資本圓桌讨論會三:REITs展望,不動産投融資的藍海

观点网

2022-11-03 18:03

  • REITs為成熟存量物業尤其是商業地産的二次融資提供了新方向。但面對復雜的資本環境,這片“藍海”又該如何發展?

    主持嘉賓:

    世聯評估集團副總經理 陳迅

    讨論嘉賓:

    美國富尚資産集團董事長、越秀REITs獨立董事 陳曉歐

    上海百聯資産控股有限公司副總裁,、上海百聯百世資管有限公司董事長 楊斌

    晨曦控股戰略發展中心副總經理 徐琍英

    大成律師事務所合夥人 劉唯翔

    陳迅:非常荣幸這次組織方給我們準備的議題,公募REITs的融資藍海,今天下午剛開場的時候也聽了,其實前面包括講了一些不良資産,後面也講到了公募REITs,我覺得這個組織方很有心,通過不良資産我們也了解到目前兩個大的熱點,一個是資産的重組盤活,還有一個是公募REITs。

    這兩個未來可以很好的嫁接起來,通過很多資産的盤活運營,到後面做一個公募REITs的退出,這是形成了一個完整的閉環。

    今天我們也是針對這個議題,跟大家在這里具體分享一下,包括一些資産的價值,包括未來公募REITs怎麼走,跟各位嘉賓做一個分享,首先我們嘉賓做一個自我介紹。

    陳曉歐:我是美國的富尚資産董事長,也是越秀REITs的獨立董事,富尚資産是我之前和另外一個合夥人在美國成立的,我們專門做不動産的私募股權投資和資産管理,目前國内做了8年時間,總共管理規模800萬方,目前國内私募股權投資的重點是REITs,我們有一個項目比較出名,就是上海中心,我們合作了很久,這是未來一個很重要的核心資産,未來的估值會達到800到1000億。

    楊斌:大家下午好,我來自百聯資産集團,百聯是上海的國資。我們是輕重並舉,主要是在上海做城市中心,有很多存量資産,還有新拿地開發的項目,謝謝各位。

    徐琍英:大家好我是來自晨曦控股的徐琍英,晨曦最初的時候是一個深耕房地産投資領域的私募基金,最近我們也開始利用地産投資經驗和數據,開始做一個地産投資的SAAS平台,我本人是在晨曦負責産業地産的投資,同時覆蓋了REITs的投資。今天非常高性能和大家一起做分享,謝謝。

    劉唯翔:大家好,我剛剛已經主持了一場圓桌,我是來自大成律師事務所的律師劉唯翔,主要是做地産交易融資的服務,也很高興和大家進一步做分享。

    陳迅:我們現在的議題主要是針對公募REITs,公募REITs從去年6月份開始,已經有600多億的規模,我們之前也參與了相關的工作,包括下周也有一單規模比較大的百億級高速公路的公募要發售。

    到年底,公募REITs的規模市值基本可以達到800億左右,這一年的公募REITs發展還是比較順利和比較快的。

    公募REITs的價格體現,從我個人來看是三個方面,第一是資産未來運營産生的收益,監管也規定了,要求首發項目預期收益率不能低于4%,其實有一個硬性的門檻。

    第二是,公募REITs資産未來通過運營管理提升資産價值,這有一個資産價值提升的利得;第三是二級市場的價格波動。

    目前我們首批公募REITs二級市場價格波動是比較大的,大部分都是一上來就直接漲停了。我個人覺得,其實未來公募REITs是一個更平穩的産品,沒有股市那麼大的波動。

    當然從今年整個的走勢來看,整個REITs市場是明顯好于IPO股票市場的。

    曉歐總是越秀REITs的獨立董事,越秀是國内最早一批在香港上公募REITs産品的企業,目前香港公募REITs都是以商業不動産為主,内地REITs是以不動産基礎設施為主,還是有着本質的差異。

