年報季預熱 | 2023年3月物業服務發展報告

观点指数研究院

2023-03-16 16:01

  • 行業高增長已成過去式,穩健才是新的關鍵詞。(報告期2023.02.20-2023.03.16)

    觀點指數 進入3月後,數家物企都對2022年的業績進行了披露或預告。

    不過,除了越秀服務和金茂服務這兩家國資物企表現相對突出外,物企的業績普遍下行嚴重,收入失速的同時,淨利潤也大比例縮水,其中也包括行業龍頭碧桂園服務。

    本次行業性業績下行的原因較為統一,以應收賬款和商譽等各類資産的減值損失為主因,此外還有疫情以及宏觀經濟環境變化帶來的負面影響。

    企業運營層面,報告期内物企的非住拓展依舊如火如荼,中標多個商業綜合體、城市服務等不同類型項目;在跨界合作方面也有了衆多突破。

    資本市場方面,深圳國資物企深業物業赴港遞表,這是一家規模中等並管理有大量産業園項目的企業;而在二級市場方面,物業闆塊則下挫較為嚴重,這可能與投資人對業績的負面預期有關。

    财報大“洗澡”,資産減值準備成淨利下行主因

    進入年報季,截止目前已完整披露的物業企業僅越秀服務1家。從業績來看,2022年總收入為24.86億元,同比增長29.6%;歸母淨利潤為4.16億元,同比增長15.7%;毛利率則大跌7.7個百分點至27.3%。

    規模方面,越秀服務在管面積增長33%,達到5168.9萬平方米,其中非商業項目在管面積同比增長33.7%至4760萬平方米,商業項目增長25.5%至410萬平方米。

    越秀服務業績整體仍保持了正增長,不過和過往相比,增速已明顯下降,關聯方輸入減少和疫情影響是主要原因。

    其他物企目前僅部分披露了業績預告,除金茂服務表現較好外,整體情況並不容樂觀。收入降速的同時,淨利普遍不增反減,原因都是類似的,總結分為以下幾點:

    一是受2022年宏觀環境和地産行業影響,部分客戶(地産為主)面臨流動性困難,故物業企業對關聯方和第三方的應收款項都進行了減值;二是過往並購較多的物業企業對並購産生商譽進行了減值處理;三則是非業主增值等關聯業務由于地産方支付力下降,造成整體規模縮水和利潤率降低;其他則還有疫情及宏觀經濟下行對企業日常運營的影響等原因。

    不難發現,目前披露業績的物企當中,表現相對較好的均為國資物企,民營物企普遍受環境影響嚴重。行業高增長已成過去式,穩健才是新的關鍵詞。

    值得關注的是,本輪2022年财報也可以視作對過往不良資産,以及穩定性和可靠性較差的業績和業務的一次清洗。

    其中,2022年更換過大股東的金科服務清洗最為徹底,2022年虧損相當于過去數年利潤之和;本次财報洗牌也将為物業企業之後增長奠定更穩固的基礎,且之後也有将計提進行回補的可能。

    非住業态拓展活躍,物企跨界合作熱度上升

    報告期内,物企外拓依舊如火如荼,月内中標多個重點項目,其中又以非住業态為重點。例如,保利物業中標的成都金融城文化中心位于成都交子公園園區中心,是集商務辦公、酒店、美術館、劇場和綜合文化活動中心于一體的建築綜合體,總建築面積超過12.3萬平方米。

    和常規住宅類項目相比,該類商業綜合體項目對物業企業有更高的能力要求,但也會提供更高的單項目收益、單位面積價格以及利潤率水平,對物企而言是較為優質的項目類型,例如萬物梁行也在報告期内中標了AI PLAZA西岸鳳巢,該項目為西岸集團和印力合作推出的商業地標項目,總建築面積約7.5萬平方米,位于上海西岸徐匯濱江闆塊。

    除此之外,公建及城市服務等G端業務也是目前物企拓展的重點,例如招商積余報告期内中標了漳州4個城市公共服務項目,分别為漳州開發區道路綠化養護項目、黃金海岸公園項目、香山濕地公園項目和靜湖公園項目。

    G端業務市場龐大,切入點衆多,城市秩序、市政環衛、基礎設施維護以及城市園林綠化等不同的政府服務需求,都給物企通過市場化手段涉獵提供了機會。

    月内還發生多起物企對外的戰略合作,合作對象和業務模式多種多樣,並涉及諸多跨界合作。例如,萬物雲與景悅科技在智慧化領域展開合作;雅生活與銘灏天智能照明在停車場的物聯網智慧照明應用方面合作;通過與專業科技公司牽手,物業企業将加速完成數字化轉型和升級,預計進一步提升物業服務的質量,同時節約項目能源和各類企業成本。

    此外,報告期内金科服務也與黃金郵輪達成了戰略合作。黃金郵輪是由重慶旅遊投資集團建成的長江豪華遊輪艦隊,金科服務與其合作的内容是協助和提供郵輪服務的輔助和升級,為遊輪提供餐廳和膳食服務。

    年内首家物企遞表,二級市場下挫明顯

    2月24日,深業物業運營集團股份有限公司赴港遞交了招股書,這也是2023年第一家遞表的物管企業,距離上次首次遞表的中湘美好已有9個月之久。

    深業物業是一家成立于1992年的物業公司,大股東深圳控股屬深業集團旗下,而深業集團是深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團。

    2021年,即本次IPO前,通過一繫列重組,深業物業收購了6家公司的股權,不過該交易並非通過現金,而是賣方用手中6家公司股權,交換深業物業發行新股的形式進行。

    重組後,深圳控股對深業物業的持股比例降至49.5%,公司新增股東泰然集團、泰富物流、深業置地及農科集團,持股比例分别為29.9%、4.2%、13.6%及3.2%。

    成色來看,深業物業的特色在于管理較多的産業園,其城市及産業園業态的面積比例達到了48.4%。深業物業整體的在管面積為5915萬平方米,在上市物企中屬于中遊;合約在管比較低,僅為1.04,這可能意味着其未來增長能釋放的動力略有不足。

    此外,和其他國企物資類似的是,深業物業毛利率同樣處于低位,僅為14%。雖然目前上市風口已過,但料國資物企的身份還是能為其加分不少。

    一級股權市場方面,報告期内遠洋服務5400萬收購了遠洋集團旗下一家機電一體化綜合解決方案提供商,即遠洋機電設備技術發展有限公司,標的公司主要從事包括機電工程建設、承包、技術開發及咨詢等機電業務,也有參與智能家居、節能環保及繫統集成等領域。

    雖然這是一筆與遠洋集團的關聯交易,但標的公司的業務和物企的工程和增值服務等業務内容有相當高的契合度。

    另外,朗詩綠色生活也在報告期内以1.97億元向朗詩寓出售了上海聯勝100%股權,標的公司並沒有開展實際業務,主要持有現金等資産,本次出售的目的是抵消去年底朗詩綠色生活對上海朗詩寓旗下開展長租公寓業務的北海朗潤商業收購的款項。

    數據來源:Wind,觀點指數整理

    二級市場方面,報告期内恒生物業服務及管理指數下跌10.5%,跑輸同期恒生指數5.7個百分點。

    其中前部主流物企均有不同程度的下跌,本輪闆塊的整體下挫主要集中在3月物企開始披露業績預告之後,大面積的業績下行及投資者對暫未披露業績物企的預期,可能是闆塊在持續回暖數月後,開始明顯走低的原因之一。

    撰文:王昱睿    

    審校:陳朗洲



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