實錄 | 主題讨論會：适時而變，商業未來

主持嘉賓：

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長 蔡雲

世聯行首席技術官 黎振偉

對話嘉賓：

光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官 周頌明

金科地産集團股份有限公司聯席總裁 王偉

英格卡購物中心中國區總裁 朱潔敏

黎振偉：感謝大會，感謝各位嘉賓，我們開始這次的對話環節，這次的對話我和蔡秘書長一起主持，我們有個分工，蔡秘書長是我們行業領導，我來牽頭，您來總結。

問題我們也做了分工，我會問一些專業一點的問題，比較實在的問題，秘書長問一些行業發展的問題。我們今天的幾位嘉賓，周總，來自光大嘉寶的副總裁，光大安石的首席運營官，我們一起去過新加坡和英國，一起考察商業。

還有金科地産的聯席總裁王偉總，這邊這位是英格卡購物中心的中國區總裁朱潔敏總，我們去年一起去考察，一起去太古里，朱總是非常活躍的，思維很活躍，積極提問題。

我們這一屆的話題是适時而變，商業未來。談到未來，大家有一個很深刻的變化，2022年有一個主題詞，就是變。這個變，從世界的變，國家的變，經濟的變，行業的變。那麼談到變，我們有三個東西，如何變？我們有增與減，量與質，長與短，輕與重。我們今天的讨論都在探讨這些問題。

第三個是回歸本原，如何變，無論怎麼樣這一點很重要，我們中國房地産經歷了三十多，我們的速度很快，我們到香港，到新加坡，到英國，我們很自豪，我們三十年超越了别人兩百年，一百年，香港70年。但是我們這麼快的發展背後是什麼？我們現在看到很多的暴雷，很多的問題，也有一些物業的積壓，我們的變要回到本原，回到發展的規律，認識常态，以及如何回歸發展的本質，這是今天我們這個話題所要探讨的。

我們給我們的嘉賓提問，首先問周總，您怎麼看我們今天房地産如何看商業的本質和回歸。這個問題比較大，可能還不能從今天，還要從過去、現在和未來。

周頌明：我們目前是最艱辛的時代，以前的時代是品牌商求着商場，做商場的基本是有限的，而且都是老的百貨繫統，逐步的我們進入購物中心時代，出現了百貨的沒落，伴随一起是線上的沖擊，可能中國比國外經歷的更早，雖然線上剛出來是在國外，但是沖擊是國内最快的。

現在是供需關繫的嚴重失調，供應太大。這個影響是深遠的，為什麼暴雷，暴雷的本質其實問題都是出在商業地産，以前機構比較簡單，都是排十、排二十、五十，好的就排前十，主要是看主體，看征信。

我以前看過很多大的開發商，包括資産看過，幾百上千億的資産趴在那里很正常，因為當時開發出來以後，覺得商業的比例有限，但是這麼多年以來，是埋了很多的雷，在财務報表中，現實中現金流是不支撐的，很多是用征信解決的。一旦有問題就會連鎖反應。實質來說是把水份擠掉了，這是真實的反映，不是本質有問題。

現在的情況下，我覺得是比較困難的時代，一，本身大家知道，疫情使得消費在改變，不方便消費，有時候封控。這樣有些商場根本就存活不下去了。

在這種情況下來說，實際上影響深遠的。包括現在有些開業，連鎖品牌根本就不開店，你怎麼應對？從内容上要考慮改變，這是擺在面前的很現實的問題。

現在時代的變化，特别是在近期，是比較深遠的。而且很難在短時間内完全看明白，因為有時候有些影響還在滞後，還在發生着。在這個時代，我們從應變上要更積極，更主動，各方面要更細致，包括對商戶的減租等，因為要共存。不能完全用一刀切的方式，因為你自己也得活。

這是很關鍵的，我們怎麼做好一個平衡應對，這時候也是逼着你進行内部更細致化的管理，包括成本的控制，各個方面的應對。在現在我們要面對的，本質來說還是要研究消費者，研究新的趨勢和内容。另外研究商業空間當中能夠怎麼變，能夠怎麼結合，因為供需關繫變了，有時候你不能只做這個，可能商業的用途要改變，哪一個價值更高，這是我們要重點考慮的東西。

