有心者勝·新經濟篇 | 觀點與東百朱一兵對話：一家商業公司的物流故事

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為其中的“新經濟篇”，将以創新、多元與專業的視野，觀察相關標杆企業在土地、不動産、産業、資本循環組合構建的新經濟産業領域所取得發展，以及可借鑒的經驗。

觀點網 “物流行業已經進入了2.0時代。”

在對面侃侃而談的，是東百集團執行總裁朱一兵，他也是這家擁有66年歷史的商業零售公司的倉儲物流事業部總裁。

近年來，百貨企業轉型做物流地産並非新鮮事，而東百集團的業務跨步，更接近輕資産運營思路。

采用“投-建-招-退-管”的閉環運作模式對各倉儲物流項目的投資、開發、招商、退出並保留管理權，進行滾動經營，東百集團在物流領域的目標錨向的是“現代物流平台”。

2022年，涉足物流業務6年有余的東百與香港領展房托基金達成3宗物流項目合作。

這讓市場注意到了東百在物流業态的成長性，也好奇起東百選擇合作方的目的。

“領展在香港就是比較出名的REITs，雙方合作，也可以培養我們在領域里的運作能力。”

朱一兵揭開了東百當前在物流業态的發展戰略幕布，展示了一家零售企業走向物流舞台所需具備的學習能力，以及對于零售業務的未來協同猜想。

貨如輪轉

談到物流業務，朱一兵使用一個生動的比喻：“我們肯定希望像儒商陶朱公一樣，做到貨如輪轉。”

東百的物流業務線建立有着一套流程規則：選擇項目，選擇項目之後解決投資，投資搞定後再完成建設過程。貨如輪轉，資金如水，流動起來的資金及項目才有機會實現增值，而東百也在運用這套規則不斷擴大物流業務的版圖。

據年報數據顯示，截至2022年末，東百累計獲取18個物流項目，合計建築面積約180萬平方米。在2022年中，這家企業還完成出售了3宗物流項目的股權交易。

“東百未來想往物流産業3.0時代發展，将商業資産跟物流資産進行緊密結合。”在朱一兵的眼中，1.0時代的物流行業，從資金、買地到運作，都是以資本推動的邏輯來進行，也要學習參考海外模式；而現在行業所處的2.0時代，主要先與産業結合，再去談落地的事情。

東百想要實現的3.0時代，更需要多元化的平台實現躍遷。

“原來只能局限在一個地方做的生意，以後可以通過網上平台、數據分析、冷鍊運輸來解決。”在他看來，物流業态與商業、辦公不同，起效或者價值體現需要通盤考慮。物流業務發展必須要有土地，土地就是資源，但目前這部分業态又沒有直接獲得商業、辦公兩端業務的收益。

“這就是一種挑戰。”但挑戰背後，東百也提出了自己的解決思路。

“中國的倉儲物流業務正在從以前比較簡單的發展模式向産業化的模式發展，而東百跟很多倉儲物流企業不一樣的地方在于，我們一直在想如何結合商業部分和物流倉儲的需求？”朱一兵向觀點新媒體透露，東百目前有四個相關産業方向：預制菜、冷鍊+中央廚房、智能制造，以及醫療健康。

就目前而言，東百仍在研究商業零售與倉儲物流業務中的協同操作問題。對于兼顧多重業态的東百而言，新興概念的實現更需要旗下業務長期耕耘打下的基礎。

新的嘗試

“我們也會努力去推進REITs，這對東百長期業務發展有很大影響。”

2022年與領展REITs的倉儲物流交易，印證了東百當前的輕資産業務發展模式。

于今年4月，東百與領展正式完成倉儲物流子公司常熟神州通100%股權的交割手續，交割完畢後，全資子公司平潭睿志投資管理有限公司仍将繼續為常熟神州通提供運營管理服務。

