觀點與楊欽富對話：凱德商業向前

編者按：過去一年，因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響，商業地産及相關領域面臨較大的壓力和挑戰，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月2日，以“回歸、進化與創新”為主題，第十屆商業地産盛會“2022觀點商業年會”将繼續盛大召開，並在時代轉變大格局中，去開啟新的商業未來。

帶着對商業地産的不懈探索，觀點機構繼續遍訪行業精英：企業家、管理者、專業人士，通過繫列特稿，講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點網 過去一年，商業地産面臨的挑戰毋庸置疑。外部環境高低起伏，市場内競争愈演愈烈，“内外交困”用來形容過去一年的行業形勢，大概能引起絕大多數商業地産人的共鳴。

這一年，也是楊欽富由商業管理副首席執行官升任凱德投資（中國）商業管理首席執行官的第一年。去年初次見面，他留給我們的印象是風塵仆仆的跑場冠軍和言談中反映出的敏銳又細致入微的洞察力。這一次，他的普通話進步顯著，眼睛里神采斐然。談及過去這段時間的感受，楊欽富表示有很多讓他驚喜的地方，當然也有挑戰。他笑稱“白頭發多了，但收獲更多，信心有增無減”。

挑戰下的商業機會

今年上半年，新一輪疫情爆發再次給商業地産帶來巨大壓力，特别是在上海這個凱德的核心業務城市。凱德在當地管理12個購物中心及寫字樓，包括3座來福士。楊欽富疫情期間沒有離開上海，帶領着項目和團隊像無數個普通市民一樣，沉浮在上海的春天里。

“雖然受到影響，但我們看到消費欲望還在，市場恢復也比較快。而且從全國來看，我們的業務在地域分布和資産類别上都較為平衡和多元化，能夠有效降低和分散風險。其實，最重要的是信心。”

在極具挑戰和不斷變化的市場環境下，也蘊藏着新的商機。有前瞻性的企業往往能夠領先一步，化危為機。當然，時機和信念也很重要。

凱德是業内較早拓展線上的企業之一。2015年便将數字化作為一項企業戰略，打造了數字化平台凱德星，面向旗下多元場景提供會員服務。

“作為購物中心業主和運營方，我們的直接客戶是租戶，但同時消費者也是我們的客戶。我們一直認為客戶的忠誠度是很重要的。所以我們是‘雙C（雙客戶）’概念。”

“我們很清楚自己不是一個互聯網公司，我們的主業還是線下，但如果能夠把線上平台打造的有一定吸引力，那麼顧客就有更大可能性選擇我們。”楊欽富直言。

2020年疫情爆發成為一個催化劑，已經打磨了幾年的線上平台派上了用場，凱德順勢開啟電商平台，推動線下租戶上線銷售,首年便實現2.2億銷售額。今年上海疫情期間，借由線上平台和社群跟顧客保持緊密互動，與周邊客群的連接更加緊密了。

“去年線上銷售4.4億,今年到8月已經超過去年,我們估算了一下，預計全年将達到6.6億元，相當于一個8萬平米的商場。這不算輕資産，這是一個雲資産。”

而對電商平台的下一步發展，楊欽富也給到團隊明确的方向和要求，就是要從量的增長轉變為質量提升。

一直以來，3C和黃金産品都是凱德星商城賣的較好的品類，“我給團隊的目標是，希望明年線上的業績是一頓更加均衡的‘營養餐’，其他品類的銷售占比要提高。做到一定量後，我們要重點提升質。”

随着數字化平台和生态的構建,凱德已經積累了強大的客群基礎,目前凱德星可觸達用戶超過2000萬。

“有了用戶基礎和數據庫，重要的是加強對數據的分析和利用，從而為運營提供更具方向性的指導。通過對會員的精細化運營，深挖並提升用戶價值，增強核心客群的凝聚力和粘性。”

凱德于年初啟動凱德星“超級會員”計劃，通過專屬身份、增值權益等舉措與核心客群構建更緊密的情感連結和紐帶。幾個月來已積累超級會員15萬，其消費活躍度達到70%，貢獻了會員消費總額的30%以上。

一方面激活存量，另一方面拓展增量。資料顯示，今年凱德星與美團及平安壹錢包達成合作，旨在通過加深與外部領先科技企業及平台的連接，在更大範圍内打通流量，持續做大做強商業生态圈。

