原報告 | 招商積余資産輕重

观点指数研究院

2022-11-09 11:28

  • 将地産開發業務逐漸剝離之後,招商積余的資産結構在目前上市物企中仍然是偏“重”的。

    觀點指數 10月末,招商積余披露了2022年第三季度業績。從季報來看,資産剝離整合進度有了新的進展。

    今年以來,招商積余将旗下過去中航方面殘留的三家房開公司和業務轉讓給招商蛇口旗下公司,且退出了天津一宗在建地塊。

    收購企業整合方面,主要是在三季度完成了新中物業和匯勤物業的並表。

    招商積余的資産吞吐不可避免會對業績産生一定影響,新並表的新中物業和匯勤物業明顯增厚了招商積余的營收和利潤,而部分重資産和房開業務的剝離也有利于優化報表結構。

    資産剝離進度

    招商積余全稱招商局積余産業運營服務股份有限公司,意即招商繫通過對資産運營、管理和服務來實現“積余”的企業。

    2019年,招商物業和中航善達通過合並重組共同構成了目前在A股上市的招商積余平台,但在合並上市之後,招商積余依舊殘留了資産重組前的部分地産開發業務,並以重資産形式持有管理一些項目。

    物業服務行業普遍追求並采取輕資産模式,對于殘留的部分重資産業務,招商積余過去一直采取不緊不慢的态度。雖然在早期的業績會中,招商積余管理層曾表示将進一步推進輕重資産的分離,以解決歷史遺留問題。不過,從報表來看,一直到2021年底,招商積余的地産開發業務以及所持投資性房地産未有明顯減少。

    或受地産開發及銷售情況影響,今年以來招商積余的資産剝離計劃終于有了明顯進展。

    今年上半年,招商積余将深圳中航城、昆山中航地産及贛州中航九方三家公司100%的股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業。上述交易成功縮減14.46億投資性房地産的賬面淨值,占期初淨值的20.7%。

    另外,2022年4月,由于對應地塊建設進度較慢,繼續開發将導致巨額虧損,招商積余全資子公司退還了一天津項目的地塊。截止到2021年末,該地塊賬面存貨原值為3.8億元,其中土地成本0.58億元,在建工程成本3.22億元,預計招商積余此後不會再新增地産開發業務,資産運營效率預期會穩步提升。

    另外,招商積余也已根據實際情況對該存貨計提了足額減值準備,預計不會對業績産生長期影響。

    招商積余的重資産剝離主要是退地和将地産開發業務向招商蛇口等企業進行轉移,且目前房地産尾盤和車位銷售在減少,房地産開發項目的清盤已接近完成,不過招商積余對于自持型的購物中心、酒店等商業資産並未透露出對産權進行轉移的意圖或迹象,即在将地産開發業務逐漸剝離完畢之後,招商積余的資産結構在目前的上市物企中仍然是偏“重”的。

    資産收購及整合

    招商積余這一平台最早誕生就是由招商物業和中航物業合並重組而來,本身就具有一定企業收購整合的經驗和底色。

    招商物業在與中航物業合並後保留了雙平台、雙品牌,雙方業務範圍類似,都較為擅長機構物業的管理,這也導致雙平台定位並不清晰,單區域品牌無法形成有效協同,成本和費用率反而一直偏高。

    目前二者尚未能完全融合,一直並行經營。2022前三季度,招商物業和中航物業對企業整體貢獻利潤的占比分别為53%以及47%。

    早期,招商積余就曾披露已組建起投資團隊並進行並購項目的接洽,但一直未有成效。不過,自去年底至今,招商積余連續完成了多家物企的並購。

    在收購標的的選擇方面明顯有偏重,一是標的基本為國央企,二是收購企業所管理的物業類型偏向航空、金融等非住領域,和其自身的優勢業态相契合,但是收購對價也因而較高,例如招商積余對匯勤物業的收購PE高達30倍,而目前行業的平均收購對價僅在10倍左右。

    重組後的整合進度方面,招商積余于2021年底完成了上航物業、南航物業的並購落地並于 2022 年開始並表,到2022 年三季度已經實現匯勤物業、新中物業的财務並表。

    招商積余在三季報中表示,上航物業、南航物業、匯勤物業及新中物業四家並購企業體繫導入完成率均超80%。

    業績影響

    受剝離部分資産以及處置借款等因素的綜合影響,招商積余Q3在手貨币資金較去年底增加45.7%達到30億元;目前物企估值水平普遍較低,正是開展收購計劃的良機,回收更多現金将明顯有利于支持收購活動的進行。

    招商積余的資産吞吐除了直接增減其在手現金之外,對綜合業績也有一定影響。

    從最近披露的Q3業績來看,招商積余2022前三季度在管面積突破3億平方米,實現總營業收入91.8億元,較上年同期增長20.9%,扣非歸母淨利潤3.8億元,同比去年增長10.8%。其中,扣非歸母利潤的增速較低主要是招商積余作為央國企響應國家政策要求,減免了房産租金0.7億元。若剔除減免租金影響,前三季度實現扣非歸母淨利4.52億元,同比增長30.3%。

    基礎規模和利潤的上升有收購並表企業的助力,據此前披露的公告,目前已經實現並表的新中物業和匯勤物業2021全年營收分别為4.1億元和6.7億元,這兩家新並表企業的規模對招商積余Q3業績的影響不可忽視。

    重資産業務的剝離預計對招商積余的業績並不會産生負面影響,雖然地産開發業務闆塊占了招商積余相當的資産比例,但並未産生等效收益,反而年年虧損。

    而在營收方面,2022前三季度,招商積余地産開發業務産生的營收僅為390萬元,占比不到0.05%,處置掉的重資産實質有利于減少此前每年資産減值損失對利潤的額外侵蝕。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    除此之外,招商積余的資産結構也得到了大幅優化,投資性房地産淨值已顯著降低,與期初相比減少了約20.7%,仍殘留的重資産主要是招商積余持有進行出租和經營的部分物業。

    除了報表得到優化之外,資産結構整體變“輕”以及房開業務的剝離,也将迎合形勢及證監會相關政策,有利于招商積余在A股市場進行再融資活動。

    撰文:王昱睿    

    審校:陳朗洲



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