    我想請您介紹一下,假設未來國内可以把商業放進來,需要做哪些準備?能夠有什麼借鑒參考的地方?給大家做一個介紹。

    陳曉歐:這個展望是很重要的,因為現在國内畢竟只開放了基礎設施類的REITs,對于真正的主流商業地産,比如我們耳熟能詳的綜合體、辦公、商業等等,還沒有開展。但是在海外,包括美國、香港、新加坡市場,主流資産其實還是以商業不動産為主。

    我們預測,國内目前基礎設施類的REITs主要服務的是大型國資投入的基礎設施的盤活,這是有點象纾困的市場。但是在未來,REITs勢必會引入房地産。但不動産要進入到真正的REITs市場,我認為有幾個大的需要提升的空間。

    第一,目前國内對于資産組合管理的技巧,還是相對缺乏的。之前越秀在香港上市的時候,是2005年,當時是拿了廣州的四個資産上市的,估值是46億港币,發展到今天已經将近500億港币。

    這個過程中最重要的一個技巧,就是資産組合管理,這個是一個動态管理,是有出有進的,不能夠只是持有一些資産,當做一個退出平台。

    REITs應該是進取型的,既有退出也有進入,目前國内即使一些頭部企業可能技術還不是很成熟。

    第二,REITs資産加資本的聯動也是一個技巧。二級市場REITs份額的增長,我們看到幾個産業園區REITs一年内漲了47%,将近50%,增長率相當快,這是屬于資本市場的管理,底層是不動産的管理,這兩者是有聯動的。

    怎麼樣通過資産管理,控制好股價以及資産的表現,這個在國内幾乎為零。

    再往下深究,就是資産管理的體繫化和專業化的深度,國内一些企業還欠缺一些功夫,這是我一些粗淺的看法。

    陳迅:非常贊同您的觀點,資産未來更多是看運營,通過運營才能得到比較好的價值提升。

    比如現在的公募REITs都是由公募基金管理人管理,很多公募基金管理人不是本職,並不是單純的資産運營管理。因為REITs是資産上市,而不是公司股權的IPO,通過這個資産的運營才能得到一個有效的價值提升。

    未來判斷好的REITs産品,一定是運營非常不錯的,包括産業園、物流園這樣的資産。包括像一些未來會涉及到的城市更新,及相關的一些産品。

    楊斌總,百聯和我們也有很多的合作,現在還在和百聯做類REITs産品。百聯做傳統城市更新項目相對比較多,如何通過城市更新的運營,再到後面的公募REITs退出?想請您給我們講講。

    楊斌:我們跟大家切入點不太一樣,因為百聯集團是國内做商業知名的,是上海大型的國資。南京東路很多商戶,很多都是百聯的,包括浦東的八佰伴都是百聯旗下的商業用地,歷史上還是用商業零售模式進行擴張的。

    我們這個平台現在運營5年,完全是按照商業不動産的資管平台來打造的。所以說,我們是在商業基因的環境里成長起來的。

    百聯集團發展歷史當中留存了大量的存量資産,尤其是在上海的中環和内環,在外灘和蘇州河這些文保建築,包括電影“八佰”里的四行倉庫,都是百聯集團旗下改造和運營的。

    這些資産的改造就意味着投入,以前我們就是自有資金,往里面砸錢。當然國企融資成本很低,我們中票最低的時候1點幾,這時候我們就要考慮,這個REITs和類REITs對我們意味着什麼?

