有心者勝·新經濟篇 | 張江高科：退租與擴募背後的産城度量

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，将以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動産、産業、資本循環組合構建的新經濟産業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 前不久，一場來自泰坦尼克号遺址的突發深海事故引起全球範圍内的争論，載着5位身價不菲乘客的探險潛艇泰坦号，在出航2小時後神秘失聯，最終内爆于3800米之下的灰暗海底。

在這批遇難遊客中，探險家哈米什·哈丁擁有多年的海下深潛經驗，而2021年下潛至馬里亞納海溝深處的經歷，也被外媒多次提及。

“馬里亞納海溝”一般被當做未知與兇險的象征，頻繁出現在地理雜志封面、探索欄目頭條，以及OPPO的芯片研發計劃。

在智能手機研發核心模塊中，芯片投入龐大、制造流程復雜，HTC、英特爾等早期玩家都倒在了半路上，而目前業内擁有自主芯片的手機廠商，也不過寥寥幾家。

因此，2020年OPPO将芯片研發計劃命名為“馬里亞納”，並創立哲庫科技作為自研芯片大本營，既代表着探索龐大未知的意義，也暗示着自研芯片前路多舛。

三年後，哲庫科技這艘芯片研發“探險艇”墜入深淵，一夜之間遣散了數千位新老員工，位于上海浦東長潤大廈的辦公室内也亂作一團。

作為哲庫科技的房東、張潤大廈背後的張江高科，原本設想很簡單：引進哲庫科技這一芯片研發重點企業，為即将到來的張江REIT擴募再添一把火。

于2022年，哲庫科技一家所支付的租金甚至占到新項目整體同期現金流總額的三分之一。

于是，哲庫科技的墜落不僅震動了手機與芯片行業，也讓局外關聯方張江高科體驗了一把“天降風波”。

退租事件下的擴募故事

5月中旬，張潤大廈2号樓下的seesaw咖啡店里訂單異常充裕，不算大的門店内簇擁着紮堆聊天的白領人士，時不時竄出幾個獵頭模樣的人小聲與他們交談着。

從店内向外望去，還可以看見幾個拿着裝滿個人物品紙箱、行李箱的年輕人匆匆走出大廈。

這是哲庫科技開完臨别會議後，員工散場前的最後畫面。一群人的職業生涯就此産生分界線，曾經承載着他們上下班日常的張潤大廈，在這次哲庫關停事件中受到了波及。

“基本上都是我沒見過的面孔，聚在一起聊天。”當觀點新媒體向咖啡店員問起哲庫科技解散後的情況，她坦言，那一段時間從樓上下來消費的客人很密集，基本上都是在叙舊聊天，在這之後，張潤大廈2号樓的人流肉眼可見變少了。

作為華安張江光大園REIT擴募所購入的基礎設施項目，張潤大廈的重要性不言而喻。截至2022年底，張潤大廈内共有16家租戶在營，出租率約合96%。

總計6.05萬平方米出租面積中，哲庫科技為第一大租戶，合同面積接近2萬平方米，占到總租賃面積的46%，幾乎承擔了該大廈近一半租賃空間。

換言之，哲庫科技的一舉一動都影響着張潤大廈的經營曲線，突然關停無疑也殃及與大廈相關的華安張江光大園REIT。

關停風波傳出當天，華安張江光大園REIT場内跌幅超過了3%，三天後，又下跌超6%。

市場反應劇烈，張江高科方面緊急發布公告表示，哲庫科技與張潤置業簽訂的租賃期限是2023年8月1日至2024年7月31日。根據已簽租賃合同，如哲庫科技提前終止合同，應提前3個月向張潤置業發出書面通知，並承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金。

公告一出，張江光大園REIT項目的基金管理人華安基金自然坐不住，立即通過上交所交易繫統進行了不超過3000萬元的增持。

華安基金的動作證明哲庫科技關停屬于計劃外突發事件，張江高科眼下需要做的是盡快抵禦即将産生的不利影響。

正如公告中所說，項目的财務狀況及經營業績可能受到租戶提前退租、破産、無償債能力或業績下滑、到期租戶無法完成續簽或無法找到替代承租人等一繫列影響。這意味着項目收益或将減少，可供分配現金數額也可能有所縮水。

