長坡薄雪 | 學兵萬科

观点网

2023-01-30 00:03

  • 面對地産行業變局,從各自為戰到合兵一處,“學兵”萬科先要做的是穩住陣腳。

    編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正确的坡道。

    2022年,中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰,出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整,尋找重啟與復蘇的道路。

    為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業,他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

    與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

    觀點網 經過一年多排兵布陣,萬科的“集團軍”模式已基本确立。

    2022年12月2日,萬科内部發文,經集團總裁祝九勝提議,張海、朱保全出任公司聯席總裁,協助總裁祝九勝負責開發經營業務和經營服務業務的管理。

    這是萬科首次設立聯席總裁制。

    一年半前的2021年6月,萬科業務讨論會上,祝九勝曾提議,行業陣痛期需要全面加強統籌作戰,發揮集團軍優勢。地産闆塊成立開發經營中心,重新劃分七大區域,包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北,上海區域區首張海擔任開發經營中心負責人。

    3個月後,開發經營中心升級為開發經營本部,全面統籌管理七大區域;與此同時,萬物雲董事長朱保全開始密集走訪調研物業之外的經營服務業務,統籌相關工作。

    從這時開始,萬科内部已确認由張海、朱保全協助祝九勝統管兩條業務線,張海負責開發經營業務,朱保全負責經營服務業務。這期間,劉肖、王海武等一衆高管也被調任到新的崗位。

    萬科20年前所創立的職業經理人制度,歷來被視為國内企業管治範本之一,關鍵便在于分權與集權之間的平衡。

    如今面對地産行業變局,從各自為戰到合兵一處,“學兵”萬科先要做的是穩住陣腳。

    止跌企穩

    2022年3月31日舉行的2021年業績會,面對上市31年以來第三次淨利潤下滑,萬科董事會主席郁亮向52萬名股東鄭重致歉,並立下“止跌企穩,穩中提升”的軍令狀。

    2022年前三季度,萬科累計實現營業收入3376.7億元,同比增長24.4%;實現歸屬于上市公司股東的淨利潤170.5億元,同比增長2.2%。

    其中,房地産開發業務結算面積為2261.5萬平方米,貢獻營業收入2958億元,分别同比分别增長21.7%和24.8%。

    房開業務貢獻總營收的87.6%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    2022年前三季度,萬科新增27個開發項目,總規劃計容建築面積約485.9萬平方米。而2021年同期,萬科新增132個開發項目,總建築面積約2241萬平方米。

    據觀點指數數據,萬科1-11月權益拿地均價1.15萬元/平方米,聚焦一二線城市核心地段。

    也是年初那場業績會,張海表示開發經營本部的要求是,“止跌、企穩、回升,以前确實會出現都想往自己區域多投的情況,從去年開始這樣的方法就不做了,投資更加集中地向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區傾斜。”

    截至2022年上半年末,萬科土地儲備達到4705萬平方米,同比減少20.8%,尚可滿足兩三年的銷售需求,一線城市、強二線城市和其他城市占比分别為21%、42%和37%。

    截至9月底,萬科在建項目總計容建築面積約9305.2萬平方米,權益計容建築面積約5842.8萬平方米;規劃中項目總計容建築面積約3685.5萬平方米,權益計容建築面積約2335萬平方米。

    此外,萬科還參與了一批舊城改造項目,按當前規劃條件,計容建築面積約494.4萬平方米。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    對于“止跌企穩,穩中提升”的目標,2022年中報會上,郁亮認為,上半年從結果來看,還馬馬虎虎。源于萬科這位重新布陣的學兵,“肌肉有沒有長起來”。

    2022年前三季度,萬科經營活動産生的現金流量淨額由正轉負,為-41.76億元,同比減少442.36%。

    值得注意的是,在此之前萬科經營性現金流淨額保持連續13年為正。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    2018至2021年,萬科綜合毛利率分别為37.48%、36.25%、29.3%、21.8%,地産及相關業務毛利率為29.7%、27.2%、22.6%,、21.6%。

