復蘇的曙光 | 2022十一月物業服務發展報告

观点指数研究院

2022-11-16 17:10

  • 本輪修復性行情或許是昙花一現,但也有可能是物管及地産闆塊整體開始復蘇的信号。(報告期2022.10.18-2022.11.16)

    觀點指數 運營層面,報告期内樣本物企披露大量非住業态項目拓展情況,如美置服務與明德集團及第一太平戴維斯進行戰略合作,分别進行校園物管及商業物管方面的合作。

    同時,A股物企也均披露了三季度業績,雖然有受行業和宏觀環境部分影響,但整體業績仍維持了穩健。

    11月9日,碧桂園服務重啟收並購,公告收購合富輝煌21.47%的股份,在地産經紀領域再進一步。

    資本市場方面,在經歷長期下行周期後,近期A+H股物管闆塊均明顯回暖,這主要因為關聯地産股在融資端政策上有明顯利好。

    美置服務戰略合作頻出,A股物企三季度業績顯韌性

    報告期内,物企披露的外拓項目仍以非住宅業态為主,例如中海物業中標香港三家醫院的保安服務、碧桂園服務中標福耀科技大學、保利物業中標唐山火車站西廣場物管服務等。

    值得一提的是,招商積余報告期内中標的項目包含非傳統物管業務,例如易航科技南方數據運維項目,這是物管企業在除傳統“四保一服”業務之外專業能力的顯現。

    戰略合作層面,值得關注的主要是美置服務,于11月與明德集團簽署了合作協議,雙方将以搭建院校專屬後勤保障平台為出發點,聯手布局全周期高校服務業務;明德物業是國内管理高校最多的物業管理企業,目前在管高校數逾200所,而高校業務也是不少物管企業的布局重點。

    此外,美置服務還于11月8日與第一太平戴維斯合資成立了美置第一太平戴維斯物業管理有限公司,主要聚焦國内整合商業物業、高端産業園物業及資産管理服務。

    本土物業公司與國際五大行進行合作的案例,此前業内已有多起。例如金融街物業此前也有和第一太平戴維斯合作的經歷;萬科物業與戴德梁行合資成立了萬物梁行,專攻商企服務。

    可以看到,融合學習外企較為豐富的不動産運營管理經驗並将之本土化,是内地物企提升資産運營能力的重要途經。

    另外,報告期内A股物業公司也均披露了三季度業績。具體來看,招商積余2022前三季度實現營業收入91.8億元,同比增長20.9%;歸母淨利潤4.7億元,同比增長23.6%,其中租金減免政策對其利潤帶來一定影響,在管面積突破3億平方米,重資産剝離和收並購項目整合都取得了部分進展,並正在順利推進中。

    新大正方面,2022年前三季度實現營業收入19.14億元,同比增長32.62%,歸母淨利潤1.48億元,同比增長26.15%,新簽約合同金額約7.25億元,其中重慶以外區域占比76%。

    整體而言,A股物企3季度業績受到了來自行業和宏觀環境的一定負面影響,但仍保持了較高的經營韌性,整體保持穩健增長的勢頭。

    碧桂園服務加碼經紀業務,金科服務“易主”

    報告期内,物管行業收並購事件主要是碧桂園服務于11月9日公告收購合富輝煌21.47%的股份,總代價約2.33億港元;收購事項完成後,碧桂園服務将持有合富輝煌已發行股本的25%,成為第一大股東,收購完成後合富輝煌将作為碧桂園服務的聯營公司入賬。

    合富輝煌與碧桂園服務同在港交所H股上市,其于1995年成立,與保利地産等多家開發商有過合作,是一家老牌地産中介巨頭,主營業務除了地産代理外還包括運營招商等。

    根據2022年中報,合富輝煌物業代理服務覆蓋全國200多個城市的1700多個項目,2022H1的營收約為25.4億元,歸母淨利潤-4.17億元,與去年同期相比虧損進一步擴大,可見目前的地産環境對地産代理企業影響巨大。

    碧桂園服務在代理業務方面已有所發展,于2021年1月就成立了租售品牌有瓦,本次對合富輝煌部分股權的收購将有利于進一步加強其在經紀業務方面的能力和布局範圍。此外,使用内部資源現金進行撥付也有利于回應市場關于關聯房企挪用的擔憂,而碧桂園服務經紀業務的補強對碧桂園地産的去化也有所幫助。

    結合此前碧桂園服務管理層在業績會的發言,碧桂園服務目前的收購計劃已不再是單純的項目數量和規模擴張,而是傾向于擴大增值服務等不同業務類型的版圖。

    除此之外,本次協議還提及,若合富輝煌有進一步出售剩余股份的計劃,碧桂園服務将擁有優先購買權。因此,視碧桂園服務日後經紀業務的發展情況以及合富輝煌股東的意願,碧桂園服務對合富輝煌持股比例可能還會進一步增加。

    期内,博裕對金科服務的收購進程也在有序推進中。

    10月24日早間,金科智慧服務集團股份有限公司發布聯合公告,披露博裕資本要約收購綜合文件,並表示要約開始;11月8日,金科服務再發公告表示博裕資本要約收購已獲得反壟斷批準,收購完成後博裕資本将取代金科股份成為金科服務的第一大股東。

    二級市場回暖,多家物企回購

    資本市場方面,綠城服務報告期内進行了多次股份回購,合計購回數目約502萬股,其在今年9月份也有過連續回購動作;另外,星盛商業也發公告表示拟回購10%股份,並已有實際回購動作,此前也有數家物企進行股份回購以挽救股價的頹勢。

    經過與債務人的連續協商,世茂服務于10月31日到期贖回並注銷了此前由附屬公司發行于2022年到期的31.1億港元2.25%有擔保可轉換債券,此前8月18日世茂服務已經完成了該債券13.995億港元或債券存續本金總額的45%的贖回與注銷。本次贖回後,該債券會被注銷並退市,世茂服務目前也概無存續的債券。

    另外,浦江中國于11月4日以及次交易日遭遇了連續股價暴跌,兩日跌幅分别為65.6%以及41.35%。不過,其股價自10月下旬經歷了一輪逆勢爬升,由1.20港元/股漲至暴跌開始前的3.02港元/股。11月8日,浦江中國公告表示:股份買賣不尋常波動期間無控股股東買賣公司股份或抵押任何公司股份;同時,並不知曉股價及交易量波動的原因,公司及其附屬公司的業務及營運穩定及正常。

    股價層面,報告期内恒生物業服務及管理指數(HSPSM)錄得14.36%漲幅,收盤報2605.75點,漲幅跑赢同期恒生指數11.93個百分點,H股物管闆塊在經歷長期下行周期後終于迎來回暖。

    值得注意的是, A+H股物業闆塊主要是從11月11日開始迎來了罕見股價反彈,單日HSPSM漲幅達14.90%,碧桂園服務、融創服務、新城悅服務、旭輝永升服務等多家大型頭部物企錄得單日漲幅逾20%。

    目前物業股在二級市場的估值水平除自身禀賦外,更重要的是其母公司房地産開發企業的情況,可以認為本輪物管股的漲勢明顯是跟随地産行情而動。

    近期民營房企融資端利好政策頻出,多“箭”連發,曙光顯現。另一方面,國務院應對新型冠狀病毒肺炎疫情聯防聯控機制綜合組發布《關于進一步優化新冠肺炎疫情防控措施科學精準做好防控工作的通知》,增強市場對未來宏觀經濟的信心。

    本輪修復性行情或許是昙花一現,但也有可能是物管及地産闆塊整體開始復蘇的信号。

    撰文:王昱睿    

    審校:陳朗洲



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