觀點铿锵行：地産借“箭” 

主持嘉賓：

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員 蔡雲

讨論嘉賓：

國家統計局原局長、陽光保險集團首席經濟學家 邱曉華

思睿集團首席經濟學家 洪灏

中城新産業控股集團有限公司董事長 劉愛明

蔡雲：前幾天到這個消息的時候我看成了铿铿行了，我以為是要對陣，但是一想面對現在的經濟形勢我們不需要對陣，需要擰成一股繩才能把整個經濟搞上去。

今天铿锵行主要講的是地産的借“箭”，這個箭在哪里大家都知道。

我們知道，2023年整個住房政策上有兩條，一個是從需求端希望擴大住房需求；另一個從供給端金融支持。在金融支持上，一方面促進改善型的需求，同時推動房地産利率下降；另一方面降低購房成本，再一方面加大金融對房企的支持，也就出現三支箭和十六條。

今天台上的邱博士、洪博士以及劉總，分别是經濟學家、理論家以及實操專家。我們想讨論的問題：一個是銀行授信什麼時候落地，第二個是債券市場還有多少空間，第三個是股權投資和REITs實現，第四個話題就是十六條下的發展模式。

每一個問題原來是一個一個講，但是我怕論題影響大家連續性的思維，我想每個專家花10分鐘把問題說透。

先請邱博士就這四個分議題闡述一下您自己的觀點，謝謝。

邱曉華：剛才一直在考慮這個環節，所以我的PPT這方面就沒說。

其實我在年初時也曾經就地産問題和幾個專家一起參與了讨論，我想今年确實從中央到有關部門，到社會方方面面應當說對地産的地位、作用和如何更好地保持地産的穩健發展，基本上已經形成了共識。

從中央來說，主要領導已經多次明确了要把這個産業繼續納入國民經濟的支柱産業來對待，要在“房住不炒”的基調下面推進房地産業發展模式的轉變，這是中央領導在多次會上都講過的。

針對2022年地産行業出現了深度調整的局面，從中央各個部門到地方政府都采取了很多措施，其中的一點就是修復了過去抑制或者說影響地産發展的一些政策。

比如地方政府率先作出的很多改變，取消了限購、限貸，降低了買房的門檻，地方政策更優惠、更友好，這是地方政府從2021年底開始實施的，不斷的一點一點擴散，其中一點就是要恢復地産的生機，保持地産的發展，由此緩解地方方方面面的困難。

從中央政府來說，更多是從宏觀政策角度做了重大的調整。比如貨币政策，在金融里面三支箭，其實第一支箭就是恢復了銀行對地産信貸發放的正常途徑。過去多年大家都知道，商業銀行對房地産的貸款需求是嚴格控制的，但從去年開始閘門再次打開，從關上到打開，允許房地産企業從銀行融資。

當然有一個前提，就是優質房地産公司。何謂優質？就是資産負債表相對比較健康的、更加符合保交樓的國家政策目標的，這樣的房地産公司允許正常通過銀行渠道來融資。

第二支箭就是允許房地産企業的債券在銀行間債券市場進行交易，允許地産公司發債，這是在債券市場方面給了開發商一個新的支持。

第三支箭就是上市公司的房地産和準上市房地産公司允許恢復他們資本市場功能，可以定增、發債，可以上市，就是資本功能恢復。

因此從貨币政策角度來說，基本上回到了對地産行業進行調整、調控之前，當然前提是優質的房地産企業，而不是普遍的房地産企業，這是第一個重大的改變。

從财政政策角度來說，大家最清楚的就是稅收優惠，你賣一套再買一套，一套房的稅收可以返還的政策，對所謂的改善性需求進行了支持。住建部門也明确表态對改善性、剛性需求的支持。

因此總體上來看，到目前為止對開發商的政策基本上恢復到常态了。對消費端的政策有改變，比如說通過降低五年期以上貸款利率，稅收方面也對賣一買一進行了優惠。但是實事求是講，消費端的政策力度還不及2005、2015年對房地産支持的政策，因為那個時候在減稅降費、低利率方面的政策比現在來得寬松。

所以當時我就說，在消費端是不是也要設置幾支箭，第一支箭應該在土地價格上面地方政府應當要考慮降低低價，讓開發商有一個更合适的價格去買地開發。

在我們的研究中，其實地價是構成高房價最重要的一個因素，因為地價至少占房價的一半以上，所以我們要向社會、政府呼籲，在這方面應當繼續控制地價，因為這是政府自己可以做的。

