有心者勝·租賃篇 | 觀點與陳堅對話：方隅初心

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“租賃篇”，我們以“房住不炒、租購並舉”的宏觀大方向為依托，通過面對面采訪、深度研究等多元方式，觀察正在加速向新發展模式過渡的行業與企業，探尋住房租賃領域機會之所在。

觀點網 陣痛過後，長租公寓迎來平穩復蘇。

根據第一太平戴維斯發布的一份指南，高端租賃住宿市場再度成為投資熱點。以上海為例，今年一季度服務式公寓空置率環比下降2.1個百分點至21.3%，服務式公寓租金環比上漲1.2%，優質長租公寓市場租金也環比上漲3.2%。

此外，随着租賃住房REITs等退出途徑拓寬，長租公寓行業正式進入資管時代。

去年年底，方隅公寓管理的3個項目——蘇州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓實現退出，為住房租賃行業帶來又一套實操範例。

截至目前，方隅公寓重點布局一線及準一線城市，已成功進駐北京、上海、杭州、蘇州等超20座城市，在管項目42個，管理房源超32000間。

另據觀點指數統計，方隅管理資産規模超過180億元,80%在一線城市（含杭州）。

在與觀點新媒體交談時，方隅控股CEO陳堅提到，他不覺得現在長租又火了一把，而是一直在往好的方向，往活躍的方向走。

作為運動達人，陳堅熱衷滑雪、潛水、騎行、馬拉松等挑戰耐力的體育項目，參加過毅行者百公里越野慈善賽，年輕時候更曾代表香港參加馬術比賽，對于漫長曲折的長租公寓賽道，他認為“初心不變，在如今的市場環境下，堅持就是勝利”。

長租選擇

選擇長租賽道前，陳堅已從事二十余年投融資工作，先後任職于瑞士銀行、匯豐銀行、摩根大通和麥格理，曾任麥格理資本高級董事總經理、大中華區主席及大中華區房地産部門主管。

在中駿集團2010年上市前，陳堅作為投資銀行家已結識中駿集團董事長黃朝陽，到2017年，兩位老朋友在交談中聊到了長租公寓。

“他（黃朝陽）說希望做長租公寓，如果做長租公寓就肯定要做重資産，重資産肯定就不只中駿做，需要配合基金管理，跟第三方機構投資人一起投資。當時沒什麼人會做重資産，大部分是包租。”

面對突然抛出的橄榄枝，陳堅經過幾個月研究和考量，最終在2018年四月入職中駿，接手長租業務。

2018年方興未艾的長租業态，在陳堅眼里和2011、2012年的物流倉庫行業高度接近。

“當時的物流是什麼情況呢？首先基本面很好，沒太多國内的運營商做，但需求很大，因為電商的發展很快，還有A級倉庫稀缺，當年市場A級倉庫只占所有倉庫的2%，但是很多人都需要A級的倉庫，基本面很需要。”

“第二，這是一個全球趨勢，不單只是中國，全球都需要。”

“第三，整個行業2011、2012年時只有外資例如普洛斯，澳大利亞的Goodman等，本土的都不活躍，行業非常分散。”

“第四，投資人有興趣。大概是2013、2014年，當時我在麥格理，有國際資本咨詢亞太的物流産品或房地産基金。”

從投行角度羅列了物流成功因素後，陳堅指出了方隅起步時長租行業的狀況：

“2018年我看長租公寓，第一是基本面很好，在一線城市，人口基數大、流動人口多、樓價貴、政府支持，基本面有了。最重要的是，機構持有出租房子比例少，其它國家可能達到百分之三四十，我們是小的個位數。”

此外，長租公寓當時市場集散程度、全球發展趨勢、國際資本意向等要素也符合陳堅的投資經驗：“一直都是看好這個終點，只不過從2018年開始到現在，需要有一個過程。”

簡單的輕重之分並不足以概括方隅商業模式，據觀點新媒體統計，方隅管理的項目大部分都是機構持有的重資産項目。具體來看，方隅負責過的包租項目中沒有千套以上體量，而重資産項目中上海會展方隅國際公寓和蘇州天荟方隅公寓體量均超過千套。

陳堅總結，方隅要做的三件事情，第一是開發和運營管理，第二是投資，第三是基金和資産管理。

“董事長跟我說，我們可以探讨輕資産，可以探讨包租，但重資産跟基金管理、資産管理這條路，初心沒變過。在西方國家很成熟的模式，沒有理由在中國做不成。去年到今年這段時間，挑戰多了一點，地緣政治、新冠疫情等問題也導致一部分外資暫停或放慢，但是總體會看到投長租這個行業的人沒變少，可能還在繼續變多。”

