編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復甦，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度採訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，將以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動產、產業、資本循環組合構建的新經濟產業領域所取得發展，以及可借鑑的經驗。

觀點網 現階段，產業地產正面臨着“政府熱、市場冷”以及“供給側與需求側”的雙失衡狀態。

面對當前局面，葛培健眼中仍有光，這束光不僅來自對產業地產行業的熱愛，更源於他與團隊尋找到了破局之法。

“雖然面臨‘雙失衡’，但透過蘇州高新等10家產業地產上市企業2022年年報披露，營業收入、ROE、企業市值等數據均高於地產行業，這反映了產業地產仍具有一定韌性。如何穿越弱週期、擁抱新變局，我們感覺到還是‘堅持做長期而正確的事’，方能不受行業週期的波動影響。”葛培健如是介紹。

再次與葛培健面對面，他依然表露出了那盞迷霧中的明燈的睿智，憑藉在行業多年的深耕經驗，直接將對話拉昇至新高度。

從更高維度分析行業發展問題，剖析現象、還原本質，尋找到穿越弱週期下的生存法則。

長期生存法則

在葛培健看來，產業地產所面臨的“雙失衡”局面，本質是近年來行業歷經快速發展之後，必然回落至理性週期，或是弱週期階段。

如何穿越行業的弱週期，他從政企關係、運營管理、產業生態、商業模式4大板塊、7個方面指明瞭企業應堅持的長期而正確的事。

“產業園區的本質是基於準經營性的公共服務基礎設施，是一門以經營性現金流平衡為基礎，以全週期政企良性互動為重要框架的政治經濟學。”

因此，葛培健提出的第一點便是完善契約化的政企協作機制。產業園區未來的發展方向，應該是通過契約化、市場化的激勵約束機制，實現園區載體的增值和多方的共贏。

“產業園區的本質不是基於地產，而是基於產業的思維，是基礎設施性質的產業發展平臺。”

葛培健指出，在產業園區裏面，政企關係本質上是合，而不是分。這裏面的政企關係，與通常理解的國企改革中政企分開、政資分離是不一樣的概念。

“分是為了更好地發揮有為的政府和有效的市場間相互成就、賦能；合是產業定位、規劃設計，招商運營，都是有準入條件的。”

在運營管理板塊，要通過制定差異化的招商策略、深耕精益化的產業賦能、創新證券化的資管運營、建立數字賦能的服務模式，提升企業自身的核心競爭力。

對於差異化的招商策略，葛培健表示要根據產業、行業的不同特點以及企業的發展階段，對比其它區域的差異性，有針對性地出臺具有競爭力的招商政策。

土地讓利、稅收返還、產業補貼的招商“老三板斧”是時候退出歷史舞臺了，現如今要以市場訂單、股權投資、開放場景作為新的招商思維，形成適合當下的新斧頭。

葛培健提供了一組數據，由於2018年到2021年工業土地出讓暴增，經過兩到三年建設週期後，今年下半年到2025年將迎來產業載體的供應高峯期。

這意味着未來項目去化競爭非常激烈，葛培健直言面對如今招商內捲化的行業形勢，園區平臺要提供精益化的運營服務，強調數字化賦能及服務的系統化、專業化和定製化。

“要改變房地產思維的開發模式，以前是建而不維、維而不精，現在要堅持做長期而正確的事，深耕精益化的產業服務。”

未來園區競爭

在對話中，葛培健強調未來要打造集羣化的產業生態。未來園區的競爭，可能不是企業的競爭，也不是行業的競爭，更多的是產業生態的競爭，為此金地威新面對外部的不確定，正在逆勢打磨內功。

“好項目不缺空間”，這是葛培健想向我們表達的觀點。

“如張江已經形成了生物醫藥的產業生態，儘管每平方每天的租金很高，但是很多創新藥企業仍願意過來。”

得益於高密度的醫療人才、企業集聚，張江科學城完成了生物醫藥產業集羣打造。該項目經過多年在載體、裝置、政策、人才等方面持續加大投入，已經完善了產業服務，形成了全鏈條的服務體系。

他坦言，雖然打造集羣化的產業生態尤為重要，但這是一件長期而艱難的事情。

對於金地威新而言，葛培健指出，未來產業載體或者產業園區的落子，將選擇在政府有着清晰而堅定的產業規劃的城市，“除了一線城市、重點核心二線城市以外，政府的產業佈局也是重要考量標準。”

