不良資産處置里的“新邏輯”與“新機遇”

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2022-10-07 20:04

  • 行業下行之下,價值與價格存在錯配。環境将考驗我們如何把握新機遇實現重組收益。

    (2022.10.08)宏觀經濟運行面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉弱的“三重壓力”,不良資産的化解速度也應與時俱進。行業下行之下,價值與價格存在錯配。衡量項目的未來收益,亟需與時俱進的底層邏輯。環境将考驗我們如何把握新機遇實現重組收益。

    不可否認的是,傳統的“大規模資産包”、“資産剝離”、“協議轉讓”逐漸偏離市場的審慎性原則。以多途徑化解風險資産,用新思路拓寬不良資産的處置渠道,不僅僅只是補償性行為。

    此輪化解債務風險的過程中,全國五大AMC在參與範圍和力度上有所收縮,地方AMC的身影頻現。據券商測算,我國房地産行業不良資産規模在2.08萬億元,涉及到的出險企業數量已經超過30家。從行業情況來看,地方AMC機構更加偏愛“債務重組”、“不良資産證券化”以及“債券轉讓”的方式,以應對處置周期長、成交價格低等問題。

    要關注到的是,不良資産處置的風險甚至延伸到了資産管理公司。相較于全球同類型公司,中國不良資産管理公司杠杆水平較高。同時較大的撥備壓力将拖累其盈利增長,並使得資本内生能力減弱,或限制其繼續收購承接不良資産的意願。目前政府及監管正通過引導不良資産管理公司回歸主業、資本補充、加強政策支持力度等方式以緩解行業經營壓力。

    與此同時,參與主體規模也逐漸多元化。從最初的四大國有AMC逐步擴增為地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資産基金和信托機構等。這些企業與機構在加速房企化解債務風險、助力出清、盤活存量資産以及修復行業信用等方面舉足輕重。

    企業層面,部分企業的債務違約引起了投資者的恐慌,債券融資已然“腰斬”,現金流承受巨大壓力。同時“融資缺口”将開發商拉入流動性危機與“資不抵債”的泥潭中。如何在房地産低迷期階段,助力企業化解債務風險,準确歸納不良資産和挖掘剩余價值與投資收益,是各大金融機構與房企無法避免的問題。

    當前的不良資産市場可謂是“良莠不齊”,市場很難給予完全精确的估值。對于存在較大升值空間且具備潛在現金流的不良資産,資管公司與房企等機構針對標的選擇最佳的資産重組、重組模式、完善公司治理方式,以提升整個項目的收益。具有長期價值的不良資産,當前“債轉股”模式受到青睐。雖然是較為傳統類的不良資産處置模式,但同樣具備現實意義。不過,如何确保原債權的本息、可觀的現金回報率,同樣不容小觑。

    除此之外,房企資本市場的“並購”概念越來越受到關注。

    觀點指數調查發現,自2015年開始,房地産收並購便開始形成規模,2021年數量超過45起,金額也超過370億元。從目前案例來看,收並購市場呈現出資金狀況表現優異的龍頭企業整合擴速、物企收並購加速的特征。2021年的房企收並購中,買方集中于頭部企業,如龍湖、萬科、招商蛇口、碧桂園等超大型房企。

    值得注意的是當前近30%的項目是由多家企業合作開發,但當其中一家企業或項目流動性不足,其他參與房企很難“獨善其身”。優質企業是否願意收購出險項目或困難企業成為未知數。

    11月3日,"2022觀點資本圓桌"将邀請諸多投資機構、業内標杆,以順流逆流中的投資為焦點,探讨地産金融機構該如何破局,找尋新的增長機會。其中,将聚焦于不良資産的探讨。

    撰文:桓欣    

    審校:劉滿桃



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