    2022年前三季度,萬科開發業務結算的毛利率降至20.7%,同比減少3.2個百分點。扣除稅金及附加後,毛利率16.5%。

    2021年上半年,萬科的ROE為4.98%,創下自2008年以來中期ROE最低值。到2022年上半年,萬科ROE為5.06%,同比提升0.27pct,但依然處于歷史低位。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    行業毛利率普遍下滑的背景下,萬科亦難獨善其身,抓銷售盯回款是如今更切實的做法。

    市場消息稱,2022年10月底萬科召開了一次内部會議,郁亮、張海及各區首均有參加,郁亮親自督戰,對年底銷售沖刺進行部署,包括在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度。

    内部管控逐步抓緊,外部環境也悄然回暖。

    2022年12月16日,萬科臨時股東大會通過了《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》、《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》。

    股東大會現場,郁亮再次向行業傳遞信心:“這幾個月下來,微光正在變成曙光。市場的恢復是一個緩慢而溫和的過程,只不過比預期的更加溫和。”

    重整軍紀

    等來融資端的暖風前,萬科也經歷一些雷聲。

    2022年9月份,張海在萬科開發經營本部簽發了一份人事任免決定。

    文件顯示,免去張建新天津公司首席合夥人、總經理職務,不再擔任北京區域BG經營管理團隊(EMT)成員,調入北京區域BG本部工作,職級由GP(核心合夥人)下調一級至SP(骨幹合夥人)。

    這是執掌開發經營本部以來,張海首次動用重要人事調整的權力。

    回溯到2018年底,萬科北方區域當時判斷環京地區市場已探底,以32.34億元收購了華夏幸福環京10個資産包,但抄底抄在了半山腰。為此,萬科不得不計提25億元的減值準備。

    2021年報業績會,郁亮對此反思稱,投資失誤的根本原因在于過去一直采用充分授權、分布式的投資管理模式,這在地産行業黃金時代非常有競争力,能夠貼近市場、快速反應、抓住機會。如今随着行業競争激烈,大型復雜項目越來越多,該管理方式受到一些挑戰。

    郁亮所說的正是萬科曾引以為傲的事業合夥人制度。

    在七八年前,參加萬科媒體見面會的人常常會觀察到,萬科員工甚至可以在晚宴遊戲環節調侃郁亮,那是一個快活的、已經過去的時代。

    截至2021年上半年,萬科北方區域銷售額231.70億元,同比增長42.58%,但利潤從2020年同期的20.35億元下降到17.36億元;按權益淨利潤來算,北方區域淨利率下滑至4.14%,其他大區則在7.99%至9.2%。

    重新分區後,北京區域分管北京市、河北省、山東省、山西省、天津市等市場,也是萬科新七大區域中唯一一個虧損區域,2021全年銷售額有920.2億元,但權益淨利潤為-3.8億元。

    到了2022年上半年,北京區域銷售額大幅減少到260.4,但權益淨利潤回升至9.19億元,實現扭虧為盈。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

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    2022年北京第二批集中供地,闊别北京土拍三年的萬科罕見報名,但最終並未拿地。

    截至2022年上半年末,萬科在北京已完工開發項目共12個,儲備項目僅剩一個北京哈洛小鎮,預計2023年11月開工,2025年竣工。

    華夏幸福資産包減值事件,不僅對萬科北京區域影響至今,同時也可以視為萬科收攏兵權的“導火索”。

    2019-2021年,萬科期末存貨跌價準備余額分别為29.9億元、41.85億元和61.8億元。截至2022年上半年末,萬科存貨賬面余額為1.03萬億元,較上年末減少533.25億元。其中,存貨跌價準備為54.45億元,計提比例為0.53%。

    2021年因新增計提存貨跌價準備31.2億元,萬科全年資産減值損失為35.13億元。2022年1-9月,萬科尚未錄得資産減值損失,需要在年報披露後繼續觀察。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    但計提減值或許是當下行業通病,很難因為組織架構的調整就藥到病除。

