主持嘉賓：
世聯評估集團副總經理 陳迅
討論嘉賓：
美國富尚資產集團董事長、越秀REITs獨立董事 陳曉歐
上海百聯資產控股有限公司副總裁,、上海百聯百世資管有限公司董事長 楊斌
晨曦控股戰略發展中心副總經理 徐琍英
大成律師事務所合夥人 劉唯翔
陳迅：非常榮幸這次組織方給我們準備的議題，公募REITs的融資藍海，今天下午剛開場的時候也聽了，其實前面包括講了一些不良資產，後面也講到了公募REITs，我覺得這個組織方很有心，通過不良資產我們也瞭解到目前兩個大的熱點，一個是資產的重組盤活，還有一個是公募REITs。
這兩個未來可以很好的嫁接起來，通過很多資產的盤活運營，到後面做一個公募REITs的退出，這是形成了一個完整的閉環。
今天我們也是針對這個議題，跟大家在這裏具體分享一下，包括一些資產的價值，包括未來公募REITs怎麼走，跟各位嘉賓做一個分享，首先我們嘉賓做一個自我介紹。
陳曉歐：我是美國的富尚資產董事長，也是越秀REITs的獨立董事，富尚資產是我之前和另外一個合夥人在美國成立的，我們專門做不動產的私募股權投資和資產管理，目前國內做了8年時間，總共管理規模800萬方，目前國內私募股權投資的重點是REITs，我們有一個項目比較出名，就是上海中心，我們合作了很久，這是未來一個很重要的核心資產，未來的估值會達到800到1000億。
楊斌：大家下午好，我來自百聯資產集團，百聯是上海的國資。我們是輕重並舉，主要是在上海做城市中心，有很多存量資產，還有新拿地開發的項目，謝謝各位。
徐琍英：大家好我是來自晨曦控股的徐琍英，晨曦最初的時候是一個深耕房地產投資領域的私募基金，最近我們也開始利用地產投資經驗和數據，開始做一個地產投資的SAAS平臺，我本人是在晨曦負責產業地產的投資，同時覆蓋了REITs的投資。今天非常高性能和大家一起做分享，謝謝。
劉唯翔：大家好，我剛剛已經主持了一場圓桌，我是來自大成律師事務所的律師劉唯翔，主要是做地產交易融資的服務，也很高興和大家進一步做分享。
陳迅：我們現在的議題主要是針對公募REITs，公募REITs從去年6月份開始，已經有600多億的規模，我們之前也參與了相關的工作，包括下週也有一單規模比較大的百億級高速公路的公募要發售。
到年底，公募REITs的規模市值基本可以達到800億左右，這一年的公募REITs發展還是比較順利和比較快的。
公募REITs的價格體現，從我個人來看是三個方面，第一是資產未來運營產生的收益，監管也規定了，要求首發項目預期收益率不能低於4%，其實有一個硬性的門檻。
第二是，公募REITs資產未來通過運營管理提升資產價值，這有一個資產價值提升的利得；第三是二級市場的價格波動。
目前我們首批公募REITs二級市場價格波動是比較大的，大部分都是一上來就直接漲停了。我個人覺得，其實未來公募REITs是一個更平穩的產品，沒有股市那麼大的波動。
當然從今年整個的走勢來看，整個REITs市場是明顯好於IPO股票市場的。
曉歐總是越秀REITs的獨立董事，越秀是國內最早一批在香港上公募REITs產品的企業，目前香港公募REITs都是以商業不動產為主，內地REITs是以不動產基礎設施為主，還是有着本質的差異。
我想請您介紹一下，假設未來國內可以把商業放進來，需要做哪些準備？能夠有什麼借鑑參考的地方？給大家做一個介紹。
陳曉歐：這個展望是很重要的，因為現在國內畢竟只開放了基礎設施類的REITs，對於真正的主流商業地產，比如我們耳熟能詳的綜合體、辦公、商業等等，還沒有開展。但是在海外，包括美國、香港、新加坡市場，主流資產其實還是以商業不動產為主。
我們預測，國內目前基礎設施類的REITs主要服務的是大型國資投入的基礎設施的盤活，這是有點象紓困的市場。但是在未來，REITs勢必會引入房地產。但不動產要進入到真正的REITs市場，我認為有幾個大的需要提升的空間。
第一，目前國內對於資產組合管理的技巧，還是相對缺乏的。之前越秀在香港上市的時候，是2005年，當時是拿了廣州的四個資產上市的，估值是46億港幣，發展到今天已經將近500億港幣。