除了對外資保持觀察，陳堅也注意到國内不同資本對重資産長租公寓的态度轉變。

“其實就是政府鼓勵保障性用房，很多都是國企參與。國企項目慢慢落成，不同資本也開始有興趣參與。我覺得是好事情，就像一個大的Party，大家一起發展，這個行業就會好起來。”

資管進退

基于陳堅多年的投行經歷，方隅從發展之初就帶有資管基因，與各路資本聯繫緊密。

譬如陳堅加入方隅後第一個合作夥伴基匯資本，以及第二期開發基金里的Proprium，背後都有深厚的人脈。

“我也是在做投行的時候認識他們，以前探讨過很多合作，一直沒做成。十幾年以後，我來到方隅就跟他們達成合作，而且是用甲方的身份跟他們合作。”陳堅說道。

但傳統意義上的甲方乙方，似乎也不足以定義方隅的角色。

早于2020年，方隅就宣布正式簽署協議，成立長租公寓投資平台，用于收購、投資和運營國内長租公寓項目。據了解，該基金總規模為4.7億美元，投資者包括中東主權基金、Proprium Capital Partners及中駿集團。

今年3月份，由方隅與中東主權基金、Proprium Capital Partners共同投資的北京天峰方隅公寓項目開業，可提供租賃住房502套。

2021年底，方隅與KKR成立專項基金，同時雙方就北京一規模3000余戶的租賃公寓收購事項達成合作。

可以看到，這些合作過程方隅的角色既不是純粹管理者，也不是單一業主方，而是跟投並承擔運營，最終跟投資人共同進退。

“其實資産管理的意思很簡單，是全周期的。拿完這個地，要确保開發按時完成、質量要好、不能超支。做完以後招租，确保運營節奏，希望可以按照模型預測表現，如果有差異的話，要采取什麼樣的措施來增加收益。”

另一個角度，還要幫投資人尋找好的退出機遇，退出以後才是一個完整的投資循環。

在陳堅的表述中不難發現，他對甲乙雙方的核心訴求都相當清晰。

據了解，2022年，方隅旗下蘇州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通過出售資産方式實現退出。

對于資産退出的收益率，陳堅表示，投資人肯定希望價格越高越好，但這要根據市場的變化，“從國外經驗可以看到，不同資産類别的收益率在不同經濟循環當中會變來變去，問題是你什麼時候走？”

“什麼時候退出取決于背後的投資人，他們的投資年限是什麼樣的？如果不幸運，投資年限到期着急要走，碰到市場不好的情況，在市場循環低點，那就麻煩了。”過去的投資經驗，讓陳堅對市場周期保持敏感。

他以寫字樓為例：“以前投資寫字樓的那些人，他們做預測的時候，可能預測百分之三點幾的收益率退出，因為以前所有寫字樓的價格一直上漲，但不一定永遠都是這樣。”

“再舉個例子，現在在日本買長租公寓，很難買到有超過4%的收益率，可能是百分之三點幾，但有個好處，貸款利率低，收益率減去貸款利率還有一個很大的淨收益。還有就是貸款額度很大，放的股本就很少。”陳堅補充道。

歸根結底，這仍是回報預期與風險承受的權衡。

陳堅指出，在過去承接資産退出的各方資本中，機遇型基金以及增值型基金的投資人，回報要求較高，收益型基金投資人總的回報要求相對較低，有更多的渠道選擇總是一件好事。

如今，在多項利好政策支持下，已有四單保租房REITs成功上市，在陳堅看來，REITs市場某種程度上也可以當做一個退出渠道，“因為REITs投資人通常對價格或者是收益率要求沒那麼高。”

他還指出，不能只看REITs這一個退出的渠道，“其他渠道也可以考慮，現在很多都是本地的、收益型投資的人，主要來自保險公司，或者部分金融機構，比如建信等。”

“到最後也是算一盤賬，發一個REITs看起來挺好，最終所需要的淨收益率是多少？要把所有的費用都算進去，到最後有可能它的價格比單獨賣一個資産給保險公司還要差。REITs時間長，監管或合規要求也比較苛刻。”

陳堅強調，REITs作為其中一個退出渠道，肯定要考慮，但不能當作唯一渠道。

放眼未來，陳堅覺得方隅獨立上市可能是兩三年以後的事，為此每年都需要再進一步——“本來就選好這個方向，不那麼容易退，也不會輕易改變方向。”

