資本圓桌讨論會二:新興領域與地産私募基金

观点网

2022-11-03 16:47

  • 近年來,物流園區、數據中心、高端服務式公寓,購物中心等資産越發火熱。我們面對新的投資領域又該如何結合自身優勢規劃投資,在風險之下提升收益期望?

    主持嘉賓:

    高力國際中國區資本市場及投資服務、副董事總經理 顧立宇

    讨論嘉賓:

    睿星資本大中華區董事總經理 馬千里

    上海建工股權投資基金管理有限公司首席投資官 汪海平

    覽睿資本首席投資官 賀舒婷

    鼎晖投資董事總經理 王嵋

    燕鳥資本股東合夥人、長三角區域負責人 鄭德明

    顧立宇:很高興可以參加今天的觀點資本圓桌的論壇。

    今天請到的嘉賓跨度很大,有外資的基金,有内資的機構,也有國企的基金,資産類别方面有公寓,也有停車位,也有改造類,包括IDC等等,這個跨度是非常大的。

    第一個問題是希望請教在座各位嘉賓,在目前這個時間節點,一方面是二十大指明了發展方向,另一方面大家也會看到全球經濟的波動,很多的不确定性因素,在這種大背景下,作為投資人,請問一下我們有沒有什麼新的角度,新的方向,或者是新的領域,可以做一些分享。

    馬千里:大家好,簡單介紹一下,我是馬千里,我們一直希望市場還是有機會,但是現在總體的大經濟環境下,相對比較不确定性比較高,不只是中國,包括海外,牽涉到中國未來怎麼和海外有一定的關聯,不一定是中國很不好,而海外很好,會有各方面的因素。

    我們的觀點還是更加的保守,探讨現在的機會。我也可以和大家分享,睿星資本過去有大增長的時候,都是有大風波的時候,不是說有風波的時候沒有機會,而是我們要更審慎的考慮,從風險的角度考慮,怎麼樣分配我們的子彈。

    汪海平:大家好我是來自上海建工的,我在公司是分管投融資公司,我們是純國資的管理公司,我們管理有200億的資金,這個環境下,我們以前從業者都是從商辦存量改造慢慢到現在。

    長租公寓是我們的主要方向,現在政策比較正确,市場也比較明确,我們通過存量的受並購改造,也通過拿一些地塊進行開發建設。這兩年來,我們存續了很多不良資産,包括爛尾樓,我們主業是做建築總承包的,我們有這個技術優勢,加上身份優勢和資金,我們可以把這些大的項目通過金融的手段,加上建築的手段化解,把樓建起來,這也是化解一些地方政府的問題。

    第三,我們在從發展的角度來說,我們看一些産業方面的内容,原來的一些BP的業務,還是以偏辦公為主,我們現在是看産業,包括物流的也好,還是智能制造也好,研發制造也好,跟着做産業的細分龍頭做,跟着專業産業園的運營做産業,這是我們未來的增長點。

    賀舒婷:我們是停車場專項基金,在中國收購了70個項目,算上杠杆的放大相應,資産管理接近人民币100億,在這個細分領域是中國,或者說亞太地區最大的,也是投資歷史最悠久的一支基金。

    因為行業确實是比較小衆,所以大家之前接觸比較少,很感謝觀點給我這個機會,讓大家認識一下。

    回到這個問題,優勢在哪里,之前嘉賓說要專業化和精細化,我們閉着眼睛掙錢的時代已經過去了,我們之前設立這個停車場專項基金,也是考慮到在房地産若幹子領域里面,停車場是相對一個價值被低估的小賽道,不但從資産的價值被低估,從運營的角度也是被低估的,它有幾個我們認為目前來看,經過運營業被證實的優勢。

    首先就是大家可能不太關注停車場的停車費,我也是做了這一行才發現,沒有人會注意停車場從8塊漲到10塊錢一個小時,對投資來說這是25%的增長,是不需要做任何事情的增長。

    從成本結構,我以前在香港做大宗交易,我們看辦公,看商場,看物流園區,他們的運營成本比較高,而且過幾年就要做資本化的改造,這個行業對人員素質的要求也是相對高的,人力成本每年都漲。

    但是做這個停車場運營,這是一個被動的資産類别,不需要主動做很多的資本改造,這個行業里的運營人員相對來說成本結構也是比較穩定的。當你的收入增長比較快速而簡單,你的成本結構又是比較穩定,這個利潤就會比較可觀。

