有心者勝·城更篇 | 舊改喧嚣

編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。

2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮着各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。

面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢缪的企業，他們的體繫、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。

歷經數十載傳承與創新，博鰲房地産論壇繫列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特别報道繫列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。

作為“城更篇”，将以當前城市化與經濟發展進程中所面臨的更新改造現象為命題，研究與探尋行業變革之時企業的應對和解決之道。

觀點網 自禁止城市更新大拆大建後，經歷一年多的暫停，廣州舊改正在重新出發。

廣州2023年城市更新工作計劃提到，今年計劃推進127個城中村改造項目，包括49個續建項目、20個新開工項目和58個前期項目。

似是準備加速前進的廣州舊改，今年3月陸續出台的《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》和《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》（簡稱“做地新政”），為接下來推進增添了一些不同元素。

由于資金等問題，不少出險的民營房地産企業已退出部分舊改項目，而在新政下，民企的發展空間會是如何？

起伏的舊改

2015年《廣州市城市更新辦法》政策通過後，秉持着“政府主導、市場運作，統籌規劃、節約集約，利益共享、公平公開”的原則，相關産權主體可以參與到廣州城市更新改造項目中。

至2018年，舊改項目的高利潤吸引各家房企紛紛入局，不少項目毛利率達到40%-50%，有些甚至超過100%。

因而，民營房企的身影頻頻出現在廣州的衆多舊村，村民等待房企進駐、民企期待合作，激烈的市場競争下，大量的舊改項目快速敲定合作企業。

在此節奏下，更多的信息被隐匿于身後，如項目實際的改造難度、企業本身的資金情況等等。

2021年上半年，廣州舊改延續“快批、快拆、快建”的原則，389條舊村在提速推進，一片喧嚣、熱火朝天。

同年10月，《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》出台，城市更新思路被迫進行轉變，不少項目陷入了停滞。

再遇上房地産政策調控周期，不少民企面臨流動性緊張的情況，舊改項目推進陷入困局，使得進入冷靜期的城市更新市場蒙上一層霧霾。随後，佳兆業、中國奧園、時代中國等多家房企陸續退出部分舊改項目。

至于為何選擇退出現有舊村介入或合作改造項目，業内人士表示，主要是看到項目推進難度較大，需要及時止損，再疊加市場銷售低迷、自身資金壓力大。

倘若能拿回舊改前期投入“巨大”的資金，或許能短暫緩解民企資金壓力問題，因而不少房企寄希望于此，但這筆資金實際使用牽扯多項業務並不易拿回，而退出的項目多由國企或區屬城投公司接盤。

停滞一年多後，許多潛藏問題已然浮出水面，廣州城市更新等待全面重啟。

2022年3月，廣州出台了《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》和《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》（簡稱“做地新政”）。

“做地”指土地整理各項前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定範圍内開展征收補償安置工作等。

過往舊改從前期征拆都後期復建都是由一家開發商執行；新政下，由政府認定的國企介入前期做地服務，後續再通過政府收儲的方式進行挂牌拍賣，因而一級開發和二級開發工作有所區分開。

天風證券認為，“做地”模式的推行可能加速舊改進程，國企憑借資金可以有效防止項目爛尾，提高舊改效率；政府引導國企完成土地“片區化”整理，較此前單項目的土地整理模式，能更有效地提升整理效率、降低處理成本，緩解财政壓力。

第一太平戴維斯華南區策略顧問部負責人鄧耀華也表示，城市更新進行到現在這個階段，做地新政更多的是解決資金流傳問題。在土地獲取環節上，有更明确的資金支持和保障。

“未來政府和社會力量共同參與，才能把城市更新這盤棋下大、下好，做地新政只是一個開頭，後面可能還會有更多的細則，不排除看到民企持續參與城市更新的可能。” 鄧耀華表示。

民企的機會

城市更新市場變幻莫測，空間也被無限切割，角落亦潛藏着商業機會。

鄧耀華指出，未來城市更新作為重點城市和片區的土地開發模式，已是一個勢在必行的事情。

業内人士表示，新政做地的本質是政府親自下場介入城市更新，通過指定的做地主體（全資國企）對重點城市更新片區統籌做地。目前階段聚焦在重點地區的更新項目，通過做地模式為重點地區提供空間支持。

鄧耀華認為，非重點片區的舊村、舊廠目前仍是按照原來的合作模式繼續推進。

附則中亦提到，對于已公開引入合作企業的更新項目可繼續按照合作改造模式推進，所以對已招商的項目影響較少。

因此，做地新政的出台並不意味着民企徹底喪失廣州舊改參與權。

鄧耀華表示，國企占比在提高，相應的民企或自主改造這部分比例就會縮減。但此前民企在技術層面上的積累和重點片區村的溝通和改造，這些工作並不都會白費。再從客觀上來說，整體舊改的提速給量做了一個很大的遐想。