黎振偉：英格卡在大家最困難的時候，他們沒有收縮，在西安要投資45個億，剛剛周總說的這麼困難的情況下，我們英格卡沒有收縮，還要進去，這是有什麼本質的不同？對商業本質認識的不同，你們會看得更透，可以更勇敢的進來，你們是來自瑞典的公司。

朱潔敏：這是我第二年來到觀點年會，在這樣一個非常困難的大環境下，我們今天能夠參加這個觀點年會的各位商業地産的同仁，我們都是樂觀者當中的一份子，我們都還将繼續前行。

說到英格卡中心，我們在國内知名度還沒有特别高，大家不熟悉。其實英格卡購物中心源自北歐，與大家比較熟悉的宜家同源，我們隸屬于英格卡集團，英格卡購物中心是一家全球性致力于購物中心投資開發運營管理的全球機構。

2009年我們正式進入中國市場，所以正如您所說，我們過去13年，在中國市場從0開始，建立自己的團隊，開立自己的項目，我們在中國7個城市運營7個荟聚中心，我們還在合肥、西安和上海有3座未來的荟聚希望在2023、2024年和大家見面。

我聽了蔡秘書長的報告，您提到對商業地産要充滿信心，這些我覺得非常有同感，對英格卡購物中心，我們的理念是建立在長期主義的想法上。我們非常非常的相信，作為一個商業空間，只要是服務于人的需求。無論是在順境、逆境，我們相信人的需求永遠有存在的價值和意義。

作為一個商業地産的開發商和運營商，我們如何在有限的物理空間里面發揮無限的，為我們所在地的消費者提供有價值服務的不同商業模式的探讨，我們覺得這是一個長期有效，而且永遠是一個無限的遊戲，也是一個非常非常有趣和值得探讨的華。

在我們的每一座荟聚項目上，我們也是永遠帶着這樣的長期主義的理念，從項目的開發到整個運營來體現，我們對人的關注。

我講三個維度，第一，長期主義體現在我們打造的每一個荟聚體驗中心的物理空間上，我們把每一座荟聚作為一個作品來打造，在速度上沒有辦法做到行業領先，但是在投前、投中和設計過程中，我們會做大量的投入，比如說每一座荟聚都充分體現了北歐的設計元素，你進入到每一座荟聚的時候，我們會非常強調人和自然的融合，空間感。

我們2014年的時候，在北京開的北京荟聚，當時會有7千個地下車位，我們為每一個訪客提供盡可能便利的停車設施。包括目前我們在做的西安上海項目，在可持續發展方面，我們也都做了非常非常大的投入。所有的這些，可能一時不會在商業上獲得非常快的回收，但是我們相信，所有這些服務于人的空間打造，我們相信有一個長期的價值。並且我們希望我們提供的這個空間，未來能夠為里面裝入的不同内容提供更多的可變性。

第二個，我想說，有了物理的空間，在每一座荟聚的聚會體驗中心我們放什麼内容呢？其實我們是比較早的提出，我們想要做的荟聚是一個不止于購物中心的空間，我們希望在這里面創造的是通過我們常換常新的租戶組合，通過我們常年不斷的非常精心設計的主題活動，通過我們非常人性化的服務，為每一個訪客打造一個體驗，你可以來這邊社交、購物、娛樂，可以來這邊獲得更多的靈感。

尤其現在是疫情，大家去不了詩和遠方，我們能不能把美好的生活，通過荟聚帶到大家的身邊。所以我們每一年會舉辦非常非常有特色的，包括我們代表北歐和宜家在一起的，每天春天會做換新設計生活節，這些主題活動代表了我們可以帶給大家的特色，探索生活的美好。

第三個維度，長期主義體現在我們如何跟所有的合作夥伴來一起共赢共創，疫情當下我們要更多的共情，我們的租戶夥伴非常的困難，在英格卡購物中心我們說我們做的荟聚産品，一切為了人，我們的一切源自于人，我們最終也是服務于人。

