（2022.10.08）宏觀經濟運行面臨需求收縮、供給衝擊和預期轉弱的“三重壓力”，不良資產的化解速度也應與時俱進。行業下行之下，價值與價格存在錯配。衡量項目的未來收益，亟需與時俱進的底層邏輯。環境將考驗我們如何把握新機遇實現重組收益。

不可否認的是，傳統的“大規模資產包”、“資產剝離”、“協議轉讓”逐漸偏離市場的審慎性原則。以多途徑化解風險資產，用新思路拓寬不良資產的處置渠道，不僅僅只是補償性行為。

此輪化解債務風險的過程中，全國五大AMC在參與範圍和力度上有所收縮，地方AMC的身影頻現。據券商測算，我國房地產行業不良資產規模在2.08萬億元，涉及到的出險企業數量已經超過30家。從行業情況來看，地方AMC機構更加偏愛“債務重組”、“不良資產證券化”以及“債券轉讓”的方式，以應對處置週期長、成交價格低等問題。

要關注到的是，不良資產處置的風險甚至延伸到了資產管理公司。相較於全球同類型公司，中國不良資產管理公司槓桿水平較高。同時較大的撥備壓力將拖累其盈利增長，並使得資本內生能力減弱，或限制其繼續收購承接不良資產的意願。目前政府及監管正通過引導不良資產管理公司迴歸主業、資本補充、加強政策支持力度等方式以緩解行業經營壓力。

與此同時，參與主體規模也逐漸多元化。從最初的四大國有AMC逐步擴增為地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資產基金和信託機構等。這些企業與機構在加速房企化解債務風險、助力出清、盤活存量資產以及修復行業信用等方面舉足輕重。

企業層面，部分企業的債務違約引起了投資者的恐慌，債券融資已然“腰斬”，現金流承受巨大壓力。同時“融資缺口”將開發商拉入流動性危機與“資不抵債”的泥潭中。如何在房地產低迷期階段，助力企業化解債務風險，準確歸納不良資產和挖掘剩餘價值與投資收益，是各大金融機構與房企無法避免的問題。

當前的不良資產市場可謂是“良莠不齊”，市場很難給予完全精確的估值。對於存在較大升值空間且具備潛在現金流的不良資產，資管公司與房企等機構針對標的選擇最佳的資產重組、重組模式、完善公司治理方式，以提升整個項目的收益。具有長期價值的不良資產，當前“債轉股”模式受到青睞。雖然是較為傳統類的不良資產處置模式，但同樣具備現實意義。不過，如何確保原債權的本息、可觀的現金回報率，同樣不容小覷。

除此之外，房企資本市場的“併購”概念越來越受到關注。

觀點指數調查發現，自2015年開始，房地產收併購便開始形成規模，2021年數量超過45起，金額也超過370億元。從目前案例來看，收併購市場呈現出資金狀況表現優異的龍頭企業整合擴速、物企收併購加速的特徵。2021年的房企收併購中，買方集中於頭部企業，如龍湖、萬科、招商蛇口、碧桂園等超大型房企。

值得注意的是當前近30%的項目是由多家企業合作開發，但當其中一家企業或項目流動性不足，其他參與房企很難“獨善其身”。優質企業是否願意收購出險項目或困難企業成為未知數。

11月3日，"2022觀點資本圓桌"將邀請諸多投資機構、業內標杆，以順流逆流中的投資為焦點，探討地產金融機構該如何破局，找尋新的增長機會。其中，將聚焦於不良資產的探討。