觀點與希慎對話:跟着感覺走,百年老店新冒險

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2022-10-16 22:28

  • “希慎準備要進入另外一個100年的時候,我們看的不是這一年兩年經濟的好壞,而是看往後很多年。”

    編者按:過去一年,因疫情散發、經濟調整與消費信心等影響,商業地産及相關領域面臨較大的壓力和挑戰,但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

    11月,以“回歸、進化與創新”為主題,第十屆商業地産盛會“2022觀點商業年會”将繼續盛大召開,並在時代轉變大格局中,去開啟新的商業未來。

    帶着對商業地産的不懈探索,觀點機構繼續遍訪行業精英:企業家、管理者、專業人士,通過繫列特稿,講述他們在行業回歸、進化與創新中的新模式、新故事和新篇章。

    觀點網 “希慎不會改變穩健作風,這個是我們的DNA,不過同時間穩健也是可以有發展的。”希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威說,希慎就是一個穩健而不忘創新的經營者。

    9月7日,觀點新媒體來到希慎位于香港銅鑼灣利園一期的總部,大堂設計簡約,吸引眼球的是挂在接待處後的一幅水墨畫。

    據介紹,水墨畫為利瓦伊安所繪,畫的正是十九世紀的銅鑼灣東角山。翻查資料,1923年,利氏家族向怡和洋行以當時的天價約385萬港元購入位于“銅鑼灣東角山”的土地,随着時日發展,利氏家族逐步将其發展為今天的利園區,奠定“銅鑼灣大地主”的核心基業。

    “從拿下這塊地那天算,明年就是100年。”呂幹威對觀點新媒體時如是說。

    2023年,希慎将踏入100周年,走過一個世紀並未停下步伐。去年5月,希慎以197.8億港元高價聯同華懋擊退多個對手,奪得加路連山道商業地王,進一步擴充銅鑼灣的版圖。

    呂幹威指,這個項目的投入差不多300億港元,並将擴大利園區物業組合規模達30%。

    根據希慎年報顯示,集團目前在銅鑼灣共有9幢商廈,包括利園一至六期(不設四期)、希慎道壹号、禮頓中心、利舞台廣場及希慎廣場,連同新投得的加路連山道地皮,希慎區内商業版圖将拓展至近500萬平方呎樓面面積,是毫無疑問的“銅鑼灣大地主”。

    呂幹威深信,作為房地産經營者,一半是持有,另外一半就是經營,“大家可能總覺得希慎是大地主,但事實上我們不光這一塊。”

    一二十年前,作為一個地主,只要拿着租約,等到期就可收租。不過時至今日,在競争激烈的環境下,經營能力就是關鍵。

    “與其說我們在經營9幢樓,不如說我們是在經營一個區。”他續稱,9幢樓若不能聯繫在一起,就是九個單體,惟9幢樓加起來經營才有力量,里面有很多東西跟社會發展很有關繫。

    據呂幹威介紹,利園區内有很多甲級寫字樓、商場,但同時旁邊亦有很多矮樓,而希慎在經營時采取的模式叫Smart Community Business Model (智慧社區業務模式)。“經營我們物業的時候,會把周邊物業一並考慮,一並協作,把區域帶動起來”。他指,這不但能産生很大的協同效應,同時亦能夠互補,創造不同的特點。

    “從前可能叫Community Business Model,我們要把smart放進去,因為今天要做很多科技的元素放到經營里面去。”

    随着加路連山項目在2026年落成,所有利園的大廈都會用天橋連起來,也會增加綠化。屆時,辦公、社交、購物、看醫生都一站式處理,他很有信心,那個時候的利園比現在再提升一個檔次。

    呂幹威指,不同的經營方式,出來的效益不一樣,給社會、市民、企業印象不一樣。租金不一樣,資産價值就不一樣。他進一步表示,市場不乏緊靠一起的物業,能出現50%-60%的租金差距,從而就明白經營有多重要。

    希慎早在四五年前就意識到共享辦公肯定是以後辦公生态一個很重要的環節,現時當客戶選擇租用一個地方時,都會視靈活辦公為其中選項,同時又會考慮周圍的氣氛配套,相對中環,員工更喜歡有活力的地方工作。

    “考慮到靈活辦公這種潛力,亦引申到我們在IWG的投資。”去年8月,希慎與IWG成立合營公司,推展大灣區共享工作間業務,呂幹威指,目前在大灣區營運的辦公地點已達34個。

    就如希慎2021年報封面“邁進新里程”一般,2021年希慎實現了集團中長期策略計劃下的一繫列重大投資,繼續增強利園區核心業務的同時,亦建立了策略支柱,促進地域多元化、投資輕資産業務、及把握各種能補足和鞏固集團核心業務的商機。

