新年首拍收金54億 建業回歸土地市場與鄭州樓市冷暖

觀點網 2月7日，剛過完春節周期的鄭州迎來2023年首批集中供地。

本場土拍出讓11宗住宅用地，包括中原區3宗，管城區2宗，鄭東新區、金水區、惠濟區、高新區、二七區、上街區各1宗地塊，總面積62.14萬平方米，起始價共計90.6億元。

最終，除鄭東新區1宗地塊流拍外，剩余10宗地全部底價成功出讓，總成交價53.84億元。

從結果看，本次鄭州拍地總體表現仍較為平淡，大部分地塊由城投平台公司托底成交。

但“河南王”建業地産聯袂廣州富力的落子，還是給市場帶來了一絲暖意。

地方平台托底

拿地企業中，鄭州中原城市開發建設投資有限公司競得地塊最多，以旗下3家企業包攬鄭政出〔2022〕63号（網）、鄭政出〔2022〕68号（網）及鄭政出〔2022〕69号（網）這3宗位于中原區的地塊，成交價共11.5億元。

鄭州泰博房地産開發有限公司（惠美城建）則摘得本次成交地塊中價格最高的1宗。該地塊編号鄭政出〔2022〕70号（網），位于惠濟區天元路南、魯河路西，面積11.93萬平方米，容積率1.1-3，規劃用途為城鎮住宅，成交價15.38億元，樓面價4295元/平方米。

有業内人士指，該宗地為毛莊村合村並城項目改造用地，原本是位于鄭州市惠濟北大學城的萬科民安雲城項目後期用地，交通、商業配套較好，但最終萬科並未出手。

實際上，本次土拍挂牌價格最高的是鄭政東出〔2022〕11号（網）地塊，競拍起始價為36.77億元。

由于地塊所處為鄭東新區配套較成熟區域，地理位置優越，因此在本次鄭州土拍中最受關注。然而，可能是體量太大價格較高，繼去年鄭州第三批集中供地流拍後，本次該宗地再次流拍，令市場頗為意外。

資料顯示，該地塊位于鄭東新區永平路北、黃河南路西，土地使用權面積18.27萬平方米，用途為城鎮住宅用地、零售商業、餐飲、旅館用地兼容商務金融用地等。地塊産業用地定位為糧食産業總部及科技研發基地，拟打造集總部、科研、高端商貿、高端商務酒店、文化博物館、配套住宅等為一體的城市綜合體項目。

另一宗出讓價格較高的地塊鄭政出〔2022〕67号（網）被中豫置業（鄭州）有限公司12.39億元摘得，成交樓面價5346元/平方米。

該宗地位于金水區慧城大道（金城大道）南、崇禮路（景泰路）西，面積9.27萬平方米，用途為城鎮住宅，容積率1.1-2.5。

市場觀點認為，這塊地與楊金金科北珑鉑樾項目有關，但金科股份目前依舊深陷債務泥沼，或許並無余力拿下此地。

除此之外，管城建設、二七區政通新地開發等地方平台公司亦有所獲，1家鄭州當地企業鄭州順邦置業有限公司以7619萬元競得上街區宅地，成為本場土拍唯二民企拿地之一。

建業回歸與暖意

第二宗被民企拿下的是位于高新區的鄭政高出〔2022〕11号地塊，競得者為鄭州建泓置業有限公司，成交價4.93億元，樓面價3574元/平方米。

股權穿透結果顯示，建泓置業背後控制人繫建業及廣州富力地産，權益比例分别為65%、35%。

該地塊位于高新區五龍口南路南、電廠路東，面積2.83萬平方米，從位置上應看是富力與建業打造的盛悅居項目後續地塊。

中期報告顯示，2022年上半年，建業地産通過招拍挂和股權合作獲取土地約26.6萬平方米，新增儲備建築面積約88.6萬平方米。其中，通過招拍挂在鄭州摘得的地塊僅1宗，面積共5030平方米，花費金額0.74億元。

在2022下半年鄭州第二批、第三批集中供地上，同樣幾乎未見建業地産身影。

盡管本次拿地規模較小，但作為深耕河南的頭部房企，建業回歸鄭州土拍依然釋放出了積極信号。

樓市暖意也體現在供需兩端的政策上。

1月29日，鄭州部分銀行首套房貸利率宣布下調，最低降至3.8%，減50個基點，二套利率不變。

本次調整之前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執行4.1%的標準，這意味着鄭州首套房利率進入“3”時代，新簽客戶将能省下一筆錢。

另一方面，與鄭州2023年首場土拍同一天，河南省住房和城鄉建設工作會議在鄭州召開。

會議明确，今年将進一步規範商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

同時，推動房地産企業做強一批、整合一批、轉型一批、出清一批，支持房地産企業向商業、文化、旅遊、物業管理、住房體檢、住房養老等延伸，由開發商向城市綜合服務運營商轉型。