    國泰君安報告指出,早期高價拿地以及地産行業基本面持續下行,預計2022年存貨減值準備計提規模繼續增長。

    其中一線城市計提的主要是非核心區域和商住項目,部分二線城市在過去經歷高地價,後期利潤空間受擠壓,部分三四線城市則是需求下行,同樣帶來項目去化和售價壓力。

    除了避免投資錯誤和控制存貨減值,萬科對區域公司的約束還包括财務紀律,畢竟只有軍紀嚴明的集團軍,才不會在調整周期自亂陣腳。

    早在2021年年中,張建新頂頭上司、原北方區域首席合夥人劉肖被調回總部,接替王海武擔任集團執行副總裁和首席運營官。2021年11月,劉肖遭萬科内控處罰,包括且不限于通報批評並“降級2級”,扣減獎金1000萬元,下屬張建新扣減獎金250萬元,降1級。

    根據報道,劉肖受罰大致是因為萬科在内部調查中發現,原北方區域沈陽公司存在違規違紀,北京公司及原唐山事業部在财經紀律自查自糾中,亦發現多起違規問題。

    “金杯共汝飲,白刃不相饒”,從張建新此番被再次追責,也能看出萬科對區域與合夥人的管制愈發嚴格。

    商業調整

    劉肖調回總部,至于王海武則在2021年7月份主動請纓,空降印力集團總裁。

    自2016年8月128.7億元收購96.55%股權,印力成為萬科專門的商業運營平台已經六年。但收購完成後,萬科各區域仍擁有自己的商業公司,旗下商業項目交由這些商業公司開發,和印力團隊的融合度還不高。

    截至2022年6月30日,萬科商業業務累計開業總建面達1194.8萬平方米,規劃中和在建商業建面為441.1萬平方米;已開業項目整體出租率91.3%,其中開業1年以上商業項目出租率91.6%;運營管理的商業項目(含非並表項目)産生租金收入30.5億元,同比增長0.3%。

    和同一時期華潤置地、龍湖、新城等對比,萬科商業體量最高,租金和整體出租率卻最低。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    萬科2022年中報顯示,上半年集團商業業務(含非並表項目)營業收入40.1億元,同比增長10.4%。其中,印力集團管理的商業項目營業收入27.5億元,同比增長12.2%。

    2022年初,與萬科集團類似,印力也進行了繫列組織架構調整。

    其一,印力總部在原有商業運營中心、資金資産中心、管理支持中心基礎上,增設多個職能部門,包括招商中心、“印象匯”事業部、産品中心、數字化業務變革辦公室。

    第二,取消了南昌、西安兩大城市公司,全國十大城市公司縮減為八個。

    第三,在總部成立深圳國資國企合作平台,負責探索與其他企業、國資平台、地方機構等成立合資公司,開拓城市商業新領域。

    其中,與特發、益田共同成立招商運營合資公司,統籌小梅沙片區城更單元的招商運營;與萬科、深圳國有免稅集團三方成立口岸商管平台;與萬科物業、深國際集團三方成立的合資公司,對深國際下轄的新建物業進行商管、産辦、物業等管理。

    總體而言,在王海武空降後,印力商業開始更加重視自身“印象”繫産品IP,管理上更強調精細化,並通過母公司渠道,深化與萬科各子公司及其他企業的合作。

    上述工作落實後,2022年10月份,萬科将49個商業項目調整由印力集團管理,總商業體量約200萬平方米。項目搭接完成後,印力集團管理面積會增加至約1200萬平方米。

    有萬科内部人士表示:“萬科要做大做強某項業務時,通常會采取人才先行策略。将經過業績檢驗的猛将王海武放到印力,意圖非常明顯,要讓商業業務實現突破性發展,同時起到帶頭作用,帶動其他經營性業務破局。”

    這在萬科多年的調兵遣将中可以找到不少案例。

    比如2011年,朱保全從開發業務轉戰物業,用十年時間将傳統物業升級為空間科技服務商。2022年萬物雲成功上市,朱保全亦晉身萬科聯席總裁,麾下多了泊寓、商業、冰雪、酒店、食品、萬緯等經營服務業務。

    萬物雲先發

    統籌兼顧這些經營服務業務的同時,朱保全仍然保留了萬物雲的前線大權。

    就在“升職”當天下午,朱保全發了一條朋友圈:“Without the sustainable growth of Onewo(萬物雲), today's unpaid sponsor title means nothing.”(如果沒有萬物雲的持續增長,今天的義務贊助人頭銜毫無意義)。

