觀點年度論壇 | 主題讨論會：多元商機

主持嘉賓

世聯行首席技術官 黎振偉

讨論嘉賓

廣東省房地産行業協會會長 王韶  

同熙商業科技有限公司董事長 潘傑

華潤置地華南大區副總經理 聶志章

吉寶置業中國城市更新資深專家 汪志生

金地科技副總經理 楊守珺

高力國際廣州公司董事總經理 曾慶慶

黎振偉：感謝在座嘉賓堅持到最後，我相信我們這場論壇應該是最精彩之一，不會浪費大家的時間。

在剛才所有的演講嘉賓里面我都感受到一個很重要的信息，大家都在探讨新商機，我們這一輪的話題也是多元商機，但是我想我們今天的商機一定不是重復過去那種4萬億的蓬勃發展，而是在高質量發展下的新商機，所以這一點可能也是我們要思考的：房地産在高質量發展下如何看新商機，還有怎麼實現新商機？

時間關繫，我們把兩個題目合成一個，我們開始本輪對話。

會長今天也來了，會長做了發言，就留到最後，看看會長怎麼評價來自各個不同行業的企業家他們對商機的理解，以及作為行業協會我們如何去引導傳播這些商機？

第一位嘉賓是潘傑先生，同熙商業科技有限公司的董事長，他是做商業的，疫情期間最難做的是商業，但是你開了很多商業街。潘總，你怎麼看新商機，你又怎麼去做您的新商機？

潘傑：謝謝主持人，大家下午好！我們面對的時候無非是靠創新，解決問題的把手通常是要靠創新，我們做商業理念一個是模式上的創新，一個是應用上的創新。

模式上的創新，剛剛劉愛明總的發言非常精彩，分享關于産業地産的一些心得，其實我們做商業，我跟他有共鳴，到最終極級的退出可能是資産證券化REITs這條通道，但是現在政策還沒有到我們這一塊的時候怎麼辦？

其實我們的商業模式就參考了REITs，做了一些類REITs的安排，我們從開發商手上把他們這些住宅、街區買入，然後賣給投資者，但是所有投資者必須像REITs管理者一樣，把運營管理權交給我們，我們再統一對項目進行一些硬件上的升級，還有統一的招商，日後統一的收租、管理、運營，扣除運營管理費以後再把收入返還給他們。

如果像住宅那樣賣了，很難把一個項目做好，所以我們會在一個項目里面持有相當比重的物業，會有更大的動力把一個商業培養好，這是我們一個模式上的創新，它不是很重，但也不是很輕。

另外應用上的創新，我也很同意剛剛劉總說的，我們做運營歸根到底就是讓商家能賺到錢，所以我們會做很多工作，還有一些科技上的工具去輔助我們的商家能賺到錢，就不展開了。

黎振偉：潘總，您是典型廣州人的特點，簡明扼要，買賣結合，賣了以後還要運營，最後又用REITs退出，當然REITs發行以後運行好就沒問題，輕重結合。潘總做了8條商業街，我們以後可以好好研究。

第二位嘉賓，來自華潤置地華南大區副總經理聶志章先生，我剛才一直跟聶總探讨，現在說有商機的話央企、國企是有最大商機的，如果都給國企做，都給央企做，做得下來嗎？現在國家提出民企要發展，怎麼發展？我們聽聽聶總怎麼看這個商機，特别是央企面對商機的情況下如何把握它的發展，讓更多的人參與？

聶志章：謝謝黎總。去年大家都知道房地産市場，針對行業調控政策、松綁政策統計下來有1120條，這些政策匯總起來看，主基調很清晰，就是耳熟能詳的幾個詞-房住不炒，租購並舉，實現“三穩”，住有所居，這些政策綜合起來調控導向也是很明确-救市不救企，救項目不救主體，倒逼房地産開發企業更新轉變商業模式和路徑依賴。

剛才跟黎總交流的時候，說到行業維穩和經濟復蘇之間的平衡取舍關繫，我個人認為是經濟增長方式質和量的平衡取舍關繫。中央經濟工作會議提出來要統籌經濟質的有效提升和量的合理增長，堅持以質取勝，這個論點彰顯了中央推動經濟高質量發展的決心。

在經濟高質量發展階段，過去大量建設、大量消耗、大量排放以及過度房地産化的城市開發建設模式不可持續，未來城市開發建設方式要由粗放外延式逐步過渡到集約内涵式，從源頭上推動經濟增長方式的轉變。

同步我們也關注到，截至去年年底我們常住人口城鎮化率已達到65.22%，已經步入城鎮化較快發展進程的中後期，這個時期問題最多，也是風險最大的，所以城市發展不能再依靠過去大規模增量建設，務必要轉向存量提質改造和增量結構控制並舉。其中城市作為踐行綠色低碳、高質量發展的載體，我們的業務布局始終堅持以城市為中心，深度融入城市開發建設、投資運營，堅持和城市共生。