    除與IWG推展大灣區共享工作間業務,還收購了上海靜安區一宗商業發展項目、投資新風集團及參與更多的住宅發展。

    呂幹威總結道:“這些都是我們的增長支柱。”

    事實上,雖然新冠疫情肆虐的三年,加上經濟環境不理想,但希慎卻于近年有比較多的發展。

    “其實我們的策略應該6年前開始形成的。”呂幹威于2016年12月加入希慎成為集團首席營運總監,並于去年10月獲委任為執行董事。他憶述:“來之前就跟主席利蘊蓮女士有深入溝通,關于希慎這麼好的企業,這麼穩健的企業,往後應該怎麼發展。”

    呂幹威續指:“我們定了一個策略,叫核心業務和發展支柱(Core and Pillars),核心業務就是銅鑼灣最大的資産,這個對我們來說不光是守着它,還要想怎麼去發展它,怎麼加強它。然後在外邊尋找适合的發展支柱。”

    他總結,希慎準備要進入另外一個100年的時候,看的不是經濟這一年兩年的好壞,每一個動作背後基本都是作為長遠策略的。

    今年初,希慎在内地完成收購位于上海靜安區戰略中心地帶的一座商廈,該樓宇高24層,擁有約5萬平方米可出租甲級寫字樓及1.8萬平方米商鋪空間。憑着在港經營利園區的經驗,集團亦把這項目改名為“上海利園”。

    “這個區域的政府規劃是要發展成60萬平米的商業區,具有很多石庫門的歷史建築,需保留活化。”如同銅鑼利園區一樣,希慎期望可把這種經營模式復制到上海:“他們(靜安區政府)也認同希慎在香港的經營能力,希望我們能夠把石庫門建築的特點,或者上海歷史文化的元素,跟新的現代A級商業物業有機結合。”

    如同在香港穿梭于利園區,大家都會發現物業跟周邊矮樓並不沖突,就如上述所提及的Smart Community Business Model,“不過也不能盲目復制,應該在落地以後有效結合,形成一套兩邊優勢都有的模式,取長補短。”呂幹威指,根據靜安區政府的計劃,将來旁邊的石庫門也會跟着地塊一並釋放出來,如有機會,可根據情況拿地,讓上海利園結合石庫門一起發展,也恰恰是希慎擅長的營運模式。

    據悉,上海利園1月份收購之後就開始進行一些提升工程,希望在年底之前完成。至于商場方面,暫時不太想把2萬平方米變成傳統的商場,前期共引進能把地區商業氛圍加強的元素,待七八年以後,當周邊地塊都發展起來時,才做最終的版本。

    至于未來的内地發展策略,呂幹威指,上海會是比較看重的,而大灣區亦已有業務,所以會在這兩個區域一步一步發展。

    以下為觀點新媒體對希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威先生的采訪實錄:

    觀點新媒體:希慎近年在全球經濟下行時變得比過去積極,可以分享一下有什麼計劃嗎?

    呂幹威:我們比較集中在銅鑼灣這一塊發展,從拿地那天算,明年是100年。

    我到這里也快6年了,來之前跟主席有一些溝通,談了很久,說希慎這麼好的企業,這麼穩健的企業,往後應該怎麼發展。

    總的來說,不會改變穩健的策略,這是我們的DNA,但穩健的同時也是要發展的,所以希慎最近這一兩年有比較多的發展。

    其實,因為我們相對來說很穩健,跟董事局方面溝通是很認真的,對股東也是很認真的,所以我們在這些投資策略應該6年前就已經形成。

    前一兩年的确是探讨往什麼方向發展,怎麼發展,後來用了兩三年時間尋找适合投資的機會,剛巧這兩年很多機會都在很合理的時間出現。

    投資一個好項目,可能之前已看過100個項目。我們這幾年最大投資肯定是利園8期,加路連山這個項目。賣地時間是政府決定的,這個時間點跟我們的策略有關聯,但不是絕對的相同動作。

    希慎準備要進入另外一個100年的時候,我們看的不是這一年兩年經濟的好壞,而是看往後很多年。

    我們定了一個策略叫core and pillars,核心業務跟發展支柱,核心業務就是銅鑼灣,最大的資産在這個地方,對我們來說不光是守着它,還要發展和加強。

    新的業務,就像上海項目、IWG合作、新風醫療、香港的住宅房地産發展,這些叫growth pillar,增長支柱。首先我們要加強自己的核心業務,然後也在外邊找适合的發展支柱。

    我們從前一直在收租,但香港房地産市場住宅買賣物業也是很重要的。如果能夠同時間也有一些物業發展收入,公司的穩定性就更高了。住宅開發銷售相對出租物業,面對的客戶群不一樣,周期也不一樣,希望能令到公司的收入來源更加多元化。

    提到上海利園,我們堅定相信國家的發展是很好的,經濟不斷在進步,人民生活在提高,太大的市場,太好的市場。

    觀點新媒體:上海項目收過來是全部改造嗎?