    2022年上半年,萬物雲實現營業收入142億元,同比增長38.2%;歸母淨利潤8.7億元,同比增長16.6%。

    光大證券對15家重點物管企業統計,2022年上半年行業平均歸母淨利潤同比增速為10.2%。萬物雲歸母淨利潤有較高的成長性。

    但從利潤率來看,2019-2021年港股上市物業服務企業毛利率均值約為28.27%,同期萬物雲毛利率均值為17.74%,約是均值水平的6成。

    自2019年至2022年上半年,萬物雲毛利率分别為17.72%、18.54%、16.96%及14.9%。其中,2022年上半年主要因為過往收並購帶來無形資産攤銷影響,剔除該影響的毛利率為16.9%。

    數據來源:企業公告、觀點指數整理

    萬物雲管理合夥人及首席科學家丁險峰也曾表示,萬科物業本身毛利率是不低的,但由于近幾年並購了一些低端物業項目,所以拉低了整體水平。随着無人化等技術開展,預計接下來兩年毛利率會有提升。

    拆分闆塊來看,科技業務的确有帶動萬物雲毛利率上漲的潛質。

    截至2022年上半年,萬物雲小區空間居住消費服務闆塊收入79.95億元,占比56.1%,增長率35%,毛利率12.7%;商企和城市空間綜合服務闆塊收入50.93億元,占比35.8%,增長率39.8%,毛利率14.1%;AIoT及BPaaS解決方案服務闆塊收入11.55億元,占比8.15,增長率56.2%,毛利率29.3%。

    可以看到,無論是毛利率還是增長率,萬物雲解決方案闆塊都高于其他闆塊。

    丁險峰曾對外表示,在和朱保全交流時發現他有兩個顯著特征,一是确實想做好數字化轉型升級,另一個是有很強的牽引傳統行業人員向數字化轉進的能力。

    其實這頗有淵源,早在2016年1月,萬科集團就推出了信息化、數字化戰略“沃土”計劃,前期一直由孫嘉負責。

    2019年5月,孫嘉從萬科集團執行副總裁、首席财務官、财務負責人調任為南方區域事業集團首席執行官;當年9月份朱保全透露,他接替孫嘉負責“沃土”計劃。

    接過數字化鑰匙後,朱保全帶領萬物雲在萬科一衆多元業務中率先走通IPO路徑,如今他的帶隊能力即将在其他經營服務業務上接受新的考驗。

    其中,2022年1-9月,萬科在租賃住宅業務中實現營收23.1億元,同比增長11.5%。目前共運營管理約21.5萬間,累計開業約16.9萬間,出租率為95%。截至9月末,已有4.28萬間納入保障性租賃住宅。

    在萬科披露的口徑中,長租公寓品牌泊寓計劃要在2023年實現成本法下(即扣除折舊攤銷後)的會計報表盈利。

    此外,萬科物流倉儲業務2022年1-9月實現營業收入29.7億元,同比增長42.7%。其中高標庫收入15.9億元,同比增長11.4%,冷鍊園區收入13.8億元,同比增長111.7%。

    2022年前9月,萬科物流倉儲業務新獲取4個項目,可租賃建築面積28.9萬平方米;新開業3個高標庫項目和5個冷鍊園區項目,可租賃建築面積分别為9.5萬平方米和15.7萬平方米。

    總體來看,2022上半年經營服務業務收入241.1億,同比增長30.6%,占總營收比例11.65%。

    2022年中期業績會,郁亮表示:“開發、經營、服務並重的戰略,已成為萬科在新發展階段的重要優勢。”

    早在2015年股東大會,彼時還是總裁的郁亮,就提出過10年後經營性收入占比一半的願景。如今萬科的總裁變成了三位,其中一位就負責經營服務業務,願景還在繼續。

    長坡薄雪 | 在冬天,如何找到濕雪和一條很長的坡道?

    撰文:馮嘉炜    

    審校:劉滿桃



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