我覺得荟聚是一個平台，依靠荟聚我們不可能完成所有我們心中的夢想，我們跟所有的租戶是稱作合作夥伴，我們積極參與到每一座荟聚所在的社區，融入到社區，我們希望能夠在我們的所在地集結更多的資源，年輕的大學生，創業者，所有我們覺得能夠給我們荟聚帶來豐富資源的合作平台，我們希望創造一個共赢的商業環境。包括我們自己的員工，也以價值觀為主導，希望每一個員工可以在這邊受到鼓舞，更好的體現他們每一個人的靈感，更好服務于我們的顧客。

所以我想，無論是物理的空間還是這個空間里面的商業模式和商業元素，以及荟聚作為一個平台，我們能夠打造的社會共赢的商業環境，通過這三個維度，把我們為大衆創造更美好日常生活的初心，能夠一以貫之的長期實現下去，通過我們的荟聚産品。

黎振偉：謝謝，您說的很精彩，您說的長期主義，很多外資都做這個事您說到三個長期主義，在您的項目中，一級是長期可用的空間，第二個是長期做的活動，還有是你把你的客戶變成長期的合作夥伴。

我也看到你們董事長的一個采訪，他說不動産的本質是做好空間服務，要适應社會經濟的各種需求，還說要靠長期的運營構建收益的曲線思維。我覺得是異曲同工，這就是我們商業的本質，也需要我們适合走快的地産商們回到這個長期主義。下面的問題交給秘書長。

蔡雲：我一看金科是我們房地産行業的模範企業，同時在做住宅地産的時候一直是領先，尤其是在西南，在全國都領先。他也很早對商業地産進行布局。今天我們可以看到，我們這些房地産形勢進入下行階段，不僅僅是商業和住宅，是繫統性的下行，我也注意看到，金科做商業産品線的更新，包括對元宇宙的理解，包括對購物中心的新産品的植入，都有新的思路。

王偉總，我們這幾次博鰲論壇碰到一起，對商業地産非常熟悉，做的非常好。我們這樣問王總，一個是商業地産的轉型，對整個行業，或者對企業的影響和未來的方向，還有一個是對現在這種規模效應，我們怎麼把控，怎麼讓他更可持久的，達到這種平衡和上升，這是我想問的問題。謝謝您的回答。

王偉：謝謝秘書長，今年參加這個年會，确實感覺到和行業中的很多企業一樣，第一是感覺有困惑的地方，剛剛朱總也說了，其實我們是樂觀者，我們希望在這種困惑當中，開創一些新的局面，今天來參加這個會議，我也非常認真的聽取了上午到下午各位企業家的分享，也給了我們很多思考。

今年确實最重要的關健詞就是活下去，真的是這樣。作為一個老牌的地産開發企業，我們的商業，還有多元化業務應該怎麼做，這是思考了很久的。我們其實有一個思維導圖，一方面我們是這樣理解的，過去為什麼會有金科的商業，金科的物業，金科的酒店，包括金科的産業。這些地産+的業務，是當年為了快速的提升拿地規模，快速的提高開發規模，開發的銷售額，拿了大量的工業地、商業地，酒店用地等等。

開發了這麼多年以後，我們高峰的時候，每年的銷售額是兩千多億。所以積累了大量的重資産，同時在積累重資産的過程中，也慢慢孵化了這樣一些團隊，科技園的開發能力，商業的管理能力，包括酒店的管理能力，物業的管理能力。

後來我們經歷了百年之大變局中的地産變局，我在行業中沒有看到一個準确預料到這麼大變化的，但我覺得我們這個行業很了不起，大家都在适應這個變化，八仙過海各顯神通，都在找自己的方向。

我們金科怎麼找自己的方向，借這個機會，也跟我們秘書長和各位分享一下。我們是這樣想的，金科現在遇到這樣的變局，過去我們是在重資産存錢，我們要在重資産中取錢，過去是重資産賦能于多元化的業務，今天我們多元化的業務要為這些資産來增值。