據觀點新媒體統計，截至2022年12月，金地威新已進入18座城市，開發運營產業類項目41個，管理面積約415萬平方米，主要集中在上海、北京、廣州、深圳為主的高能級城市。

葛培健還以金地威新位於天津、南京的項目為例，說明政府產業佈局對項目激活的重要作用。

2021年，金地威新獲取了天津西青智造園項目，因為疫情反覆彼時團隊較擔心項目去化。

到了2022年8月，中國晶圓製造龍頭中芯國際與天津西青經濟技術開發區管理委員會達成協議，擬建設12英寸晶圓代工生產線項目。葛培健直言，中芯國際的生產線落成，一下子把“上下游企業”都帶來了。

無獨有偶，2017年南京雨花創新中心項目所在片區被確立為中國軟件名城示範區之後，吸引了大批龍頭企業諸如華為、榮耀等品牌研發中心入駐，從而做到了快速去化的優質經營表現。

葛培健坦言，現階段金地威新仍處於投入佈局期，運營期項目基本上都盈利了，這在行業低潮中是非常不容易的事情。與此同時，金地威新目前還正緊鑼密鼓制定生命科學產業的白皮書，為行業發展提供成熟的方法論指引及項目的打造標準。

金地威新嘗新

在“雙碳”目標大背景下，近年來全國各地陸續湧現出一批以“低碳”“零碳”“智能”為特色的產業園區。ESG相關指標表現較好的公司，也給投資者的長期投資回報帶來了較好預期。

葛培健指出：“工業園區排放佔全國三分之一的二氧化碳排放量,是節能降碳工作中難啃的硬骨頭。而ESG不僅僅是履行社會責任，還是商業模式創新的標誌。”

關於園區低碳環保建造模式，葛培健認為金地威新算是做得非常成功。他以園區的分佈式光伏為例，金地威新去年試點投入，今年開始全面推開。到2025年，預計每年園區屋頂的光伏發電就可以提供3500萬左右收入。

去年，金地威新開始在位於上海市嘉定區的智造園項目試點屋頂光伏，彼時太陽能綠電總量佔到園區用能的25%。今年，金地威新在全國主要城市的項目全部加入光伏項目，目前已有8個園區完成了接入。

除了光伏項目，葛培健還向觀點新媒體介紹，金地威新正在探索建設儲能站等方式，讓園區更綠色。

園區綠色建築的社會及環境效益應體現在後期運營階段,而前期階段，綠色建築比普通建築的造價更高,這就是開發商發展綠色建築積極性不高的原因。

“相比傳統產業園區，光伏屋頂建設短期來看是一筆投入，但現在政策利好，人民銀行又有綠色信貸，比傳統信貸低大概1.5%左右。光伏項目還有綠色金融債券的利好，未來達到一定規模，還可以進入碳交易市場，包括產業園內生產的產品，有出口免碳稅等優勢。光伏建設的想像空間是非常大。”

葛培健認為，園區佈局光伏項目不僅僅是為了綠色低碳，而未來在推進園區資產進行公募REITs時，也更易獲得社會資本的認可。

“現在大家更多還是追求租金收入，但實際上金地威新追求的是資管模式的多元收入。除了租金收入以外，還有能源服務收入，包括分佈式光伏發電等。”他如是說道。

對於REITs工作的開展，葛培健坦言，當下正有條不紊地推動這項工作。

“對金地威新而言，REITs的成功發行，不僅僅是募投管退商業模式的重要一環，也表明市場對我們項目建設和運營價值的認可。”

葛培健對觀點新媒體指出，雖然現階段運營期項目基本上都已實現盈利，未來發展模式將採取輕重並舉，但目前仍以重資產持有為主。

對於當下輕資產盛行的趨勢，他也直言：“純粹的輕資產是一個偽命題，輕資產一定是重資產的累積，惟有經過重資產的歷練，然後形成了市場品牌，才能管理輸出。”

現階段輕資產輸出三種模式中，葛培健更看好體現風險共擔的小股操盤模式，至於建築包租改造以及純粹藉助品牌輸出獲取租金的分成模式，則是各有苦衷。

“金地威新在建築包租改造模式上是有成功經驗的，上海八號橋系列項目就是一個非常成功的案例。”