作為東百與領展基金完成交割的第二個倉儲物流項目，常熟神州通成為繼嘉興大恩物流項目之後，東百回籠資金和提高資産運營效率的又一宗代表性項目。

東百彼時公告中也可看到，與上市REITs合作，有助于增強倉儲物流項目拓展的資金儲備。

談及是次交易合作，朱一兵透露了東百在退出項目時的考量，即在每一宗項目生命周期之中，選擇的合作方有兩類，一類是成熟基金，另外一類是開發基金。

“成熟基金指的是項目建造完成並出租到一定程度，找到合适的買家就退出；另一種則是共同承擔風險，在拿到項目時就進行共同投資。”

對于東百來說，REITs退出和項目退出最大不同點在于，項目退出意味着全盤退出，而REITs退出後還要加碼管理。

“這樣REITs回報率、市場掌控的影響力才能保持在一定水準，而且要不斷發展新的項目。”

在與領展REITs的交易中，東百踏出了輕資産戰略的又一步，但當觀點新媒體問起輕資産項目的拓展方向，朱一兵則抛出了一個更具新意的觀點：“輕重資産並沒有明顯區分。”

他表示，經歷過從重資産到輕資産服務的轉變，就明白兩者區分並不大。“大家都去做輕資産了，那誰來做重資産？沒有重資産的出現，又哪里會有輕資産？如果我們認為項目把握非常大，也會以重資産模式投拓。”

不過，朱一兵表示地産資産最終歸宿要麼是REITs，要麼是養老金，“所以輕重資産沒關繫，就看什麼時候合适退出。”

以下為觀點新媒體對東百集團執行總裁朱一兵先生的采訪實錄：

觀點新媒體：我們知道，疫情以後消費有復蘇的迹象，您對未來市場的預期和看法是什麼？

朱一兵：中國已經是世界大國了，很多變化都跟世界相關。有大環境的影響，目前國外已經慢慢進入到低谷期，中國雖然有雙輪驅動戰略，但還是會受到影響。

東百有商業和物流業務，現在主要商場基本上都恢復了，人流各方面也已經正常，甚至有時候比疫情前還好一些；物流方面則碰到了一些挑戰，客戶對租金比以前更敏感了。

總的來講還算好，中國目前物流、冷鍊的比例比較低，現在市場上對物流的需求還在。

觀點新媒體：物流确實很火熱，競争強度也很大，您怎麼看這種競争？

朱一兵：可以說現在物流已經進入了2.0時代，正在往3.0時代走。

在1.0時代，物流這個行業，包括邏輯、投融管退、設計，我們跟海外學得比較多，資金、買地、運作都是以資本推動的邏輯來做。

物流跟商業、辦公不同，起效或者價值體現是需要通盤考慮的。物流業務發展必須要有地，地就是資源，當地政府要提供這樣的資源。但目前這部分又沒有直接接收到另外兩端業務的收益，所以就有挑戰。

