年度演講 | 肖中嶺：激活城市發展，驅動美好加速

肖中嶺（越秀地産TOD研究院常務副院長）：非常感謝主辦方給我們這樣一個機會與在座各位同仁分享我們越秀地産在TOD方面的沉澱和一些思考，今天我分享的主題是激活城市發展，驅動美好加速。

我們主要分四個闆塊講，第一個分享一下TOD行業近期的一些發展方向，後續是我們越秀的發展歷程，最後是我們在實踐過程中的一些體悟，最後是和大家共創美好未來的遐想。

先說說TOD行業的近況數據，這兒跟大家分享兩頁PPT，左邊是開通城市的數量，2022年我們開通地鐵城市數量增長率是在34.1%，里程增長是在14.3%，也可以說我們軌道交通在城市的增長速度還是保持着比較強勁的勢頭，尤其是2022年為了恢復經濟，大家在這方面投入還是比較大的。

再一個，2022年整個全國TOD相關政策發布，據不完全統計，我們可以看到北京、上海、青島、杭州、重慶、河南都在發力TOD，不同城市都提出了要建立軌道上的城市概念，因此我們可以看到在新城市建設、城市更新大家對于TOD都做出了很多深度的思考。

這是我們根據現有軌道的存量統計出來的一些TOD可能存在的機會，右邊是一個運營在建和規劃的站點數量，右邊是我們地鐵車輛停車場段個數，通過這個測算可以推斷出未來站點上蓋和車輛段一體化建設TOD特征性項目會有萬億藍海市場，所以我們認為未來圍着軌道交通建設去做的開發數量是非常龐大的。

這是我們越秀TOD發展歷程的簡介，現在越秀深度參與廣州TOD項目大概50個左右，我們從1997年第一條地鐵線開始就在周邊獲取土地，圍繞地鐵站點開始做TOD的開發。

近期，我們跟廣州地鐵也開發了我們琶洲南項目，作為我們TOD的標杆隆重推出，社會的反響也非常好。在全國，已經有了近70家TOD項目，在10個城市有TOD的布局。

這是2022年TOD取得的一些成績，TOD項目的土儲一共增加了13.6%，同比增長23.6%。我們獲取了幾個項目，一個是琶洲南項目，這是一個很紅的明星項目，第二個是跟杭州獲取了勾莊項目，這是跟其他地鐵公司合作開發的模式。同時在今年2月份也獲取了星橋項目，因此我們現在不僅在地鐵站周邊進行開發，我們同時也在地鐵停車場車輛段上蓋進行物業開發，這是我們2022年一個比較好的業績。

越秀TOD從哪幾個層面深挖潛在價值？大家都知道要做TOD就是因為它有更好的價值導向，最開始是在地鐵旁拿一塊地，我們認為距地鐵站越近土地增值價值越高，這是1.0版的TOD。

2.0版，我們不僅在地鐵站周邊拿一些已經存量的土地，我們開始讨論圍繞地鐵沿線去做一些土地一級探索，将地鐵建設和城市規劃進行高效結合，在一級開發階段，我們将一級開發跟地鐵市政設施建設進行互動，提高了土地的復合利用率。

第三個階段，我們會發現光是在土地指標上去調整可能在物理空間上無法打通軌道交通建設和物業開發之間的障礙，因此我們探索到了3.0，也就是近期跟廣州地鐵深度合作的很多車輛段上蓋，我們從地鐵建設開始到一級開發、二級開發進行了無縫銜接。

我們當時想的是把房子建完了，作為一個大城區，圍繞地鐵進行城市建設之後，我們不光有物理空間，我們還需要配套相應的服務，因此我們認為一個好的城市的建設不僅是把房子建出來，還要把服務配上，因此我們圍繞TOD也開始打造自己的配套服務體繫，這是我們認為需要去深挖的第四個步驟，也就是圍繞TOD去做到運營服務的增值。

做完運營服務增值之後，我們還想到什麼？就是一個城市再蝶變過程中産城融合是後續更需要關注的東西，因此我們認為在一級開發階段就要讨論産業導入要怎麼做，因此我們認為真正第五步的時候就要從産業導入的角度運用TOD的特質挖掘它深層次的城市價值。

這就是我們将五個步驟整合再一個資本運轉圈層的一個模型，我們可以看到這個模型里頭有五個元素：首先第一個軌道交通建設。第二個就是土地儲備；第三個是二級開發；第四個是城市運營，第五個是産業導入。原始模型里頭這五個部分分别由政府作為主導，串接起這五個資源，然後通過自己的财政稅收做中間的調整。