以下為觀點新媒體對金地威新產業研究院院長葛培健先生的採訪實錄：

觀點新媒體：從宏觀角度看，目前行業面臨怎樣的局面？怎麼穿越目前的下行週期？

葛培健：園區經濟是觀察中國經濟景氣度的主要風向標，也是全社會高度關注的主要窗口。

雖然面臨“雙失衡”，但透過蘇州高新等10家產業地產上市企業2022年年報披露，營業收入、ROE、企業市值等數據均高於地產行業，反映了產業地產仍具有一定韌性。如何穿越弱週期、擁抱新變局，我們感覺到還是‘堅持做長期而正確的事’，方能不受行業週期的波動影響。

在這樣一個弱週期或者說下行週期，怎樣堅持做長期而正確的事情？一是要完善契約化的政企協作，產業園區的本質不是基於地產，而是基於產業的思維，也就是說它是基礎設施性質的產業發展平臺，應該說是具有公共屬性的。但同時也必須藉助市場化的專業力量服務好產業方，所以契約化是一個機制，是政企合作的協同機制。

我感覺到政企關係跟我們理解的國企改革的政企分開、政資分離是不一樣的概念，在產業園區裏，政企本質上是合而不是分。

分是為了更好地發揮有為的政府和有效的市場相互奔赴、相互成就、相互賦能，合是產業的定位、產業的規劃設計，包括產品的提供、產業招商的運營，均體現了政府規劃和功能要求，甚至有準入條件的。

現在政府熱，市場相對冷，經濟景氣度弱，所以我認為堅持做長期而正確的事，也就是通過契約化、市場化的激勵約束機制，實現產業園區載體的增值和多方的共贏。

二是要制定差異化的招商策略。過去習慣於土地讓利、稅收返還、產業補貼等傳統模式，現在要根據產業、行業的不同特點、企業的發展階段，對比其它區域的差異性，有針對性地出臺具有競爭力的招商政策。以前的土地讓利、稅收返還、產業補貼，或者叫老三板斧，現在要引入產業招商的新思維：市場訂單、股權投資、開放場景。

三是要深耕精益化的產業賦能。現在招商全面內捲化，在這樣的背景下怎麼做？要靠運營服務，這個支撐非常重要。要面向載體的擁有方——園區、開發主體、產業組織、企業家、企業員工等等，定向提供系統化、專業化和定製化的服務。

由於2018年到2021年工業土地出讓暴增，經過這兩到三年的建設週期，今年下半年到2025年將迎來產業園區、產業載體的供應高峯期，也就是說未來的去化競爭會非常激烈。

要改變以前房地產思維的開發模式，以前是建而不維（建設以後不維護）、維而不精。現在要堅持做長期而正確的事，深耕精益化的產業服務。

四是要打造集羣化的產業生態。在製造業當家、產業強市的國家戰略推動下，經濟園區化、園區產業化、產業集羣化已成為地方政府加快推進經濟發展的主引擎。個人認為，未來園區的競爭可能不僅是企業的競爭，也不是行業的競爭，更多的是產業生態的競爭。

全國三個新藥一定有張江的一個，這就是因為張江已經形成了生物醫藥的產業生態。儘管每平方每天的租金很高，但是更多的創新藥企業還願意過來，所以我覺得打造符合國際化科創社區的空間組織特徵和創新生態模式是非常重要的。

五是要創新證券化的資管運營。運營商長期穩定的發展，要保證收益可持續性，資產證券化是非常重要的。最近全國產業園區類已經有9家成功發行公募REITs，大家都在推進。

六是要建立數字賦能的服務模式。金地威新也在持續不斷地跟一些國際資本，包括保險公司等，以項目為單位探索產金融合的開發模式。

低碳環保的建造模式，園區二氧化碳佔據了三分之一的排放，也就是說這是重災區，所以我們持續探索推進低碳建設、零碳運營的方式。

這裏面還要扭轉一個思維，現在都強調ESG，好像是履行企業社會責任，但這件事做得好不僅僅是履行企業社會責任，還是商業模式創新的主要標誌。金地威新應該說做得非常成功，去年試點，今年全面推開，到2025年園區屋頂光伏發電就可以提供3500萬/年的收入。

疫情給產業園區帶來三個變化，一個是閉合生產，二是智慧辦公，三是線上交易包括線上招商、線上簽約、線上談判，這樣數字化的園區基礎設施底座的建設也提到了議事日程。

七是形成產投聯動的商業模式。這一塊非常重要，包括張江高科、東湖高新、中新集團等都在採取這種模式。

產業運營非常重要的一個服務，就是跟園區企業建立以股權為紐帶的關係，按照我以前的說法叫空間提供商、時間合夥人、生態耕耘者。也就是說，園區開發主體要成為園區企業全生命週期的重要孵化加速器。

