問天要地 “工業上樓”能否引領産業投資新風潮？

（2023年6月25日）雖然各地均在大力發展“工業上樓”，但並不是所有工業都适合“上樓”，並不是所有企業都能承擔上樓所帶來的的成本提升。

“工業上樓”，可以簡單認為是把工業搬上樓房，該模式是一種将工業企業搬遷至城市的高層建築中，形成産業集群的新模式。可以有效地節省土地資源，提高城市空間利用效率，同時也可以提高企業的生産效率和降低成本。

回顧我國産業園區40年的歷史，改革開放初期重工業與輕工業比例失調與基礎産業滞後等重大結構性問題已經得到初步解決。

到如今，經濟快速發展的同時，城市土地資源配比開始面臨重大考驗，問題之一便是土地規劃留給産業這一城市“生命線”的配給逐漸被壓縮。

“工業上樓”的發展模式，本質就是為解決工業載體與土地利用之間的矛盾。既然陸地沒辦法“安排規劃”，只好擡起頭問天要地，運用“折疊空間+垂直産業”新概念，實踐“工業上樓”新模式。

這一發展模式在以環渤海、長三角及大灣區為代表的經濟發達城市之中更為顯著，寸土尺金之下，更要惜其貴、盡其用。

以深圳為例，目前全市“工業上樓”項目共72個，用地面積854.8萬平方米、廠房面積2306.5萬平方米。

2022年11月，深圳推出“工業上樓”計劃，将連續五年每年建設2000萬平方米優質、經濟、定制化廠房空間，“工業上樓”優質廠房租金平均35元每月每平方米，打造國際一流的新一代生産生活生态“三生融合”型制造業園區。

值得一提的是，2019年7月，深圳寶安區推出《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，為中國首個工業上樓的規劃建築規範。

問天問地，最重要的是産業聚集

在一個區域内，如果有足夠的企業、産業鍊上下遊企業和相關産業配套企業聚集，就可以形成一個完整的産業生态圈，從而提高整個區域的産業效率和競争力，即上下樓更是産業的上下遊。

基于“上下樓是上下遊”的考慮，“工業上樓”的兩種初步發展形态随即誕生——工業大廈和堆疊式廠房。

“工業大廈”模式是指高檔的廠房、寫字樓等建築，多用于高科技産業、研發中心等企業。北京中關村軟件園、深圳科技園等都采用了這種模式，建築環境高檔，配套設施完善，吸引了衆多高科技企業入駐。

“堆疊式廠房”模式則是指低層、簡單的廠房，多用于傳統制造業和小微企業。例如深圳的華強北電子市場、廣東東莞的厚街鎮等都是采用這種模式，建築簡單、成本低，适合小微企業和傳統制造業企業使用。

現如今，打造“工業上樓”要解決一套建築設計體繫在背後支撐的問題，既要在保證安全、節能環保、節省成本的同時，又能夠滿足企業需求。

如果看建安成本，平層廠房一般是1500元每平米，而“通用型”高層廠房其實已經來到了4000-5000元每平米，有些“定制化”高層廠房造價甚至更高。

成本因素及産業産品也導致並不是所有的産業都适合“上樓”。

問市要錢，期望通過REITs退出

首批基礎設施公募REITs上市兩周年之際，四單擴募項目的落地也為當前市場注入了“強心劑”。現階段，公募REITs正成為市場新寵兒，争先恐後奔赴REITs新風口。

有市場人士指出，投資機構在觀察國内公募REITs的投資機會時，難點在于合适的底層資産很難找到。目前已發行的基礎設施REITs還是工業園、産業園、孵化器之類的物業，未來“工業上樓”資産可以很好解決公募REITs的資産需求問題。

究其原因，“工業上樓項目基本集中在一線和強二線等土地資源較為匮乏的城市，這些城市經濟和産業基礎較好，投資機構對融資主體及項目所在地情況更加包容。

此外，“工業上樓”項目的招商運營基本都是以戰略新興産業為主，政策扶持力度大，資産的出租、運營等收益有更好的保障，更符合公募REITs對資産的準入要求。

産權方面，由于“工業上樓”項目多為新建廠房，産權更加清晰明确，若成功落地REITs以租金收入和少量變現提供分紅，提升存量廠房的流動性，募集更多證券市場資金，形成資金“活水”，将會進一步擴大“工業上樓”建設規模。

“工業上樓”下的珠三角正走向逐步推廣普及、長三角走向成熟完備、環渤海還處于新生階段，而香港已經進入更新升級階段。

作為産業園區新時代下的表現形态，“工業上樓”能否引領産業地産新一輪投資風潮？

8月7-10日，觀點機構将繼續在海南舉辦2023博鰲房地産論壇及繫列活動，博鰲産業科技大會亦将如期舉行，這里有衆多重量級行業嘉賓，探尋産業、資本的未來融合。

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