第二就是應當讓财政部門在稅費方面進一步降低對消費者購房這方面的負擔和壓力，鼓勵他們住房消費。

第三個方面呼籲應當在城市戶籍制度改革方面要真正出現向新市民方面的傾斜，讓已進城的農民工和農民工家屬盡快享受城市服務，在住房、醫療、教育等方面享受平等待遇，鼓勵他們在城市里紮下根來，推進住房消費。

應該說，這幾支箭呼籲是呼籲了，但是真正能不能實施？有關部門還在研究。

此外我當時還呼籲，中央政府的财力除了繼續支持投資，也應當向消費來适當地傾斜。所以我跟财政部領導人說，我說今年應當發3萬億的特别國債，1萬億用于發消費券，提高中低收入階層消費能力。1萬億用于醫療、教育方面的不足。1萬億建議已建成的商品房作為一個長效機制。

消費端如果能夠活起來，開發端才能持續下去。目前來看，秘書長也說了，王韶會長也說了，已經看到地産領域在銷售、開發、要地這方面有些改善，但是總體上依然是在低基數上面的改善，還沒有完全恢復常态，因此在這方面确實政府和社會各方面還要進一步加大力度，使得這個行業真正回到穩健發展的軌道，進而推進由高負債、高杠杆、高周轉、高房價轉到新的發展模式上面來，就是适度杠杆、适度負債，加上合理周轉以及合理房價，這樣才能真正使得中國的房地産業能夠在一個新的政策體繫下、新的市場環境下面往前走。

當然這里也要指出，前面我在發言中說到，中國的人口改變，剛才洪灏博士演講也說到人口跟住房市場的關繫，作為研究者我們都發現了這個規律，人群集聚的地方是地産有前景的地方，人氣低迷的地方是地産沒有前景的地方。

從國家來看，人口已經由增長轉為下降，因此大家不要再寄希望回到所謂的黃金周期，中國地産業的黃金周期在我看來已經一去不復返，因為最基本的人口因素已經決定了。而且随着時間的推移，到了十年之後可能一個家庭擁有的住房數在城里面來說遠遠大于目前的數字，因為獨生子女所繼承的住房來自雙方家長的住房，所以供給能力會大于需求能力，從這一點來說也不要寄希望于今後還會有蓬勃向上的階段。

就像洪灏所說的，90年代到本世紀前五年，整個地産領域的投資、銷售都是20%、30%以上的增長，持續了十幾年了，而今天已經轉為下降。我想今後能保持8%-9%左右投資開發力量就已經很不錯了，因此今後房地産領域里面的成長可能會進入一個相對平穩的發展期，不會再是一個火熱期。

這就是我的基本看法。

蔡雲：謝謝邱博士，從住房的屬性來看我們的政策性要求非常高，所以在未來發展當中我相信黨和國家在保民生、保消費的過程當中會有更多的政策相配套，所以保租房和REITs為什麼對當前市場這麼重要，也是三支箭當中其中一點，我們也期待市場未來的發展。

第二位請教洪灏博士，對這幾個問題進行您的觀點闡述。

洪灏：我們現在看到央行是從貨币政策托底中國的宏觀經濟，一直到兩個月前，其實M2（廣義貨币）的供給增速是連續超過了12%，這個增長的速度應該是最近幾年來最快的一次，但是家庭中長期的貸款沒有增長得特别快。

家庭中長期貸款一般來講就是房貸，所以對于住房需求回暖還是需要時間的，而且還有流動性沒有放出來。

如果簡單粗暴把廣義貨币M2看作是央行提供的錢，社融就是整個社會對錢的需求，我們看到供給的速度是快于需求的速度，所以有一部分流動屬于是預計在這個繫統里頭沒有放出來。

這三支箭，一個是債券、股票，還有私募資金的支持，應該看作是中國房地産行業融資方式的變化，這幾年已經開始了。比如中國有些房企在海外發美元債，因為美元當時的利率非常低，所以發了一些美元債。

中國房地産市場的融資，提供資金的主體還是銀行，銀行也樂于把錢借成房貸，因為房子是一個優質資産。但是海外，主要通過債券市場的發行，通過REITs、房地産基金等成為房地産開發投資的主要來源。

所以，今年我們這三支箭不僅僅補充了房地産行業的流動性，同時之前提到的三條紅線今年可能稍微放松了一點，但是三支箭更重要的是很可能開啟了房地産行業融資模式的變化，更加市場化了，而不是說沒錢了就找銀行要，我覺得這個模式太老套了。