觀點新媒體：金地威新園區資產證券化的進展如何？

葛培健：對金地威新而言，REITs的成功發行，不僅僅是募投管退商業模式的重要一環，也表明市場對我們的項目建設和運營的認可，當下正有條不紊地推動這項工作。

觀點新媒體：金地威新在低碳園區建設上有哪些嘗試和投入？綠色建築的主要難點在哪些方面？又能取得多大的減碳成效？

葛培健：去年我們在園區進行分佈式光伏的應用試點，今年全面推開。試點在上海嘉定園區，這是一個智能製造園區，太陽能綠電總量佔到園區用能的25%，今年全國主要城市全部加入到光伏項目的搭建中，目前已有8個園區完成了接入。

除了光伏項目，我們還在探索建設儲能站等方式，讓我們的園區更綠色。相比傳統產業園區，光伏屋頂的建設短期來看肯定是一筆投入，但現在政策利好，人民銀行有綠色信貸，比傳統的信貸低大概1.5%左右。

還有綠色金融債券的利好，未來達到一定規模可以進入碳交易市場，包括產業園內生產的產品出口免碳稅等優勢。

所以光伏建設的想像空間是非常大，投資回報率是相對比較高的，我們自己設立了一個子公司，自主投資、自主運營。

我認為最大的價值不僅僅是為了園區的綠色低碳，而未來在推進園區資產進行公募REITs時，也更易獲得社會資本的認可。

現在大家更多還是追求租金收入，但實際上我們追求的是資管模式的多元收入，除了租金收入以外，還有能源服務收入，這部分就是分佈式光伏發電等等。

資本市場不相信眼淚、不同情弱者，而是相信產業賦能、資產增值的故事。

觀點新媒體：接下來全國佈局會怎麼樣？

葛培健：金地威新現在主要還是圍繞產業核心城市進行佈局。

在城市選擇方面，除了一線城市或者是重點的核心二線城市，還要加入一條，政府的產業佈局是否清晰、堅定，這是非常重要的選址決策依據。

比如說我們在天津西青的項目。原來因為疫情反覆我們挺擔心這個項目的，但是沒想到中芯國際在那邊造了一條生產線，一下把金地威新的產業園激活了，很多上下游企業都圍繞龍頭企業進行產業鏈集聚。

我們南京項目也一樣。經濟可行性評價的預期還沒那麼高，沒想到南京市政府把我們所在的園區作為國家級軟件基地，華為、榮耀手機等研發中心都到了這個軟件基地，經濟可行性的評價指標也上升了很多。

產業載體或者產業園區的選擇，一定要體現政府的產業規劃、產業主題，這一塊我認為還是非常重要的。

觀點新媒體：金地威新現在都是自持為主，未來輕資產輸出嗎？

葛培健：我認為純粹的輕資產是一個偽命題，輕資產一定是重資產的累積，經過重資產的歷練，形成了市場品牌，再管理輸出。

沒管過重資產，怎麼做輕資產？實際上輕資產的概念就是不從土地建設和成本上進行投入，而是通過策劃服務、招商運營和品牌輸出這樣三大要素，實現輕資產的盈利。

現在大概有三種模式，第一種是通過小股操盤收取管理費，我感覺這個是有生命力的，因為完全的輕資產，風險和收益不對稱，所以小股操盤、收管理費可能是一種方式。

第二是對建築包租改造，原來金地威新做八號橋系列項目就是建築包租改造，但是現在國資監管有一個不成文的規定，包租時間不能超過10年，最多隻能5年。如果只有5年，誰願意花大價錢改造？改造的成本何時收回？這是有問題的。

第三種是藉助品牌輸出獲取租金的分成。總體來說，輕資產模式可以緩解現金流壓力，為什麼做輕資產？實際上是規避風險，又要保持一定的經營，是目前的主動選擇，還有更多的是無可奈何的選擇。

輕資產對公司的素質要求更高，金地威新41個園區項目，歷練了我們的操盤能力，最近在北京幫昌平區做了一個首鋼基地的機器人園區的產業策劃；中期成本管控也是金地威新原來積澱的優勢；還有後期招商運營能力，應該說在行業還是有一定知名度的。

金地威新產業公司探索輕資產，更多的還是圍繞優化公司自身的業務模式，構建輕重分離的業務架構，並藉助輕資產模式持續提升服務品質，增加服務性收入。

總體來說，我們是輕重並舉，輕資產是業務模式的優化，目前還是重資產持有為主。

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