對張江高科來說，這個結果難于接受，畢竟當初擴募時選中張潤大廈，就是看中其相較于原始項目張江光大園的優勢。

作為華安張江光大REIT的原始項目，張江光大園截至2022年12月末總可出租面積為4.32萬平方米，出租率為92.60%，較2021年末下降7.4%。報告期内，項目公司營業收入8456萬元，而營業成本為8954萬元，無法實現覆蓋，全年淨虧損達到3211萬元。

此外，由于某個重大租戶租賃合同到期，該項目截至2023年3月末出租率僅為70.57%，較2022年末有明顯下降，每日平均合同租金為5.67元/平方米，租賃業态分布主要為在線新經濟、集成電路等，租賃進展較為緩慢。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

不過，張江廣大園並沒有對空置待租這部分面積做出具體說明，但可以從去年年底披露的數據管窺一二。

2022年，張江光大園區全年内到期租約面積合計為2.95萬平方米，其中剩余待出租面積為1.16萬平方米，占比近乎40%。在這其中，張江光大園一位重要租戶租賃合同在年末到期，並決定不予續租。值得注意的是，僅這位租戶的原租賃面積就達到1.23萬平方米，占項目可租面積的28%。

面對即将到來的空置問題，張江高科于年底完成簽署4039平方米新租賃合同，但剩余的空置面積似乎仍待新租戶進駐。

再回過頭來對比擴募項目張潤大廈，截至2022年年底出租率為96.32%。此外，于2019年年末-2021年年末，出租率分别為12.26%、90.53%、98.93%、98.95%；每日平均租金分别為5.54元/平方米、5.56元/平方米、5.81元/平方米和5.9元/平方米。租戶結構主要為集成電路、先進制造、信息技術三大行業的企業。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從實際數據對比，張潤大廈作為擴募資産，較張江光大園來說在租金及出租率方面更有優勢，有機會進一步提高華安張江光大園REIT的資産價值。

正因如此，哲庫事件爆發加劇了張江高科的空置焦慮。在壓力傳導下，張江集團和張江集電緊急啟動推介工作，截至5月26日，張潤大廈收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。

對外投資背後的擴張需求

不到五分之三的意向租賃面積雖不能根治問題，但也足以解決近渴。6月16日，張江REIT擴募份額正式在上海證券交易所上市交易。

“REITs上市只是第一步，若要持續發展和證明自身經營能力，需要不斷注入優質成熟資産。”在元豐資本合夥人古迎輝看來，張江高科REIT項目擴募成功，證明了市場投資者對其經營能力的認可。而對舊的投資者來說也是利好消息，這證明了張江REIT的持續發展經營能力。

他認為，哲庫科技解散事件對張江REITs團隊是個考驗，處理得好，也許還會給REIT帶來好處，“如果能迅速找到新的租戶代替，使得張潤大廈未來預期整體收入不變，甚至有可能使得收入增加，這些都是驗張江團隊的能力。總的來說，哲庫科技解散事件是個别事件，只要處理得當，從長期來看不會對估值和盈利帶來較大影響。”

擴募事項在風波中完成，張江高科方面自然要向市場及投資者們證明，這筆擴募能夠進一步鍊接整合産業資源，以及減少業務調整期的業績壓力。

事實上，張江高科沒有放松對于産業擴張的要求，如果将産業投資比作蓄水池，那麼不斷進駐挖掘的新興産業企業就是張江高科所需要的水源，産業擴大，投資收益才有機率持續增長。

“未來張江高科的利潤點和價值點，不是在租售環節，而是在資本市場上。”早在2015年，張江高科高層就對媒體提及了對于對外股權投資業務的期望：預計三年後，對外股權投資收入會占張江高科主營業務收入的半壁江山。

同時期，張江高科提出“科技投行”概念，預備對高科技企業的投資。彼時，張江高科的股權投資分為兩大模式，直接投資和參股基金。這在張江高科2016年的數據中開始有所體現，投資對象分為三大部分：高科技企業進行投資、投資公司或者基金進行投資，以及房地産相關行業投資。