今年看下來，剛才蔡會長說了，1-2月份的确看到了房子銷量同比的增長，開始沒有那麼負了，因為去年是負20、30，這很厲害，今年我們看到負3%之内。

同時，一線城市二手房市場好像非常火爆，我今天早上到廣州，馬上手機就有各種各樣賣房短信來襲，看到廣州越秀城投的一個盤賣到15萬一平米，這是非常讓人震驚的，顯示了廣州這邊有這個能力、有這個财力去消化這些住房的。

總結下來，三支箭首先繫統里還有流動性可以釋放出來；第二降準釋放出來的長期資金大概是5000-6000億人民币左右，随着房地産市場回暖、社融回歸，會流到實體經濟里來，不僅變成買房子的錢，還會變成買股票的錢，變成消費的錢，會變成各種各樣的錢。

去年中國18萬億人民币新增存款，基本上等于整個美聯儲在疫情三年里頭放出來水的總量，很有意思，所以這18萬億一般來說每年存8萬億左右人民币新增，但是為什麼突然去年一下多了10萬億？因為沒有買房，還有理财搬家到了存款。

今年1-2月份由于家庭中長期貸款需求還是比較弱，所以繼續看到存款大幅度增加，這個就是淤積在繫統里錢的一部分，這些錢釋放出來的威力是非常巨大的。

只是我們缺乏信心，信心的重塑也需要時間，但是我相信在未來幾個月、幾個季度里面會看到更多數據支持中國經濟開始走進復蘇期的結論。謝謝！

蔡雲：謝謝洪博士，我們特别期待那一天，希望會有更多銷量的增長。

這些年關于融資這個事，房地産企業也是逐漸被教育的過程，多元化的融資也逐漸走到這個行業中來，從原來只依賴唯一的銀行，到現在股權融資對我們更重要，所以開發企業怎麼呼應這個市場，适應這個市場很重要。接下來有請劉總。

劉愛明：謝謝主持人，今天台上這兩位都是經濟學家，我現在不是做住宅開發，主要做産業地産，所以今天坐在這個位置是恰當的，真正做房地産的不能坐下來。

兩位經濟學家都講得很宏觀，我談一些微觀的。

剛才主辦方要采訪，我總體感覺宏觀層面上我們可以樂觀，說春天要來了，這都是宏觀叙事的方式。這次兩會我特别留意建設部長說的“456”，這都是宏觀理解，給大家一種信心，宏觀上我覺得是樂觀的，微觀層面上我覺得不容樂觀。

從房地産公司來說，核心還是銷售，但是銷售能持平都不錯了，增長也很難，今年1、2月份的數據似乎變好了。

從客戶需求端來說，這個真正要下功夫，因為沒有消費就沒用，大家不買房靠什麼金融政策沒用，再借錢也活不了。

我原來在萬科做十年戰略規劃的時候也研究過，從二戰開始研究到了2000年，大概60年房地産發展史，其實每個國家都有那麼一段房地産絕對是供不應求的，就是賺大錢、快錢，但是過了那一段就沒了，從來都是這樣，但是那一段它來了就是人口增長等等這些，像美國嬰兒潮，來了以後房價肯定是狂潮，你沒有本事有那麼大的供應量，但是過了這一段就沒了，就像邱總說了這一段已經過去了，這是從客戶層面上說的。

我最後說一點，我覺得現在房地産有另外精彩的一面，不能談房地産只談住宅，商業、酒店、産業、公寓，這不全是房地産。

這個存量在中國是非常非常大的，我們那麼大的存量，這兒也提到REITs。我覺得這個REITs太好了，這個是亮點，完全是明燈，讓很多存量資産能走上正道，否則像剛才采訪的的，說你們搞産園要去地産化，但是産園那個東西不能多賣，就是靠持有，持有沒有REITs就沒有正道，REITs出來以後存量資産全部釋放出來了，如果商場、酒店再放開更了不得。

而且它的導向非常明顯，租金好REITs市場就好，所以是一個正向激勵，租金每年都産生，今年租金有波動馬上那個價格就有波動，所以是一個正向激勵，這個好。原來我搞住宅，大家說我搞棄明投暗，但是現在産業有了REITs我覺得也是正道。

蔡雲：謝謝三位專家。我簡單說一下，政策的傳導是有一定時間，我們期待市場向好。

再一個，開發企業要适度經營，因為在住宅結構性不合理的情況，開發要适度調整自己的方向。

第三，整個市場有兩個手，一個是無形的，一個是有形的，怎麼契合發展，這可能是開發要研究的問題。

最後一個關于REITs的問題，從2005年開始試點到現在私募還是沒有進去，大量集中在基礎設施，現在終于看到一線希望了。我們一定要有好的運營，有好的收益率才能得到REITs的青睐，否則也是一紙空談。

謝謝大家，謝謝各位專家！