凱德的商業煥新術

伴随市場上項目數量的快速增長，購物中心同質化問題越發凸顯。凱德在商業地産深耕多年，旗下不乏已經運營了十幾年的成熟項目，又如何保持新鮮感和項目品質？

進行采訪的當天上午，楊欽富剛“走場”了已經投入運營16年的凱德MALL·望京，這是凱德進入北京市場的首個項目，也是望京區域首家購物中心。去年9月，項目将場内原有的百貨業态面積收回進行改造，升級為購物中心二期，加上一期的品牌煥新，共引入70多家品牌，于10月1日開業，出租率達100%。

“從資管的角度，我們會持續通過資産升級改造去提升物業價值，不斷投入對項目進行翻新。所以我們在北京這個最老的項目，同時也是最新的。”

據了解,凱德每年會預留資金用于對資産進行升級改造（AEI），即通過動線、硬件設施等更新升級，優化和提升的空間利用價值，同時調整和煥新品牌和業态組合，為消費者帶來更舒适的購物環境和更好的體驗。

“每年做預算的時候，我們會先做三年的資産計劃。要去思考和分析，今天項目里面的這些品牌，三年後客戶是否還需要，項目的動線是否可以優化，是否需要調整改造。今天的投入是為未來。”

楊欽富為我們舉例：“團隊要非常了解項目周邊的客戶群及其變化趨勢，並做出相應的規劃。商場的定位必須跟着周邊客群一起成長。比如周邊社區之前是以年輕人為主，那過幾年他們有了家庭生了孩子，要求就不一樣了，你需要一直調整。”

“所以我們的場的定位是慢慢調的，在疫情期間我們也要對未來有一個判斷。”

改變發生在細微之處，並非一蹴而就，更像是一個循序漸進的過程，最終呈現出的面貌則是一幅極其精細的商業版圖。有橫向業務之間的勾連，也有關乎過去、現在、未來的歷史縱深，環環相扣，只有參與其中才知曉奧妙，外人眼中只看得到繁華一片。

經常奔波于各地的楊欽富，對城市間的差異性有深入的了解和感悟。

“在中國這樣一個地域廣闊的國家，每個地方的消費者想要的、想看到的都是不太一樣的，不能用一套統一的方案。必須因地制宜地去制定策略、打造不同的場景、引入适合的品牌組合。這也是擁有一個大平台的優勢，可以充分利用資源，在各地打造不同特色的項目。”

為了做出差異化並激發活力，除了持續性的升級改造，凱德也在不斷探索場景創新的更多可能性。用楊欽富的話說，“橫着的面積是租賃的，豎着的面積是推廣的。”

在去年開業的北外灘來福士，凱德首次推出Bridge+ Spark，經過一年的發展，Bridge+ Spark已經在北京來福士中心、杭州來福士中心以及凱德虹口商業中心落地，其定位于復合型商業創新試驗場，也是一個多功能的商業和社交空間。每個項目中的Bridge+ Spark都有自己的特色，圍繞活動、社群、靈活型零售，為商業空間注入豐富内容和多樣化體驗。

與此同時，凱德又把目光瞄向辦公樓的空間盤活與創新，輕型共享會議空間Bridge+ Go孕育而生。

“在上海，基本上每個辦公樓都有咖啡廳，很多人習慣約在那里談事，但是又不夠私密。在與租戶的溝通中,也發現會議室不夠用是很多公司的一個痛點。”

于是，凱德就研究如何把辦公樓内的空間更好地利用起來，為辦公人群提供更多靈活選擇，作為傳統辦公的延伸和補充。

去年11月，凱德旗下的靈活創新空間和互動社群平台奕橋Bridge+，在上海來福士廣場和星巴克聯合推出奕橋Bridge+ Go共享辦公室。将辦公元素與咖啡文化相結合，通過設置小型會議空間和洽談室，用于碎片辦公和商務會面，讓用戶可以靈活随意地切換工作狀态，通過微信小程序随掃随定，随定随用。

楊欽富介紹：“通過更好地優化及整合資源，既為用戶升級體驗，也更好地盤活了樓宇空間。這種産品模式會在不同的項目中，與不同的品牌合作實現。除了星巴克，我們也已經與Manner、由心咖啡等品牌合作打造了Bridge+ Go概念空間。”

“商業創新要以用戶為核心，圍繞用戶所需。同時，要保持80%的理性和20%的理想,要有取舍和平衡。”楊欽富總結說。

輕資産與多元化賽道

近年來輕資産模式備受關注，而凱德的“基金”模式一直是業内標志性的存在。從國内企業的發展現狀來看，越來越多企業加入“管理輸出”的輕資産道路，也有人将之看做企業經營活水，甚至救命稻草。

