解局 | “舊友”禹洲8.8億元三購沿海家園資産

觀點網 緊縮時代中的禹洲把收並購時點選擇在"三箭"發力的當下。

12月5日，上半年錄得虧損4400萬港元的沿海家園發布停牌公告，以待刊發一則有關載有公司内幕消息的非常重大收購及非常重大出售公布。彼時市場都在關注這家深圳老牌房企業績虧損之下，會有什麼樣的交易以及資産助其回血。

随着沿海家園昨日的短暫停牌之後，6日早間禹洲集團發布收購事宜公告，稱其全資附屬公司裕海國際拟收購珠海沿海家園66.67%的股權，代價為1.2億元，並以代價7.6億元清償股東貸款。

禹洲是沿海家園的"老朋友"了，前者曾在2017年以35.89億收購沿海家園旗下武漢藍空100%權益，完成落子武漢。2018年再以38億元收購沿海家園旗下7個未建及在建項目。

行業寒冬中，不斷轉售物業從而回籠現金已成為業績虧損、市場融資困難之下沿海家園求生的法則。

對于這筆交易，禹洲方面指出收購事項可以集中集團資源從而增加可售貨值，進一步推進區域深耕的戰略，通過優化重點區域的發展，帶來更高的投資回報。

本次8.8億元将分為7.1億元收購沿海家園旗下上海沿商投資管理有限公司的全部股權及沈陽中廣北方影視城有限公司的全部股權。

另外以現金向沿海家園支付1.7億元，目標公司珠海市沿海綠色家園房地産開發有限公司亦将承擔以現金向沿海家園支付1.7億元的連帶責任。

據悉，其中的5000萬元人民币現金将于珠海沿海的法定代表人變更為裕海國際指定人士後，銀行将向沿海家園發放；就余下1.2億元，則是開出12張以沿海家園為受益人的期票，每張金額為1000萬元。

交易完成後，珠海沿海家園将成為禹洲集團的間接非全資附屬公司，並持股66.67%的股權，财務資料将並入其綜合财務報表内。

值得一提的是，根據交易協議指出，沿海家園還豁免了禹洲此前38億元收購旗下資産包中應付未償還的9.08億元收購款。

在2018年1月沿海家園與裕海國際訂立的買賣協議中，在有關與收購恒華集團有限公司全部股權的代價約為人民币38億元。但截至今年12月6日，裕海國際僅向沿海家園支付人民币28.91億元，剩余款項暫時未結。

通過簽訂的補充協議得知，裕海國際及沿海家園尋求解決訂約方在買賣協議項下的全部未履行責任。本次8.8億元交易完成後，雙方将完成履行買賣協議及補充協議項下的全部責任，以及沿海家園将豁免裕海國際在買賣協議項下應付未償還的結余總額人民币9.08億元。

有相關市場人士指出，在2018年的交易中未成功履行責任的項目就包括沈陽中廣的蘇家屯項目，而該項目在本次補充協議中，則是作價3.6億元。彼時沈陽人口實現流入基調下，房價上漲帶來的項目盈利空間較大，地塊存在議價空間。而此次公告中的"豁免"不排除為此前未成功履行的地塊折價出售的可能。

雖然沿海家園免去了9.08億元的收購未結款，但禹洲在公告中同時指出，收購事項預期将錄得虧損約人民币4.26億元，為總代價、目標公司的未經審核資産淨值、出售權益之賬面值與豁免買賣協議項下裕海應付而未償還結余金額的差額。

從禹洲本次收購的資産淨值上看，于2021年末，上海沿商及沈陽中廣的未經審核資産淨值分别為1005.3萬元、3.01億元。珠海沿海于今年3月31日的數據則是未經審核資産淨值為8916.6萬元。公告數據顯示，截至今年3月末，珠海沿海已錄得稅後虧損551萬元；去年末，沈陽中廣的稅後虧損則是2532.7萬元。

項目估值上顯示，目前珠海沿海持有的上沖項目賬面價值為30.81億元，上海沿商持有的建國門外項目及沈陽中廣的蘇家屯項目的賬面價值分别為1.21億元及2.79億元。上沖項目按照收購股權的66.67%劃分權益的話，禹洲在本次交易中将累計獲得24.55億元的賬面價值。

現如今，禹洲即使面對着趨緊現金流狀況，仍在"冰面捕魚"尋求合适的收並購機會。

中報數據顯示，禹洲通過出售禹洲物業迎來了短暫的流動性喘息窗口，但還面臨着償還的短期借款增多及長期資金募集減少的問題，此外境内外融資困難及物業銷售下滑也加劇了其用以償還到期債務的資金來源。

上半年，其一年内到期的短期負債為490.71億元，同期持有的現金及現金等價物僅為77.78億元，在手現金無法覆蓋短債。此外銷售方面則與衆多房企一樣錄得下滑，此前數據顯示，禹洲今年前十月累計銷售金額為315.72億元，同比下滑64.9%，銷售面積同比下滑61%。

上述市場人士還指出，禹洲此番對沿海家園的在收購，一方面是處于優質資産捕獲的考量；另一方面，近期多家銀行"接力"授信本土房企的消息不斷以及支持房地産市場融資的政策"工具箱"的擴大升級，禹洲未來的融資低谷局面及現金流狀況有望獲得改善。

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