運營壓力與機遇並存，産業、物流如何尋求解法？

（2022年12月4日）2022年已行至年末，疫情零星反復繼續沖擊正常的經營，北上廣深乃至其他各線主要城市都先後經歷了或長或短地停擺，居家辦公成為今年的常态。

對于産業園和物流園的運營商來說，2022年的經營遭遇了前所未有的困難，國資園區有足夠的資金和政策支持能進行幾個月的免租，而對于民營企業而言，更多追求的則是“活下去”。

據觀點指數監測，由于疫情影響，今年相當數量的産業和物流運營企業的正常經營受困，租金、招商等收入承壓。疫情的反復，使得新客戶招租滞後，園區部分客戶續租情況亦不及預期，且出現相當部分客戶提前退租的情況，這在已實現REITs上市的優質資産中都難以避免。

根據建信中關村産業園REIT三季報消息，其重要租戶快手子公司北京達佳于2022年7月31日提前退租，導致該單REIT的出租率下滑至84.87%。

物流方面，2022年11月份為44.1%，較上月下降2.6個百分點，創疫情以來第二低。指數連續三個月呈回落态勢，繼續在荣枯線以下低位運行。總體來看，在疫情的影響下，倉儲行業短期面臨下行壓力。

作為國内龍頭的寶灣其倉庫平均使用率亦出現了明顯下降，截至今年上半年，寶灣物流倉儲園區的整體出租率已由2021年尾的94.5%降至87.1%，長沙望城寶灣項目更出現了出租率大幅下降71.1%至27.0%的情況。

困難之下亦有曙光，在防疫政策逐步優化的情況下，疫情對行業的影響逐步減弱，經濟新方向也在逐步明确。

“十四五”規劃綱要中明确提出“推進産業基礎高級化、産業鍊現代化”，持續強調制造業的在這場新舊動能轉換與經濟結構優化大變革中的重要地位，産業、物流、新基建成為房地産和相關行業關注的焦點。

此前，5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發行不動産投資信托基金等方式盤活存量資産，拓寬社會投資渠道和擴大有效投資。作為中國金融改革與創新的最新成果之一，國内公募REITs的加快推行給予存量資産更加多元的退出渠道，為國内優秀産業載體資産的盤活提供了新路徑，更好地助力區域産業升級和經濟發展。

目前我國公募基礎設施REITs仍處于發展初期，已上市和正在申報的REITs産品基本都是各自領域中最優質、最具代表性的，原始權益人多為各大行業龍頭，資産儲備豐富，具備擴募條件。而園區公募REITs退出渠道的全面打通，也讓Pre-REITs走上了日程。

随着鍊條前端的Pre-REITs基金的加入，未來更多的産業園和物流園都會以市場化邏輯來決策和操盤，自持園區的面貌将煥然一新。

12月8日，“2022觀點學徒計劃-線上季”将邀請諸多投資機構、業内標杆，以“産業、物流、新基建的投資方略”為主題，探讨産業、物流、新基建等行業的投資思路，以及如何在客戶既定的風險偏好下獲得超額回報，在商業模式、融資渠道、回報周期、評估標準等方面又有哪些心得。

日程安排

産業、物流、新基建的投資方略

2022觀點學徒計劃-線上季

12月8日

演講及讨論主題：

演講話題1：丈量新經濟方圓

闡釋：新經濟是一種進步，意味着對發展方式、産業結構、增長動力的革新。對于習慣固有發展模式多年的房地産以及相關行業來說，同樣需要形成新動能，迸發新機。基于此，深刻讨論“新”，如何擁抱“新”變得更為必要。

演講話題2：外資的中國生意

闡釋：産業、物流、新基建等正在經歷的變革存在怎樣的投資機會？境外資金如何評估投資項目以及風險，對于“新”又有哪些超前布局和考量？

演講話題3：數字化生态

闡釋：數字化轉型作為新經濟中的創新主要構成，被寄予厚望。大部分上市企業陸續布局數字化生态，如何将企業發展與科技結合？房地産以及相關行業的巨艦在數字化的進程中，可以為投資者及企業帶來哪些機會，如何提前做好風控的防火牆？

讨論話題：決策投資新方向

闡釋：受多方面影響，全球市場至今依然波動劇烈，不确定性始終相随。未來的資本流向将會如何改變？如何在客戶既定的風險偏好下承擔新經濟市場風險以獲得超額回報？對于新的商業模式、融資渠道、回報周期、評估標準等有怎樣的看法？

分議題1：決策“新”標準

分議題2：投資嗜好及模型構建

分議題3：資産培育與REITs退出？

*具體安排以會議日程為準