融資下行之際，REITs發展之時

（2022.10.23）伴随着傳統債權與股權融資的急速收縮，房開、物流園區以及商業地産都亟待解決此時的資金問題。地産類REITs根植于龐大的底層資産，憑借着價值增值、租金收益、穩定現金流等特性被寄予厚望。

當前，我國地産類REITs在發行方式與投後管理等方面借鑒海外REITs 發展經驗，強調REITs 在大類資産配置中具有的收益穩定優勢。不過，該類REITs的底層資産往往只集中在産業園區、商業地産或康養等低負債率且收益平穩的領域。不僅如此，相較于制造行業或高科技産業，房地産REITs供給規模仍在起步階段，潛在市場空間較大，政策推動下市場擴容在即。同時，保障性租賃住房REITs 有望逐步擴充，境内外投資者均在關注REITs 估值回歸後的投資機會。

根據德勤2021年《REITs發展報告》數據顯示，截至2021年10月末，上交所有39單“類REITs産品”發行，規模達631億元，具體覆蓋倉儲物流、産業園區、租賃住房、商業物業、高速公路等多種不動産。在進行了一繫列創新嘗試後，首批9只公募基礎設施REITs産品終于産生。這9只公募基礎設施REITs産品涵蓋了産業園區（3只）、倉儲物流（2只）、生态環保設施（2只）和高速公路（2只）等4大類技術設施，覆蓋了京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角等國家重大戰略區域。

觀點指數對産業園區REITs的未來前景看好。産業園區作為基礎設施資産有着獨有的優勢。首先，全國範圍内各類産業園區存量巨大，其中符合産權清晰、現金收益穩定且具備一定增值空間要求的項目數量不少。其次，随着生物醫藥、人工智能、新一代移動通訊等高新産業集群有序推進建設，較強的産業集群也為優質的産業園區帶來了穩定的出租率，並且可以吸引更多上下遊客戶，未來收益增長勢頭較好。第三，公募基礎設施REITs為産業園區開發主體提供了更廣闊的融資方式，也促進了産業園區的發展。

對于房企主體而言，公募基礎設施REITs将讓園區資産出表成為可能，分離園區資産的經營權和所有權，帶動園區開發主體向輕資産模式發展。此外，公募基礎設施REITs基于基礎資産本身狀況的融資模式，将激發園區開發主體提高園區運營能力、提升園區盈利能力，進一步促進園區産業轉型。

11月3日，由觀點機構主辦的2022觀點資本圓桌将以“順流逆流的投資”為主題，當中會關注REITs的發展以及其為成熟存量物業尤其是商業地産的二次融資提供了哪些新方向。