民企始終有自己的生存空間以及專業落腳地，因而他並不認同民企的空間會被大肆壓縮。

他還提到，重點項目的招商引資包含片區甚至城市對于中高端的商業的企圖心，這些對于直接負責城市更新主體的一些國央企並不是那麼擅長。國央企資金充足，但可能營運端專業度不夠，可能需要外界的合作方出謀劃策或進行運營賦能。

相較于國央企，民企近幾年遇到的問題更多的是缺錢。陷入現金流短缺的民企在廣州城市更新推進停滞，尋求的出路更多是引入新的合作方。

據觀點新媒體了解，2022年8月31日，富力地産和招商蛇口發布公告稱，雙方拟就華南區域城市更新項目進行合作；随後在9月，雙方與中信證券、中國華融簽署合作框架協議。

富力對此表示，這将有助于實現集團華南區域城市更新項目價值釋放，緩解集團流動資金壓力。

根據合作框架協議，各方将以富力集團位于大灣區的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，推動合作事宜。同時，将優先圍繞已選定項目探讨合作模式和路徑，並适時探讨已選定項目外的其他富力集團所持資産的合作可能性。

鄧耀華表示，現在民企正在參與或已經在實施階段的項目，到後期如果遇到持續開發的動能不足問題，進而引入新的戰略合作方，這是一個很大概率的事情。

因為城市更新本身周期很長，拆遷補償、土地整理等多項工作完成後，市場情況可能已截然不同。

而微改造或有機更新活化項目周期並不會像大型舊改項目長達五年十年，耗時十幾個月即可完成，資金投入量亦會大幅減少。鄧耀華認為，這可能是未來民企重點發掘的部分。

鄧耀華表示，城市更新真正意義上要做到把成本算好，核算好改造成本，然後在實施階段需要有更加明确的權責界定，收益階段應有良好的收益保障和劃分。如果這三件事情都可以做好，城市更新才能夠健康、平穩地發展下去。

此前，高速争奪舊改項目階段的民企更多考慮的是想改哪里，現在則是更為理性的考慮有條件先改哪里。

時代的選擇

借着“舊改大戶”佳兆業美元債券違約的契機，另一“大戶”時代中國于2015年開始提升其舊改土儲的比重。

時代中國董事局主席岑钊雄在2021年度業績會上表示，時代中國在2010年就已介入城市更新業務，當時投入較少，近幾年得到了轉化。

2017-2021年，時代中國介入的舊改項目數量快速攀升，2020年邁入千億銷售門檻後，城市更新收入更是達到151%的增幅，這給予其在城市更新中加注的勇氣。

截至2021年末，時代中國在9座城市中擁有約135個城市更新項目，總貨值超1萬億元。

禁止大拆大建政策出台後，時代中國此前通過提高容積率進而增加利潤的模式並不能繼續推行，加之市場整體銷售下滑、舊改項目推進緩慢，不免身陷困局。

2022年4月，一份關于時代中國的《關于懇請支持舊改項目退出的報告》被流傳出來。報告提到，公司已在廣州獲取9個舊城區改造項目，其中在黃埔區、增城區和從化區的8個項目無法正常推進，意欲退出，涉及金額共計20.1億元。

“因受多方政策疊加調控，房地産企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響現金流穩定性，而舊改項目沉澱大量資金。”這一紙報告更是講述了衆多申請退出舊改項目的民企面臨的困難。

彼時，民企陸續退出一些批復難度大、位置並不占優的舊改項目，背後更多是經濟賬算不過來。

據觀點新媒體不完全統計，時代中國目前在廣州仍有6個舊村項目，大部分處于前期研究獲已批復推進階段。

雖然在廣州舊改推進較為緩慢，但時代中國于6月仍以72.29%的同意率中選佛山洛溪村舊改市場改造主體。

洛溪村緊鄰南海之眼，坐落于燈湖中軸片區。整村改造項目面積約為72.1畝，控制性詳細規劃為居住用地、商服用地及教育用地等，改造的意義更多是體現在對南海中軸的發展。

早在2020年，時代中國就已中選該項目前期服務機構，並在村内設立辦公點。對于這個體量不到5萬平方米的舊改項目，時代中國一直都是積極的參與其中各項工作，深耕于此數年，順利拿下亦不奇怪。

業内人士表示，目前民企選擇的舊改項目會考慮更多項目情況、所處位置、整體環境等等，相較此前會更加精選、更為謹慎穩妥。

透過時代中國拿下洛溪村形成管窺之見，資金不如此前充裕下，企業可以選擇小項目進而撬動大片區效應，並非一味的追求規模。

舊改的喧嚣仍在繼續，對于民企來說，選對項目、發展方向更為重要。

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