王戈宏：華潤有巢REIT的别樣未來 | 觀點租賃圓桌演講

王戈宏（華潤置地長租公寓REITs平台總經濟師）：謝謝觀點，已經很久沒有在台上講了，今天很多都是我的老朋友。住房租賃在中國發展了十年，在座的張總、羅總都是十年前的創業者了。

我們很多人都躺平了，現在只有第一批還站着。在躺平之後我們發現，現在租房租賃是新的十年，要有新的模式，要有新的産業機會。

去年我們落在了保租房上，這個對中國的長租公寓是一個非常大的震動。

十年前非常熱鬧，但是十年後這個行業基本上都放棄了，我相信張總、羅總都有體會，投資人越來越少。

其實租賃行業對投資者是非常好的機會，去年華潤有巢REIT上市剛上市的時候本來只融12億，但是資金歸集了1200億，投資人用了一百倍的熱情，這是很震撼的事情。為什麼會這樣？因為投資人對中國的住房租賃産業産生了新的觀點和新的認識。

其實剛才我們說這是資管，資管的概念就是要有融投監管的閉環。很多人不敢投長租公寓，是因為沒有渠道。如何讓投資人錢不打水漂，如何讓運營管理人創造價值？第一批創業者為中國奠定住房租賃行業做了重大貢獻，做出很多價值，但是由于投資閉環沒形成，所以這個産業就沒有形成，現在保租房就開啟了非常好的先河。

今天我就華潤有巢REIT給大家做個介紹，分享一下華潤有巢REIT的做法和創新。

去年12月9号上市時機構投資者的認購是213倍，資金募集歸集到1200億，如果這個行業沒有大筆資金投入的話，只有奮鬥是不行的。所以吸引投資人進入，給他們很好的回報，才有希望。

華潤有巢REIT當年在IPO用了5年的時間，2018到2022年，有比較均衡的增長。現在項目35個，房間數2.5萬，營業額6.5億，在頭部企業里不算高的，原因是比較穩健。按照華潤置地的理念，是要有質量的規模化。因為進入比較晚，所以看到了之前很多坑，做起來非常的從容。

後來我總結了一下，為什麼華潤有巢能發布第一個公募資金？發現了三個方面，第一個方面，就是是做有質量的發展。經過十年來的發展，其實有質量的規模是一個最核心的，光有規模化就會遇到重大的風險，如果突然一個黑天鵝出現，規模就變成不值錢，這是最可怕的，規模越大越容易歸0。

第二，華潤有巢REIT現在營業額年復合增長在70%，關鍵的上海上市項目，大概是1600套左右，能在半年時間實現出租率98%，很厲害，這個換成我是做不到的。REIT的核心是給投資人回報，回報的核心是運營化管理、精細化管理。

第三，投資人要看到資産價值的創造，讓投資人看到除了有現金流分紅之外，資産是保值增值的。

這是一個發行歷程，就是2018年8月到10月，華潤拿了上海那兩塊地，周邊很荒涼，租給誰呢？這是一個挺難的事情，非常難。

民營企業根本不敢拿，但是央企要承擔社會責任，當時毫不猶豫拿下來了，拿下來之後花了三年的建設，建設之後在2021年12月開業，用了3到5個月就實現了滿租。

其實一開始不知道能做上市，有時候吃點小虧好運能降臨。到了2022年，很荣幸把保租房納入了基礎設施公募REITs，成為中國第一批上市的REITs，可以進行流動性策略的安排。

2022年的1月，這兩個項目成為上海市保租房001号跟002号。這些不是有意安排的，都是做了之後在大勢的推動下赢得的機遇。

我覺得跟華潤置地的風格特别像，在全國做東西品質特别好，而且真的是很紮實，對品質管理特别嚴格，有的時候是有傻勁，覺得就幹吧，但是幹到最後好運就降臨了。

華潤置地在市場前景不明朗、投資回報無法預測的情況下，首批大膽的把地買下來了。然後，華潤置地有非常強大的銷售能力，又有高品質的運營效率，獲得了比較好的穩定現金流，如果沒有這個，第一批也不可能是他們。

第三個就是為上海的青年人提供了非常好的居所；第四個最重要，在兩限的情況下，既要租金低，又要分配高，能做到4%非常不容易，這些方面是非常好的創新和擔當。

接下來就是華潤有巢REIT對投資人的價值，總結三個方面，就是實現“投融建管退”資産價值閉環。

作為開發商，把投融建管退做好非常難的，融是成本，管是相當難。我們中國有這麼多的長租公寓管理企業，退和投又是金融領域的事情；第二，派息率2022年達到3.95%，這個市場化是做不出來的。第三，就是建立一個平台，把資本投資的整個鍊條打通了。

大家知道項目現在準備已經擴募了，但是擴募資産的標準、運作時間、資金來源跟擴募方式證監會有要求，而且融來的錢不許幹别的東西，必須滾動投資。這對很多人是很難受的，想幹别的事不能幹，只能幹保租房，融來的錢繼續投資，繼續滾動發展。

而華潤置地有豐富高效的項目建設跟成本控制，能達到這麼好的派息率，同樣的成本下品質是很好的。再加上華潤有巢REIT強大的營銷率跟運營率，這幾個方面是這個平台擴募最重要的幾個點。

現在我們這個平台對全國保租房開放，如果大家願意合作，直接幫大家進行資産的變現。保障房直接收購以及管理，是華潤有巢可以為這些項目提供的有效價值。

有了公募資金，怎麼樣讓項目多起來？第一個方面就是如何盤活市場化的存量，現在都是增量。

最近商業地産作為消費基礎設施準備推出REIT，這就是增量，我們在保租房領域怎麼做增量是特别重要的未來；第二就是資産收益跟國際如何接軌；第三是私募資金可以發了，與Pre-REITs資金形成資本市場一二級聯動，這是一個大收入、大産出、低收益跟大資本的行業。

華潤有巢REIT有什麼樣的未來？我們要成為一家基金管理公司，左邊是基金，右邊是有巢的REIT平台，最後實現退出形成真正的閉環，這個閉環會是投資人最向往的。

中國租賃住房支持現在還沒有真正的大規模發展，這是有巢給自己的定位，而不是簡單的運營商，因為這是金融+運營數據化管理一體化的模式。

住房租賃十年前有幾萬億，我覺得未來十年還有幾萬億，所以有巢希望能做兩件事：第一件事是作為新青年的美好居所，第二是成為資産價值的守護創造者，這是一個迎合國家戰略最重要、最微觀也最實際的行動。

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