編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啓與復甦的道路。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標杆企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪裏？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。
觀點網 2022年8月初，濱江集團在千島湖胡家坪村度過了30週歲生日。
為了慶祝成立30週年，濱江祭出了帶薪休假的福利，即全體員工可在五省紅色之旅、千島湖雲頂桃源兩種旅遊方式中，任選一種享受7天“公司發展貢獻特別帶薪假期”。
此外，濱江還為每位員工發放了3萬至5萬元不等的消費券。若按2021年底1644名在職員工計算，至少花出去近5000萬。到了年終，濱江再度給出了超達18天的春節假期。
在房地產處於至暗時刻的2022年，房企或暴雷裁員、或區域調整來縮減開支，相較之下濱江的日子似乎過得頗為滋潤，一派其樂融融的景象。
這一切主要源於過去一年中濱江良好的經營表現，銷售排名大幅提升、大舉擴儲、股價逆勢大漲……
不過，三十而立，三十而已。對於濱江集團來說，在取得成就的同時，困難始終並存。
而立之年
在2022這個行業經歷全方位“洗牌”的一年，濱江集團無疑是表現最為搶眼的民企之一。
首先，不錯的銷售是其中一個主要方面。
根據觀點指數發佈的“2022年1-12月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，濱江集團實現全口徑銷售金額1539.3億元，權益銷售金額880.3億元，權益比例為57.19%。
據瞭解，濱江集團制定的2022年銷售目標為“全年銷售1500億元-1600億元，權益比例在50%以上”。在已披露年度銷售目標的企業裏，僅濱江集團和越秀地產達成了2022年目標。
從銷售排行榜來看，2022年濱江集團排名第13位，比2021年上升了9位；若單以民營企業來排，位列全國第5。
這是濱江自成立以來取得的最好名次。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
不只是銷售，濱江集團在土地投資方面的表現同樣搶眼。
在2022年杭州四批次集中供地中，總能見到濱江活躍的身影，尤其是在4月和6月的前兩批次中，分別斥資184.35億元、224.51億元，斬獲11宗、12宗地塊，成為這兩次土拍中收穫最大的房企。
據統計，2022年前11月，大部分房企拿地銷售比（以全口徑銷售金額和全口徑新增土儲金額計算）在40%以內，只有像保利發展、中海地產、華潤置地和建發房產等少數擴儲較為活躍的房企拿地銷售比接近40%，而濱江集團前11月拿地銷售比高達47%，投資強度居於行業頭部。
截至2022年底，濱江共計摘地41宗，總投資金額733億元，其中權益金額374億元，新增貨值1500億元。
能夠有資金大舉擴儲，亦是基於較為健康的債務結構。觀點新媒體獲悉，濱江集團無境外融資，境內金融機構總體授信額度穩定增長，未使用的授信額度佔比近6年穩定在50%以上。
截至2022年6月末，濱江集團有息負債規模558.07億元，其中，銀行貸款佔比78.3%，直接融資佔比21.7%。短期債務為178.96億元，一年內到期的非流動負債為109.46億元，持有現金197.8億元，足以覆蓋短期債務。
三道紅線方面，截至2022年6月末，濱江集團現金短債比1.11，淨負債率85.8%，扣除預收後的資產負債率65.5%，仍處綠檔。
鑑於穩健的財務狀況，即便在融資艱難的2022年，濱江依然先後成功發行5筆債券，發債規模超45億元。
融資順暢的同時，濱江集團融資成本也在持續下行，由2018年的5.8%降至2021年的4.9%。截至2022年上半年末，濱江集團平均融資成本為4.7%，同比減少0.2個百分點。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
此外，隨着監管層面接連射出信貸、債券、股權“三支箭”，金融活水也進一步湧向了部分房地產企業。
據不完全統計，2022年11月下旬至今，濱江目前已獲得中國銀行、興業銀行、上海銀行、中信銀行、杭州銀行、平安銀行、浙商銀行等八家銀行授信，短短時間內累計已獲得綜合授信額度超3300億元。
二級市場上，濱江集團股價自2022年初的4.66元/股一度上漲至52周新高的12.96元/股。截至2022年12月30日，公司股價為8.83元/股，雖然有所下滑，但較年初漲幅仍高達89.5%。
對於公司三十週歲後的發展，濱江集團董事長戚金興說：“未來5-10年是濱江最好的時期，也是我本人綜合能力最強的時期，一方面我們要做好企業，另一方面要培養好團隊，帶好接班人。”
城內城外
在而立之年取得上述成績，背後離不開濱江集團起家的大本營杭州。