現在的變化是，除了簡單拿地發展商業以外，還要考慮到當地需求，幫助當地經濟發展，和當地政府一起協同，搞活業務。

中國的倉儲物流業務正從以前比較簡單的發展模式向産業化方向發展，東百跟很多倉儲物流企業不一樣的地方是，我們一直在想怎麼把商業部分需求和物流倉儲需求結合在一起。

東百現在有四個方向做産業，一是預制菜，第二是冷鍊+中央廚房，第三是智能制造，第四是醫療健康。

目前，東百選擇的行業要麼是能夠加持、賦能業務，要麼是能加持東百的商業。産業我們也非常想落地，現在不僅僅只是做商業地産。

觀點新媒體：您剛剛提到商業零售和倉儲物流，東百在這兩塊的資源有沒有一些側重？是如何分配的？

朱一兵：目前東百商業聚集在福建、甘肅，我們的長處是在1.5線和二線省會城市。

在福州，我們以三坊七巷為背景發展；在甘肅，跟省博物館合作了一個地標型商業項目。商業其實是地産里面最復雜的業态，需要團隊、品牌、合作資源。

物流方面，我們的主線主要能夠協助中國大物流概念，進行一些研發和新的嘗試，比如說前店後倉模式，但這個邏輯主要還是支持産業鍊。

全國性發展就不會牽扯到地域問題，生意在什麼地方、需求在什麼地方，我們就到什麼地方。

觀點新媒體：東百的物流倉儲項目是比較分散的，這一塊我們是怎麼選擇的？比如說有什麼需求分布在哪些區域？

朱一兵：東百現在是物流産業2.0，想往3.0發展，把商業資産跟物流資産進行緊密的結合。

原來只能在一個地方做的生意，現在可以通過網上平台、數據分析、冷鍊運輸來解決，這是3.0模式。

2.0模式主要是跟産業結合，先找産業，然後再談落地的事情。

觀點新媒體：目前商業REITs大家讨論很多，您怎麼看？

朱一兵：簡單來講，從REITs産生的出發點看，地産投資其實是一個大資本模式，需要買地、建設、設計，然後長期運營，要投資很多錢。

房地産在整個投資領域里面有一個錨定作用，因為投資組合要有一個比較平穩的投資内容，房地産無疑是其中一個。

REITs有專業的資本管理機構防止風險，也有很強的資産管理者能夠運營，又把整個投資分成很多細小的部分，對于投資這個項目的人，通過REITs這種形式可以很快把資金收回來，投入到新的項目，這是多人得益的邏輯。

從這個角度講，我們要看清地産REITs的核心作用，就是對投資人的錨定作用。另外，它把實體變成金融化，可交易、可流動，這是很明确的。

但是要真正做好商業REITs，重要的是資産管理者和日常運營管理者。

資産管理者是金融部分，日常管理者是運營部分，包括改造、招商、物業管理、法務，對樓宇管控的邏輯。

我們中國也是剛剛開始運作起來，還需要一個過程。

觀點新媒體：相比商業REITs，物流倉儲推進就比較快了，東百有沒有這方面的考慮？

朱一兵：我們一直在考慮。

REITs退出和項目退出最大的不同點在于，項目退出是完全退出，REITs退出後還要不斷地加碼管理，使得REITs回報率、市場影響力保持在一定水準，而且還要不斷發展新的項目。

所以東百也會努力推進REITs，這對我們長期業務是有很大影響的。

觀點新媒體：去年東百和領展有3個項目交易，未來對于合作方會有什麼樣的選擇？或者說項目達到怎麼樣的情況會考慮出售？

朱一兵：這就牽涉到項目的生命周期，這里面的合作有兩類，一類是成熟基金，另一類是開發基金。成熟基金是項目已經建造完成，出租到一定程度，找到合适的買家就退出；還有一種做法是共同承擔風險，拿項目時就共同投資。

現在東百兩種做法都有，既有成熟基金也有開發基金。

領展在香港是比較出名的REITs，我們跟它合作，他們有一套標準，可以培養我們在這個領域里面的運作能力。

觀點新媒體：物流投資剛開始時都需要比較大的資金投入，東百怎麼樣平衡投資項目和财務穩健？

朱一兵：選擇項目之後，投資怎麼解決？建設過程是怎麼完成？肯定是像儒商陶朱公那樣，做到貨如輪轉。

我是做重資産出身的，經歷過從重資産變成輕資産服務的企業轉型，我覺得輕重並沒有明顯區分。大家都做輕資産了，誰來做重資産？沒有重資産怎麼會有輕資産？

重資産是一個大資金投入業務，哪些人适合做這個生意？融資能力非常強，背書能力非常強，信譽度比較高的，就适合去做。

對東百來講，如果我們認為項目把握非常大，也會以重資産模式發展。到一定程度之後，找到合适的夥伴，或者一開始進行合作。

某種意義上我們也是小股操盤，也是輕資産服務的邏輯。

但是有一點，一個地産資産最終的擁有者就是兩類，一類是REITs，還有一類是養老金。因為這兩種資金在穩定期的時候，回報率要求是不高的，但要有很大的穩定性，這兩種是我們任何一個項目最終的歸宿。

所以輕重資産沒關繫，就看什麼時候合适退出。

有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。

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