    還有一點,這個停車場的生意抗風險能力比較高,我舉個例子,大家這兩年可能也發現了消費在萎縮,我們去商場的時候,不太會買那個衣服或者鞋子,但是你出去的時候,你不會在乎十幾塊錢的停車費。

    你看到辦公樓里面的租戶清了,很多商戶關門了,但是停車場的收入沒有太多的減少。很直觀的來看,如果有人不付停車費,這個車就離不開閘門。

    這個停車場生意在資本流動性泛濫的時候,沒有人關注,但是在經濟平穩或者階段性下滑的時候,這個資産優勢就顯示出來了。就是在一個小的細分的還沒有被高估的領域做專業的精細化的運營,謝謝大家。

    王嵋:我是鼎晖投資不動産基金,國内股權投資業務和美國股權投資業務的負責人,很荣幸受到觀點的邀請,跟大家做這個分享。

    過去兩天的會議當中,我們也學到了很多的東西。針對我們這次的議題,在新的市場環境下,我們看到什麼樣的新的機會。

    從我們鼎晖投資來看,我們是一個以傳統PE,股權投資起家的私募管理機構,實際上從08年我加入鼎晖投資做不動産投資開始,整個這十幾年在中國的不動産投資經歷當中,我們一直是以公司的基因特點,一直在求新求變。

    我們最早是從08年開始,06、07年是以投房地産公司的企業家上市之前的成長性的企業,很快我們就做了專業的房地産基金,進行了項目層面的投資,在過去十幾年的時間中,随着開發類項目的火熱,給我們帶來了機會,我們在全國跟很多大型、中型、小型的開發商做了很多股權類的開發項目的投資。

    前面幾年時間我們也是最早的跟PE高科技上市公司企業合作,在全國做了長三角京津冀地區的專項産業園區的股權類的合作。我們在最近幾年,也在不斷的看新的賽道和策略,由于我們在PE和VC層面有很多的産業投資,我們投了很多的消費類、制造業和硬科技,到物流等所有的行業,包括生物醫藥都有投資。

    我們公司能力圈之内也有一些相對來說的優勢,我們對産業方面有一些更直接的資源可以調配。在最近幾年我們也非常重視,我們希望和房地産的結合,我們也在做一些物流,包括數字中心的投資,不僅是在資産層面有合作,實際上我們也投了一些數字中心,包括一些物流企業的公司。是在不動産和公司層面有一些結合,使得我們的能力圈的範圍,可以體現我們公司在資源整合方面的優勢。

    我們不動産團隊和在中國做投資的機構有不一樣的地方,我們15年開始也做了相當多的北美不動産投資,完全是以租金收益和底層現金流為主的投資邏輯,大概投了30多個物業,使得我們對這兩個市場是直接的比較,我們有親身的體會。

    我們今天認為在中國的市場,我們團隊的感覺,在這樣一個調整和相對困難的情況下,對照在北美的投資,深刻體會到一個有穩定現金流的資産,能夠給投資人帶來的中線、長線和短線的收益。

    在相對有壓力的市場環境下,對目前存量資産未來的機會還是有信心的。因為雖然北美市場跟我們市場不一樣,但是我們會關注一切有穩定現金流的不動産,我們相信這個未來會是投資的機會。這個說的比較寬泛,我認為現金流是非常重要的,任何一個資産只要有穩定的現金流,這都是我們希望布局的賽道。

    顧立宇:我問個問題,在現在這個時間點上,國内,包括國外北美,我看到都是帶現金流的物業,回報率的要求會不會不一樣。

    王嵋:專業的基金管理人來說有一個非常大的痛點,就是資金的成本,在北美這樣成熟的市場中,長租公寓,包括停車場這一類,包括公共樓和商業物業都是低成本資金的配置渠道,但是我們基金的渠道,我們在北美尋找物業的時候,投資回報要求也是比較高的,必須是15%以上,甚至是20%,是因為我們資金性質決定的。

    但是因為這樣高的回報要求,我們深刻的體會到,一個淨租金收益有一個小的增長,比如10%的增長,這對資産定價是非常有爆發力的。控制住成本以後,我們的租金有增長以後,這個增長的價值是非常有爆發力的。