不過，最後一項投資在之後幾年逐漸淡化，基金投資則在在逐漸增加。

從近幾年數據來看，張江高科自2016年以來每一年對外股權投資活動，從2016年、2017年的嘗試期，到2018對外股權投資金額同比下降57%的調整期，再到2019年超過雙倍增長的适應期，最終來到近三年投資金額波動較小的另一時期。

在這其中，自2018年起，張江高科對外股權投資額有一大部分都涌向投資管理闆塊，于2021年，其相關的投資占比達到86.53%。

這幾年數據變化的背後，反映出了張江高科遊走于時代投資熱潮的痕迹。

2018年，埃隆·馬斯克來到上海，與上海臨港管委會、臨港集團共同簽署了純電動車項目投資協議，預備在滬建立中國首座特斯拉工廠；同一年，蔚來、小鵬正式完成了電動車輛制造工程，開始分批線下交付，電車概念頻頻被市場翻牌，各路報道不絕于耳。

也是在這一年，張江高科邁出股權投資的新一步，眼光投向新一批科技新興項目。這其中，包括播客新秀喜馬拉雅以及登陸華爾街的“B站”，科技投行計劃還在繼續實施。

身處投資浪潮，張江高科當然不會放過任何一個可以實現産業擴張的機會，電動汽車便是最合适的切入點。

2020年12月，張江高科與上汽集團恒旭資本共同出資72億元設立上海元界智能科技股權投資基金，該基金計劃與阿里巴巴專項投資于高端智能純電汽車項目“智己汽車”。

這筆基金投資直觀體現在2020年及2021年的相關數據中：2020年花費7.2億元建立上文基金合夥企業，占投資總47.61%；2021年又為該基金擲出10.8億元，占到總額的52.42%，也正是由于這次投資，張江高科的對外投資金額在2021年達到峰值。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

與2021年相比，2022年張江高科對外投資總額度有所下降，将重心放在了張江科學城的建設上。

2022年開年，張江高科就以4.44億元的價格收購了旗下張江微電子港10.5%股權，收購完成後，合計持有張江微電子港60%股權。而張江微電子港背後，是張江科學城西北區的城更進程。

資料顯示，上海張江微電子港的“工作單”中，需要重點推進的就是位于科學城西北區域的張江高科站廣場（即傳奇廣場）項目。

作為《上海市城市更新條例》公布後張江科學城首個啟動的城更項目，傳奇廣場總建築面積就接近27萬平方米，在該項目之後，西北區也将開啟20余個項目地塊、共計約180萬平方米的城更體量項目。

此外，于2022年8月，張江高科還與張江集團、朗泰資本以及央視融媒體基金聯合領投了一家名為“閃馬智能”的視頻智能分析和時空數據管理AI中台公司；12月，張江高科又與雲晖資本、合創資本等老股東繼續跟投芯片企業芯馳科技，助其完成近10億元B+輪融資。

截至2022年末，張江高科累計産業投資規模達到81.15億元，參加投資的子基金合計24個，認繳出資合計60.45億元。

從項目行業來看，張江高科選擇的企業主要聚集于自己熟知的領域：集成電路、人工智能、生物醫藥等。，在這些投資中，英集芯、雲從科技、益方生物和聯影醫療等企業已完成在科創闆的上市。

營收利潤分差外的産城探索

近7年的對外股權投資活動，豐富了張江高科原本不夠充裕、多元的産業鍊，以至于被外界形容為“園區式投行”模式。

但随業務擴張轉型，張江高科的加速運作也帶來了一些不可避免的經營問題，最先摘下掩飾面具的就是近年财務數據。

2020年，對相當一部分行走市場的企業來說都是無聲浩劫，張江高科自然也不例外。這一年的年報正式披露後，市場立即捕捉到了張江高科營收較2019年下跌47.23%的細節。