從具體業态來講，銷售業态這一塊，去年受保障房分流、結婚人數下降，收入預期下降影響，剛需客群比例呈現逐年下降趨勢，改善客戶需求相對穩定且集中在核心區域，我們銷售業态布局聚焦于人口淨流入的城市群都市圈。地産生态圈業務這一塊，我們在發展租賃市場、拓展存量經營、把握城市更新機會，探索資管服務等方便都已經做了做了大量嘗試和布局。在重資産這一塊，我們圍繞“堅定地擴大内需戰略、培育完整的内需體繫”國家中長期規劃開展業務布局。一季度來看銷售市場回暖是十分顯著的，我們預判今年社會零售總額會實現雙位數增長。寫字樓這個供大于求的局面仍是常态。酒店反彈強勁，預判今年會恢復到疫情之前的水平。

總之，非常同意王會長，還有蔡雲秘書長提到的構建地産生态概念，華潤置地實行業務有限多元化，管理分工專業化，主動融入到城市的産業生态和社區生态建設中，借助這個機會調整優化一下我們業務布局和結構，實現轉型和高質量發展。

黎振偉：感謝聶總，我們央企、國企能夠牽頭，通過能帶動我們民企把商鋪做活做好，這也是我們生态圈所需要的，也希望我們今後的發展大家更加多元化。

下面一位是來自新加坡吉寶置業中國城市更新的資深專家汪志生先生，汪先生來自新加坡，我跟他碰過，現在國家都說城市更新，但是城市更新真的很，不好賺錢，但是新加坡說實話沒有多少土地，基本上就是靠更新，靠不斷改造，你從新加坡的經驗給中國城市借鑒一下商機在哪里？我們吉寶又是怎麼做的？

汪志生：其實吉寶置業是吉寶企業的全資子公司，1992年進入中國以來始終不斷嘗試和實踐将新加坡綠色低碳、可持續的經驗運用到項目當中。在整個實踐當中我們其實更多的是融入一些可持續、綠色低碳的發展理念。

大家都知道，随着我們雙碳目標的提出，低碳城市将成為整個城市發展的一個重要的理念，同時也是我們未來經濟社會發展的一個關鍵的戰略之一。我們認為，整個綠色經濟轉型的發展，低碳城市是我們的關鍵路徑之一。基于以上背景，我們認為存量資産和新建資産的低碳運營是勢在必行。

我們吉寶置業也把可持續資産運營作為業務轉型的一個方向之一，在整個業務轉型方向過程中我們更多是打造可持續的城市更新的業務闆塊。

整個業務闆塊分成四大支柱，覆蓋于整個樓宇的解決方案和企業解決方案。在樓宇解決方案當中有資産的升級和運營，包括低碳和智慧建築。在企業的解決方案當中有企業辦公場所的策略和企業關繫管理，這四大支柱覆蓋了從資産的改造升級到運營，到員工關繫等等全生命周期、全過程的一個服務。從資金設立到數字化解決方案，到整個員工關繫方面，我們最終的目的是為了整個樓宇利益相關方創造綠色低碳、健康環保、安全的一個環境，同時能實現資産的增值，這樣能推動整個可持續資産的發展。

具體到怎麼踐行可持續城市更新的實踐呢？我們也有一個完整的解決方案。我們解決方案當中重點關注四個方面：第一是綠色低碳化設施的改造，就是對存量的樓宇從被動式到主動式，到新能源利用方面能夠對存量樓宇進行升級改造，不斷提高運營效率。

第二個是數字化平台的建設，我們利用數字化平台能夠實現這些綠色低碳設施的智能控制和自動化控制，同時把我們資産運營的業務流程實現一個線上化，這樣能夠提高資産的運營效率，降低運營成本。

第三個就是數據應用，我們利用平台數據分析來提高整個運營效率，通過發現問題、解決問題，然後提出效率最優的運營策略，來實現資産運營的效率最佳化。

第四個方面我們認為離不開精細化的管理，通過我們流程不斷地優化，通過對優化流程的再追蹤，形成一個PDCA的循環不斷升級，使整個資産能夠實現低碳化的運行。

其實我們無論在新加坡還是在中國都有不少實踐經驗，像我們在新加坡有一個二十多年的樓宇，打造成新加坡首個綠色建築白金級認證的建築，同時我們陸續在國内也會有更多項目落地，所以希望更多的同行能夠跟我們進行交流，為我們可持續的城鎮化發展增添力量。