    我們内部也有争議,去年做了一個CMBS,我就非常不滿意,當時市場認為4已經相當不錯了,但是百聯集團内部比較的話,肯定是不經濟的。

    但是我們戰略上堅定要做這個事情,對一個資管平台,公募REITs一定是未來資本閉環必不可少的終極解決方案。

    我也在新加坡管理過上市REITs,跟國内的REITs比較,感觸特别深,包括剛才陳總講的,海外有專門的機構,懂地産懂資本市場的持牌機構,國内還不一樣。

    對我們來說,城市更新目前已經改了十幾個物業了,里面有很多産業類的、藝術類的、設計類的産業,包括在北外灘還有元宇宙,這個也很重要。

    現在商業講體驗,都在講體驗,也很卷,已經沒有什麼可以成為一個商業物業吸引顧客的賣點了。一定要有産業内容,包括元宇宙。對我們來講,改造完,投入了運營,得到了提升,接下來就要考慮資本化的問題。

    現在商辦沒有打開,我們之前改完的十幾個物業主要是辦公,我們自己提出一個概念,大家有興趣可以去外灘,四川中路、香港路,我們有大量的藝術辦公空間,是有相當藝術水準的。

    這種資産我們未來又不想簡單賣掉,對國資來講,賣資産是不靠譜的事情,一定要通過資本的方式變現,同時運營還在手里,所以REITs一定是未來的方向。

    考慮到商辦公募REITs還看不到目標,未來我們會拓展更多的産業園、公寓。為什麼要做公寓?因為我們有很多保障性住宅用地,以前不願意投這個,回報率很低,現在有了退出通道,成了資本非常喜歡的資産。

    公募REITs一定是在我們的規劃里面,以後CMBS我們不發了,這種債性的沒有意義,我們還是發權益類的。不管現在這個市場上面的回報率低還是高,這是一個另外話題,3%和4%絕對是偏低的REITs回報,不用跟新加坡比,跟日本比都偏低。當然上市以後漲50%也是不理智的,因為上市的REITs價格飙升就意味着回報率和分紅偏低,這是一個翹翹闆。

    最後,REITs是商業不動産的未來,大家要重視。

    陳迅:謝謝,REITs産品更長,看的是長期的走勢,並不是短期能炒的多高,這個其實是直接影響收益率的。但是你說從國企角度來說,做REITs的好處就是能夠實現輕資産的運營,目前市場上幾家國企做的並表,大部分可能會選擇做一些。

    監管也有規定,原始持有人要有20%的份額,如果要並表,份額要更高一些,如果真的實現了輕資産運營,對資産的再改造,或者未來資産的再擴張,這是有非常大的幫助的。

    我跟徐總也是合作多年,想問一下徐總,您是如何看待公募REITs的基礎定價的,包括價值的内涵。

    徐琍英:這個題目比較大,我覺得選一個小的角度來講。

    目前二級的價格大家都可以看到,所謂的收益率偏低也是共識,但是在我們這塊,依然在關注這個市場,甚至不會排斥看二級市場的投資機會。

    這個市場怎麼投資,也是很簡單的,我們自己也在看股權這塊的産業地産的投資,就是價值首先錨定現金流,投不動産都是看現金流。

    這個現金流怎麼看?我會分開看,一個是看靜态,現在可見的資産,在你面前的資産的現金流,還會看潛在的資産,或者說潛在的現金流。

    這個潛在的東西怎麼理解?首先你面前的資産是會動态變化的,現金流雖然現在可能有租約,是滿租的,但是這個租約的可實現性,可持續性,是不是按照租約的條款履行,給你支付這個現金流,事實上也是有不确定性的,這時候就要做分析。

    其次,一個所謂的潛在資産,因為這個REITs具備生長的功能,也有換倉處置的功能,這時候關注平台未來潛在的資産,到底是會往什麼方向走,這個也影響了未來的現金流預期。

    這就是我們看到這個標的,定這個價值的根本出發點。

    我們會覺得,在這里面看着看着就會看到哪兒呢?就會看到産業端,我們看REITs的時候會更多關注産業地産的REITs,在投資的時候不管是看REITs還是看不動産,都會看底層産業是什麼,這個租戶是什麼,所在的行業是什麼,看着看着就會感到看到了PE和VC,會看企業的價值,看到企業的成長如何影響供應現金流的質量和韌性,這個就非常重要。