但我們發現這種調整最大的一個問題是什麼？時效性和前後銜接性會受到較大的影響，所以說我們将這五個資源進行高效地整合，讓它形成外部效應的内部換，形成内部資源的匹配是高效觸動TOD發展必須的模型。我們可以看到在這個模型里軌道交通公司和社會資本成為整個TOD開發、整個TOD推動的主體，而政府會成為規則制定者和遊戲管理者，通過這個體繫内部循環形成一個稅收，它的稅收主體就是軌道公司和社會資本公司形成的運營建設和開發的主體，所以我們認為這五個步驟的搭建是未來一個核心的目標。

我們可以看到，軌道交通的投資建設我們在越秀集團大金融體繫有參與，對于城市運營有越秀地産、越秀商投等資源導入，産業導入，我們越秀産業闆塊和産投基金也投入了非常多的精力，我們的目標就是未來在城市層面探讨TOD5.0的模式。

這是越秀在發展過程中對TOD的一個理念，我們認為TOD需要的是重塑城市空間形态，要構建未來城市新格局。為什麼我們這麼認為？因為TOD它不再是把城市從平面的角度去考慮，未來的城市應該是一個立體的城市，同時還要助力城市的可持續性發展，也就是低碳。

再一個就是要打造智能社區，所以在這一點上來說我們是把物聯網和智慧社區跟TOD進行高效融合。再一個要以人為本，這個地方就是要提高人民在出行生活過程當中以步行舒适度為考量幸福感的提升。最後是推動産城融合，提高我們的價值導向。

第三個方向一下我們實踐過程中的經驗。

一開始越秀做TOD也不是一帆風順，這個過程中我們經歷過很多錯誤或者一些探索，我們總結下來有5點經驗想跟大家分享：

首先每一個TOD都是源于合作共赢，每一套可實施的TOD方案都是源于和我們的合作方的互利共赢，建立一個合作的機制。為什麼這麼說？一個TOD不是去和合作方說我們多占或者我們多獲取，我們認為只有将雙方的利益共同體做大，我們共同去分享這個蛋糕的附加值才是我們要做的目標，所以合作是我們的先導。

第二個就是要充分挖掘每一個TOD項目深層次的價值。舉個例子，我們最新拿到的杭州的星橋項目，一開始大家對這個項目的認知度不是那麼高，包括政府，包括當時的杭州地鐵，但是在越秀接手這個項目之後，我們發現這個項目有了一些新的突破點，整體貨值在我們跟地鐵共同商議完之後，我們認為整體産品價值會有5—8億的提升，所以我們認為共同挖掘TOD的價值才是我們做好每一個TOD項目要着力探索的地方。

第三個經驗我們要把技術整合做好，為什麼在這個地方要提技術整合這個事？實際上軌道交通建設和房地産開發在技術體繫上是完全不同的兩個專業，我們可以看到建造體繫都是不太一樣的，執行規範標準也是不太一樣，這時候我們需要把這兩個專業合在一起進行建設，将我們的地鐵和房地産開發無縫銜接的時候，我們要充分地去尊重每一個專業它的紅線，它需要去考量的未來運營管理過程中所要顧及到的東西，所以這個地方技術的整合是我們認為在做好一個TOD必須要去嘗試和探讨的地方。

第四個就是服務的升級。以前我們認為一個好的社區服務就是要把紅線内的事管好，同時給我的客戶提供更高的附加值、更舒适的感受，但是我們認為一個好的TOD服務它不僅僅是從你回家的時候開始，而是從你搭乘公共交通進入到TOD網絡的時候就開始了，因此我們提出了一個想法，每一份客戶滿意的回饋都是源于我們運營服務的延伸。這個延伸不是那種縱深的延伸，比如說物業提供服務，我們的延伸是範圍的延伸，不僅僅是運營的社區、寫字樓和商業，我們認為我們的服務是要延伸到軌道交通、公共空間，這是我們認為服務升級的理念。

第五個就是産業導入。剛才前面各位專家也分享過産業在未來房地産開發過程中的價值和重量，所以我們認為每一種産業的導入将依托的是強大的資源整合能力，沒有好的資源整合能力很難将TOD的産業整合到未來運營的模式過程中，而前置性的資源整合是一個做好TOD的基礎。

這是我們分享的五個闆塊里頭合作共赢的模型圖（見PPT圖），大家可以看到怎麼将政府、開發公司和地鐵進行高效的整合，這里面開發想的是要賺錢，要利潤，要快周轉。軌道公司想的是把建設的錢回籠回來，速度越快越好，還有一個是安全，這是軌道交通公私要考慮的問題。政府考慮的是土地土壤，怎麼樣把地價做得更加準确，收支平衡怎麼做。