    呂幹威:現在在做優化提升工程,這個樓基本上是新的,屬于甲級寫字樓,加一個商場,總共7萬平米。

    靜安區政府很歡迎我們過去投資,也認同希慎在香港的經營能力,所以為什麼我們會把項目改名為上海利園,就是希望能夠把利園經營模式復制到上海。

    這個地方為什麼特别适合做這個事情?因為區政府規劃是要發展成60萬平米的商業區,加上有很多石庫門歷史建築,需要保留活化。

    很像銅鑼灣這里,有很多A級寫字樓,很好的商場,同時旁邊有很多矮樓;希慎在經營利園的時候有一個model,叫Smart Community Business Model,會把周邊不屬于我們的物業一並考慮,一並協作,一起把區域帶動起來。

    首先,協同效應很大,能夠互補,創造不同的特點。為什麼叫smart?你們也知道technology很重要,從前可能叫Community Bussiness Model,我們要把smart放進去,因為今天要有很多科技元素放到經營里面。

    大家總覺得希慎是“大地主”,其實我們不只收租這一塊。相信十年前二十年前可以做大地主,坐在這里等着租約,但今天競争這麼大,經營能力差一點都不行。

    不同的經營方式,出來的效益不一樣,給社會、給市民、給企業額印象不一樣。租金不一樣,資産價值就不一樣。

    市場不乏緊靠一起的物業,能出現50%-60%的租金差距,就能看出經營有多重要。

    舉個例子,我們這里有10%的面積在這三四年間變成共享工作間,當時我們看共享辦公,基本上肯定以後會是辦生态里很重要的環節。尤其是員工更喜歡在很有活力的地方工作,有共享空間、時尚生活的配套,以及自己生活交通各方面都是更靈活的。

    觀點新媒體:跟IWG合作怎麼樣?

    呂幹威:雙方50:50成立了JV(合營公司),比方說IWG跟我們有一個platform agreement,提供品牌和繫統的支持,這個業務是JV在營運。

    現在大灣區總共已經有34個項目,我們可以借助他們的經營能力和經驗,而他們看重希慎在香港以及大灣區寫字樓方面的經驗,這是很好的互補。

    我們在大灣區會推出一些新的改革,因為希慎希望能夠強強聯手。我們不僅對地理位置或者是風土人情比較清楚,也希望透過這方面能力幫助他們擴張,做得更好。往後幾年,深圳、廣州這兩個地方都是我們重點推動發展的地方。

    IWG是輕資産,輕資産的合作夥伴我們是一定要找市場領導者。IWG做這一行已經二三十年,是全世界最大的經營者之一,他們在不同時候都能夠保持競争力,我們看中這個。

    觀點新媒體:上海商場定位是做什麼?

    呂幹威:剛才提到Smart Community Business Model,就是要透過我們的這種能力,能把石庫門建築的特點或者上海歷史文化元素,跟新的現代A級商業物業有機結合。就像在香港,現在走過來的時候,會發現我們跟周邊的矮樓不沖突。

    現在我們不太想做商場,因為暫時不太想把2萬平米變成傳統的商場,還是希望盡量先把那個地方的商業氣氛做起來。我們想象到七八年或者十年以後,周邊都發展起來時,整個片區的商業才會真正完全成熟,包括石庫門的活化。這一片發展起來之後,才應該做最終的版本。

    根據靜安區政府的計劃,将來旁邊的石庫門也會跟着地塊一並出來。如果我們能參與,除了新的建築外,我們希望能夠再給舊的元素帶來新的生命、新的内容,吸引人到這個地方去。

    作為房地産經營者,持有是一半,經營是另外一半,現在房地産是三塊,開發、策劃、管理。有很好的概念進行策劃,之後是怎麼保持很好的狀态,怎麼提供很好的service,怎麼提供很好的marketing,怎麼保證每天在這里生活或者從事商業活動的人,透過你的管理都能夠發揮得很好。

    别人說我們大地主,但我經常跟同事說,有9棟樓、10棟樓在這個地方,加起來一起經營會很有力量。如果不能聯繫在一起,就是9個單體,聯繫在一起才能強大。

    坦白說,我們今天不是很瘋狂擴張,這也不是我們風格,不是很大起大落的公司。

    跟着節奏走,我們要發展,但也要以穩健的态度發展,這是對我們管理層的挑戰。

    撰文:馮慧欣    

    審校:徐耀輝



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