暖意漸濃 | 2023年1-3月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 根據觀點指數監測，報告期内一二三線城市供應住宅用地355宗，供應土地規劃建築面積2366萬平方米，環比上升3.2%，同比下降25.4%；供應土地起始樓面價5121元/平方米，環比上升46.8%，同比下降17.2%。

截至3月15日，22個重點城市中已有16個城市預挂牌或正式挂牌集中供地清單，而供地節奏較快的杭州将于3月底舉行新一輪集中供地，這也将成為杭州在2個月内的第三場宅地出讓。

報告期内，一二三線城市成交住宅用地360宗，成交土地規劃建築面積2044萬平方米，環比上升6.9%，同比上升7.1%；成交總價992億元，環比上升100.3%，同比上升18.7%；成交樓面均價4855元/平方米，平均溢價率6.49%。

城市更新方面，據不完全統計，截至3月14日，16家企業在城市更新業務上有新動态，其中部分項目在更換實施主體後有新進展，包括廣州城投接手的廣州黃埔廟頭村和招商蛇口接手的深圳南山原聯合餅幹廠項目。

50家企業新增土儲1217萬平米，華潤置地搖号獲兩項目

觀點指數發布的“1-3月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積1217萬平方米，同比減少50.8%。

數據來源：觀點指數整理

其中，越秀地産、保利發展、石家莊城投新增的全口徑土地儲備分别為63.5萬、48.8萬以及40.4萬平方米，處于領先地位。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為116.1億元。

公告顯示，2月保利發展新增廣州天河區科韻路西側一個地塊，總地價達95.8億元，成交樓面價45915元/平方米；另外，近期保利發展在蘇州、西安等地亦有新增項目。

由于年初土地供應較少，報告期内龍頭房企新增土儲也相應較少，越秀、建發、華潤置地、招商蛇口等少部分企業有土地拓展。其中，華潤置地分别在蘇州、杭州等地通過搖号獲得新增項目。

随着政策對房企在合理的融資和化債上有越來越多的支持，房企流動性壓力逐漸減輕，将釋放房企在土地競拍上的能力，近期一些房企在業績會上表示看好今年土地市場的回暖。

比如越秀地産認為，拿地好時機時刻在，但需要考慮城市人口、經濟等因素；招商局置地則表示，估計2023年土地市場會回暖，将加大土地的投資力度。

宅地供應預熱，多地舉行土地推介會

觀點指數監測一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2511宗，環比增加148宗，同比增加607宗；供應土地規劃建築面積14671萬平方米，環比上升11.2%，同比上升28.2%；供應土地起始樓面價1175元/平方米，環比上升16.3%，同比下降47.5%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地355宗，環比減少72宗，同比減少76宗；供應土地規劃建築面積2366萬平方米，環比上升3.2%，同比下降25.4%；供應土地起始樓面價5121元/平方米，環比上升46.8%，同比下降17.2%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，一線城市中廣州最先确定首批集中供應宅地清單，8宗涉宅地總面積47萬平方米，規劃建築面積156.6萬平方米，總起拍價269.6億元，其中荔灣區2宗、天河區1宗、番禺區3宗、增城區2宗。

由于遠郊區域地塊較少，此次廣州出讓宅地平均起拍樓面價17216元/平方米，與去年同批次相比，起拍樓面價上升29.4%。

3月2日，深圳首批集中供地挂牌5宗涉宅地，總土地面積10.6萬平方米，規劃建築面積47.48萬平方米，起拍總價65.38億元。

值得注意的是，深圳此次出讓地塊中有2宗是曾經流拍的地塊，重新挂牌後取消了政策性住房的競配建環節，龍崗的回爐地塊同時還調整了起拍價和初始配建要求。

報告期内，二線城市供應住宅用地102宗，供應土地規劃建築面積818萬平方米，環比上升90.7%，同比下降18.1%；供應起始樓面價7723元/平方米，環比下降19.1%，同比上升19.3%。

杭州、南京、長春是報告期内的主要供地城市，其中長春超過半年後重新開始宅地供應，2023首批集中供地推出8宗涉宅地塊，起拍總價51.4億元，總建築面積146.3萬平方米，地塊分别位于南關、汽開、二道、寬城四個區域。

據早前公告數據，截止1月5日，長春存量住宅用地共有391宗，其中31%的地塊未動工，土地面積863.4公頃，意味着當前長春住宅用地相對充足，供應進程可适當放緩。

南京首批挂牌宅地共11宗，土地面積41.06公頃，同時推出加油加氣站用地和居住社區中心用地各1宗。

近日，南京開始試行土地交易市場競買保證金使用銀行保函的規則，土地出讓公告發布後，競買人可向銀行申請《土地競買保證金保函》，銀行保函經确認後，視同競買人完成地塊競買保證金繳納程序。