    回到您的問題,我們15年開是在北美投資,都是成熟物業,有增值的工作做好,才能得到高回報。我們很多項目超越當時的預期,都在20%以上,包括我們跟馬總所在的機構,也是非常優秀的長租公寓的管理人,我們都有學習和合作。

    基金管理人是要樂觀的看待市場,我們在今天這個存量的市場上,也希望在存量物業的投資方面,能夠看到一個比較好的投資回報,給投資人帶來比較優秀的抗風險能力的投資機會。

    鄭德明:首先是要感謝觀點,我記得第一次參加觀點的活動是在海南博鰲,那時候參與的都是開發商大佬,到今天有很多老朋友也在,也有很多新朋友,感觸也蠻深的,現在基本上都是機構投資人為主。感謝陳總和觀點,給我提供這個來交流學習的機會。

    回到燕鳥資本,我簡單介紹一下,我們是2016年成立的,主要的合夥人都是開發商背景,但都是以原來的CFO、金融背景為主,我們也是一個創業團隊,從成立的時候,主要是以投資長租公寓為主,在全國投了有3萬間的長租公寓,從今年開始,我們的策略就非常的聚焦,圍繞REITs,我們覺得REITs是中國地産未來發展的方向,今天非常有幸,和大家可以交流探讨。

    顧立宇:謝謝,今天因為我們有三個議題,我就不按照議題的順序來提問了,剛剛各位嘉賓講的内容,我分别提幾個問題。

    首先是馬總,現在長租公寓的賽道很火,交易很活躍,我想聽聽您對這個賽道,在這樣的情況下機會在哪里。第二,對于您的資金來源,現在是國外還是會找更多國内的LP。

    馬千里:好,總體來說,雖然今年感覺長租公寓已經開始成熟了,可是我們覺得未來的發展潛力還是很大的。畢竟前面幾個REITs剛剛上,還有一定的限制性。所以我們說這個賽道更像是工業地産、物流地産十年前的狀态。

    我相信在未來的五年六年,我們會看到更多的資本,無論是外資還是内資,會進入這個市場。從需求的角度,中國毫無疑問以後肯定是全球最大的長租公寓市場。無論是做高端的,還是低端的,是藍領的,學生的,都會找到機會。更多是定位自己,挖掘團隊的優勢。

    比如說像我們在北美,我們是有很大的市場,睿星資本在北美,在規模是3個EQI的規模,我們的市場占有率還不到3%還是4%,非常小。美國對比中國,肯定不是最大的市場,因為中國人口多,我們這里不擔心找不到機會,更多是怎麼進行更好的發展。

    從資本的角度,現在也比較有趣,以前中國的資本成本很高,海外的資本成本相對比較低,現在随着美元的通脹,包括利率的變化,現在很多人說美國投資很貴,希望到中國投資。

    可能中國的資本成本會越來越靠近全球的基本標準,現在長租公寓我們對賽道有不錯的信心,因為現在利率下來了,包括以前很多的機構投資人在國内,更多希望是發債,跟投開發商,後面做一些加成,現在那些機會一方面越來越少,第二大家也會意識到風險,這也會和全球的機構投資人的觀點越來越吻合,從資本的角度,未來我們應該還是希望繼續用海外的資金也好,國内的機構投資也好,還是利用好正确的資本,對現金流,對資産,對可能投資的目標,跟我們的能力,包括我們的投資理念進行吻合。這方面我們總體來說多,是會覺得機會會越來越多。

    顧立宇:現在國外升息了,這個時間點,我請教汪總,目前外資普遍偏飽受,對國資而言是不是一個很好的市場機會。

    汪海平:我們現在跟市場上的各類機構都有廣泛的接觸,原來因為成立時間比較短,以前在一個初創期,資金也好,項目的扶持也好,都還不夠規模,我們現在無論是項目還是資金對和市場上各類機構有廣泛的接觸,我們接觸過程中觀察,外資沒有像以前那麼多的數量,活躍數量沒有那麼多,但實際上真正長線看,長期看好中國市場的幾個主力的外資還是很積極的在看項目,包括在落子。

    大家也看到一個客觀事實,雖然今年大宗成交,爆出來的成交金額和數量並不是很多,但是那麼幾家還是蠻聚焦的,包括物流和大宗的商辦,甚至是不良資産。

    對于國企來說,現在會有一些機會,因為國企的特點,大家也很清楚,規矩比較多,管的比較嚴,決策流程相對比較繁雜。以前在市場非常活躍的時候,你要跟市場化的機構拼,有時候難度會大一點,特别是競争難度會大一點。