作為區域深耕房企的典型樣本，濱江集團在杭州市場擁有強大的影響力和品牌力。2022年，錢江世紀城板塊的濱江·攬奧望座項目一經推出後，立即成為當年杭州最為火熱的新盤之一，創下了“無房191月、有房203月”的社保入圍紀錄。
據透明售房網，在2022年度杭州操盤榜中，濱江集團分別以網籤金額718.05億元和565.21億元，繼續蟬聯杭州地區銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍，這也是濱江第5年奪得杭州銷售榜首位。
數據來源：透明售房網、觀點指數整理
值得注意的是，其他房企與濱江之間存在較大差距，且這個差距正在拉大。
憑藉杭州大本營的樓盤銷售佳績，濱江集團2022年全年回籠現金690億，比2021年的683億略有增加。
然而，細看繁華背後，“杭州一哥”也有着自己的困難。
早在2021年，濱江集團曾明確，聚焦佈局浙江省、江蘇省、廣東省和上海市的“三省一市”戰略，即鞏固杭州；加強寧波、南京；適度加強廣東、上海、金華、嘉興、湖州。投資比例上，杭州佔比50%，浙江省內除杭州外40%，浙江省外10%。
2022年7月，濱江集團還在官微發佈消息稱，下半年該司將關注上海、南京、寧波等長三角城市，以及大灣區和海南自貿區。
最終結果卻是，在濱江2022年拿下的41宗塊中，杭州佔據了38宗，剩餘3宗位於浙江省內，沒有地塊位於省外。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
對於區域型深耕房企來說，銷售情況很大程度上取決於當地樓市的景氣程度。
過去幾年間，受益於經濟發展、人口流入、高收入人羣聚集，杭州房地產市場規模持續擴大，增速超過全國市場水平。
2021年，杭州商品住宅銷售規模達到6129億元，在國內城市中僅次於上海市的6544億元，也是全國城市中第二個能夠突破6000億市場規模的城市。
隨着杭州市場的景氣度不斷上升，濱江集團杭州地區全口徑銷售額在2021年突破千億，達到1048.73億元。
然而，成也蕭何敗也蕭何。一旦當地市場發生動盪，無疑放大了深耕型房企區域集中策略的弊端。
以同樣區域深耕的建業地產為例，河南區域樓市自2019年起逐步下行，加之2021年遭遇重大汛情和疫情影響，導致公司銷售出現大幅下滑，結轉收入減少，陷入流動性危機。
相較於建業地產，濱江集團無疑是幸運的。2022年，杭州區域表現無論在商品房、二手房或土地市場，都仍好於一般的二線城市。
尤其是土地市場，四個批次供地涉宅地總成交金額約1913.5億元，低於上海的2839.5億元，位居全國第二。
可以發現的是，同往年相比，在全國樓市遭遇下行壓力的大背景下，杭州市場的景氣度不可避免也出現了下滑。
數據顯示，2022年杭州市區（含富陽、臨安）新房成交量為近6年來最低，只有109821套，比2021年的191821套，下降了43%，創下六年來新低。同時，住宅入市量比2021年和2020年都少了40000套左右。
數據來源：公開數據、觀點指數整理
新房市場整體低迷，也反映在中籤率上。
據悉，2022年參與杭州新房搖號報名人數僅有249024人報名，與最高的2019年有76萬人次相比，相差50多萬人。這直接導致中籤率來到5年來的新高，為38%，而2018、2019年整體中籤率都在15%以內。
二手房成交量同樣也出現了下滑，2022年，杭州二手房成交量（不含臨安）為54134套，相比2021年的80802套下降約33%。
事實上，杭州市場對業績的影響，在濱江年報中早有體現。
自2018年至2021年期間，受杭州限價政策以及高價拿地拖累，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續下滑態勢。
根據最新財報披露，濱江2022年前三季度毛利率僅為16.65%，較2021年同期下降6.4個百分點，而三季度單季度毛利率更是跌至11.6%，創下近年來新低。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
不過，此前2022年5月業績會上，戚金興曾指出，公司2022年拿地利潤率整體高於去年。
隨後7月召開的投資人會議中，濱江集團管理層也表示，經投資部測算，杭州第一批地公司獲得項目預計平均淨利潤率8%左右，第二批地預計淨利潤水平較第一批地略有提高。
考慮到濱江在2022年擴大拿地規模，大量獲取低溢價高毛利優質土地，預計隨着前期高地價項目結算陸續完成，未來毛利率有望回升。
值得注意的是，雖然近年來毛利率不斷下行，但濱江歸母淨利潤似乎並沒有受到太大影響。
自2018年至2021年，濱江集團歸母淨潤分別為12.17億、16.31億、23.28億、30.27億。2022年前三季度則為20.56億元，同比增加55.21%。
梳理近幾年財報發現，自2022年中期開始，濱江集團歸母淨利潤仍能保持同比上漲，或許是受益於少股股東讓利。
數據顯示，截至2022年6月底，濱江集團少數股東權益201.93億，佔所有者權益的48%。而同期，少數股東損益為3.21億元，佔淨利潤的20%。