    我們看的時候,會再往下看一步,不僅僅是看物業。以前我們說看物業看地段,從現在公募REITs的市場和産業地産的市場,更多是看地産,或者說看公寓更多是看客群,看消費群體的需求,以及什麼樣的支付能力,未來的支撐度。

    我會發現這里面有兩個點是需要關注的,大家非常容易做的是對于歷史現金流的認定,和對現狀現金流的認定,在這個基礎上我會推出一個未來現金流,會看市場平均的增長在那兒,出租率在哪兒。

    大家會忽略未來現金流的非標性或者獨立判斷,不能只是基于現在的租約情況做判斷。

    現金流還是非常重要的,這個現金流的質量和怎麼分析,還是非常考驗經驗的。

    陳迅:主要是看現金流,但是這個里面一定要穿透到底層分析,這個我非常贊同。因為我們評估就是要依托于現金流來做估值,會更多的穿透到底層,看他有沒有産業配套,因為産業園是需要産業配套支持的。

    中國的産業園是比較多的,企業主導的,政府主導的,還有一些混合型模式的,都不一樣。而且這里面還有很多園區是有一些政府扶持的稅收優惠在里面的,未來拿掉了以後是否還有比較好的成長性,這些都是要做綜合的趨勢判斷的,不單單是看現有的租金情況。

    很多的租賃都是包裝過的,包括包裝我們都會做詳細盡調。我們在盡調的同時,律師也會跟我們做很好的工作,包括權屬,包括産權,包括合規性。

    這里面也想問一下劉總,如何通過律師盡調,幫我們更好判斷價值的風險點,這些資産有什麼措施防範風險?

    劉唯翔:謝謝陳總,說到我的本職工作,坦率說我們也參與過公募REITs的工作,早年還參與過國内一些房地産公司在海外的上市,這個問題是可以比較一下的。

    當年我們做龍湖海外上市的時候,非常有挑戰性,配合投行、會計師、評估師,把中國這一輪房地産的生意介紹到海外的資本市場,怎麼把一個非標的東西解釋成一個標準的東西,這里面法律的工作是比較有成就感的。

    把一些問題解釋清楚,把相應的法律規定解釋清楚,把現實跟法律規定之間的差距解釋清楚,把風險剖析出來,看資本市場是不是接受,看交易所是否接受。

    我記得很清楚,當年我們國家出台了對高爾夫球場不支持的政策,但是很多開發商手里有高爾夫别墅項目儲備,這個怎麼辦?我們就配合他們把高爾夫球場和住宅切割開來,高爾夫球場就不用上市了。

    當然,技術上我們還配合把高爾夫球稱之為小球運動,玩一些文字遊戲,反正法律沒有這麼規定,我們覺得有空間,法律專業就可以配合,把這些工作做好。

    甚至當初還有一些不知道大家有沒有印象,當年我們國家有過9070政策,就是住宅小區里面70%的房子要在90平方以下,正好在上市過程中出了這個政策,怎麼辦?

    這種事情當年在海外資本市場上市的時候,的确是需要各方中介鼎力相助才能行,而且這也不是非法的事情,這是我們律師的價值。

    剛才大家說公募REITs一年就幹了20單,這個很了不起,但是大家要知道,這之前我們已經努力了十年都不止了。

    我們09年就寫過專門的立法建議稿,寫的很詳細,參與了當初的過程。

    這一年20單是經過這麼十幾年的醞釀,累計下來的,而且大家看到表現比較好,那是經過挑選的,不是真正的市場行為。這個過程中,我們律師的作為比較有限,更多的是根據法規比較明确的出一些合規意見。

    這個交易跟我們市場上的買賣是不一樣的,基本是左口袋到右口袋,至少不是高度對抗性的交易。大家說這個收益率偏低,實際上我理解就不是一個很市場化的定價。

    我們是希望以後,相信中國的REITs市場肯定會比香港、新加坡、日本加起來還要大,至少在亞洲。

    陳迅:确實,目前國内公募REITs一年就幹到了20單,馬上後面也說了,将來公募REITs要常态化發展,所謂常态化發展就是至少每個月要來一兩單項目,你要想想未來公募REITs的體量多大。

