有高風險、高收益、投資期限較長等特點。對標黑石集團，國際領先的投資機構均有多元化的發展策略。因此，集團以創投業務為核心，進一步拓展了創投產業鏈上下游或者相關的多元化業務，包括併購基金、S基金、不動產基金、公募基金等業務。

不同於創投領域，不動產投資具備投資風險相對較小、期間收益較為穩定、投資規模大等特點。深創投於2017年開始佈局不動產投資領域，成立了專門從事不動產投資管理的機構——深創投不動產基金管理（深圳）有限公司，設立了公募基金子公司——深創投紅土資管，下屬公募基金公司紅土創新設立了基礎設施投資部，是全中國唯一一家打通了“私募+公募”平臺的不動產金融領域全牌照私募投資集團。

我在很多公開場合強調，不動產基金改革可以說是我們國家繼企業股份制改革之後，資本市場的又一重大改革。

不動產基金把優質資產的份額證券化，股份制是把優質企業的股權證券化。

現在不動產基金是把優質不動產資產證券化，並推向資本市場，一是從社會投資者那裏吸引資金，滿足不動產業務的發展。二是為公眾提供了一個區別於股票交易的投資方式和渠道，而且相較於股票市場波動很大、風險很高的情況，不動產資產證券化提供了波動較小、收益較為穩定的產品。

觀點新媒體：中國的不動產基金業務經過哪些探索的過程？

蔣玉才：2015年至2016年開始探索，彼時大家還沒有完全認識到不動產基金的重要性。隨着國家各項政策的改革，一些地方政府負債率提升，融資平臺出現一些債務問題，亟待進一步投融資創新。

如何在這種情況下破解資金來源困難的問題，政府想了很多辦法，包括PPP模式，包括其他的一些探索，最後是利用不動產基金這個形式來進行建設資金的募集。

這個時候，國家推出了基礎設施REITs的試點，在不動產基金整個大的概念裏面選取了一部分基礎設施，主要是已經建成投入運營、有穩定確認收入且收入水平要達到一定門檻的資產，把這部分優質資產進行證券化，推向公開市場募集資金，再進行下一步或者其他的基礎設施的建設和開發。

我個人認為，大的出發點是好的，這個邏輯也是成立的，而且從第一批推出的試點來說，效果也是比較明顯的。

觀點新媒體：深創投不動產是否有參與一些出險項目的收併購？公司進行投資時怎麼平衡風險和收益？

蔣玉才：風險與機遇並存，在目前的經濟環境下，我們相信會有一定的投資機會，深創投不動產也已經在佈局和嘗試一些項目投資機會。

但公司堅信，不動產項目的自身投資價值是平衡不動產投資風險和收益的關鍵要素。

因此，公司將基於不動產項目自身的投資價值，基於詳細的測算及具體的質量指標，圍繞國家戰略，篩選高質量的基礎設施項目。

觀點新媒體：今年發改委236號文進一步擴容REITs，但現階段仍沒有商業項目申報REITs，您認為商業項目真正納入REITs的阻力有哪些？公司是否有參與一些產品的準備工作？

蔣玉才：隨着今年發改委236號文進一步擴容REITs，公司在消費基礎設施領域也在積極佈局，進一步擴展公司投資機會以及資產配置的多樣性和靈活性。

考慮到消費基礎設施REITs領域剛剛開閘，目前各原始權益人在進行前期資產梳理、底層資產合規問題解決、方案設計等工作，因此尚未有項目正式落地。

我們相信，隨着市場進一步發展，未來消費基礎設施領域也將有試點落地，並進一步發展壯大。

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