原報告｜龍湖納儲節奏

觀點指數 行業波瀾下，龍湖成為今年土地市場為數不多依然堅持拿地的民營房企。

早在今年10月的投資者會議上，龍湖透露在梳理了進駐的68個城市後，篩選出20個重點城市和14個機會城市，2021年9月之後，龍湖着重在這些高量級城市進行投資拿地。

從近期土地市場的表現來看，龍湖已經适應了市場的變化，形成了自己的拿地節奏。

一方面，繼續深耕優勢區域；另一方面，找準合适的時間點拿地。

城市抉擇

據觀點指數統計，2021年9月至2022年10月的13個月里，龍湖共獲取71個新項目，分布于26個城市，權益地價約564億元，權益建築面積約567萬平方米。

分區域來看，長三角地區、西部地區、環渤海地區、華中地區和華南地區的占比分别為46.6%、26.6%、14.2%、9%和3.6%，長三角地區與西部地區是未來龍湖住開業務的重要據點。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

這與龍湖的深耕策略有着密切的聯繫。

從今年中期龍湖在各個大區的銷售情況來看，長三角已是最重要的銷售重鎮，權益銷售占比達到36.4%，其次為環渤海地區，但西部地區與環渤海地區的差距僅有3.1%。

因此，龍湖在土地布局上的趨勢與當前銷售情況是匹配的，長三角是最重要的支點。

就單個城市而言，統計期内龍湖權益拿地金額最高的十個城市中，居首位的是成都。但值得注意的是，十個城市中有六個屬于長三角地區。

其中，聯合浙江交投拿下的杭州杭騰未來社區地塊，是龍湖近期新增項目中總地價最高的。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

據了解，龍湖當前的土地拓展清單上有20個重點城市和14個機會城市。觀點指數認為，龍湖拿地重點城市主要分布在長三角地區、西部地區和環渤海地區，而機會城市則更多分布于華中地區和華南地區。

據觀點指數統計，近期龍湖繼續堅持拿地的長三角城市有8個，分别為上海、杭州、蘇州、南京、合肥、常州、台州以及徐州，新拓土儲在這些城市中普遍超過10萬平方米。

西部地區拿地的城市有5個，分别為成都、重慶、西安、昆明和蘭州。除蘭州外，其他城市的新增土儲規模都比較大；而環渤海地區城市則有6個，分别為北京、天津、濟南、青島、沈陽、大連，其中前4個城市的拓儲力度相對更大。

而華中地區有新增土儲的4個城市中，僅長沙新增地塊不少于2宗；統計期内龍湖在華南地區新增土地僅4宗，其中泉州2宗，中山、湛江各一宗。

從以上城市的分布情況不難看出，華南及華中地區在龍湖深耕策略中的重要性相對較低。

機會與考量

由于龍湖在城市深耕有獨特的考量，因此拿地節奏上也表現出了與其他企業不一樣的地方。

數據來源：觀點指數整理

（樣本企業包括龍湖、保利發展、萬科、濱江集團、華潤置地、建發、越秀地産、招商蛇口、中國鐵建、中海）

觀點指數統計了10家樣本企業今年前10月的土地拓展數據，數據顯示，統計期内樣本企業權益拿地金額合計5602億元，其中龍湖權益拿地金額290億元，占比約為5.2%。

分時段來看，龍湖今年拓儲的高點分别是1月和10月，而樣本企業拓儲高位則是5至7月，與其他房企錯峰。

具體來看，1月以及10月龍湖拿地支出較高的原因是對重點城市的大力投資，而這些城市主要是新一線城市，如1月新增杭州地塊，權益地價達到45億元，占當月總土地支出的84%；而同一時間段樣本企業中僅有2家拿地支出高于龍湖。

另外，龍湖對于在一線城市的拿地态度相對保守，今年在北京僅拿下東河沿村棚戶區改造地塊及順義區望泉寺地塊兩個項目，在上海亦僅新增松江區廣富林街道的一個地塊，一線城市權益拿地金額占總額的比例為16.2%。同時，龍湖近期並沒有在廣州、深圳進行土地拓展。

與之相對的，今年龍湖在成都、合肥的權益拿地金額占總額比例分别為14.5%和14.2%。

事實上，龍湖在廣深兩城還有少量在建項目，包括深圳的春江天玺、廣州的白雲天鉅、番禺天峯項目等。根據龍湖中報中披露的數據，廣州、深圳合計的銷售份額約為3.4%，預計短期内将不會有明顯提升。

拿地權益方面，2022年前10月龍湖拿地權益比例約為0.68，同期銷售權益比例約為0.64，基本維持現狀。

合作企業方面，龍湖亦在适應新的行業格局，以國企為主要的合作對象。

據了解，近期龍湖合作方包括浙江交投、北京建工、大龍控股、漕湖置地等，國企合作對象具備一定的資金優勢。另外，通常這些企業對新增項目所在區域市場情況有比較深的了解，在項目前期規劃階段可以提供一定的參考和助力。

因此，通常合作項目也是具有較好前景的項目，開發進程亦較快。

以龍湖與北京建工今年5月31日拿下的北京豐台東河沿0011地塊為例，該項目在拿地兩個月内确定並公布了案名“九里熙宸”，9月中旬首次開盤。

據了解，九里熙宸首批貨源共238套，去化近半。另外，由于房地價差較大，九里熙宸售價有較大的調整空間，該項目指導價為6.5萬元/平方米，而樓面地價約3.27萬元/平方米，房地價比接近2。

适當的讓利可以促進項目更快去化，因此該項目實際推盤價格低于指導價格，87平方米的三房剛需戶型和120平方米的三房改善戶型最受市場歡迎。