實錄 | 主題讨論會：存量資管新範式

主持嘉賓：

喆安（上海）投資管理有限公司總經理 車陽

對話嘉賓：

綠城商業總經理 蔡峥

世聯行首席技術官 黎振偉

萬物梁行超高層業務首席 陳惠荣

錦和資管法務總監 顧夢捷

車陽：非常荣幸有機會做嘉賓主持，參加我們2022年的觀點年會。剛才聽了各位專家、大咖們的讨論，受益匪淺。前面大屏幕上已經有了議題，四個議題，這是我們資管人的四門功夫，說相聲的是說學逗唱，我們是投融管退。我們喆安是專門做資管的機構，首先我們請各位嘉賓用簡短的一兩句話介紹一下自己的機構，以及自己的介紹。

黎振偉：我們是世聯行，我們是一個上市公司，我們從09年開始有很大的業務轉變，我們是一個大交易的大資管，謝謝。

顧夢捷：我是錦和的顧夢捷，錦和資管是一個比較年輕的品牌，今天很高興和大家分享。

陳惠荣：各位嘉賓，各位專家大家好，我是陳慧荣，來自萬物梁行。我在國内已經有7年時間，我們涵蓋的服務範圍，現在應該是除了住宅商業，還有做城市的物業發展，所以這個部分應該有很多的客戶和資産管理公司是我們的對象，我們希望做一個專業的服務業，希望通過我們的專業服務，提供各位可能想到和沒有想到的，我們可以提早服務和主動提供服務的地方。這個部分我們希望能夠在這樣的行業協會里面，或者是這樣的分享里面，提供所有的服務給大家。謝謝。

車陽：還有一位線上的嘉賓。

蔡峥：我是綠城商業的蔡峥，現在我們綠城從投融管線管退開始做才是更新我們的思路，就是說選擇物業一定是從内容開始看。

車陽：謝謝，聽完了投融管退各個領域的專家，我們背景都不一樣，有外企，也有國資，我們今天不管是橫向還是縱向，我們的嘉賓都非常值得期待。

我們這個會議每年都參加，但是感覺今年格外的比較關注。存管資管，從投資的角度來，我也是做投資的，我發現剛才的議題，資産荒，現在荒嗎？都在賣資産，但是又找不到合适的資産，這個話題想請黎總看看有什麼見解。

黎振偉：謝謝，我也看到這個題目，資産荒，我就想，我是92年做顧問，95年在廣州就一直和政府倡導提議，我們商業地産過多了，寫字樓過多了，到今天我們的存量資産，特别是商業資産是過剩的。

我們荒在什麼地方，一個是優質資産荒。第二個，我們大量的資産在賣，如何分析，準确的專業研判，拿出改造的方案，盡管我們都是專業的，但是我們這塊還是挺難的。

第三個是對存量資産改造以後的運營，怎麼樣可以賺錢，目前真的有這樣高水平的機構是不高的。第四個缺是我們政府，有關部門對存量資産的改造，相應的一些政策，包括消防，這是最頭疼的問題，包括商改住，還有政府對商業發展的政策的缺。

我們商業地産，我們存量物業的供給側的改造，可能不是改造，而是革命，這個要引起我們大家共同的重視和關注、改變。

車陽：謝謝，黎總提了一個很好的概念，存量資産的供給側革命，剛才也解釋了一些我的困惑，優質資産，符合各種條件的少，能改好的又少，符合政策條件的更少，我們面臨多種挑戰，而且各方面的不确定性，就導致了荒涼。

接下來，我們請蔡總分享一下，他是綠城商業，什麼樣的資産是我們的選擇，是可以探讨一些具體的資産選擇問題。

蔡峥：好的，我簡單分享一下。原來，我們就是會物理的去分割商業和辦公，還有其他類型業态，現在我們覺得應該從内容上去融合，不要一味的去追求商業和辦公，就是樓上的辦公，下面商業是樓上的商業和下面的辦公要融合在一起。

我還舉了兩個項目，原來我們杭州有一個做流量的新媒體公司，自己做的産業園也非常好，位置也不是那麼好第，所以我們現在觀點就是一定要通過内容的選擇，去融合内容，然後再去做更新項目，而不是馬上從建築出發。

車陽：謝謝蔡總，說的特别好，剛才說的各種改造，最終改完的目的是為了承載内容，有了好的内容才有租金，才有價值提升，地段可能只是一個方面，我的理解，好地段更容易承載内容，但是如果基本内容承載不了，那麼好地段也要再考慮一下。