對此，有着跨行業經驗的楊欽富也有自己的看法，“在酒店行業，這已經是一種很成熟的模式，凱德旗下的旅宿平台雅詩閣就是采用輸出管理及特許經營實現規模化發展。但商場的管理輸出不大一樣，挑戰還是相對比較大的。”在選擇輕資産合作夥伴這件事上，楊欽富並不掩飾自己的“謹慎與挑剔”。

“我們也做購物中心的管理輸出，在合作方的選擇上，希望是與我們理念相同，看重長遠發展的。”

在房地産行業的深度調整下，市場上出現不少收並購機會，據楊欽富介紹，凱德也一直在看各種機會，尋求繼續擴大資管規模。

“不只是自己新建項目，對于市場上一些既有項目，如果有合适的，我們也可以接手，重新按照我們的要求進行改造和調整，這是凱德非常擅長的。我們有管理各種不同類型項目的經驗，不管是自建、收購、輸出管理，都有能力打造出好項目。”

“除了擁有豐富的項目運營管理經驗，我們還是資産金融化的專家，可以通過私募、上市信托，或引入投資夥伴等多種方式幫助業主方建立與資本市場的深度合作。”

對于業務的地域布局，楊欽富則表示，“凱德已經在很多城市有布局，未來還是會繼續深耕現有城市。如果這些城市周邊有機會，我們也會看。做商業項目最難的是運營管理。如果在當地沒有形成一定的團隊基礎，沒有規模效應，也很難推動項目的發展。”

一方面是城市的聚焦，另一方面則是賽道的拓寬。

“過去這幾年我們在投資重心上也做了一些轉換。一方面在繼續發展商業地産，另一方面也加寬了賽道，和騰飛合並，把産業園區帶進來，我們也在投物流，還有數據中心，抗風險能力很強。”

不把雞蛋放在同一個籃子里，是簡單而樸實的真理。

“最重要的是我們對中國有信心。凱德在中國已經紮根了近30年，是跟着中國的發展而發展的。”

在信心堪比黃金的當下，楊欽富不乏對行業的期許，商業向前，一荣俱荣、一損俱損。“我們在這個行業里不想看到太多公司有太大的問題，因為這會影響信心，消費者對市場的信心、對整個經濟的信心，這是最重要。”

就在此次采訪前一天，他剛在上海參加了“凱德 我的第一個書包”公益活動。據了解，通過旗下公益分支凱德希望基金，凱德在中國共捐建了25所希望小學，每年9月開學季都會為貧困入學新生送去書包和學習用品。該項目自2010年啟動以來，累計捐贈資金1,200余萬元，已有超過13萬名學生從中受益。

在他看來，這是凱德的社會責任，也是公益傳承。即便今年受疫情影響活動規模變小，但還是堅持做下去。

“在活動上看到那些純真的小朋友，也讓我們暫時放下了疲憊和壓力。”談及這些，我們能感受到他由衷的快樂和滿足。

楊欽富的工作行程總是安排的很滿且快節奏。用他的話說，必須經常去各地項目看看，一方面是了解市場；另一方面與各地團隊交流，用行動給他們信心。

在楊欽富看來，雖然疫情的不确定性給運營帶來許多挑戰，包括做市場活動，但是他經常跟團隊強調，“要找方法、創造條件做事，而不是給自己找借口躺平。”

“信心可能會暫時消失，可是恢復也是很快的。我們還是要繼續去突破，去過正常生活，希望市場也會越來越好。”

言語中，是楊欽富帶領凱德商業繼續向前沖的責任與決心，也是對行業未來的信心與期待。

以下為觀點新媒體對凱德投資（中國）商業管理首席執行官楊欽富先生的采訪實錄：

觀點新媒體：您是去年3月份到中國，到現在有一年半的時間，最大感受是什麼？

楊欽富：這一年半來每天都有不同的感受，有新開項目的興奮、也有隔離的體驗，有高有低，所以這一年半，同事們都說我剛來中國的時候頭發還是黑色的，現在白頭發都出來了。

我和中國也有比較長的淵源，我跟我太太說，好像我每一輪（12年）就會來中國一次。1997、2009、2021年，每次來都感覺中國的變化很大。我太太是第一次來中國工作，對她來說，中國就像現在的上海，是摩登的。如果長期在中國，可能不會覺得，因為每天都在慢慢變化，可是隔一段時間再來，感覺是突飛猛進的變化。