    現在一些熱門的物流項目,我們如果拼市場,也是拼不過人家的,因為決策流程和機制擺在那里。我們如果看好物流就選擇和專業的玩家合作,因為我們本身的背景是做建築的,做施工的,不是做運營的,也不是做物流的,我們在不同領域就選擇和不同的專業玩家,在這方面的頭部企業,已經有很多沉澱,無論是項目、經驗和團隊都有很多沉澱的玩家,一起來合作。

    我們的優勢,第一,在一些問題的處理上,我們的身份,處理政府關繫也好,包括談判條件上,會有一定的優勢。第二,我自己有一定的資金量。第三,我的合作方式會比較靈活,我可以做優先,也可以做夾層,這個合作方式是很靈活。

    這樣不同項目匹配的時候,我們就有不同的角度。你的需求是什麼,比如有的要做優先,我可以做夾層,有的項目是民企,我們就做優先。國企對基本的收益要求也不是特别高,反而我在選擇項目的範圍上又很廣。

    我們就是在政府層面,在收益率層面,項目的選擇層面,合作的模式上,就很靈活。唯一就是決策流程稍微慢一點,但是慢我是指跟原來決策速度非常快的機構比,我們現在看,因為對市場的不确定性,現在大家都不會很快,我們相對也還好。

    因為國企的特點,做一些小項目就不是特别的有優勢,我們反而做一些大項目,大家拼一些大項目,這樣無論對内部的決策吸引力,還是對我們的管理效率和優勢的發揮,都會比較有利。

    這樣和民企也好,外資也好,在不同層面形成了互補,這個也是在摸索過,反思出我們自己怎麼市場化發展。

    顧立宇:謝謝,下面是請教賀總,停車位是屬于另類資産的類别,在現在這個時間點上,您怎麼看這個機會,機會在哪里,另一方面在風險的角度,因為産權的因素也好,管理的情形也好,跟一般的地産項目還不太一樣,這塊從投資人的角度怎麼看風險問題。

    賀舒婷:這個問題是挺技術性的,首先關于停車場收並購的機會,停車場的單體不大,很多開發商不喜歡,開發商日子好過的時候,他們不願意把停車場拿出來銷售,尤其是地上很多是自持的,他們就更不願意把這個拿出來,導致我們以前找優質項目是很難的,這幾年有一些變化,現在閉着眼睛賺錢的時代過去了,現在要看有什麼沉澱資産可以盤活,這時候發現他們的需求和我們可以提供的資金匹配了。

    我舉個例子,兩三年前我做的一個項目,是在北京收購了SOHO中國的九個停車場資産,有很多是地標性的建築,三里屯、建外、中關村等,我們18年談的時候,他們是不願意出手的,兩三年前他們就願意了。

    現在有更多的開發商主動找我們,把所有的停車場列一個清單給我們挑。這就表示什麼呢?閉着眼睛的好日子過去了,大家總算可以看到,還有一些以前不注意的沉澱資産可以盤活資金了。對我們這一行來說,現在就是一個很好的機會。

    第二個機會,就是從運營的角度,前面嘉賓說到中國的新能源車發展很快,對我們停車場來說,國家為了刺激消費會鼓勵大家買車,不敢鼓勵大家買房,車子成了現在大家的消費大頭,在馬路上的車多了,到停車場的車就多了,我們的收入就漲了。

    現在國家鼓勵新能源車的發展,對我來說,我可以在停車場開展一些非停車的業務,比如充電樁、分時租賃等等。這是我認為,從投資和運營角度來講的機會,會比以前好。

    說到風險,我個人覺得首先還是宏觀層面的風險,現在經濟确實在下行,尤其是因為現在疫情封控導致一些地方辦公樓的停車場辦月租的人少了,或者是有一些商場,因為經濟環境不好,來商場消費的人少了,我們在商場下面的停車場收到的臨停收入也有反應,這是和宏觀經濟挂鈎的,這是各行各業暫時逃避不了的。

    其次,從我做投資的角度來看,因為開發商現在面臨着一個違約或者經營難處越來越明顯,我們的交易資金會有一些潛在的風險,比如說以前我在過戶之前會把錢打給房地産開發商,以前不擔心資金的安全,現在就擔心會不會被銀行凍結,這個交易資金的安全是我們非常關注的風險。