還有我們現在轉型的時候，已經是一片紅海，我們考慮，有這麼多玩家的市場上，我們怎麼辦？這也是一個思考的問題。後來我們發現，我們有一些東西是可以做的。

可能大體量的企業做不了的，因為他們的産品線相對已經標準化，客戶定位也標準化了，我們就思考還有哪些是前面先行者沒有做的市場，在這個過程中，我們發現有幾類市場的管理是相對落後的。

第一個是全國主要城市有很多歷史文化街區，這些歷史文化街區有着良好的位置，有着豐富的歷史文化遺産，還包括他有着豐富的不可復制的城市肌理，我們過去參與了很多城市更新業務，我們會主張拆了建，獲得住宅用地。現在很多城市提出一個概念，有機更新，或者微更新，不允許拆了。但是這些很多業務我們已經做了一部分了，我們就開始轉向運營。

由于我們以前做了很多商業項目，包括購物中心，商業中心，我們團隊和資源是整齊的，我們就思考這些歷史文化街區的管理，過去都是由國有平台公司管的，相對專業的商管公司而言專業性不夠，商業生态也不夠。我們去管，我們感覺我們有提升的空間。

這樣我們就開始思考，我們憑什麼要比他們平台公司管的好，我們做了一兩個，我們嘗試做融合商業，我們的解決方案就是融合。因為在這些歷史文化街區當中，商業的邏輯更多是社交、體驗和零售。

而我們嘗試把産業放進去，因為我們過去有很多産業園區，我們開發了很多。特别是科技園區，這些科技類的企業是以創意研究和小規模的中試為主，是适合放在城市核心區的。我們就把這樣一些我們能導入的項目，當然文創産業更适合放在街區里面，我們就把過去街區的一些空間，不适合做商業的，不能開餐飲的，不能開零售的，不能開兒童的，這樣一些還适合做有意思的辦公空間的，我們就和産業結合，極大的豐富了街區的商業生态，既利用了空間，還為商業帶來了商務級的需求。

這是我們一個解決方案，把産業放進來。後來我們又考慮，有很多歷史文化街區有很多的歷史文化建築，一百年的，甚至名人的故居很多，我們嘗試把做文旅的，因為地産公司過去很擅長做大文旅，把文旅的一些邏輯放進來，然後也比較擅長做景觀的設計，場景的營造，把一些文旅的玩法融入到街區當中，把現在的歷史文化街區變成商業文旅和産業相融合的新商業，申請一些國家的4A級景區，甚至5A級的景區，我們做了幾條街就明顯好于過去的商管團隊。

因為過去這些街區是由政府的商管公司管，還有一個問題是身份部隊，現在人家認為國企是代表政府，有時候收物管費都收不上來，我們是一家市場化公司，我們可以收上來，如果收不上來我們可以停電。那些國企的物業公司不能停電，停電就會有人來說他們。

所以說，經過這樣一些思考以後，我們發現這些省會級的城市，一二線城市的歷史文化街區是一個很好的市場，我們參與了這些市場，基本可以在公開的招投標當中有比較高的中標率。這是我們的個一個活法，也分享給大家。我們也積累了很多管理經驗。

另外我們也在思考，過去我們自己為政府建了很多的公共停車場，也為中交集團這樣的大國企，在各個城市的核心區，由于停車不方便，政府要求他們建了很多的大型公共停車場，我們後來發現公共停車場還有商業空間，就是朱總說的，我們怎麼發現長期可利用的空間，使他高價值的使用。

我們通過招投標接了這些國企建設的公共停車場，這些公共停車場一般會建設在高流量地區，因為低流量地區不存在停車難問題，高流量的街區就很難停車，停車位是一位難求。我們就嘗試把這些停車場和商業結合起來，我們做了一個停車場模型，落在重慶。

這個停車場已經說不清楚是一個公共的停車場還是一個商業空間，是建設在市政用地上的，是沒有地權的，我們就把停車場針對當地停車的細分，基本上做成能充電能換電的新能源車的停車場，會做相當一部分的車位，還有智慧停車。