以下為觀點新媒體對方隅控股行政總裁陳堅先生的專訪實錄：

觀點新媒體：你們這邊很忙，現在長租又火了。

陳堅：這是好事情，但我不會說“又火”，是一直在往好的方向，或者往活躍的方向走。

我加入方隅是2018年4月份，跟董事長黃朝陽先生是認識很久的朋友。我做了20年的投資銀行，2010年幫中駿上市，所以一直保持很好的溝通。

2017年的時候我跟他交流，當時還在投行，也談到長租公寓，他就說希望做長租公寓，如果做長租公寓就肯定要做重資産。重資産肯定不能只是中駿做，需要配合基金和第三方機構資本。

當時沒什麼人會做重資産，大部分是包租。

我就很簡單，當年對比物流行業，2018年的長租公寓就好像2011、2012年的物流。

當時的物流是什麼情況？首先是基本面很好，沒什麼人做，但是需求很大，因為電商發展很快，還有A級倉庫稀缺。當年市場A級倉庫只占所有倉庫的2%，但是很多人都需要A級倉庫，基本面很需要。

第二，這是一個全球趨勢，不單只是中國，全球都需要。

第三，整個行業2011、2012年時只有外資包括普洛斯，澳大利亞的Goodman等，本土的都不活躍，行業非常分散。

第四，投資人有興趣。大概是2013、2014年時，我在麥格理工作，有國際資本咨詢，麥格理有沒有一些在亞太的物流地産産品或房地産物流地産基金可以讓他們投。

2011、2012年的物流是這樣，然後慢慢發展到2018年就已經很蓬勃了。

2018年我看長租公寓，第一是基本面很好，在一線城市，人口基數大、流動人口多、樓價貴、政府支持，基本面就有了。最重要的是，機構持有出租房子的比例很少，但其它國家是很高的，可能達到百分之三四十，我們是小的個位數。

第二，市場很分散，沒有規模比較大的，當時做包租的市場占有率也不是很大，不像一個成熟的行業。

第三，這肯定是全球趨勢，全球都做得很好，美國、日本、德國、澳大利亞、英國全部都有長租公寓。

第四，當時也有國際資本表達意向，有一些反向咨詢給到麥格理。

這些因素跟2011、2012年的物流一樣，機會差不多。

所以，我一直都是看好這個終點，只不過從2018年開始慢慢到現在，需要有一個過程。

2018年有很多人只做包租，後面很多都暴雷了，因為競争太激烈。之後開始思考，政府也慢慢多給一些力量來做保障性用房，鼓勵不同的國企做重資産。

現在很多企業改變了商業模型，第一是從一個純運營商的角度做，不一定再覆蓋太多包租；第二是從資産管理或者基金管理的角度來做。

每個行業都需要時間發展，可能過程當中會走一些錯誤的道路，但是基本面還在，最終還是會往對的方向走。

觀點新媒體：就像您剛才說的，國内是屬于機構投資的比例高一些，至少在去年到今年大宗交易里面，長租資産占比是比較高的，大家已經發現了長租公寓的市場機會。

陳堅：其實這樣挺好的，去年的量忽然上去，比前年多了很多，但是比起物流還是低。物流的交易量可能是三四倍。

現在如果把所有的機構投資人持有的投資業态分類來看，要麼是物流，要麼是長租，物流持有的比例比長租肯定更大，遠遠不止3倍。

進入長租公寓領域的人越來越多，已經投過的投資人，海外的比如說GIC投過，華平投了，領盛也投了很多，包括周大福旗下也新設了一個做宿舍的平台，越來越多的人進入。

這既是國家支持，也是有基本面的賽道，所以投資就來了。

我們是比較早就在做重資産的，購入一些商業地塊做市場化的長租公寓。其實這幾年就是政府鼓勵做保障性用房，很多都是國企參與。國企項目也慢慢落成了，不同資本也開始有興趣參與。

