原報告 | 正荣地産：危機、壓力與改變

觀點指數 地産經濟暴露出流動性危機以來，多家房企重整組織架構，追求扁平化管理，如合並部分區域及城市公司，剝離出售非核心業務等。

上述改變輪到了正荣集團。

近期，正荣集團董事會架構縮編，發生了一繫列人事變動。董事長歐宗荣辭去現有職務，歐國強和黃仙枝退出董事職務，王星明退出監事職務；李愛應出任執行董事、經理，法定代表人也由姜彥變更為李愛應。

而在更早的時候，集團下屬的正荣地産正面臨着着流動性危機。經歷了一繫列境内債展期後，仍是不可避免地違約了。

未來一年内，正荣境外債方面仍将有4只美元債陸續到期，屆時需籌備資金規模超100億元。

同時從銷售和資産出售方面的情況來看，違約後的正荣，未來面對的兌付壓力依然艱巨。

不過，與人事變動的消息接踵而來的還有房企資金狀況有望改善的信号，金融十六條。

推行規範化管理

近期，部分媒體報道且觀點指數從公開信息确認，正荣集團董事會架構發生人事變動，董事長歐宗荣辭去現有職務，歐國強、黃仙枝退出董事職務，王星明退出監事職務；李愛應出任執行董事、經理，法定代表人也由姜彥變更為李愛應。

近年來，多家房企進行重整組織架構。援引媒體報道，旭輝今年進行了區域合並以及多次的組織架構及人事調整，包括總部的組織機構降級，撤銷多個部門“中心級”，回歸“部門級”等。早些時候，多家上市房企如萬科、碧桂園、融創等也經歷過收縮及調整組織架構。

歐宗荣放棄出任執行董事職務，或許可以視為正荣集團在危機中從家族式企業向職業化及規範化管理的轉變。

上市實體中，所有者兼任治理層及管理層無形中降低了企業報表的可信度，以及提升審計過程中的難度和影響其結果的可靠性（舞弊風險、虛構财務報表、報表審計範圍容易受到限制等）。因此，在治理結構上劃分開所有權與經營權，是企業推進職業化管理中不可缺少的一步。

包括此次改組董事會為一人執行董事，實質優化了組織架構以及縮減中間環節，推進企業的扁平化管理，一言概之即各房企追求的降本增效目標。

展期只是止疼藥

在集團發生人事變動前的早些時候，下屬正荣地産正經歷着流動性危機。

今年2月，正荣地産首次公告稱，計劃對2022年到期的5筆境外債券通過交換要約展期，並對8筆在2023年及之後到期的債券進行同意征求，合計規模約34億美元。

在發出公告後不足兩個月的時間里，正荣地産由于約2000萬美元利息未能在約定期限内兌付而違約。緊接着5月底，正荣地産再次發布公告，一只2019年11月發布的美元票據下的約1372萬美元的利息未能在寬限期屆滿前支付。

8月份，正荣2021年1月發布的1只美元票據，項下約1326萬美元利息付款于2022年7月7日到期應付。

正荣方面表示，由于企業流動性困難，缺乏充足資金的情況下，未能于寬限期的最後一天之前就此票據支付該利息再次違約。

境内債方面，據觀點指數不完全統計，正荣同樣由于流動性問題，提前對多只票據申請債權人同意展期方案，目前已獲通過金額約為47億元。反觀未來一年内正荣的債務，境外債方面将有4只美元債陸續到期，屆時需籌備資金規模超100億元。

總的來說，對比境外境内債的現況，正荣美元債“出險”的部分原因來自于債權人不同意展期。然而，企業面臨流動性危機時尋求債務展期或許确實能暫緩短期集中兌付壓力，不過也意味着會面臨額外的費用和資金成本，以及加重了未來的債務壓力。

歸根結底，仍極大依賴房地産整體環境的改善，如融資和銷售市場。

壓力下的嘗試與改變

2022年步入尾聲，雖然各大房企窮盡方法促銷，但是銷售額依然不盡如人意。正荣的情況也不容樂觀，截至10月末連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額290億元，同比減少約82%。

在銷售市場遭遇困難的正荣，今年以來也在積極出售資産回籠資金。

觀點指數注意到媒體報導此前董事會副主席劉偉亮曾表示，正荣已經梳理了一批合作項目和投資性物業，預計上半年可以完成30-40億元規模的資産變現。

具體來看，1月份處置了夏門市荣璐置業有限公司49%的股權，由平安信托有限責任公司接盤；2月退出天津西青“和築梅江”項目，由原合作方美的置業受讓其51%的股份；1.56億元價格出售佛山置業發展有限公司51%的股權給新希望地産；8月出售下屬泉州正朗置業有限公司51%的股權及銷售貸款，對價約1億元；以及多次有關公司股份轉讓的公告，即由RoYue Limited實益擁有的正荣地産普通股被強制出售。

當前房企流動性捉襟見肘，出售資産的不僅正荣一家，如世茂集團近1年來通過資産盤活處置也僅變相了約151億元。

抛售資産的企業多，而接盤的有限，從僅有的公開信息來看，正荣的資産變現達到預期目標的可能性較小。

結合上述銷售和資産出售情況來看，或是展期、或是違約後的正荣，未來面對的兌付壓力依然艱巨。

此次人事變動或許可以看作正荣在壓力與危機中尋求的改變，打鐵還需自身硬；風一起，才能借勢揚帆起航。

外部環境似乎也在醞釀變化，近期中國人民銀行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，其中的16條金融舉措逐漸釋放出房企資金狀況有望改善的信号。

同時，工商銀行、建設銀行、郵儲銀行等國資大行陸續與房企簽署戰略合作協議，提供包括信貸資金在内的多種金融支持。如工商銀行、中國銀行、郵儲銀行分别與碧桂園集團簽署總計約1500億元綜合授信額度的合作協議。

對于正荣來說，是否可以短暫喘息？依然有待市場給出進一步反應。