這一年半來有很多讓我驚喜的地方，也面臨很多挑戰。

我剛來中國，就在籌備北外灘來福士的開業，那是去年7月，大家都很興奮，開業時人山人海。今年項目周年慶是剛解封的時候，所以這一年的環境變化特别大，今年上半年最大的感受就是這兩個月的足不出戶。

2019年的時候，大家都不會覺得那是很好的一年，可是現在大家感覺2019年是一個高峰。

2019年是一個正常年，2021年是一個正常年，希望2023年也能是一個正常年。

觀點新媒體：凱德在上海有很多項目，特别是今年受到疫情的影響也很大。除了疫情還有宏觀經濟方面，您怎麼看待接下來市場的走勢？或者凱德有什麼應對的方法？

楊欽富：我覺得行業的分化會更大，好的會更好，差一些的可能就比較危險。

雖然我們在上海的項目比較多，可是在上海之外也還有很多，比較平衡。所以我們總體上是比較穩的。

我們的購物中心有城市地標型的，也有社區型的。社區型項目總的來說穩定性比較高。這幾年由于疫情，消費從全國性的，到城市内消費，甚至是小區内經濟，對于城市地標型項目而言，要怎麼樣在現在的經濟環境下把項目激活，是一個比較大的挑戰。

政府出台了很多“穩經濟、促增長”的政策，有利于提振市場信心，在大環境的改善下，也有助于商業復蘇。

中國經濟在轉型，我們在這幾年也做了一些轉換，一方面還是在發展商業地産，同時也加寬了賽道，和星橋騰飛合並把産業園區帶進來，我們也在投物流，還有數據中心，整體上增強了我們的抗風險能力。

觀點新媒體：不把雞蛋放在一個籃子里，風險還是比較分散。

楊欽富：對，在地域布局和賽道上都更加多元化。疫情雖然對商業有影響，但現在我們的物流項目表現比較好，辦公樓的表現也比較好。

觀點新媒體：凱德是比較早做自己的線上平台的，也在通過直播方式做自己的私域流量，您覺得現在這種線上線下或者直播帶貨的玩法，對購物中心有多大的推動作用？

楊欽富：可能不是一個主推力，但還是很重要。通常我們都需要通過各種平台去推廣我們的活動，讓消費者知道，這樣如果他跟朋友要約一個地方吃飯，可能就會想到去我們的商場，所以你要通過各種渠道出現在消費者面前，線上平台也是一個渠道。

我們很清楚我們不是一個互聯網公司，我們的主業還是線下的銷售，可是如何把線上銷售做到一定的程度，讓我們的平台有多一點吸引力？在現在這種市場競争下，我們覺得客戶的忠誠度還是很重要的，可能他不會因為有凱德星積分就改變他的消費習慣，但如果在二選一的情況下，就可能有更大機會選擇我們。

從2015年推出凱德星，到現在我們有1500萬個注冊會員，已經累積了很多年。2020疫情發生後就派上用場了，我們的電商平台銷售額基本上每年都是翻倍增長，今年到目前為止已經達到4個億。我們算了一下，到年底時凱德星的銷售就相當于一個8萬平米的商場。

這不算輕資産，這是一個雲資産，就是我們通過這個平台産生了8萬平米商場的銷售。

做到一定量之後，下一步我們的重點就是提升質。就像吃飯，不能只有白米飯，要營養均衡。我也跟團隊要求，明年凱德星的線上銷售業績，除了3C、黃金産品，其他品類的銷售也要做上去。

觀點新媒體：現在的Z世代，可能更偏向于體驗店，您是怎麼看待商場里的新業态？

楊欽富：關于商場里的新業态，就回到理想和理性的平衡點，也就是體驗性、創新性和租金收入的一個整體綜合考慮。如果我們全部做體驗性業态，可能會比較好玩，但有可能會叫好不叫座，所以我們要保持平衡。

每個場都要有一個吸引你去的理由，市場上有這麼多商場，為什麼選擇在這個商場消費？除了剛才講的線上平台，還有一個很重要的就是場景打造。

我們說橫着的面積是租賃的，豎着的面積是推廣的，就是我們如何把場里的公共空間利用好，如何去打造這些位置，去吸引客流，這就包括體驗性的業态。

比如我們最近在北京的凱德MALL大峽谷做了一個室内的綠化景觀，走進去之後，就感覺真的像一個大峽谷，里面有綠植、有水景、有動物，顧客對這個場景有興趣，特别是帶孩子出去的時候，所以一是要有可逛度，二是要有場景，都很重要。

