第一太平戴維斯：2023年第一季度廣州房地産市場回顧與展望

3月28日，第一太平戴維斯舉行2023年第一季度廣州媒體見面會，權威發布《廣州房地産市場2023年第一季度回顧與展望》報告。第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇等出席了此次活動，與衆多廣州主流媒體一同回顧了今年第一季度廣州房地産市場情況，展望未來發展趨勢。

随着疫情陰霾散去，消費市場回暖為經濟復蘇注入強勁動力，與此同時，利好政策持續釋放，多箭齊發重振市場信心。2023開年以來，中央經濟工作會議明确提出将推動房地産業向新發展模式平穩過渡，為房地産市場實現平穩健康、可持續轉型發展指明了新的方向，在國家宏觀調控下，各大城市因城施策支持房地産行業發展，市場展現出一繫列積極信号。

發布會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇對2023年第一季度廣州房地産市場的動态與發展趨勢進行了深入剖析，並展望未來發展前景。

寫字樓 —— 租賃活動始回升，租金降幅收窄0.6個百分點

2022年全年，受内外部多重因素影響，廣州經濟增長放緩，全市地區生産總值同比增長1.0%，至人民币28,839.0億元。其中，第三産業增加值為人民币20,611.4億元，同比增長0.97%。2023年開年以來，全市經濟活動顯著恢復。根據《廣州市政府工作報告》，全年廣州經濟增長預期目標将達6%以上。

2023年第一季度，廣州甲級寫字樓物業市場共四個新項目入市，合計帶來20.8萬平方米供應面積。受此推動，全市總存量環比擴張3.2%，季末達681.3萬平方米。

季内，租賃市場活躍度較此前數季大幅提高，租賃問詢、租賃成交量均有增長。因此，全市季度淨吸納量環比上升23.9%，至約4.8萬平方米。其中，得益于金融等企業租賃需求的釋放，珠江新城淨吸納量上升至全市最高的2.4萬平方米，占全市總量的50.8%。盡管如此，全市平均空置率仍因新項目影響而結構性環比上升1.9個百分點，至18.1%。

季内，得益于租賃市場的復蘇，廣州甲級寫字樓市場租金降幅收窄。截至季末，全市平均租金錄得人民币每平方米每月149.5元，租金指數環比下降0.5%，降幅較上季收窄0.6個百分點。

展望

2023年，市場預計迎來供應高峰，全年供應面積預計突破百萬平方米。其中，第二季度，預計有七個新項目交付入市，共為市場帶來46.2萬平方米供應面積。

第二季度，随着經濟活動的穩步恢復，疊加廣州市政府對實體經濟、民營企業發展的支持，租賃活動預計保持活躍，源自金融、信息技術、專業服務等行業的租賃需求預計穩定回升。

未來，存量項目租金有望企穩回升，但因新興商務區将迎大量新增供應入市，全市平均租金預計受此影響而呈結構性下降趨勢。

零售 —— 租賃活動有所恢復，但上年疫情累積性影響仍致空置率上升0.9個百分點

2022年，受疫情影響，廣州消費市場增速放緩。全年，全市社會消費品零售總額為人民币10,298.15億元，同比增長1.7%，增速較上年放緩8.1個百分點。

2023年以來，政府多措並舉，加大力度提振消費並着力促進零售物業市場實現高質量發展。2月，《關于支持市場主體高質量發展促進經濟運行率先整體好轉的若幹措施》正式印發，政策明确支持首店經濟發展，将對國内外知名品牌在廣州設首店、旗艦店給予支持，同時鼓勵大型零售商業項目建設，對符合條件的項目予以最高300萬元支持。

第一季度，廣州零售物業市場未錄得新項目開業入市，全市總存量維持在709.6萬平方米。

季内，盡管品牌租賃活動有所恢復，但此前數季疫情對零售商經營的累積性影響凸顯，部分品牌因門店虧損退租撤場，全市空置率普升，淨吸納量轉負。受此影響，全市空置率環比上升0.9個百分點，至15.5%。

本季，業主仍對調整租金持謹慎态度，項目租金多維穩。截至季末，全市平均租金錄得人民币每平方米每月644.2元，租金指數環比持平，但同比仍微降0.8%。

展望

2023年第二季度，預計無新增供應入市，市場總存量仍将維持在709.6萬平方米。

第二季度，大量人口的流入疊加客流量的反彈料将提振零售商的市場信心，品牌擴張活動有望穩步回升。有鑒于此，疊加無新增供應入市，全市平均空置率有望下降。

第二季度，受客流全面回升及營收穩步提高的推動，優質存量項目的租金水平有望上調，全市平均租金或将在此帶動下實現小幅上升。

住宅 —— 單季供應面積降至近十年最低，成交均價環比下降1.9%

截至2023年3月17日，廣州一手住宅供應面積環比下降56.8%、同比下降2.9%，至74.6萬平方米，為近十年最低。

季内，得益于春節後交易活動的恢復及部分區域數個剛需/剛改型項目的加推，此前受疫情及春節假期因素影響而受抑制的部分需求得以釋放。盡管如此，市場整體觀望情緒仍保持濃厚。截至2023年3月15日，廣州一手住宅成交面積環比下降8.0%、同比下降18.7%，至110.1萬平方米。

本季，因成交多集中于剛需/剛改型項目中，中心城區改善型大面積項目成交占比有所下降，截至2023年3月15日，廣州一手住宅成交均價環比下降1.9%，至人民币每平方米43,894元。

展望

第二季度，市郊區域仍将是供應的主要來源。此外，中心城區如天河、海珠等均有望迎優質供應推盤入市。

短期内，購房者仍将持謹慎态度，市場觀望情緒或持續濃厚。但長期而言，随着大量流動人口的遷入，廣州住宅市場需求規模有望持續擴大。

第二季度，全市成交均價或将因中心城區優質項目成交的推動而小幅上升。