這個過程中最重要的一個技巧，就是資產組合管理，這個是一個動態管理，是有出有進的，不能夠只是持有一些資產，當做一個退出平臺。
REITs應該是進取型的，既有退出也有進入，目前國內即使一些頭部企業可能技術還不是很成熟。
第二，REITs資產加資本的聯動也是一個技巧。二級市場REITs份額的增長，我們看到幾個產業園區REITs一年內漲了47%，將近50%，增長率相當快，這是屬於資本市場的管理，底層是不動產的管理，這兩者是有聯動的。
怎麼樣通過資產管理，控制好股價以及資產的表現，這個在國內幾乎為零。
再往下深究，就是資產管理的體系化和專業化的深度，國內一些企業還欠缺一些功夫，這是我一些粗淺的看法。
陳迅：非常贊同您的觀點，資產未來更多是看運營，通過運營才能得到比較好的價值提升。
比如現在的公募REITs都是由公募基金管理人管理，很多公募基金管理人不是本職，並不是單純的資產運營管理。因為REITs是資產上市，而不是公司股權的IPO，通過這個資產的運營才能得到一個有效的價值提升。
未來判斷好的REITs產品，一定是運營非常不錯的，包括產業園、物流園這樣的資產。包括像一些未來會涉及到的城市更新，及相關的一些產品。
楊斌總，百聯和我們也有很多的合作，現在還在和百聯做類REITs產品。百聯做傳統城市更新項目相對比較多，如何通過城市更新的運營，再到後面的公募REITs退出？想請您給我們講講。
楊斌：我們跟大家切入點不太一樣，因為百聯集團是國內做商業知名的，是上海大型的國資。南京東路很多商戶，很多都是百聯的，包括浦東的八佰伴都是百聯旗下的商業用地，歷史上還是用商業零售模式進行擴張的。
我們這個平臺現在運營5年，完全是按照商業不動產的資管平臺來打造的。所以說，我們是在商業基因的環境裏成長起來的。
百聯集團發展歷史當中留存了大量的存量資產，尤其是在上海的中環和內環，在外灘和蘇州河這些文保建築，包括電影“八佰”裏的四行倉庫，都是百聯集團旗下改造和運營的。
這些資產的改造就意味着投入，以前我們就是自有資金，往裏面砸錢。當然國企融資成本很低，我們中票最低的時候1點幾，這時候我們就要考慮，這個REITs和類REITs對我們意味着什麼？
我們內部也有爭議，去年做了一個CMBS，我就非常不滿意，當時市場認為4已經相當不錯了，但是百聯集團內部比較的話，肯定是不經濟的。
但是我們戰略上堅定要做這個事情，對一個資管平臺，公募REITs一定是未來資本閉環必不可少的終極解決方案。
我也在新加坡管理過上市REITs，跟國內的REITs比較，感觸特別深，包括剛才陳總講的，海外有專門的機構，懂地產懂資本市場的持牌機構，國內還不一樣。
對我們來說，城市更新目前已經改了十幾個物業了，裏面有很多產業類的、藝術類的、設計類的產業，包括在北外灘還有元宇宙，這個也很重要。
現在商業講體驗，都在講體驗，也很卷，已經沒有什麼可以成為一個商業物業吸引顧客的賣點了。一定要有產業內容，包括元宇宙。對我們來講，改造完，投入了運營，得到了提升，接下來就要考慮資本化的問題。
現在商辦沒有打開，我們之前改完的十幾個物業主要是辦公，我們自己提出一個概念，大家有興趣可以去外灘，四川中路、香港路，我們有大量的藝術辦公空間，是有相當藝術水準的。
這種資產我們未來又不想簡單賣掉，對國資來講，賣資產是不靠譜的事情，一定要通過資本的方式變現，同時運營還在手裏，所以REITs一定是未來的方向。
考慮到商辦公募REITs還看不到目標，未來我們會拓展更多的產業園、公寓。為什麼要做公寓？因為我們有很多保障性住宅用地，以前不願意投這個，回報率很低，現在有了退出通道，成了資本非常喜歡的資產。
公募REITs一定是在我們的規劃裏面，以後CMBS我們不發了，這種債性的沒有意義，我們還是發權益類的。不管現在這個市場上面的回報率低還是高，這是一個另外話題，3%和4%絕對是偏低的REITs回報，不用跟新加坡比，跟日本比都偏低。當然上市以後漲50%也是不理智的，因為上市的REITs價格飆升就意味着回報率和分紅偏低，這是一個翹翹板。
