逆流中的新投資戰略:2022觀點資本圓桌圓滿閉幕!

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2022-11-03 20:00

  • 在地産行業的逆流環境下,市場對于底層資産的重視程度不斷提高,與此同時底層邏輯也需要與時俱進。

    (2022年11月3日·上海)11月的上海迎來了一場由經濟學者、金融投資機構高層、企業家們參加的“知識盛宴”。在此,我們不僅收獲了宏觀層面的理論基礎,更領略了從底層項目出發的實踐經驗。

    在地産行業的逆流環境下,市場對于底層資産的重視程度不斷提高,與此同時底層邏輯也需要與時俱進。而資金的焦點也不斷下沉,從過往的集團層面逐漸精細至項目層面。

    市場風險在如今多元化的經濟背景下有上升趨勢,這便需要找尋合理的資本運作與經營模式,以提升抗風險能力。

    如何甄别優質企業,挑選穩定收益的項目,是市場向每一位參與者提出的問題。專業性、差異性、前瞻性或将助力在逆流中把握新的增長機會。

    11月3日,以“順流逆流的投資”為主題,2022觀點資本圓桌于上海順利閉幕。在逾4個小時的讨論中,與會嘉賓們積極抒發自己的觀點,共同探讨今後投資窗口的新格局。

    核心能力塑造資本格局

    作為首位出場的演講嘉賓,中信資本高級董事總經理、房地産部管理合夥人兼聯席主管朱瑞生描述了一個不容忽視的現象:“過往衡量房企核心要素的是規模、地段、周轉率和融資能力等傳統财務指標。然而如今行業大爆發背景已經過去,經濟環境、市場預期已經完全改變。”

    誠然,可以在突變的市場環境下生存,甚至利用逆境下的機會不斷發展的企業,是絕對具備核心競争力以及核心價值的。

    朱瑞生指出,一家企業能力中心的打造需要深耕融資能力、運營能力和某些領域的核心能力。他結合中信資本在順豐上的投資實踐經驗,總結認為,核心資産未來将成為不可或缺的證券化基礎原材料,資本的投資方向也會着重考慮核心資産與能力中心的底層價值。

    在随後的第一場圓桌讨論會上,嘉賓們以新環境下的投資風向為主題,並結合自身的經驗與理解展開探讨。

    浦赢資産創始人&CEO丁亞明首先提出了“順勢而為”的投資理念,随後補充道,在下行周期中,幻想外部調整是不現實的,應從自身賽道、戰略層面調整做起。作為一個周期性行業,順勢而為就首先成為房地産金融的重要戰略。

    他續稱,對于不良資産的處置,需要綜合的跨界能力。重整過程中考驗管理者法律、金融、地産運作三個維度的能力,最終才能實現重組、重整再到化解和盤活。

    合生不動産基金中心董事總經理邬伯特則從另一個角度分析當前的資金戰略。

    他認為,資金盤活的重要性同樣不容輕視。如今商業運營也漸入“冬季”,将另類資産概念重整與改革,進而維繫現金流的穩定,是盤活存量資産的新思路。另外,盤活的關鍵點之一在于如何提升底層的資産價值。只有把握好項目運營,才能确保未來的收入增量與預期。

    帕拉丁資本總經理嚴瑩瑩更多地從管理者角度分享了關于資産處置思路的看法,他結合自身經驗談到,當項目發生虧損時應及時調整,為後面的業務做鋪墊,並停止幻想。當前的環境下,企業的債務成本與機會成本都有上升的趨勢,與其坐以待斃不如主動出擊,在新賽道或者新的能力圈里面尋找機會。

    瑞威資管副總裁、特殊資産業務事業部總經理趙永華重點關注了未來的長期投資格局。他指出,未來是一個存量時代,因此原來短線的投資邏輯亟待轉變,未來應該以中線或者中長期的投資為原點進行投資。

    随後他表示,目前資本往往看重新的賽道,當以住宅為主的2.0産業時代落幕,3.0時代的特殊資産處置應該以技術紅利為背景,這些将作為未來資本或者資管最主要的投資方向。

    挖掘新領域的價值

    随着地産闆塊的發展受限,資本市場的焦點已經發生偏離,不再拘泥于房開業務,而且更強調現金流收益。

    近年來,物流園區、數據中心、高端服務式公寓,購物中心等底層資産越發火熱。

    東方證券首席經濟學家、總裁助理邵宇首先針對地産行業的特性發表了宏觀層面的獨到理解。

    他指出,多變環境下改變應該是從底層開始的。地産行業的發展不應與其他行業割裂,房企與REITs、互聯網、基礎建設、雙碳計劃關繫密切。同樣,對于未來産業之間的競争與合作依舊是經久不衰的話題,如何找到理想的平衡點,仍需要我們在實踐中不斷磨合。

    針對新興領域這一話題,覽睿資本首席投資官賀舒婷向與會嘉賓分享了停車場專項基金在新興領域的特殊價值。她分享道,在房地産若幹領域里面,停車場是一個在估值與運營層面均被低估的賽道,但是其小額卻穩定的現金流,依舊可以滿足投資者約25%的增長。在經濟平穩或者階段性下滑的時候,這一資産優勢就顯現出來。

    鼎晖投資董事總經理王嵋認為,只有擁有一個具備穩定現金流的資産,才能夠給投資人帶來中線、長線和短線的收益。另外,專業的基金管理人更關注資金的成本,當對投資回報有較高需求時,一個淨租金收益的小增長,将對資産定價産生巨大的影響。

    上海建工股權投資基金管理有限公司首席投資官汪海平先生則從外資與國資角度提出,無論央企、民企還是外資,在不同層面形成了互補,這期間的摸索,也反應出我們應該如何市場化發展。

    REITs藍海戰略

    當前,近78%的樣本企業籌資現金流為負,融資“腰斬”的問題不容忽視。REITs為成熟存量物業尤其是商業地産的二次融資提供了新方向。但面對復雜的資本環境,REITs藍海戰略又該如何落地?

    信保基金REITs平台總經理李文峥率先提出,REITs作為一個穩定的且具備增長能力的金融工具,具備股票和債券之間的風險特征,穩定分紅與抗通脹的特性讓其備受資本關注。從跨周期的角度看,REITs實際上能夠帶來持續的穩定增長,無論對機構投資者還是散戶,都具有很重要的意義。

    對于“不動産融資的藍海”這一話題,美國富尚資産集團董事長、越秀REITs獨立董事陳曉歐展望了未來REITs的商業格局。他提到,當前國内的REITs版圖仍有較大的提升空間。第一,普遍缺乏對于資産組合管理的技巧;第二,資本市場管理與底層不動産的管理本應是聯動的,通過資産的管理,利用租金收益提升去影響股價,不過這個在國内幾乎還在起步階段。另外,對資産管理,普遍缺乏體繫化和標準化。

    大成律師事務所合夥人劉唯翔最後總結道,我們國家的市場需要REITs這樣的工具,在短期内或者可期待的未來中,會不會發展壯大,取決于我們國家的最高決策,其中稅收的影響不可忽略。

    “我們的REITs也在朝着發達國家、成熟市場發展,諸如資産管理體繫、定價體繫,這些都在慢慢成熟後,相信國内的REITs市場也會像歐美發達國家那樣發展壯大。”劉唯翔表達了自己的信心。

    撰文:桓欣    

    審校:劉滿桃



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