謝謝大家！

黎振偉：謝謝汪先生，我們去過新加坡，也看過您的建築，希望盡快在國内能夠出現，這樣大家就不用到新加坡看了，到國内就可以看了，大概最快建成的建築在哪里？

汪志生：我們目前布局的包括北京、上海，還有成渝，粵港要都有一些項目在陸續落地。

黎振偉：下一位嘉賓來自金地科技的副總經理楊守珺先生，怎麼樣用科技讓我們的産業升級，不管升級，還有升值，可造新的價值？聽聽金地的實踐。

楊守珺：感謝黎總。作為地産科技的從業者，我認為地産科技就是地産領域最受矚目的增長機會之一，是地産的第二增長曲線。

地産科技的增長空間很大，我們知道地産領域的數字化、信息化是各個行業里面幾乎最低的，數字化的滲透率大概是發達國家和其它行業的1/10，所以這個領域本身就有巨大的提升空間，我們和一些同行預測，每年大概有30%左右的增長機會。 

其次地産科技對地産主營業務的驅動，我們地産有二十萬億左右的體量，我們通過數字化提升它的整體效率，這里面就蘊藏着巨大的商業價值。

那麼地産科技範圍也很大，我認為當前主要有三個方面價值最明顯：

第一是企業自身的管理的數字化提效。地産我們認為有兩個最重要的屬性，一個是金融，一個是管理，現在金融屬性在放慢節奏，這時候精益管理就體現價值。地産主營業務模式很多年沒有很顯著的變化，很多環節還是用非常傳統粗放的方式工作，這里面就蘊藏着很大的效率提升的機會，這是第一塊。

第二塊就是項目級的業務數字化提效。包括智能設計、數字化營銷、數字化施工管理等，現在國家每年也都在強調智能建造，因此建造過程的工業化、智能化，這是第二個增長機會。

第三個就是智慧運營跟智慧生活階段。我認為現在地産已經逐漸從一個土地的開發商變成一個城市的運營和生活服務商，包括像金地自己的物業公司也都更名為智慧服務公司，面向的就是城市級和社區級的智慧服務，在這個里面可以結合現在科技的發展，比如說物聯網、機器人、AI等等，為我們的城市服務，還有社區服務賦能。

我們認為主要是這三大方面的機遇。

那麼具體怎麼操作呢？地産科技也是推了很多年，一直都沒有見到特别好的成效，我們認為主要的原因就是前些年地産發展太快了，主要聚焦在投資、營銷階段。科技的場景是需要長時間的沉澱跟打磨，業務更新、加上技術更新比較快，需要穩定下來持續去深耕才能産生一定的價值。

現在行業的增速放緩，所以我們認為科技是迎來了新的機遇。今天我們的大會主題非常好，“萬物生長”，我們認為地産科技之前是種子期醞釀的時候，現在就是破土待發的時候，我們會是增長最快的樹苗之一。

如何推行，我們認為首先要做一個數字化轉型的頂層設計。每個地産都有業務發展的規劃，那麼也要有數字化轉型的專項的頂層設計跟集團戰略規劃。結合自己的戰略目標、業務特點、管理模式，制定一個整體規劃和實施路徑，分步驟去推行，我們認為這個是第一重要的，金地也制訂了自己的數字化轉型整體規劃。

另外戰略規劃也要結合國家，地方政府的宏觀的發展藍圖，比如我們在深圳就有很強的感觸，深圳在大力發展數字城市，對既有建築在進行BIM建模，並且建城市級的數字標準，我們企業也要建立自己産品的數字化，也要建立自己的數字標準體繫，跟城市級的數字標準對接，融入到國家的智能建造，智慧運維的藍圖當中去，這是戰略規劃層面。

另外我們需要一個全流程整體解決方案。因為地産科技原來解決場景都是散點式的，沒有形成合力，我們可以看到的價值比較小。地産公司在物理世界當中就是一個資源整合方，在虛拟世界和繫統層面也是要做一個資源整合方和繫統集成商，牽頭打造平台級的整體解決方案。同時要有自己的拳頭産品，聚焦在企業認為最快能見到價值的，比如說我們的營銷階段、設計階段，做到了根據客戶的定制化選配需求實時快速的看到效果，並且跟我們的設計圖紙、供應鍊對接，這是第二塊，我們需要做一個整體的解決方案和拳頭産品。

第三部我認為分要深耕底層技術，就是結合自身企業自身，選擇一些比較認可的技術方向，利用地産的資源優勢跟生态優勢，還有場景優勢。在底層技術領域投入，不能停留在應用層，需要做一些底層技術的國産替代。我們科技公司有圖形工具領域的頂尖人才，因此我們選擇了國産工業軟件，BIM底層建模軟件去深耕。很快會有第一個版本産品出來，今後也會對外做一些服務，如果有一些同行有興趣可以做一些交流。