最後，REITs是商業不動產的未來，大家要重視。
陳迅：謝謝，REITs產品更長，看的是長期的走勢，並不是短期能炒的多高，這個其實是直接影響收益率的。但是你說從國企角度來說，做REITs的好處就是能夠實現輕資產的運營，目前市場上幾家國企做的並表，大部分可能會選擇做一些。
監管也有規定，原始持有人要有20%的份額，如果要並表，份額要更高一些，如果真的實現了輕資產運營，對資產的再改造，或者未來資產的再擴張，這是有非常大的幫助的。
我跟徐總也是合作多年，想問一下徐總，您是如何看待公募REITs的基礎定價的，包括價值的內涵。
徐琍英：這個題目比較大，我覺得選一個小的角度來講。
目前二級的價格大家都可以看到，所謂的收益率偏低也是共識，但是在我們這塊，依然在關注這個市場，甚至不會排斥看二級市場的投資機會。
這個市場怎麼投資，也是很簡單的，我們自己也在看股權這塊的產業地產的投資，就是價值首先錨定現金流，投不動產都是看現金流。
這個現金流怎麼看？我會分開看，一個是看靜態，現在可見的資產，在你面前的資產的現金流，還會看潛在的資產，或者說潛在的現金流。
這個潛在的東西怎麼理解？首先你面前的資產是會動態變化的，現金流雖然現在可能有租約，是滿租的，但是這個租約的可實現性，可持續性，是不是按照租約的條款履行，給你支付這個現金流，事實上也是有不確定性的，這時候就要做分析。
其次，一個所謂的潛在資產，因為這個REITs具備生長的功能，也有換倉處置的功能，這時候關注平臺未來潛在的資產，到底是會往什麼方向走，這個也影響了未來的現金流預期。
這就是我們看到這個標的，定這個價值的根本出發點。
我們會覺得，在這裏面看着看着就會看到哪兒呢？就會看到產業端，我們看REITs的時候會更多關注產業地產的REITs，在投資的時候不管是看REITs還是看不動產，都會看底層產業是什麼，這個租戶是什麼，所在的行業是什麼，看着看着就會感到看到了PE和VC，會看企業的價值，看到企業的成長如何影響供應現金流的質量和韌性，這個就非常重要。
我們看的時候，會再往下看一步，不僅僅是看物業。以前我們說看物業看地段，從現在公募REITs的市場和產業地產的市場，更多是看地產，或者說看公寓更多是看客羣，看消費羣體的需求，以及什麼樣的支付能力，未來的支撐度。
我會發現這裏面有兩個點是需要關注的，大家非常容易做的是對於歷史現金流的認定，和對現狀現金流的認定，在這個基礎上我會推出一個未來現金流，會看市場平均的增長在那兒，出租率在哪兒。
大家會忽略未來現金流的非標性或者獨立判斷，不能只是基於現在的租約情況做判斷。
現金流還是非常重要的，這個現金流的質量和怎麼分析，還是非常考驗經驗的。
陳迅：主要是看現金流，但是這個裏面一定要穿透到底層分析，這個我非常贊同。因為我們評估就是要依託於現金流來做估值，會更多的穿透到底層，看他有沒有產業配套，因為產業園是需要產業配套支持的。
中國的產業園是比較多的，企業主導的，政府主導的，還有一些混合型模式的，都不一樣。而且這裏面還有很多園區是有一些政府扶持的稅收優惠在裏面的，未來拿掉了以後是否還有比較好的成長性，這些都是要做綜合的趨勢判斷的，不單單是看現有的租金情況。
很多的租賃都是包裝過的，包括包裝我們都會做詳細盡調。我們在盡調的同時，律師也會跟我們做很好的工作，包括權屬，包括產權，包括合規性。
這裏面也想問一下劉總，如何通過律師盡調，幫我們更好判斷價值的風險點，這些資產有什麼措施防範風險？
劉唯翔：謝謝陳總，說到我的本職工作，坦率說我們也參與過公募REITs的工作，早年還參與過國內一些房地產公司在海外的上市，這個問題是可以比較一下的。
當年我們做龍湖海外上市的時候，非常有挑戰性，配合投行、會計師、評估師，把中國這一輪房地產的生意介紹到海外的資本市場，怎麼把一個非標的東西解釋成一個標準的東西，這裏面法律的工作是比較有成就感的。
把一些問題解釋清楚，把相應的法律規定解釋清楚，把現實跟法律規定之間的差距解釋清楚，把風險剖析出來，看資本市場是不是接受，看交易所是否接受。