據觀點指數統計，目前合肥、武漢、南京等城市均已出台在土地交易中可以使用銀行保函的規定。

截止3月15日，22個重點城市中已有16個城市預挂牌或正式挂牌集中供地清單，而供地節奏較快的杭州将于3月底舉行新一輪集中供地，這也将成為杭州在2個月内的第三場宅地出讓。

報告期内，三線城市供應住宅用地245宗，供應土地規劃建築面積1392萬平方米，環比下降25.4%，同比下降19.3%；供應起始樓面價2234元/平方米，環比上升7%，同比下降12.7%。

觀點指數監測發現，近期各地舉行土地推介會的熱情較高，其中杭州、天津、佛山等城市分行政區進行了多場土地推介會，推介包括住宅、商業、工業等在内的多種類型地塊。

此外，部分城市和地區如天津、佛山亦推介城市更新和片區開發項目，對推進城市建設有較大期望。

成交溢價走高，二線城市量價齊升

成交方面，2月重點城市中共3個城市完成了住宅用地出讓，高溢價與底價成交並存，城市表現分化。

數據來源：Wind、觀點指數整理

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2030宗；成交土地規劃建築面積11736萬平方米，環比下降1.7%，同比上升14.1%；成交總價1483億元，環比上升52.6%，同比上升17.5%；成交樓面均價1264元/平方米，環比上升55.3%，同比上升3%。

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地360宗，成交土地規劃建築面積2044萬平方米，環比上升6.9%，同比上升7.1%；成交總價992億元，環比上升100.3%，同比上升18.7%；成交樓面均價4855元/平方米，環比上升87.5%，同比上升10.9%；平均溢價率6.49%。

分城市能級來看，一線城市中北京結束了2022年第五批集中供地。越秀地産、京東、中建智地、中建八局、北京新城基業等企業有所收獲。

二線城市住宅用地成交回升，溢價率走高。期内主力土地成交城市包括杭州、蘇州以及鄭州等。其中，蘇州2023年首場集中供地有3宗地觸頂搖号，此外有2宗地溢價成交，其余6宗底價成交，平均溢價率達到7.5%。

鄭州首批地塊在40天挂牌後底價出讓10宗地塊，一宗總價超過36億元的地塊流拍。

從競得企業來看，本地城投企業托底較多，不多見的民企身影則是富力地産，其與建業地産聯合競得高新區一宗占地2.8萬平方米的地塊。

三線城市住宅用地成交量跌價升，成交規模小于上月。報告期内主要土地成交城市包括台州、南通、邯鄲、威海等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計2月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，城投企業是期間主要的拿地企業，其次是民企。從權益拿地金額來看，2月城投企業拿地支出占比34.7%，民企占34%，國企拿地支出占比29.5%。

與上月相比，2月民企拿地占比升高，觀點指數認為，主要是杭州集中供地中民企的參與熱情較高。

從涉宅用地成交總價數據來看，期内大額成交地塊分布于蘇州、北京以及杭州，其中杭州共5宗地上榜，競得人方面，華潤置地、越秀各占2席，中天美好、新城控股等民企亦在列。

加快推進城市更新，廣東支持國企舊改融資

城市更新方面，據不完全統計，截至3月14日，16家企業在城市更新業務上有新動态，其中部分項目是更換實施主體後有新進展，包括廣州城投接手的廣州黃埔廟頭村和招商蛇口接手的深圳南山原聯合餅幹廠項目。

此外，成都、青島的一些城市更新項目亦有新進展，成都金牛區啟動陸家橋未來社區片區綜合開發，由成都城投集團操刀；青島李滄區九水東路城市更新項目啟動，並完成與實施主體億聯集團的簽約。

政策方面，海口、貴陽、廣州、佛山、青島、上海等城市均在推進城市更新方面有表态，主要是公布了2023年的城市更新計劃。其中海口、貴陽在“兩會”期間釋放出大力推進城市更新的信号。海口2023年計劃開工建設城市更新項目8個，總投資預計436億元；貴陽将實施項目162個，總投資112億元。

此外，廣東省人民政府辦公廳發布的《2023年廣東金融支持經濟高質量發展行動方案》提及，強化對功能型國有企業的金融支持，為城鎮老舊小區改造、城中村改造提供合适融資渠道。

這意味着，國企參與舊改的比例或繼續提升，民企與國企合作的形式也将更加普遍。