剛才逐步從投到改了，我們顧總是做城市更新和改造非常知名的，也有上市主體做支撐，是為數不多的上市公司做城市更新和改造業務的，請您談一下我們錦和，包括您自己對存量改造的理解。

顧夢捷：首先謝謝車總的介紹，我這邊補充一下，錦和實際上是從2010年左右就開始切入城市更新賽道了，我們在上海是項目比公司更有名，也許台下有很多與會嘉賓不一定聽說過錦和這家公司，但是估計很多人都聽說過曹河徑越界文創園，這都是我們錦和的項目。

今天的議題有一點，剛才從資産荒到了存量改造，規劃的新思路。從我們的觀點來講，存量改造是城市更新大範疇下的一個概念，政策角度是作為一個零星項目改造存在的。

我們認為存量改造這個規劃新思路，其實是一個整體的城市更新的叠代趨勢，有了一個新趨勢，才會引發現在的規劃新思路。

城市更新叠代新趨勢是什麼呢？從原來簡單的土地更新、建築物的更新，或者說社區環境、社區功能的更新，逐步逐步已經開始做城市功能體繫的更新，産業結構的升級，更重要的其實就是通過内容賦能，歷史文脈的傳承。

城市更新的根本目的其實就是引人、聚人、留人，實現城市的高質量發展。在這樣的一個叠代發展的趨勢下，以我們自己的觀察，規劃的新思路，我們看到的，有一些是不完整的，我們跟大家分享一下。

第一個新的思路，從之前以拆為主，就是土改，把地拆平，不管原來是什麼樣的項目，什麼樣的建築，拆平以後土地做一級開發，然後再招拍挂，以拆為主，到以留為主，我們希望保留這個城市的一些歷史印迹。

第二個思路，從粗放型的擴張轉變為一個優化規劃管理，這一塊錦和這邊作為切入城市更新賽道有十幾年了，我們也有幸在不同場合參與一些公共政策的探讨，我們會看到有一個趨勢，就是優化規劃管理的政策制訂，我們可以預期今年明年會有一個集中的出台，尤其是上海。

它的核心，就是從政府層面，政策引導更希望是通過以公共要素來引導整個企業或者市場的參與主體，來改變原來的規劃思路。簡而言之，站在企業的角度，以向政府提供公共要素，換取規劃指標的增長。

可能這樣說會比較抽象一點，我就舉兩個案例。第一個，先給我們自己公司打個廣告，我們的越界沈康里（音譯）項目，是在陝西北路這邊有一個建材市場，以前的環境是老破小、髒亂差，我們升級改造完以後，就是集創意辦公和開放商業街區結合的時尚潮流的新地標，本質上，從這里來講就是以拆為主，轉變為以留為主的典型案例。

我們這個項目是通過法拍取得，原有的建築物基本都予以了保留，簡單的加固，我們沒有把這個項目拆平重建，而是保留原來的建築，重構空間和功能，達到了比較好的商業效果，成為了一個上海的網紅打卡點。

還有一個項目是LALA，它的從事原來的市政用地變成了交通和商業的綜合用地，我們政策的引導是通過優化規劃管理，釋放出一些新的要素出來，可以産生新的生産力。另外一個是LALA比較大的亮點，是多元主體參與，是三井不動産帶着自己在日本成熟的概念打造了這個項目，這個所有的項目本身的改建，都是地鐵這邊在做的，是通過招投標三井進來，這樣一個多元主體的參與是現在的新趨勢。

我這邊也是想說，結合剛才說的城市更新的最終目的，就是引人、聚人和留人，我覺得這兩個項目拿出來跟大家分享，是它都有一個共同的特點，第一，它是重塑了功能體繫，第二，它重塑了這個區域或者說這個項目的産業結構，最後是重塑了歷史和文脈的印迹和傳承。

這是我簡單的分享，希望其他嘉賓也可以抛磚引玉，謝謝大家。

車陽：謝謝顧總，從案例到思路非常清晰，這幾個項目我也去過，也都非常成功。存量改造這塊，剛才顧總，包括錦和做的更新類的，和歷史的綜合改造是比較多的，陳總這邊，我看到是超高層，當然不局限于超高層，也是偏中高端的改造，您有什麼可以和大家分享的。

陳惠荣：謝謝主持人，我用另外一個角度考慮一下，我們存量改造的部分，這個存量標的物的價格還是用總體價值來作為改造的方向。我在中國走了七年，跑過了全中國。現在發現中國幾乎都一樣，主要的城市風貌都一樣，所有原來的一些好的存量建築都已經變成都市計劃改造中一模一樣的東西。