這些都是好事情，等于是多一些人進來，就像一個大的Party，大家一起發展，這個行業就會好起來。

觀點新媒體：您有投行的經驗，方隅一開始也是和資本聯繫很緊密的。

陳堅：做存量物業投資這個行業，圈子不大，大家互相都認識。要做成事情，很重要的就是建立信任，這個信任不是說出來的，有時也需要一些經歷。

舉幾個例子，比如說我來了方隅以後，第一個合作夥伴基匯資本，我跟他們的重要合夥人已經認識十幾年，以前在投行的時候大家經常有交流。

第二期的開發基金里面的Proprium，也認識了十幾年，他們的合夥人是摩根士丹利出來的，也是我在做投行的時候認識，以前探讨過很多次合作，一直沒做成。

十幾年以後，我來了方隅，跟他們達成了合作，而且是用甲方的身份跟他們合作。

原來很多的關繫，或者是你做的事情，大家都記住了，但是要找機會，也急不來。

再加上方隅要做三個事情：第一是開發和運營管理，第二是投資，第三是基金和資産管理。這三個事情做好，還有要讓人家看得到。

觀點新媒體：方隅還是堅定地走重資産的路？

陳堅：董事長跟我說的時候就講，我們可以探讨做輕資産，可以探讨包租，但是重資産跟基金管理、資産管理這條路，初心從來沒變過。

在西方國家很成熟的模式，沒有理由在中國做不成。基本面也告訴我們，越來越多投資人希望投在中國，國内投資人也越來越多在做長租。

初心沒變，在這個市場環境，堅持就是勝利。

觀點新媒體：今年更多人提資産管理，有沒有一些經驗分享？

陳堅：其實資産管理的意思很簡單，是全周期的，拿完這個地，要确保開發按時完成、質量要好、不能超支。

做完以後招租，确保運營節奏，希望可以按照模型預測表現，如果有差異的話，要采取什麼樣的措施來增加收益。

從另一個角度，還要幫投資人尋找好的退出機遇，退出以後才是一個完整的投資循環。

觀點新媒體：退出這一塊，一般收益率要求是多少？

陳堅：全世界不同的房地産基金或者是不同的機構投資人，通常分為三種，一種是願意承受風險，但回報要求比較高，要求的是開發性收益，IRR要求可能是百分之十幾，這種是機遇型和開發型的投資人或者基金。

第二種是很保守的，專門買一些成熟的、運營很好的物業。買過來有可能是4%、5%的收益率，但每年租金會上漲，到時候IRR就不止4%或5%，可能接近一個大的個位數，或者是低雙位數的IRR，這種就是收益型基金或者投資人。

這兩種之間有一些增值型投資，回報也是在中間。每個人承受風險的能力不一樣，他喜歡什麼，你就要找什麼樣的資産給他。

從投資人的角度，肯定是希望價格越高越好，但要根據市場變化。從國外經驗可以看到，不同資産類别收益率在不同經濟循環當中會變來變去，問題是你什麼時候走？

什麼時候退出也取決于背後投資人的投資年限，如果那麼不幸運，投資年限到期了，着急要退出的時候，卻碰到市場不好的情況，那就麻煩了。

舉個例子，以前投資寫字樓的那些人，他們做預測的時候，有可能預測百分之三點幾的收益率退出，因為以前所有寫字樓價格一直上漲，但也不一定永遠都是這樣。

再舉個例子，現在在日本買長租公寓，很難買到超過4%的收益率，可能是百分之三點幾，但有個好處，貸款利率低，收益率減去貸款利率還有一個很大的淨收益。還有就是貸款額度很大，放的股本就很少。

每個人都想要高的回報，但是要管理好自己的預期和承受能力，要選好的時間退出。

觀點新媒體：現在保租房REITs很火，未來會不會考慮這種路徑退出？

陳堅：REITs市場某種程度上可以當做是一個退出渠道，因為通常REITs投資人對價格或者是收益率要求沒那麼高。

我比較反對只看REITs這一個退出渠道，因為有很多都可以考慮。

現在很多人都是本地的收益型投資人，主要是保險公司和部分金融機構，比如建信等。多一個REITs的渠道肯定是好的，但是我們希望做到的事情是，看到或全面考慮更多不同的退出渠道，或者更多人可以做這些收益型基金。

舉個例子，普洛斯去年做了一個大的美元收益型基金，包含的是中國收益型資産，這也是一個退出路徑。

REITs肯定是好的，但到最後也是算一盤賬。發一個REITs最終淨收益率多少？要把所有的費用都算進去，到最後有可能價格比起單獨賣一個資産給保險公司還要差。

REITs時間長，監管或合規的要求也比較苛刻，所以說REITs是其中一個渠道，肯定要考慮，但不能當做唯一的渠道。

觀點新媒體：有上市打算嗎？

陳堅：肯定有，但也沒有那麼快，會考慮找一些戰略投資人。上市有可能是兩三年以後的事情，為了這個目標每年都要有進步，有明顯可以提升的地方。

去年所有人的步伐都放慢了，這是沒辦法的，但我還是期待越來越好。

我們的業績慢慢上來了，現在也很穩。所以我的看法很簡單，保持初心，堅定不移往目標發展。本來就選好這個方向，不那麼容易退，也不會輕易改變。

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