    顧立宇:下一個問題問王總,國内國外您已經說明了,就不再展開了,鼎晖投資本身是投了很多PE,你也提到現在有BP的策略,這塊是怎麼做不同賽道的,在不同投資類别之間做一個銜接和嫁接的。

    王嵋:您的問題非常好,因為鼎晖投資的性質,我們有PE,也VC,也有不動産,各行各業都有。我自己個人覺得我們公司在歷史上,在資源整合上做的是不太好的,由于基金管理的性質,大家各自在自己的條線推進,沒有一個資源整合的部門,這個職能也不存在。包括現在大家每天做事情非常忙碌的時候,也沒有想把公司的資源整合起來。

    以前也不需要這樣做,今天我們是被逼的,我們會發現我們做不動産投資的時候,在今天這個時點和現在的政策環境下,我們和領導有很多溝通,他們需要産業,如果沒有産業是不行的,我們就想我們公司有什麼資源,可以和不動産進行結合,這是一個市場的政策環境迫使資金方,或者投資人想這個事情。

    包括早上中信資本也提到,投了順豐以後怎麼利用順豐的資源。我們都是做同樣的事情,我們以前是比較零散,因為一個事件驅動了這個事情,我們未來會梳理什麼條線适合在不動産場景呈現,我們要把公司内部的産業資源,包括一些技術方面的資源,我們要把這些結合起來,給到不動産賦能,大概是這樣的想法,當然這個過程一定是一個不斷學習的過程,我們先從簡單的比較好入手的來做起,比如說我們可以觀察一下,我們希望去的地方,缺的産業是什麼,我們看一下自己的資源里面有什麼東西可以匹配。

    我們現在給一些地方政府,包括上海政府有一些生物醫藥産業的投入,我們做這個事情,我們也把對不動産這邊的投資做拉動。包括物流這塊的投資,我們也在把我們物流上下遊的能力賦能到這里,使得我們可以獲取項目,資源落地和未來運營方面,除了資金的貢獻,也在其他方面給予拉動和賦能,這樣體現我們更全面的價值。

    顧立宇:鄭總,您怎麼看現在市場上的機會,交易的機會,以及對應的風險。

    鄭德明:我們認為現在的機會主要還是圍繞REITs,尤其是投資方面的,REITs推出以後,整個投融管退的閉環就形成了,以前要在海外上的,新加坡的REITs回報要求蠻高的,6%,國内現在已經上市的REITs也就是4左右,這個想象空間就打開了。

    從物業類型來說,我們仔細看一下,現在上的一些,排除權益類的,高速公路、發電、污水處理等等,我們主要還是看和地産相關的産權類的,産權類主要是分為保障性租賃住房,工業用地上的標準廠房,研發樓,物流,以及數據中心,當然數據中心現在還沒正式上。

    從這幾個方面來看,保障性的租賃住房已經納保了,租金漲幅是受一定限制的,也就限制了投資的回報測算。看一下發行人基本是以政府的人居集團、國央企為主,華潤最近在申報,也是一個大央企。這個市場化的主體要做長租公寓REITs,還是有難度的。

    我們把主要精力還是放在一些工業地産項目上,除了一些國企上來以後,東九也上了(音譯)。地域也打開了,不僅是北上廣深,合肥也上了,西安也申報了,整個區域的概念打開了。

    前面嘉賓說了順勢而為,我們也做了很多研究,盡管是開發商背景,我們也有很多是理工科出身的,也做了一些相關的研究,包括現在資本比較熱的生命科學,包括冷鍊物流,包括新能源汽車,尤其是新能源汽車,我們覺得是中國唯一領先世界的産業,而且産業鍊非常完善,沒有卡脖子的現象。我們認為新能源汽車領域是可以大力發展的。

    說到區域,也是通過一些對産業的研究,比如說IDC,現在國家出台了東數西算,如果不是在八個節點里面,将來就很難上REITs,比如說廣東,我們就看到只看韶關,希望地方就不看了。生物醫藥也是,最完備的是華東,以張江為頭,然後是蘇州、杭州,還有長三角其他的一些城市,還是要對産業有一些深入的研究,這樣才會有機會。

    顧立宇:好的,謝謝各位嘉賓的分享,也謝謝下面觀衆的參與,謝謝。

    審校:勞蓉蓉



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