    我們一般資産分兩類,一個産權類,一個特許經營權,特許經營權,前面信保基金的領導也給大家列了表,産權類的都漲得比較好,特許經營權類的漲得一般。

    特許經營全大部分是屬于基建、高速公路類的,這些資産其實都有一個特許經營期,随着這個經營期的逐漸減少,價值是在減少的。

    而産權類産品有一個未來資産利得在里面,如果未來商業放進來,那麼這個資産利得更大。

    我們也想跟幾位嘉賓探讨一下,未來這個市場到底是什麼樣的走勢,是否現在過度的二級市場上漲會不會降溫,會不會有一些資産的變動?

    陳曉歐:謝謝陳總,現在中國的市場20支REITs,總共的市場規模是600到700億,還沒到700億。全球REITs市場是2萬億美元左右,本身現在已經發行的,一年時間下來占到整個全球REITs市場規模的九牛一毛,跟亞太地區的日本、香港、新加坡比還是差得很遠。

    可以看到,在中國這樣一個市場體量下,這個市場的能量應該是很大的。剛才提到的每個月發行一兩單,這個市場完全可以容納。基本可以判斷,這個市場如果不出大的風險,應該是一個飛速增長、快速長大的市場。

    但是我們觀察了很久,這個市場的運作機制是存在一些有待改進的地方。

    比如用公募基金作為載體發行REITs,這個在整個市場當中是不合理的,因為公募基金本身的經營模型,並不是一個專業的REITs模型,所以中國公募基金天生不具備專業的REITs運營管理能力,未來可能在市場上會出現一定的運營風險。這個怎麼規避?這是需要我們市場尤其監管部門嚴加關注的。

    第二,這個市場還有一個重大的障礙沒有解決,就是稅收問題。稅收是比較重要的一個環節,因為在國外這個是減免的。REITs本身的規則,90%以上是分給投資人,本來是待分配的收入,怎麼可能再通過稅收剝掉一層,這對市場的健康發展是不利的。

    從這些情況來看,這個REITs市場在這樣一個經濟環境下,2020年4月30号發行的試行草案,到去年9單REITs到現在20單,到現在一些比較重要的特點、特征性的改造,還是有一定的距離。

    我們很希望市場能夠真正健康發展,把一些重要特征按照REITs的運營規律,設定和塑造出來。

    這個市場如果進入良性發展的賽道,我個人認為會廣泛納入廣大資産,不僅僅是商業不動産。中國有大量帶現金流的資産,包括前面提到過的基礎設施以外的很多資産,比如5G基站,比如森林,也可以作為有現金流的資産納入REITs。

    這樣REITs市場可以有無限的增長空間,有可能會成為全球最大的REITs市場。

    楊斌:現在上市的都是基礎設施,我們看國内的大宗交易,包括國際上的商業不動産交易占比,還是以商辦為主,因為這種産品容易被投資人定價,管理也簡單。

    第二是零售物業,之後就是一些綜合類的,包括一些醫療相關的。

    這兩年我們可以看到一個趨勢,物流增長比較快,還有是新經濟相關的,像IDC這些,代表了未來的趨勢,也可以解讀未來公募REITs要關注什麼。

    目前我們的體量來看,商辦最大,增長最快的是物流新經濟相關的基礎設施,包括公寓,這是政策性支持的。未來都會成為REITs的重要組成部分,這是政策加經濟發展結合的物業類型選擇。

    至于回報率的問題,充分體現了A股市場的特點,發行之前已經把股價擡得很高,發行的時候肯定是這樣,必然導致公開市場的降低。

    這也跟當前國内不斷降息有關繫,因為這是一體的,相互之間有一個内在聯繫的,意味着REITs的回報率也在走低。

    另外公募REITs除了基金層面的管理,還有一個非常重要的角色,就是底層資産的感覺,這個角色是不可或缺,因為是真正的第一線保證資産良好運營和持續穩定現金流。

    未來把資産發REITs,本身一定要有主動管理的能力,你發REITs並不是說為了這筆融資,你是想通過部分變現,仍然對資産實現控制權。這個控制不是簡單的所有權控制,還包括運營端的專業能力,否則對上市REITs來講,他有權利選擇其他的底層資産。

