年度演講 | 蔡雲:市場調整中的專業化與多元化發展

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2023-03-22 15:06

  • “接下來房地産怎麼做?我認為有兩個“化”,一個是專業化,一個是多元化。”

    蔡雲(中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員):尊敬的各位新老朋友,觀點論壇又一次把我們聚在一起了。

    乘着春天的春風,再一次來到美麗的廣州,希望在觀點年度論壇上,各位行業能夠交流出希望的火花。

    我們說,房地産既然作為一個産業,沒有理由不向前發展,這是未來行業發展的支撐。

    房地産一頭連着民生,一頭連着經濟增長,上下遊行業對整個經濟增長的影響較大。去年由于多重因素的影響,房地産市場整體處于下行狀态,包括一些頭部房地産企業資金鍊出現了問題,一些地方甚至出現了住房交付困難的問題。

    對此,中央高度重視,各地區、各部門積極出台政策,穩定房地産市場,積極滿足房地産企業的合理融資需求。同時,支持剛性、改善性住房需求,堅持房住不炒、因城施策,總體上保障了基本民生需求。

    看國家統計局二月份的數據,随着去年以來一繫列的政策出台,好局面的開端來自幾個方面。

    從政策端看:3月5日第十四屆全國人大第一次會議開幕。對于2023年的房地産工作,政府工作報告從政策方向上進行了定調:在供給端,“有效防範化解優質頭部房企風險,改善資産負債狀況,防止無序擴張,促進房地産業平穩發展”。

    在需求端,“加強住房保障體繫建設,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題”。

    其次,住房消費的引導。當前住房消費主體或有切實需求的正是3億左右新市民、青年人。政策重點就是要将這部分人群納入住房保障、住房消費,從而激活住房發展的可持續動力,也是擴大内需,提振住房消費的關鍵。

    政府工作報告中,在“着力擴大國内需求”章節中還再次了提及實施城市更新行動,“促進區域優勢互補、各展其長,鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短闆項目建設,激發民間活力”。

    我們分析,目前市場的上升也是一個政策積累的效果,本身市場究竟改善多少?這是一個非常值得我們大家深思的問題,所以政策的積累效果在整個數據當中的改善是比較重要的,這是我們房地産的一個現狀分析。

    在未來發展過程當中,擴大保障性的供給,推進長租房的建設,穩地價、房價還是基調定調,所以整個市場發展狀态,一定會穩定,在穩中求進的發展理念下,我們看到了一個新的希望。

    第二個觀點是房地産在調整中前行。

    回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷,就會發現房地産記載的既是一部中國30年的建設史,又是一部濃縮了我國社會主義建設、改革開放的歷史。

    宏觀經濟發展從根本上決定着房地産的發展,房地産發展規模還是發展方向都受到宏觀經濟的影響。因此。房地産的發展将引領一段時期的宏觀經濟運行,對我國經濟産生巨大影響。很多經濟數據中,我們可以看出,房地産的增長同GDP的增長大體同步。

    中國經濟的大勢不斷變化,房地産調控則伴随着中國經濟的發展。

    城市化進程,一刻未停。高質量的經濟發展仍需要漫長的道路,中國的城市化進程仍然有漫長的路要走,但在房地産調控的變化中,房地産角色定位的轉變肯定将成為必然。

    可以預知的是,在未來中國經濟格局中,房地産仍然将是重要的經濟增長點,但並非唯一一個,更多的新興産業将與房地産一起分擔中國經濟增長的責任。

    第三,專業化與多元化

    現在我們讨論接下來房地産怎麼做?我認為有兩個“化”,一個是專業化,一個是多元化。

    首先是專業化。當前房地産市場仍處于較為困難時期,大部分城市房價存在下行壓力,住房銷售有待全面改善,房企資金狀況偏緊的局面尚未得到根本扭轉。

    盡管年初至今房地産市場傳來一些積極消息,但行業復蘇的基礎並不牢固,居民和房企資産負債表修復需要經歷一個過程,結構性問題值得重視。因此有必要進一步加大力度,給予房地産行業更為有效的支持。

    房地産經歷了多年的成長發展,高周轉、高杠杆基本上不适應房地産發展形勢了,轉型發展成為行業主題。由于中國房地産的開發模式是一攬子從融資、拿地、開發、建設、銷售、運營、服務等全過程,這一模式下開發企業的特征是:大而全、重資産、風險大。投資規模的增大,持有型物業的增加,對資金需求量過大、資源整合能力和專業度要求越來越高,這樣很難都做精做強,很難做到投融資、開發、運營、服務各環節足夠專業化。

    因此,下一步發展趨勢應該更專業化,體現兩個方面體現:第一個方面産品更專業化。

    在目前情況之下,下一步市場一定更為細分的。從傳統産品來說,随着民生方向不斷強化,我們要把更多精力思考本身的專業性,用更加精準的市場眼光對産品細分化,對于開發企業來說也提出更高的要求。

    另一方面運營能力的提高。當存量資産不斷增加,房地産企業運營資産的比例不斷增加,特别是近年來非住宅開發的增大,房地産金融化特點愈發顯現,房企要有超強資本運作能力,實現可持續性的發展。

    11月28日,證監會表示,要開展不動産私募投資基金試點,允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動産私募投資基金,引入機構資金,投資存量住宅地産、商業地産、基礎設施,促進房地産企業盤活經營性不動産,並探索新的發展模式。

    多數資本方在轉變地産投資邏輯的同時,也在不動産領域尋找新的機遇,物流園區、産業園區、商辦、城市更新、長租公寓等都是資本方關注的領域。

    從開發商到運營商的角色轉變,是很多房企轉型過程中的必經階段。對部分房企來說,尋找新的利潤增長點或許是更好的選擇。

    目前房地産行業比較常見的多元化戰略無外乎有兩種:一是基于房地産本身的多元化發展,即以房子為載體尋求新的利潤增長點,比如商業地産、文旅、代建、物業管理、長租公寓等;另一種則是跨界跨領域的多元化發展,比如機器人、新能源、農業、物流等。

    出于政策和市場的雙重原因,近年來,越來越多房企将商業運營的模式延伸到住宅、工業、文旅及綜合體等業态,在業績報表中多将其統稱為投資型物業。其中,長租公寓、特色小鎮和聯合辦公的運營成為新熱點。

    多元化框架雖已搭起,就大部分企業而言,相關業務尚處在培養期,並未並表,甚至部分業務仍圍繞地産營銷搭建。

    除此以外,房企進行多元化嘗試已成風氣,除前述方向外,還包括養老、醫療、物流、文旅、體育、金融、消費等領域。其中有些領域能夠與傳統地産業務産生協同效應,有些則並無明顯關聯。

    從長期看,推進高質量的發展,依托于進一步推進以人為核心的新型城鎮化,加快農業轉移人口的市民化,仍需住房的滿足。

    從企業看,做出産品的精細化、標準化、差異化,提高存量資産的運營能力,向市場縱深發展,以專業化穩住基本盤,多元化發展。

    當前形勢下,房企要始終堅持穩健經營,保持适度杠杆;要持續優化結構,通過精益管理、降本增效,提高發展質量。要以人為本,打造好産品、好服務。

    最後,期望在這個會上再次傾聽專家們思想觀點碰撞的機會,也期待大會的圓滿成功,謝謝大家。

    撰文:蔡雲    

    審校:勞蓉蓉



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