在我比較傳統的觀念來看，其實所有的建築物都有它的意義，你要考慮的是短期收入還是長期的價值，帶給整個社會、國家的價值。我歷史文化傳承的部分能不能留下，還要結合現在的社會發展、經濟發展。

我們公司有一個理念是“服務是歷久彌新”，我們有個項目旁邊有一個孫科别墅，保留了這里面的歷史印迹，把這些東西和商業空間結合在一起。

包括我們在廣州還有一個項目，原來是珠江啤酒廠，進行了一個舊廠改造，現在已經成為廣州夜生活的代表。

還有很多的項目，商業街或者傳統建築，我們一直在保留這些事情。雖然我們是從事物業服務管理，我們希望從我們的角度看這個資産價值，能夠提升到不是只看錢，而是有延續性，可以打動人心。

我們希望做的物業管理，提供我們的專業經驗和服務，我們還要做一些減碳，對我們國家和全球都有幫助。

我們通過這些服務，使我們的存量資産跨越時間，歷久彌新。這是我們一直做的，這需要很多的業界同行、前輩一起努力，謝謝。

車陽：謝謝陳總，說的特别好，我聽的最多的是留，從拆到留，怎麼保留，小時候見的最多的就是拆，現在就是怎麼能留住，的确留要比拆難很多，更考驗資管人的能力。

第一輪大家都分享了自己的一些觀點看法，都非常好。第二輪，我們就各自的背景情況進行一些探讨，先請黎總，剛才已經說到了幾個資産荒的背景和問題，那麼我們在這個背景之下，我們做一些投資和服務，需要在什麼方面進行解決。

黎振偉：剛才說了這個荒和我們的專業機構有關繫，我們中國從增量到存量，要回到房地産的本質，一定要提升我們的專業能力，這個很重要。

這一點上怎麼做好專業機構，我覺得從世聯本身，我們自己在不斷的總結反思，中國過去有一個習慣，所有企業都巴不得什麼都做，開發商把物業做了，我們顧問把投資也做了。但是問題是，城市更新真的要做深做透，是一個繫統工程，是非常細的分工，沒有這樣的心态不行。

我們世聯行也做了很多項目，做公寓，做社區空間，也做商業，我們也調整了，我們要做輕資産，把重資産分出去。從今天世聯行的做法還是兩個，一個是做好自己的專業機構，我們認為今後的資産還是需要專業機構的，我們一定要在專業服務能力方面提升，比如數據分析、市場分析、精準定位等等。

還有一點，我們需要在圍繞REITs，回到物業本身，對物業分析，需要第三方機構的專業性、公正性，我們正在做這個工作。第二個，我們要有落地能力，因為實踐出真知，中國的機構同樣需要這樣，好在世聯現在有了橫琴的大平台，這里面有好的物業，有我們世聯行的大資管也在橫琴，我們在培育我們的資管能力，而且是用REITs的標準打造，我們希望通過這個培育，使我們以後輸出的都有很堅實的基礎。

進行這麼多年有幾點思路跟大家分享，第一，我們從世聯的角度，寫字樓公寓大多數相對容易做，商業一定要小心，這個不要輕易碰，沒有足夠的能力是不能做的。

第二，做寫字樓也要和新的技術結合，同時是微改造，輕投入。還有是我們最好是以合作運營的方式。

第三，我們以後更多的是做産業園，産業園也不要大包大攬，一定要和産業方一起做，我們要懂産業。最後是我們要和城投合作，一定要有好的心态，做好服務。

這是我們的思路所在。

車陽：謝謝，說的非常落地。由重變輕，不要什麼都幹，把自己能幹好的事情做精做透。另外是合作，不管是自己和國資，還是城投，這是比較符合大會以後的精神。

說到短期中期和長期，也特别好，短期是看需求，中長期要自己供給，自己要教育客戶，再長期就是大的趨勢和環境，非常的有啟發。

我們投融管都談了，退的問題也不能回避，特别是錦和這邊，我們是資管，是有投資人的錢，還是股東的錢也好，還是各種資方的錢，最終還是有一個退出的問題，我們也知道公募REITs2021年開始，發了一些，現在還是一些基礎設施類的，現在公益類的也出來了，但是還沒有到商辦這塊。

這個請您給我們分享一下。

顧夢捷：REITs是很熱的話題，大家從各種渠道也聽到了一些政策的方向，比如說是在今年年底，或者是明年的時候，商業地産的公募REITs可能會有一個比較大的政策利好。

首先我是覺得，這個本質上對于整個房地産市場來說是一件好事情，但是可能站在我的角度，因為每家機構的類型不一樣，我們做的産品不一樣，所以對于REITs的未來政策的動向，是否真的是一個全面的利好，我覺得首先是有待觀察。