    這跟基金管理是一樣的,有主動管理的能力才能在權益人和市場之間,形成一個良好的、有機的、持續發展的過程。

    陳迅:非常贊同楊總的觀點,未來公募REITs一定是要看管理人的運營能力和主動管理能力。未來如果公募REITs能夠有一個很好的發展,其實這個藍海里面肯定有運營管理占了很大一部分的功勞。

    現在國企确實運營管理能力偏弱,甚至有的資産是不管的,現在為了做公募REITs重新包裝。監管也有規定,允許關聯公司出租進行公募REITs發行,這個關聯公司出租就和純市場化不一樣了,這里面我們要看一看運營管理能力,運營管理能力好的,未來的REITs成長性一定是更好的。

    徐琍英:前面兩位嘉賓是資産端的觀點,說這個市場是不是過熱,我們在投資端怎麼看這個事情?

    的确大家看到的是漲幅不理性,完全嚴重超越了租金在這一年内可以漲的空間。但是這里面我們覺得也可以分開看,首先是這個市場參與的資金端、資金主體還不夠多元化,這也導致了為什麼會看到上市首日普遍漲30%,這里面有供給和需求端的嚴重失衡。

    因為整體大環境缺資産,沒有特别讓人有安全感的資産,在這樣一個經濟下行的環境下可以投。大家覺得這個市場非常安全,而供需失衡會帶來定價的錯位。

    從市場長遠的發展來講,資金的熱情還需要再熱一點。一是理性的機構資金需要更多參與,我們現在看到險資參與,銀行的資金參與,券商的資金參與,他們可以算一些機構資金的代表,但是二級市場價格表現是散點交易造成的,並不一定能代表整個體量。

    比如我們說600億和700億的盤子釋放出來是否還有這樣的成交價格體現,未必,這個是待商榷的。

    從為市場長遠來看,要形成一個合理的定價,推導到一級市場做物業定價或者說退出定價,我們要呼籲更多機構資金能夠參與到二級市場交易里,形成合理的二級市場定價,這個是非常重要的。

    是不是降溫?我們認為是的,看持有人構成的時候,或多或少是可以推導出一些内在的成因,因為整體市場是熱的,不能說特别克制,是相對克制的。

    我覺得我們做REITs投資的時候,其實並不排斥二級市場,我們是從一個機構投資的視角參與。當然,我們資金體量並不能做二級市場的價格引導,是一個參與的态度,希望這個市場長期健康發展。

    對應到産業地産投資,也是一個非常好的退出市場,我們希望長期健康理性的發展,希望更多理性機構資金參與,把這個市場平衡出來,這是我的觀點!謝謝。

    劉唯翔:我就講兩個點,市場預測不是律師所長,從我關注的點上跟大家分享一下。

    可以把這個問題稍微轉變一下,我覺得我們國家的市場需要REITs這樣的工具,會不會在短期内或者可期待的未來發展壯大,這個的确是取決于國家的最高決策。

    剛剛曉歐總說的稅收問題,我們關注了很長時間,一個好的REITs要得到市場化的呈現,至少要有三個部委牽頭,發改委、證監會和國稅總局,現在公募REITs是沒有國稅總局參與的,所以稅一直沒有突破,這樣就導致了這個産品是有一些殘缺的。

    第二,為什麼說市場需要這個?因為我們有大量機會參與做一些私募交易,在前期結構化的服務當中,我們會知道為什麼這個項目可以做成,為什麼這個項目不能做成,沒有做成。我們看了大量的項目,我們國家幅員廣闊,很多地方我都沒有去過,如果不是為這個項目都不會去。我們一個個人都不會去的地方,投資人怎麼會去?這是很大的問題。

