旭輝迎來“第二支箭” 150億發行意向里的融資AB面

觀點網 “第二支箭”仍在不斷擴容。

據悉，旭輝近期向中國銀行間市場交易商協會表達150億元儲架式注冊發行意向，目前相關注冊工作正在推進過程中，具體金額等信息以協會審批為準。對此，旭輝相關人士向觀點新媒體證實了消息的真實性。

觀點新媒體了解到，在旭輝控股前，已有包括龍湖集團、新城控股、美的置業、金地集團、萬科在内的5家房企有意向或者已經申請儲架式注冊發行，總金額到達約930億元。

加上旭輝控股的150億元發行意向，已經披露的6家房企儲架式注冊發行總金額将達到1080億元。

這是令人歡欣的。中金指，若政策層面提供的支持順利落地，那麼短期内還是能夠較大程度幫助房企緩解流動性危機、促進實現“保交樓”。但在政策實際落地的過程中，可能還存在一些難點。

“第二支箭”的風

11月8日，中國銀行間市場交易商協會表示繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地産企業在内的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

次日，中債增便迅速發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》。

在官宣之後，政策便開始全面落地，觀點新媒體了解到，至今已有包括龍湖集團、新城控股、美的置業、金地集團、萬科在内的5家房企有意向或者已經申請儲架式注冊發行，總金額到達約930億元。

其中，額度最大為萬科280億元，龍湖集團為200億元，新城控股、美的置業和金地集團均為150億元。旭輝控股亦表達了150億元儲架式注冊發行意向。

觀點新媒體獲悉，“第二支箭”的運作方式，是由中國人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計後續主要采取擔保或直接購買的方式，而金融機構購買房企債後可向央行申請等額的再貸款資金，但違約仍由投資者承擔。

而“第二支箭”同樣具備風險防範措施，房企需要提供反擔保，包括國有企業反擔保、資産抵押、關聯企業反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保。

據悉，前期試點中，龍湖和新城是以不動産作為反擔保抵押物，美的置業是以美的控股作為反擔保，碧桂園先是把實物資産抵押給城投公司，城投公司再提供反擔保。這也說明，抵押物不足可以尋找國企做反擔保，實際上中債增在《項目需求意向表》中就明确提及可以采用國有企業反擔保的方式。

不僅于此，中國人民銀行、銀保監會于11月23日正式發布《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，内容涉及保持房地産融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地産企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個方面，並提出16條具體舉措。

國有六大行迅速落實，密集與房地産企業簽署戰略合作協議，提供包括信貸資金在内的多種金融支持。有數據顯示，截至11月24日晚，工、農、中、建、交和郵儲6大國有銀行已與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度共計12750億元。

當中工商銀行涉金額最多，向12家全國性房企提供意向性融資，總額達6550億元，郵儲銀行向5家房企提供意向性融資總額2800億元。業界預計，下一步，銷售排行在TOP20-TOP70的房企有望獲得很大支持，資金提供方也将由國有大行擴展到股份制銀行。

銀保監會相關部門負責人表示，2022年1-10月，銀行業投放房地産開發貸款2.64萬億元，發放按揭貸款4.84萬億元，為穩定房地産市場提供了有力的金融支持。

下一步，銀保監會将督促銀行保險機構依法依規做好相關金融服務，将金融支持政策落實好、落到位，切實保持房地産融資平穩有序，積極支持“保交樓、穩民生”，促進房地産業良性循環和健康發展。

旭輝獲“喘息”

從支持房地産企業發債到增加銀行授信額度，調控政策的松綁确實讓面臨流動性壓力的企業看到了曙光。

值得關注的是，令房企“頭疼”的預售資金監管，亦迎來轉機。此前，旭輝董事局主席林中曾表示，資金監管上，"斷供潮"讓多地政府事實上進一步收緊了監管資金的提取，導致房企流動性進一步承壓。

觀點新媒體獲悉，截至6月30日，根據财報，旭輝控股的淨負債從去年末674.02億元升至828.97億元；在手現金則從去年末的467.1億元減少至312.45億元。如林中所言，預售資金監管導致房企賬面持有的現金絕大部分無法滿足企業的合理按需使用。

11月14日晚間，銀保監會、住房和城鄉建設部、中國人民銀行三部門聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，當中指出，監管賬戶内資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度後，房地産企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度内資金。

當中提出，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度内資金。置換金額不得超過監管賬戶中确保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低于監管賬戶中确保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

商業銀行可按市場化、法制化原則，在充分評估房地産企業信用風險、财務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地産企業開展保函置換預售監管資金業務。

與“第二支箭”相同，保函置換預售監管資金同樣強調了市場化、法制化原則。

綜合來看，即便剔除保函置所能釋放的流動性，在其他政策額度用滿的情況下，金融體繫能夠為房企提供的資金規模約在1.25萬億元以上。

中金分析指，若政策層面提供的支持順利落地，那麼短期内還是能夠較大程度幫助房企緩解流動性危機、促進實現“保交樓”。但在政策實際落地的過程中，可能還存在一些難點。

一方面，金融機構的“避險本能”仍會使得最終的實際支持更多集中在優質企業上。

例如《通知》中針對為“保交樓”專項借款提供的配套融資，表示在支持對象上主要集中于剩余貨值銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目和不能同時覆蓋但能明确還款安排的項目，並明确了融資期限和回款賬戶，以及還款順序要優先償還新增配套融資和專項借款原則。

也就是說，獲得政策支持的前提是需要能夠在較大程度上确保日後的還款來源。因此，已經完全銷售但目前處于停工狀态、且無法通過其他途徑确保還款來源的項目可能仍然無法推進。

從近期與大型銀行達成戰略合作的企業來看也是如此，獲得授信的房企多是尚未出險的大型民營企業和部分國有開發商。這或許是旭輝並未拿到授信額度的原因。

11月初，旭輝控股對外宣布已暫停支付其境外融資安排項下所有應付的本金和利息，其中該公司預計将繼續支付的若幹有抵押的項目貸款除外。

另一方面，中金指出，即便是當前能夠滿足獲得支持條件的房企，其最終是否能按時足額償還支持資金也仍有一定不确定性，因此在市場化、法制化原則下，相關金融機構的積極性可能仍然無法被完全調動起來。

換言之，融資政策有助于緩解短期資金壓力，但是銷售改善和信心回暖才是資金鍊持續改善的關鍵。

就旭輝而言，2022年1-8月，旭輝控股累計合同銷售（連合營企業及聯營公司的合同銷售）金額約943億元，合同銷售面積約629.35萬平方米，相較去年同期跌幅較大。