再一個是城市空間質量到底好不好，産業與稅收到底怎麼樣去做好平衡。我們從三個角度可以看到他們關心的東西是不一樣的，我們如何将三者關心的内容進行一些整合在一個項目里頭，做好平衡，這才是在合作共赢當中我們要做好的天平。

這是越秀合作共赢的一個模式，我們可以看到從戰略層面廣州地鐵跟越秀集團是戰略合作夥伴，一級土地開發、土地開發層面我們通過越秀金控建立了一個城市基金，與廣州地鐵一起做土地整備。在二級開發階段我們将我們的收益直接分享給廣州地鐵，通過項目上股權持有，直接讓廣州地鐵享有了二級開發的收益。到了城市運營階段，廣州地鐵與越秀服務形成了股權的合作，廣州地鐵擁有部分股份這也是屬于深層次的合作。通過四個層面的合作，從一開始一級開發就已經形成了高效資源回饋、收益回饋，再到二級開發，我們通過每一寸土地深層次挖掘，通過二級開發也可以回饋廣州地鐵。廣州地鐵與越秀合作這六個車輛段之後，在廣州房地産的排名是直線上升了，這也體現了在TOD項目開發過程中如何實現互利共赢，這是一個比較好的案例。

這是我們開發的幾個項目，上面是我們與廣州地鐵開發的六個車輛段上蓋，下面是與杭州地鐵開發的兩個車輛段上蓋。

這是我們的價值挖掘，大家可以看到每一個市場認可的TOD價值，都源于對軌道交通的深度挖掘。地鐵旁的住宅唯一的價值點就是離地鐵近，可以快速搭乘地鐵，但是沒有讨論在搭乘地鐵的過程到底場景化是如何的，而且我們如何把地鐵的價值更高地去賦予這個項目。

說到價值，首先我們要探讨的是什麼？就是站點的價值到底是幾何，一個站點到底能給這個項目帶來多少的價值提升？這是我們要去讨論的第一個。讨論的第二點到底是什麼樣的客戶會去搭乘公共交通，這些客戶需要的産品是什麼，這也是我們要去探讨一個話題。

最後就是這些客戶他在出行公共交通的時候他的生活模式是什麼，如果我們沒有在項目開發、建造和策劃端考慮清楚這些情況，我們就沒有深層次去挖掘每一個客戶在TOD方面他所認為的價值體現，那我們賣的房子還是談戶型、談配套，而沒有談生活場景和生活模式。所以我們認為一個市場認可的TOD項目是真正挖掘了軌道交通的生活模式。

這是技術體繫的整合，左邊是地鐵，右邊是房地産。越秀針對TOD技術體繫分為三部分，第一部分就是投錢，就是前端趨勢的研判，因為拿項目要拿準，拿不準花再多精力都會虧本，所以我們對前端趨勢價值的研判投入的大量精力。

第二個就是建造端，我們拿好了地如何建造好的産品，越秀也根據TOD和它特殊的技術性建立了自己的標準體繫。最後就是運營端，我們如何去框定我們的運營服務標準，這就是越秀服務和越秀商投在讨論TOD項目過程當中會去考量的一個問題。

最後就是我們的服務升級，就是剛才說到的我們給TOD賦予什麼樣的命名？剛才說到好的産品是源于生活模式的打造，生活模式承載的載體是什麼？就是我們的服務。因此我們認為，每做一個TOD都是一個大型城市的服務場景，我們不把它看成一個社區，而是把它作為一個城市來運營，這就是我們對于自己運營服務延伸的理解。

這是我們越秀服務當時敲鐘的場面，我們跟廣州地鐵簽定協議的照片，大家可以看看。我們現在共同服務了24個車輛段，一共612萬平米，我們運營了福州地鐵、長沙地鐵，我們的服務不僅僅是在物業小區，我們同時也在服務我們的地鐵線網。

這是我們産業導入的基礎模型，我們越秀金控搭建了一個龐大的架構，下面有醫療、科技、消費、文娛，有各項産業基金，這些基金、這些公司，這些下屬機構對于我們的服務提供了産業支撐，我們不光有一個服務團隊，還有後續的産業領域的資源，只有這些資源的匹配才可以去實現做TOD城的一個概念。

最後是産業的模型，就是越秀跟香港科技大學共同做的産學研的科研社區。

打個廣告，TOD全産業鍊的服務能力，這是我們倡導的一個方向，多元靈活的服務模式和合作機制是我們希望為在座各位夥伴們提供的一個能力輸出，我們從前端的綜合開發的政策咨詢到TOD融資，到規劃時間，咨詢服務到開發，到最後的産業導入，我們全鍊條都可以與各位專家共同創造未來美好的城市。

感謝各位！