我記得很清楚，當年我們國家出臺了對高爾夫球場不支持的政策，但是很多開發商手裏有高爾夫別墅項目儲備，這個怎麼辦？我們就配合他們把高爾夫球場和住宅切割開來，高爾夫球場就不用上市了。
當然，技術上我們還配合把高爾夫球稱之為小球運動，玩一些文字遊戲，反正法律沒有這麼規定，我們覺得有空間，法律專業就可以配合，把這些工作做好。
甚至當初還有一些不知道大家有沒有印象，當年我們國家有過9070政策，就是住宅小區裏面70%的房子要在90平方以下，正好在上市過程中出了這個政策，怎麼辦？
這種事情當年在海外資本市場上市的時候，的確是需要各方中介鼎力相助才能行，而且這也不是非法的事情，這是我們律師的價值。
剛才大家說公募REITs一年就幹了20單，這個很了不起，但是大家要知道，這之前我們已經努力了十年都不止了。
我們09年就寫過專門的立法建議稿，寫的很詳細，參與了當初的過程。
這一年20單是經過這麼十幾年的醞釀，累計下來的，而且大家看到表現比較好，那是經過挑選的，不是真正的市場行為。這個過程中，我們律師的作為比較有限，更多的是根據法規比較明確的出一些合規意見。
這個交易跟我們市場上的買賣是不一樣的，基本是左口袋到右口袋，至少不是高度對抗性的交易。大家說這個收益率偏低，實際上我理解就不是一個很市場化的定價。
我們是希望以後，相信中國的REITs市場肯定會比香港、新加坡、日本加起來還要大，至少在亞洲。
陳迅：確實，目前國內公募REITs一年就幹到了20單，馬上後面也說了，將來公募REITs要常態化發展，所謂常態化發展就是至少每個月要來一兩單項目，你要想想未來公募REITs的體量多大。
我們一般資產分兩類，一個產權類，一個特許經營權，特許經營權，前面信保基金的領導也給大家列了表，產權類的都漲得比較好，特許經營權類的漲得一般。
特許經營全大部分是屬於基建、高速公路類的，這些資產其實都有一個特許經營期，隨着這個經營期的逐漸減少，價值是在減少的。
而產權類產品有一個未來資產利得在裏面，如果未來商業放進來，那麼這個資產利得更大。
我們也想跟幾位嘉賓探討一下，未來這個市場到底是什麼樣的走勢，是否現在過度的二級市場上漲會不會降溫，會不會有一些資產的變動？
陳曉歐：謝謝陳總，現在中國的市場20支REITs，總共的市場規模是600到700億，還沒到700億。全球REITs市場是2萬億美元左右，本身現在已經發行的，一年時間下來佔到整個全球REITs市場規模的九牛一毛，跟亞太地區的日本、香港、新加坡比還是差得很遠。
可以看到，在中國這樣一個市場體量下，這個市場的能量應該是很大的。剛才提到的每個月發行一兩單，這個市場完全可以容納。基本可以判斷，這個市場如果不出大的風險，應該是一個飛速增長、快速長大的市場。
但是我們觀察了很久，這個市場的運作機制是存在一些有待改進的地方。
比如用公募基金作為載體發行REITs，這個在整個市場當中是不合理的，因為公募基金本身的經營模型，並不是一個專業的REITs模型，所以中國公募基金天生不具備專業的REITs運營管理能力，未來可能在市場上會出現一定的運營風險。這個怎麼規避？這是需要我們市場尤其監管部門嚴加關注的。
第二，這個市場還有一個重大的障礙沒有解決，就是稅收問題。稅收是比較重要的一個環節，因為在國外這個是減免的。REITs本身的規則，90%以上是分給投資人，本來是待分配的收入，怎麼可能再通過稅收剝掉一層，這對市場的健康發展是不利的。
從這些情況來看，這個REITs市場在這樣一個經濟環境下，2020年4月30號發行的試行草案，到去年9單REITs到現在20單，到現在一些比較重要的特點、特徵性的改造，還是有一定的距離。
我們很希望市場能夠真正健康發展，把一些重要特徵按照REITs的運營規律，設定和塑造出來。
這個市場如果進入良性發展的賽道，我個人認為會廣泛納入廣大資產，不僅僅是商業不動產。中國有大量帶現金流的資產，包括前面提到過的基礎設施以外的很多資產，比如5G基站，比如森林，也可以作為有現金流的資產納入REITs。