黎振偉：謝謝。下次再來講，如果您能把數字拿出來，通過數字化節約了多少人力，會更有說服力。

下一個是曾慶慶董事長，中國如何向國際經驗學習，從過去粗礦式開放到現在精細化發展，您覺得在這里面我們行業機會應該怎麼去做？特别是我們專業服務怎麼樣為他們做得更好？

曾慶慶：謝謝黎總。高力國際作為專業服務商，專業機構，我們從城市更新切入。國外現在城市更新已經進入到所謂的3.0階段，什麼叫3.0階段？就是垂直+水平融合。

先說水平，什麼意思？就是各個地塊内的功能以及産品有機融合，在單個建築體的垂直領域不同産品的融合，這兩者之間有機融合起來就形成一個新的城市更新的東西，這也改變了我們中國高速發展中做大而美的項目。

由于商業環境的變化，我們的城市開發就會進入小而精，這里面帶來的就是全新的服務理念和運營理念，作為專業的服務性機構，在里面就會有巨大的作用。

剛才劉愛明總提到了，除了房地産，我們更關注商業地産、産業地産這一類企業。

之前可以看到，現在市場上存在着大量存在物業，尤其是廣州城市更新很多地方都催生出了大量的寫字樓、商業等等，但是現在商業市場，尤其是寫字樓市場空置率大家也看得見，這個對于未來整個城市的發展，尤其是開發商如何把資金周轉起來帶來巨大的問題。

作為我們這樣的專業機構可以在政府進行城市規劃的時候進行前置判斷，包括後期運營提供專業的服務，同時讓我們的政府、平台公司跟開發商，跟甲方都意識到社會的分工必須要進行，因為社會的分工意味着效率的提升、成本的下降，這是我認為在這個過程中我們這樣專業性的機構能夠提供更加深、更加專業的服務。

雖然剛才大家提到了一些不是特别樂觀的因素，但是對我們來說這是我們的好時候，這是我們專業性的機構能夠發揮我們能力的時候，所以我想分享一下這一塊，我是比較看好這一塊的東西。

黎振偉：謝謝曾總，給點掌聲。這里說到的多元商機，背後是專業化，我跟聶總探讨，香港最強調的是專業化，從運營設計，所有東西都專業化，所以今後整個房地産的發展更加強調專業，做精細。

我們這麼多嘉賓都談完了，我相信我們王會長也在認真聽，會長，您有何評價，怎麼看未來新的發展？

王韶：謝謝黎總。我覺得這一輪的話題設計非常有意思，非常特别。首先我們台上幾位從地區構成來講有國内的，也有境外新加坡的。從專業角度來講有聶總住宅開發的，又有新加坡城市更新的，還有同熙是商業運營的，還有數字化的，還有執行機構，我就更細一點了，我是行業協會的，在上面飄着的。

還有一個很有意思的，我們台這幾位60後、70後、80後搭配得很完美，以80後為主。

我真的很留意地聽他們講了，我個人覺得他們每個人的角度不一，但基本上都講到點上了。我們聶總講到要關注城市和社區的生态圈，因為我們住建部黎部長曾經講過“四好”，首先是好房子，接着是好小區，接着就是好社區，最後就是好城市，都被聶總講到了，這就是高質量，聶總把它做了一個很好的總結。

新加坡的吉寶談城市更新跟我們不一樣，他講到了綠色低碳，但沒講成本，這是一個方面，但如果說因為綠色低碳而讓我們企業增加不少費用的話，那還得算算，方向肯定是沒錯，但是社會效益跟經濟效益必須要平衡，光都人特别會算帳。

同熙講到持有經營，那肯定是未來整個城市，包括中國房地産未來發展的一個方向，我之前也一直強調房地産必須要從單一的商品、住宅的銷售向持有經營發展。在去年博鰲論壇上我很恒隆的陳先生有過對話，我說香港房地産的今天就是中國房地産的明天，其中之一就是同熙老總講的。他還講到一個資産輕重比的問題，我看到龍湖的老總來了，其實龍湖也是這樣做，包括萬達也是這樣做，必須要控制輕重比，這也是高質量發展的一方面。

金地科技的帥哥說得很簡單，我總結他的講話就是數字賦能。

高力應該是國内整個執行機構比較有為的一個企業，他講到小而精，小而精也是未來房地産的一個方向。

總結歸納一下在座五位兄弟的講話，房地産高質量發展的路徑，就是“生态+生活+生産+科技+文化+地産”，這才是房地産的路徑。

黎振偉：謝謝王會長精彩的總結，又豐富了我對地産的認識。

時間關繫，我們到此結束！