在北外灘來福士，我們有城市集市，打造老上海街區的場景，我們也有Bridge+ Spark，這些都是在利用現有空間加強吸引力。現在Bridge+ Spark在我們北京、杭州和上海的一些項目里都落地了。

除了Bridge+ Spark，還有Bridge+ Go。

基本上每個辦公樓的樓下都有一個咖啡廳，很多人也在那里談工作、談事情。我們跟租戶溝通、做調研的時候，他們也反映很缺會議室，每天都在搶會議室。所以我們就在思考怎麼樣去做一個新的模式，加上我們有一個奕橋Bridge+,做靈活辦公的，去年我們在人民廣場來福士的一樓和星巴克聯合做了Bridge+ Go共享辦公空間，是咖啡零售+靈活辦公的模式，有一些小型的會議室，用戶可以通過微信小程序預定會議室。

這是一個很靈活的模式，我們可以用同樣的概念，在不同項目、與不同的品牌合作實現。

現在我們在虹口會和Manner合作，也會和上海的由心合作，同樣的模式，就是在辦公樓的大堂，利用空間打造一個既能幫助租戶，也能幫助消費者的場景。這也是一種體驗業态。

這也是我們多元化業态的一個優勢。奕橋Bridge+ 是從産業園區里開始做的，就像它的名字，起到一個橋梁作用。一個園區中有很多棟樓，通過奕橋把不同樓中的用戶連接在一起，打造社群。現在我們也把零售租戶資源帶到産業園區里面，豐富了園區的服務和配套，也為商戶提供了一個新的銷售渠道。

觀點新媒體：以前對商場來說，面對的是來租店鋪的商家，現在可能就是要跟商家一起面向消費者。

楊欽富：對，所以營運是很重要的。之前我負責凱德的雅詩閣服務公寓闆塊（東南亞市場），我們的客戶是很明确的，就是我們的租客。

在商場里面，客戶是消費者還是租戶？其實兩個都是。所以我們是雙C（雙客戶）的概念，租戶是我們的客戶，消費者也是客戶。我們能夠做的，就是提供好的環境、場景、服務，做好管理工作，包括疫情防控，讓租戶有一個好的做生意的環境，給到消費者一個安心、舒适的體驗和服務。

觀點新媒體：您經常出差，去過很多城市，如何看待中國南北方城市商業的差異？

楊欽富：中國是一個很大的國家，各地民衆的喜好、想要的可能都是不一樣的。所以這也是我們有一個大平台的優勢，在不同的城市里面打造不同的場景，引入不同的品牌，概括來說就是因地制宜。

比如在哈爾濱，大多數時間都是冷的，很難看到綠色。我們在當地的項目凱德MALL學府，就打造了一個生态主題，營造了一個充滿自然氣息的室内公園，場内很多租戶也加入我們，把綠色、生态概念融入自己的店鋪設計，整體效果非常好，深受當地消費者喜愛。但如果把同樣的場景放在廣州、深圳的場子，可能就未必有這樣的效果。

而且項目的定位和場景也要根據周邊客群的變化去改變和調整。比如在住宅區的社區型項目，可能一開始住進去的都是年輕人，但幾年後可能就會成為年輕家庭、有小孩子，那項目的業态、品牌、體驗都要跟着調整。

我們每年在做預算前，都要先做一個資産計劃，按照三年的周期做，每個項目都要去考慮未來幾年品牌是不是需要調整，是不是要做資産升級改造，同時也要看去年的計劃是否達到預期目標。

觀點新媒體：凱德這幾年都主要在一線和核心二線市場發展。您怎麼看待商業地産下沉的趨勢？包括凱德今後新的項目會不會考慮下沉？有怎樣的布局考量？

楊欽富：過去幾年市場上越來越多新增項目選擇下沉到二三四線城市，一方面是經濟的發展，一方面是疫情的影響，這也幫助了我們二線城市的項目發展，比如說蘇州中心項目。

之前大家覺得蘇州不算是一個高消費的城市，因為離上海太近了，很多人會選擇直接去上海購物，特别是一些奢侈品。可是這兩年在疫情下，培養了城市内的消費，所以現在我們蘇州中心的銷售也是一直在增長。