這樣REITs市場可以有無限的增長空間，有可能會成為全球最大的REITs市場。
楊斌：現在上市的都是基礎設施，我們看國內的大宗交易，包括國際上的商業不動產交易佔比，還是以商辦為主，因為這種產品容易被投資人定價，管理也簡單。
第二是零售物業，之後就是一些綜合類的，包括一些醫療相關的。
這兩年我們可以看到一個趨勢，物流增長比較快，還有是新經濟相關的，像IDC這些，代表了未來的趨勢，也可以解讀未來公募REITs要關注什麼。
目前我們的體量來看，商辦最大，增長最快的是物流新經濟相關的基礎設施，包括公寓，這是政策性支持的。未來都會成為REITs的重要組成部分，這是政策加經濟發展結合的物業類型選擇。
至於回報率的問題，充分體現了A股市場的特點，發行之前已經把股價抬得很高，發行的時候肯定是這樣，必然導致公開市場的降低。
這也跟當前國內不斷降息有關係，因為這是一體的，相互之間有一個內在聯繫的，意味着REITs的回報率也在走低。
另外公募REITs除了基金層面的管理，還有一個非常重要的角色，就是底層資產的感覺，這個角色是不可或缺，因為是真正的第一線保證資產良好運營和持續穩定現金流。
未來把資產發REITs，本身一定要有主動管理的能力，你發REITs並不是說為了這筆融資，你是想通過部分變現，仍然對資產實現控制權。這個控制不是簡單的所有權控制，還包括運營端的專業能力，否則對上市REITs來講，他有權利選擇其他的底層資產。
這跟基金管理是一樣的，有主動管理的能力才能在權益人和市場之間，形成一個良好的、有機的、持續發展的過程。
陳迅：非常贊同楊總的觀點，未來公募REITs一定是要看管理人的運營能力和主動管理能力。未來如果公募REITs能夠有一個很好的發展，其實這個藍海里面肯定有運營管理佔了很大一部分的功勞。
現在國企確實運營管理能力偏弱，甚至有的資產是不管的，現在為了做公募REITs重新包裝。監管也有規定，允許關聯公司出租進行公募REITs發行，這個關聯公司出租就和純市場化不一樣了，這裏面我們要看一看運營管理能力，運營管理能力好的，未來的REITs成長性一定是更好的。
徐琍英：前面兩位嘉賓是資產端的觀點，說這個市場是不是過熱，我們在投資端怎麼看這個事情？
的確大家看到的是漲幅不理性，完全嚴重超越了租金在這一年內可以漲的空間。但是這裏面我們覺得也可以分開看，首先是這個市場參與的資金端、資金主體還不夠多元化，這也導致了為什麼會看到上市首日普遍漲30%，這裏面有供給和需求端的嚴重失衡。
因為整體大環境缺資產，沒有特別讓人有安全感的資產，在這樣一個經濟下行的環境下可以投。大家覺得這個市場非常安全，而供需失衡會帶來定價的錯位。
從市場長遠的發展來講，資金的熱情還需要再熱一點。一是理性的機構資金需要更多參與，我們現在看到險資參與，銀行的資金參與，券商的資金參與，他們可以算一些機構資金的代表，但是二級市場價格表現是散點交易造成的，並不一定能代表整個體量。
比如我們說600億和700億的盤子釋放出來是否還有這樣的成交價格體現，未必，這個是待商榷的。
從為市場長遠來看，要形成一個合理的定價，推導到一級市場做物業定價或者說退出定價，我們要呼籲更多機構資金能夠參與到二級市場交易裏，形成合理的二級市場定價，這個是非常重要的。
是不是降溫？我們認為是的，看持有人構成的時候，或多或少是可以推導出一些內在的成因，因為整體市場是熱的，不能說特別剋制，是相對剋制的。
我覺得我們做REITs投資的時候，其實並不排斥二級市場，我們是從一個機構投資的視角參與。當然，我們資金體量並不能做二級市場的價格引導，是一個參與的態度，希望這個市場長期健康發展。
對應到產業地產投資，也是一個非常好的退出市場，我們希望長期健康理性的發展，希望更多理性機構資金參與，把這個市場平衡出來，這是我的觀點！謝謝。
劉唯翔：我就講兩個點，市場預測不是律師所長，從我關注的點上跟大家分享一下。
可以把這個問題稍微轉變一下，我覺得我們國家的市場需要REITs這樣的工具，會不會在短期內或者可期待的未來發展壯大，這個的確是取決於國家的最高決策。