觀察上述數據可以發現，權益佔比48%的少數股東僅分得濱江集團20%淨利潤，兩者之間存在28個百分點的剪刀差。換而言之，權益佔比52%的母公司，分得了80%淨利潤。
隨着時間到了9月末，這一情況變得更為明顯。
截至2022年三季度末，濱江集團少數股東權益高達243.3億，佔比突破50%，高於母公司所有者權益。
同時，少數股東損益為2.55億元，僅佔淨利潤11%。少數股東權益佔比與損益佔比之間的剪刀差擴大至近40百分點。
圈內圈外
走出杭州乃至浙江這個舒適圈，對於濱江來說並不容易，過去數次苦澀的外拓經歷，時常纏繞心頭。
2016年，濱江集團與安遠控股簽訂合作協議書，共同開發深圳龍華區安豐工業區地塊城市更新改造項目。
通過信託借出資金11.6億元，因項目未能推進，濱江決定退出並要求安遠控股公司歸還11.6億元，對方並未執行。這導致濱江在2018年報中直接計提減值了7.23億元，要知道當年歸母淨利潤也才12.17億元。
而在上海市場，成績同樣不太理想。
同樣是在2016年，濱江出資7.89億元收購中崇集團子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，出資2億元給浙銀上海湘府城建，還借了7.06億元給中崇集團相關公司。隨後，中崇集團陷入流動性危機，湘府項目爆雷。
2018年濱江集團勝訴，可追回投資借款仍是長路。
此外，濱江還接盤了上置集團華府一號項目部分股權，目前推進非常緩慢。上置曾計劃在2020年選擇出售該項目剩餘股權，然而卻無人問津。2022年3月，主要從事該項目開發的子公司金心置業被爆出一筆1.815億元利息逾期違約，讓該項目的前途更顯渺茫。
在此背景下，濱江集團退回杭州大本營，不過並沒有放棄外拓。
2020年，濱江外拓取得較大進展，實現首入蘇州和南京，分別為4月份通過合作方式參股東原蘇州地塊；7月份以上限價24億元拿下南京浦口區江浦街道宅地。同年11月，濱江與深圳市愛義集團合作開發的愛義尚華大廈開工。
不過，濱江在杭州的優勢還難以於浙江省外地區復現，仍需要一定時間來進行沉澱。
以濱江集團與越秀地產合作的廣州黃埔越秀濱江星航TOD項目為例，該項目於2021年10入市，是濱江首次參與開發廣州項目。
陽光家緣數據顯示，截至2022年10月，星帆花園（星航TOD項目備案名）已取得預售證6張，合計貨量為619套，而網籤數量為256套，佔比41.4%，其中2021年10月最先推出的5棟和6棟項目網籤率為70.8%。從結果來看，去化速度與濱江杭州項目相比有一定差距。
另外，按照彼時濱江與越秀的戰略合作要求，雙方希望2021年在廣州和杭州兩個城市各有3個合作項目落地。然而，目前為止濱江在廣州除越秀濱江星航TOD外尚無其他項目面市。
為了踏出舒適圈，除了開拓外地市場，濱江還將重心放在了多元業務的打造上。
2019年，濱江提出“1+5”多元化業務佈局，“1”指房地產主業，“5”則是指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五個業務板塊。
據瞭解，目前在上述五大業務中，服務和租賃兩個板塊較為成熟。
發展最為順暢的便是濱江服務，於在2019年初便完成了上市。2022上半年，濱江服務實現營業收入8.3億元，同比增加40.6%；剔除計提源泉稅影響後的歸母淨利潤2.03元，同比增加39.7%。
規模方面，截至2022年6月30日，濱江服務在管面積3544萬平方米，同比增長42.4%，合約面積5736萬平方米，同比增長41.3%。
租賃業務板塊，原本規劃的是“未來10年，每年增加約16萬平方米，到2028年自持物業超過200萬平方米”。
截至2022年上半年，濱江集團持有用於出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約31萬平方米，實現租金收入1.46億元；投資性房地產採用成本法計量，期末賬面價值58.44億元。
相較於2021年底，自持物業面積不但沒有增加，反而減少了4萬平方米；投資性房地產的賬面價值也減少了5.8億元。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
不過，在濱江租賃業務中，長租公寓“暖屋”的發展仍值得關注，國家“十四五”規劃對租賃住房的重視，或也讓暖屋覓得行業契機。
據悉，暖屋成立於2018年，彼時長租公寓正處於風口期，但直到2020年公寓“暴雷時代”，濱江才真正推出了落地項目——位於杭州蕭山的碧桂園翡翠江南和御江南華庭。
據濱江集團披露的數據顯示，截至2022年7月，暖屋在杭州有18個項目，南京1個項目，摺合成房間超過10000間。
截至2022年底，暖屋在杭州開業五個項目。除御潮府華庭外剛開業外，其餘四個已運營項目全都進入了平穩運營期，整體的出租率保持在93.41%左右。這四個已運營項目的整體續租率為63.76%，其中暖屋南星橋項目續租率達到了92.59%。
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