    很多時候不是說項目本身不夠好,可能單個項目上收入回報、現金流都是可以的,但是投資人不投,因為投資人不能過去,對這個城市了解不多。

    實際上,不知道大家有沒有這樣的感覺,過去這麼多年,我們市場把全國各地的資産變成一個相對標準的投資産品,這個工具是開發商創造出來的。我們國家的開發商是挺了不起的群體,他們每年前十前二十的企業有千億的流水,這些流水不是在北上廣深,是流向全國各地。

    開發商是把全國各地的底層資産做了標準化的處置,雖然做的是債性産品。現在開發商的遊戲規則在改變,他們一家有千億、上萬億的投資,現在沒有地方去了,怎麼辦?不可能都留在北上廣深,如果要尋找國内出口,REITs有可能是比較好的出口。

    因為投的資産是一樣的,對于風險和回報要求也是差不多的。

    還有一點,律師行業的特點是不需要通過股權的方式擴張,而是通過品牌的方式擴張。我們跟四大會計事務所是差不多的法律結構,有一個全球化的網絡,我們地産組是一個跨全球交流最活躍的行業,因為房地産這個生意在全球是差不多的。

    我們經常跟歐美的同事溝通,說你們這邊做哪些業務,發現美國歐洲的房地産組同事一般只做兩類業務,一個是REITs和其他金融産品,還有一類是資産管理,或者說是租賃。不像我們在國内,比較好的房地産法律服務是並購融資。

    他們基本上沒有並購,因為發達國家房地産的價值不太會有很大幅度的增長,兩個機構之間交易房地産項目,沒有什麼底層邏輯,一般來說都是打包上市,然後在上市過程中做很多金融産品,在這個方面有法律服務的需求。

    所以我覺得,相信我們國家也是朝着成熟市場發展。剛剛幾位嘉賓分享的REITs的基礎設施,比如說資産管理體繫、定價體繫,這些都慢慢的成熟之後,相信我們國家的REITs市場也會像歐美發達國家那樣發展壯大。

    陳迅:最後請每位嘉賓說一下對中國REITs市場未來的希望和期望,包括一些展望。

    陳曉歐:希望這個市場能夠走上一個十分健康而且體制完善的狀态,剛才談到了稅收,談到了法律主體。對投資人來講,這個市場會成為一個比較好的介于股債之間的投資市場。

    說到回報的問題,所有中國的REITs是4%,這是偏低的回報,越秀過去十年平均的分紅收益是7.98%,如果你有一百萬港币投到香港的REITs市場,一年拿回來将近8萬的回報,這是很好的中高端收益的産品。

    如果這樣的一個投資方式在國内套到REITs上,我相信中國的金融市場會出現一支很優質的生力軍,這是大家資産配置中很重要的方向。

    希望這個市場進入良性循環,讓這個市場成為真正值得談到的,值得大家關注的市場,也成為地産人投身其中的重要賽道,謝謝。

    楊斌:祝我們的公募REITs市場規模首先要達到美國的1.2萬億規模,我們算過,估計2萬億美金是沒有問題,畢竟我們有450萬億的資産價值,這一天一定會來。

    徐琍英:這是一個承載了太多人期望的市場,但是我們也看到有很多的問題,或者說大家覺得有些不合理的地方。看到了我們就積極的參與,不要回避,一定要改變它,這樣才能讓包括我們在内的所有人赢得一個更好的參與環境。

    劉唯翔:對于REITs市場,大家應該多談一些問題,少談一些主義,更切實的按照更市場化的手段推進,REITs一定會成功。

    陳迅:今天我們這一場的REITs讨論就到這里,希望未來REITs市場更加繁荣,而且REITs市場最有魅力的地方是可擴募,通過擴募把這個資産不斷做大。

    審校:勞蓉蓉



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