剛剛曉歐總說的稅收問題，我們關注了很長時間，一個好的REITs要得到市場化的呈現，至少要有三個部委牽頭，發改委、證監會和國稅總局，現在公募REITs是沒有國稅總局參與的，所以稅一直沒有突破，這樣就導致了這個產品是有一些殘缺的。
第二，為什麼說市場需要這個？因為我們有大量機會參與做一些私募交易，在前期結構化的服務當中，我們會知道為什麼這個項目可以做成，為什麼這個項目不能做成，沒有做成。我們看了大量的項目，我們國家幅員廣闊，很多地方我都沒有去過，如果不是為這個項目都不會去。我們一個個人都不會去的地方，投資人怎麼會去？這是很大的問題。
很多時候不是說項目本身不夠好，可能單個項目上收入回報、現金流都是可以的，但是投資人不投，因為投資人不能過去，對這個城市瞭解不多。
實際上，不知道大家有沒有這樣的感覺，過去這麼多年，我們市場把全國各地的資產變成一個相對標準的投資產品，這個工具是開發商創造出來的。我們國家的開發商是挺了不起的羣體，他們每年前十前二十的企業有千億的流水，這些流水不是在北上廣深，是流向全國各地。
開發商是把全國各地的底層資產做了標準化的處置，雖然做的是債性產品。現在開發商的遊戲規則在改變，他們一家有千億、上萬億的投資，現在沒有地方去了，怎麼辦？不可能都留在北上廣深，如果要尋找國內出口，REITs有可能是比較好的出口。
因為投的資產是一樣的，對於風險和回報要求也是差不多的。
還有一點，律師行業的特點是不需要通過股權的方式擴張，而是通過品牌的方式擴張。我們跟四大會計事務所是差不多的法律結構，有一個全球化的網絡，我們地產組是一個跨全球交流最活躍的行業，因為房地產這個生意在全球是差不多的。
我們經常跟歐美的同事溝通，說你們這邊做哪些業務，發現美國歐洲的房地產組同事一般只做兩類業務，一個是REITs和其他金融產品，還有一類是資產管理，或者說是租賃。不像我們在國內，比較好的房地產法律服務是併購融資。
他們基本上沒有併購，因為發達國家房地產的價值不太會有很大幅度的增長，兩個機構之間交易房地產項目，沒有什麼底層邏輯，一般來說都是打包上市，然後在上市過程中做很多金融產品，在這個方面有法律服務的需求。
所以我覺得，相信我們國家也是朝着成熟市場發展。剛剛幾位嘉賓分享的REITs的基礎設施，比如說資產管理體系、定價體系，這些都慢慢的成熟之後，相信我們國家的REITs市場也會像歐美髮達國家那樣發展壯大。
陳迅：最後請每位嘉賓說一下對中國REITs市場未來的希望和期望，包括一些展望。
陳曉歐：希望這個市場能夠走上一個十分健康而且體制完善的狀態，剛才談到了稅收，談到了法律主體。對投資人來講，這個市場會成為一個比較好的介於股債之間的投資市場。
說到回報的問題，所有中國的REITs是4%，這是偏低的回報，越秀過去十年平均的分紅收益是7.98%，如果你有一百萬港幣投到香港的REITs市場，一年拿回來將近8萬的回報，這是很好的中高端收益的產品。
如果這樣的一個投資方式在國內套到REITs上，我相信中國的金融市場會出現一支很優質的生力軍，這是大家資產配置中很重要的方向。
希望這個市場進入良性循環，讓這個市場成為真正值得談到的，值得大家關注的市場，也成為地產人投身其中的重要賽道，謝謝。
楊斌：祝我們的公募REITs市場規模首先要達到美國的1.2萬億規模，我們算過，估計2萬億美金是沒有問題，畢竟我們有450萬億的資產價值，這一天一定會來。
徐琍英：這是一個承載了太多人期望的市場，但是我們也看到有很多的問題，或者說大家覺得有些不合理的地方。看到了我們就積極的參與，不要回避，一定要改變它，這樣才能讓包括我們在內的所有人贏得一個更好的參與環境。
劉唯翔：對於REITs市場，大家應該多談一些問題，少談一些主義，更切實的按照更市場化的手段推進，REITs一定會成功。
陳迅：今天我們這一場的REITs討論就到這裏，希望未來REITs市場更加繁榮，而且REITs市場最有魅力的地方是可擴募，通過擴募把這個資產不斷做大。