但是我覺得站在我們錦和資管的角度而言，說句玩笑話，當年大家排隊買認購證，買老八股的時候，看不清未來會怎麼樣，可能會做的選擇是也排隊買，因為這個是近兩年在房地産市場真的為數不多的一個比較重大的政策利好釋放，我們的基本态度是積極擁抱的。

從另外一個角度而言，這個也跟剛才說的資産荒有關，其實資産並不荒，現在市場上出來挂牌銷售的項目數量是很大的，所謂的資産荒無非是我們用我們傳統的，或者說正常的商業地産的估值模型，我賣方的要價基本已經沒有辦法達到我未來退出時候的預期。

也就是說，我買不到能夠讓我在三年五年以後退出時還可以賺錢的資産，我覺得資産荒是在這里。本質是兩頭的問題，第一個是資産硬件這塊，第二個是運營這塊，兩個因素疊加本身就是有天花闆的，更重要的是取得這個資産，取得這個項目的價格是否足夠低，或者說在投資端，能不能發掘這個價值被低估的物業。

作為錦和資管來說，我們目前對自身的定位，我們更多是發掘價值被低估，或者說運營效率低下的物業，通過專業的設計改造和運營能力，把它進行提升，我們賺的是附加上去的一部分價值。

為什麼說我們在對REITs是積極擁抱又謹慎樂觀呢？這和REITs本身的特點有關，它更重要的是穩定長期的租金收益分配，這個就必然會造成對入池資産的估值上的折讓，是為了保證它的基本邏輯能夠實現。

如果說我們現在是做這個平台，我會謹慎樂觀的點就在于，我不知道我加上去的這部分價值，是不是為了保障REITs資産的穩定現金流被折讓了，這就是我們的基本觀點。

我再重復一下，就是積極擁抱，但是謹慎樂觀。

車陽：謝謝，的确一個新事物來了，總歸要排個隊取個号，大家都在排隊，我也在關注REITs，我對REITs的理解，一方面是一個退出渠道，也是一個平台，中國不可能有幾百個REITs，相信是幾十個，或者是在收放有度的角度。前期即便有一些收益，拿下這個戰略平台，也是有戰略價值的。從項目來說，全靠REITs肯定是不可靠的，不确定性很強，更多的，還是說要投價格低的，這樣融管退的空間就出來了，如果價格高了，就沒有辦法了。

陳總前面說了一些非常好的理念，怎麼留資産，怎麼煥發新生，怎麼雙碳，我就想的問題，中國這麼多的地方，大量的城市，我也跑了很多，大量的低效資産和無效資産，很多，很多CBD的地方，很多城投國企做的，特别多。這些問題，或者說這個局面，您覺得有什麼未來的思路和解決方案。

陳惠荣：最終的這些商業地産的基礎服務，還是需要物業管理來做執行。很多項目其實在前十年房地産蓬勃發展過程中造成了很多爛尾樓，有很多的資産需要處理，這些資産價值打了很大的折扣，作為我們物業管理來說怎麼保值。

我們跟很多投資機構，包括合作部門和單位，我們幫他們評估，甚至幫他們改建改造。

比如說前兩年有超高層的項目，也是因為很多的超高層本身的運營管理做的不好，當時在蓋的時候造成了價值無法提升，甚至無法運營。這些資産當時花了很多錢去蓋，我們怎麼創造價值，讓有需要的投資機構或者公司來使用。

像萬物梁行自己本身，每年會從内部的員工當中，至少會搜集将近一百位，進行密切的訓練，超過三個月以上的訓練，真的畢業不超過20個。就是為了把這些爛尾樓，這些不良資産的商業部門，怎麼進行改造，幫他們從技術端、服務端，提升資産價值，而不只是拆除。

因為前面講了，存在就有意義，我們希望能夠通過我們的專業和努力，把這些資産再發揮當時要創造的價值。這是我們希望能夠為所有客戶提供的服務，可以留下來的這部分物業，讓這個物業代表的意義延續下去。

車陽：今天的分享是幹貨滿滿，各個嘉賓從各自的角度進行了分析，存量資管确實是一個長長的雪道，巴菲特這樣說的，可以在這個道上慢慢的滾下來，可以滾的足夠大，讓大家都得到發展。

今天這個時間點讨論存量資管是别有一番滋味，在各個開發商頻繁出問題的情況下，我們存量資管的還有更多機會，這個話題我們會一年一年的讨論下去，希望每一年都有新的變化和觀點，謝謝大家，謝謝各位嘉賓。