今年雖然受疫情影響關閉了一段時間，但是恢復的特别快，銷售高于去年，最近也開了一些高奢、潮奢的店，日銷售都是超出他們預期的。

所以這些二線城市是很有潛力的。一方面，這些市場的消費者已經有很強的購買力；另一方面，品牌也尋求更多的開店，不只是在一線城市里。

目前凱德還是會主要關注我們現有業務城市，周邊城市也可以看。我們已經在很多城市都有布局，所以還是願意繼續在這些城市里深耕。

因為買項目容易，管理項目難。如果在當地沒有形成一定的團隊基礎，沒有規模效應，也很難推動項目的發展。

觀點新媒體：現在輕資産在商業地産特别火，越來越多企業在做輕資産這個方向，您怎麼看待商業輕資産？凱德是以資管模式在做，很多企業在做輸出管理，您如何看待這兩種模式?

楊欽富：現在不少企業都開始做購物中心的管理輸出。其實在酒店行業，這是一個很成熟的模式，像凱德旗下的旅宿平台雅詩閣，就是輸出管理的輕資産模式。但購物中心做管理輸出還是很不一樣的，也是比較難的。

購物中心的管理輸出我們很早也有做，不僅是在中國，在新加坡我們也有做，可這里面挑戰還是挺大的，所以我們在項目選擇上會比較謹慎。我們希望選擇跟我們理念一致、看重長遠發展的合作方。

凱德投資的商業模式是輕資産的資管公司，我們是拿投資人的錢去投，必須把項目最好，能夠給到投資人一個良好的回報。

觀點新媒體：凱德在商業這一塊接下來的拓展計劃是怎樣的？

楊欽富：我們是對中國有信心，過去幾年一直在投資不同的闆塊。

凱德進入中國将近30年了，是跟着中國的發展而發展。中國是集團的核心業務市場之一，集團也希望繼續在中國市場投入。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔也說過，集團給他的目標是用三年把我們在中國的AUM（資産管理規模）翻倍。我們現在一直在看機會、看項目，和政府以及其它行業同仁溝通。

雖然這個目標壓力肯定大，但這也是好事，表明集團願意並且拿出資源繼續投入中國市場。

如果是我們自己新建項目，就可以完全按照自己的想法和要求來做。但如果要收購項目，我們會有一個綜合考慮，包括地點，如果地理位置好，可能比較好做，但位置也不是全部，資産的整體質量也非常重要。

接手成型項目的話，我們也很擅長去做調整，去重新改動線，改造外立面，煥新内部設施等等。我們自己也有一些運營了十幾年的項目，我們會通過資産升級改造，去持續翻新，讓項目始終處于一個好的狀态。

因為我們的專項就是把商場管理好，團隊在這方面很有經驗。所以如果有合适的項目，我們有經驗也有信心把它做好。我們還是資産金融化的專家，可以通過私募、上市信托，或引入投資夥伴等多種方式幫助業主方建立與資本市場的深度合作。我覺得在接下來的環境里面，這也是凱德的一個優勢。

觀點新媒體：這兩年行業調整比較大，市場上有不少項目收購機會，但也有人說這個時期的項目質量可能差别比較大，您如何看待現在市場的收並購機會？

楊欽富：我們是希望整個市場能夠恢復，如果有太多項目折價賣，市場也是下滑的。

我們身在這個行業里，不想看到太多公司有太大問題，因為這會影響信心，信心是最重要的。消費者對市場的信心，對整個經濟的信心。

目前我們可以看到的是，消費欲望還是有的，上海的市場恢復也是不錯的，客流恢復雖然沒有那麼快，可是銷售基本上恢復了，這就變成了是目的性的消費。所以現在市場活動是比較難做的，不像以前通過市場活動就可以帶客流。

昨天我們在上海做了一個我最喜歡的活動，就是每年開學時的“凱德 我的第一個書包”活動，這是凱德對于社會的一個責任和回饋。這個活動每年志願者報名都是爆滿的，由于現在不能聚集太多人，所以活動規模比較小，但還是必須做。

觀點新媒體：信心比黃金更重要。

楊欽富：我想說的是，信心可能會暫時消失，可是恢復也是很快的。希望内循環恢復之後，市場整體也會越來越好。

我們還是要繼續去突破、去恢復，去過一個正常的生活，這樣才能把信心傳遞給團隊，給我們的租戶。