同時我們還發現城市當中的二手車的交易量是大于新車了，中國已經到了一個汽車的存量時代。二手車的交易是很好的生意。二手車的交易需要很大的停車位，在城市當中很難找到這樣的位置。那些停車場的空間其實是很适合做二手車的交易市場的。

我們把他引進去，同時還有一些城市當中的房車，房車是沒地方停的，現在全中國的房車都是亂停亂放，停在馬路上，因為所有的小區房車是停不下去的，因為停車場的標準限制。未來一個城市當中的房車是需要房車營地的，需要房車管家，把房車停下去。圍繞這些房車，把戶外的運動零售類的超市品牌做下去，同時停車場的屋頂做運動空間，因為它的位置很好。最後這樣形成了一個模型，你都說不清楚他是商業還是停車場。其實是一種新型的融合型商業。

所以我們這樣考慮，我們商業活下去也好，發展也好，我們的思路是利用我們現在的能力，我們的産業能力，包括我們的物業服務能力，我們的商業能力，我們做一些融合型的商業，通過城市更新的渠道，甚至鄉村振興的渠道，獲取一些朱總說的，被長期低估了價值的空間，長期能使用的空間，來開發出新的商業業态來。同時也用同樣的理念激活我們現在的存量商業。

今年我們22年雖然遭遇了疫情，我們的商業體量和在座各位比都不是特别大，只有300多萬方，但是我們自有規模沒有太大增長的情況下，我們的坪效是有大幅度上升的。

當然，憑借這樣一個思維，我們也積累了大量的輕資産的在管面積，就是我說的歷史文化街區，包括一些停車樓的二次改造，這樣的活法和實驗，可能會讓我們在将來探索出一片藍海，也有可能。這是我們活下來的一個活法，謝謝。

蔡雲：謝謝王總，從王總的談話里面想到這樣一個問題，我們在商業空間的發展中是有限的，但是商業的管理是無限的，這是一個。

再一個，我們商業回歸到市場本身，我們就是向管理要效益，包括我們光大資産管理公司，把資産管理好了才能有效益，資産才能增值，我們開發企業也是這樣，我們開發企業這麼多年，我們是18萬億的存量，這麼一個存量，已經超過我們現在的增量了。

這種情況下，那麼多的存量怎麼做？就必須是管理。我想回到最根本的問題，只要是把管理水平提高，把我們的社會資源統籌好了，這樣就會得到我們的效益。謝謝王總。

黎振偉：時間很快，我們只有兩分鐘了，本來還有一個問題，就是業務的多元化，我們看到一點，我們開發商規模做大，要做多種業務的時候，就有一個多元化控制、管控和長期運營的問題。

王總是開發企業，他們也做很多專業的東西，但是能不能長期做呢？像我們周總這種，就是管理商業資産的，你們跟他們怎麼結合？這是我們要探讨的，企業發展，特别是商業地産的多元化，如何多元化，如何把控這個多元化，還有如何健康的成長。時間關繫，這個不能讨論了，這個話題我們可以有待繼續。

秘書長，您最後總結，我也談一點自己的觀點，我覺得今天我們探讨商業地産是很有意義的，我們中午吃飯的時候談到一點，房地産到了最後，可能本質都是回歸商業，因為商業是長期的，商業是要服務的，所以我自己這麼想，回歸的意義在哪里，商業地産是以商業發展的思維做地産，一定是長期主義，以商業運營的心态服務客戶，還有以商業的精細做産品，那麼商業是一分一厘賺的都不一樣，這是商業回歸的意義。

最後請秘書長總結。

蔡雲：時間原因，我簡單說兩句，疫情很快會過去的，人們的生活也會逐漸恢復正常，在這個情況下商業本身不會這麼快消失了，商業是長期的，商業地産作為載體也會長期存在。

還有我們很多商業業态面臨着重整和清零，但是新的商業業态不斷的出現，我們怎麼把握好新舊更替，把握好市場的發展，這是我們未來要思考的問題，只有把握住現在才能把握住未來，我就總結這些，謝謝。