彼時張江高科解釋稱，營業總收入減少主要原因為公司響應政府号召，對受疫情影響的非國有中小企業租賃客戶減免部分租金；同時，本期並無上年同期實現的銷售業務。

這里所提到的銷售業務，指向張江高科旗下子公司于2019年進行的物業資産出售活動，這一交易成功拉升了張江高科當年營收金額，較上一年同期增長28.6%。

後來，張江高科還是選擇繼續使用這個方式，並在2021年通過出售資産潤色營收數據。

2021年12月，張江高科全資子公司張江集電轉讓了一宗位于上海市浦東新區的地産項目，轉讓價格達到9.94億元。這筆交易迅速體現在了4個月後的财報中：營收增至20.97億元，同比大增169.13%。

但值得注意的是，張江高科年報中營業收入與淨利潤數據時常呈現相反的狀态——“增收不增利”或“增利不增收”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

以2020至2022年的兩項數據做對比，差别一眼可知，而2023年一季報中，張江高科營收同比下跌78.87%，淨利潤同比增長189.47%。

為何張江高科的營業收入與淨利潤在同時期相比差異如此之大？源頭還是指向所執行的“科技投行”戰略。

在這個戰略設想中，張江高科的商業模式完全改寫，産業地産和産業投資需要協同發展。這其中，空間載體銷售、出租以及投資收益的數據将作為影響營收、淨利潤的重要指標。

這一點，從張江高科的官方解釋版本中可窺悉一二。

2021年報中，張江高科将營業收入增加169.13%的主要原因概括為地産銷售及租賃收入增加，而淨利潤下跌則由于公允價值大幅減少，以及減少了9億左右的投資收益。

來到2022年，張江高科又将營業總收入下降歸因于房産銷售收入較上年度減少12.62%；租金收入減少4.84%；利潤的增加則因為投資收益較上年同期有所增加。

這意味着，投資收益已經逐漸成為張江高科淨利潤增長的主要角色，銷售及租賃收入則重點影響張江高科的營業總收入數據。這種數據間的相互影響間接導致了張江高科利潤增長不夠穩定，為債務方面埋下壓力的種子。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

自2019年起，張江高科短期借款金額呈現不斷攀升的節奏，2022年末達到39.12億元；由于公司債、中期票據及長期借款有所增加，一年内到期的非流動負債也自2021年的5.95億元上升至2022年的38.28億元，這間接導致截至3月31日的流動負債總額較去年同時期翻番，達到116.92億元。

壓力之下，張江高科方面也做出了相應舉措，一方面繼續轉讓旗下資産回籠資金，另一方面尋求發債融資，聚集新資金。

此前于2022年10月，張江高科子公司張江集電轉讓了上海市浦東新區地産項目，為張江高科補充了9.79億元的資金用于回血。

另在今年6月14日，全國銀行間市場交易商協會公開了一份張江高科超短期融資券注冊文件，拟發行10億元債券，用于償還金融機構貸款及有息負債。

此外，近期REIT項目的擴募也為張江高科帶來一定積極影響，拟以自有資金向全資子公司上海張江集成電路産業區開發有限公司增資了13億元。

不過與其說增資13億元，不如說是張江高科将一部分現有資金投入了公司旗下的上海集成電路設計産業園，進一步加快開發節奏，提升其作為集成電路産業核心基地的實際作用。

此外，今年以來，從張江科學城内“科學之門”西塔的建設進程，再到軌道交通21号線的施工、集辰中心TOD項目的開工，以及6月底張江科學城西北區城更項目傳奇廣場也完成開工準備工作，都佐證了張江高科在加速搭建自己的産業園區生态。

事實上，業績有所波動的張江高科之所以會選擇繼續提速，不單是因為擴募後的優勢。

張江高科自成立以來，除去一直在更新擴大産業鍊條外，還累積了一定的土地資源和空間，包括張江西北城更片區、上海集成電路設計産業園、張江中區城市副中心等區域集聚地，而空間資源正是擴張産業資源必要的基礎條件。

最新的年報中，觀點新媒體注意到張江高科提及未來規劃中的一個細節：“加快園區向城區轉型。”可以看到，以生物醫藥、集成電路、人工智能三大産業為主的經營思路之外，如今張江高科也在審視産城融合的可能性，而這一步探索走向如何，仍需時間驗證。

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